Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 г. N 14АП-7026/12

г. Вологда

08 октября 2012 г.

Дело N А66-14563/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шестёва Дмитрия Константиновича на решение Арбитражного суда Тверской области от 16 июля 2012 года по делу N А66-14563/2011 (судья Погосян Л.Г.),

установил:

индивидуальный предприниматель Шестёв Дмитрий Константинович (ОГРНИП 306695009700010; далее - ИП Шестёв Д.К.) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Новожиловой Марине Ремовне (ОГРНИП 304690110400382; далее - ИП Новожилова М.Р.) о взыскании 314 001 руб. 00 коп. штрафа, эквивалентного 10 000 долларов США, в связи с уклонением от заключения договора на оказание услуг по управлению и обслуживанию помещений общего пользования, в том числе оборудования, инженерных систем и иных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения с организацией, определенной застройщиком, на срок более чем 20 календарных дней с момента заявления застройщиком соответствующего требования.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Элемент" (далее - ООО "Элемент").

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 июля 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП Шестёв Д.К. с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы считает, что договор от 08.12.2008 надлежит расценивать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, а не как договор участия в долевом строительстве. Кроме того, договором не определен способ заявления требования к инвестору о необходимости заключения договора на оказание услуг по управлению и обслуживанию помещений общего пользования с организацией, определенной Застройщиком.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 08 декабря 2008 года ИП Шестевым Д.К. (застройщик) и ИП Новожиловой М.Р. (инвестор) заключен договор на участие в реконструкции объекта, согласно которому инвестор и застройщик обязались объединить свои вклады в целях реконструкции Объекта и после ввода в эксплуатацию объекта, завершенного строительством (реконструкцией), произвести между собой его раздел в натуре в порядке, предусмотренном настоящем договором.

Согласно пункту 4.1 договора от 08.12.2008 объем финансирования реконструкции Инвестором по настоящему договору составляет 3 000 000 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 7.6 договора от 08.12.2008 после сдачи объекта или нежилого помещения в эксплуатацию и после получения от застройщика письменного уведомления инвестор обязался заключить договор на оказание услуг по управлению и обслуживанию помещений общего пользования, в том числе оборудования, инженерных систем и иных коммуникаций, обслуживающих более одного нежилого помещения с организацией, определенной застройщиком.

Договор вступает в силу и влечет возникновение взаимных обязательств с момента его подписания (пункт 9.1 договора от 08.12.2008).

Согласно пункту 11.4 договора от 08.12.2008 в случае уклонения Инвестора от заключения договора на срок более чем на 20 (двадцать) календарных дней с даты заявления застройщиком соответствующего требования застройщик вправе требовать от Инвестора уплаты штрафа в размере рублевого эквивалента, равного 10 000 долларам США. В качестве отказа (уклонения) может рассматриваться как письменное уведомление Инвестора о нежелании заключить договор на оказание услуг по управлению и обслуживанию помещений общего пользования с определенной Застройщиком организацией, так и совершение Инвестором иных действий (бездействий), свидетельствующих об отказе Инвестора от подписания указанного договора.

ИП Шестёву Д.К. 23 декабря 2009 года администрацией города Твери выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Коминтерна, д. 47/102.

ИП Шестёв Д.К. 26 августа 2010 года составил акт приема-передачи помещения. Акт подписан только со стороны ИП Шестёва Д.К. и направлен ИП Новожиловой М.Р., о чем свидетельствует опись от 26.08.2010 (л.д. 21).

ИП Шестёвым Д.К. (Заказчик) и ООО "Элемент" (Управляющая компания) 10 декабря 2009 года заключен договор, согласно которому Заказчик поручил, а Управляющая компания обязалась за вознаграждение осуществлять от своего имени, но за счет Заказчика деятельность по содержанию и ремонту имущества торгово-офисного центра; осуществлять от имени и за счет Заказчика начисление, сбор и перерасчет платы за коммунальные услуги арендаторам торгово-офисного центра и иным собственникам помещений в торгово-офисном центре.

Согласно пункту 2.1.2 договора от 10.12.2009 с целью выполнения возложенных на нее в соответствии с пунктом 1.1 настоящего договора обязательств Управляющая компания обязана заключить от своего имени договоры на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту имущества торгово-офисного центра с иными собственниками и арендаторами помещений в торгово-офисном центре, а в отношении помещений Заказчика, не переданных в аренду, с самим Заказчиком.

Истец 21 октября 2011 года направил в адрес ответчика претензию с просьбой оплатить штраф в размере рублевого эквивалента, равного 10 000 долларов США, в течение 14 календарных дней.

Считая ответчика уклонившимся от заключения договора на оказание услуг по управлению и обслуживанию помещений общего пользования, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции ссылается на отсутствие в материалах дела доказательств надлежащего требования истца о заключении ответчиком договора на содержание и ремонт общего имущества.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований согласиться с доводами подателя жалобы, которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую оценку.

В силу норм статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума N 54 в силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. Впоследствии такая сторона, исполняя договор простого товарищества, должна передать другому товарищу то, что ему причитается по договору.

Требования истца основаны на договоре об участии в реконструкции объекта от 08.12.2008.

Суд, проанализировав его условия, пришел к выводу о том, что указанный договор является по своей правовой природе договором участия в долевом строительстве. Заключенность и действительность названного договора сторонами не оспаривается.

Данный вывод согласуется с условиями пункта 3.1 договора, которым предусмотрено, что инвестор и застройщик обязуются объединить свои вклады в целях реконструкции объекта и после ввода завершенного строительством (руконструкцией) объекта в эксплуатацию, произвести между собой его раздел в натуре в порядке, предусмотренном пунктами 3.2 и 3.3 договора. При этом из пункта 1.2 договора следует, что Застройщик осуществляет реконструкцию объекта на основании договора аренды земельного участка от 20.02.2007.

Таким образом, совокупность условий заключенного сторонами договора свидетельствует о том, что их воля была направлена именно на долевое участие в реконструкции здания.

При заключении названного договора стороны определили, что после сдачи объекта или нежилого помещения в эксплуатацию и после получения от Застройщика письменного уведомления Инвестор обязуется заключить договор на оказание услуг по управлению и обслуживанию помещений общего пользования, в том числе оборудования, инженерных систем и иных коммуникаций, обслуживающих более одного нежилого помещения с организацией, определенной Застройщиком (пункт 7.6. договора). Пунктом 11.4 договора от 08.12.2008 предусмотрено право Застройщика потребовать от Инвестора уплаты штрафа в случае уклонения Инвестора от заключения договора на срок более чем на 20 (двадцать) календарных дней с даты заявления Застройщиком соответствующего требования.

В пункте 1 статьи 330 ГК РФ отражено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Согласно статье 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Судом установлено, что Застройщик не направлял Инвестору уведомление о необходимости заключить договор. При этом истец считает достаточным доказать факт направления истцу собственно договора на содержание и ремонт общего имущества торгово-офисного центра. Каких-либо доказательств предъявления письменного требования о заключении договора в нарушение положений статьи 65 АПК РФ истцом не представлено.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Толкование содержания пунктов 7.6 и 11.4 договора от 08.12.2008 позволяет суду сделать вывод о том, что обязанность Инвестора по уплате штрафа возникает только при наличии неисполненного письменного уведомления (требования) Застройщика о заключении договора на оказание услуг по управлению и обслуживанию помещений общего пользования.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Истцом надлежащих доказательств обращения к ответчику с требованием о заключении предусмотренного пунктом 7.6 договора не представлено. Надлежащим доказательством в силу условий договора от 08.12.2008 является только соответствующее письменное уведомление (требование) Застройщика (истца). Направление ответчику управляющей организацией проекта договора на содержание и ремонт общего имущества торгово-офисного центра таким требованием не является и его не заменяет.

Кроме того, в материалы дела ответчиком представлен договор на содержание и ремонт общего имущества торгово-офисного центра, датированный 29 декабря 2009 года, заключенный между управляющей компанией ООО "Элемент" и ИП Полищук Л.А., арендовавшей у ответчика помещение по договору от 24.12.2009.

Стороны подтвердили, что в настоящее время договор на содержание и ремонт общего имущества торгово-офисного центра между Новожиловой М.Р. и ООО "Элемент" подписан.

Поскольку исковые требования о взыскании штрафа основаны на договоре на участие в реконструкции объекта от 08.12.2008, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о возможности применения судом условий иного договора с другим лицом.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 16 июля 2012 года по делу N А66-14563/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шестёва Дмитрия Константиновича - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Носач

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина