Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2007 г. N 17АП-4441/07

г. Пермь

23 июля 2007 г.

Дело N А50-13258/2006-Г02

Арбитражный суд в составе:

председательствующего Соларевой О.Ф.

судей Романова В.А., Булкиной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пыленковой Т.А

при участии в судебном заседании:

от истца: Симакина О.Н., паспорт, доверенность от 10.05.2006 г.;

от ответчика: не явились;

от третьего лица: не явились;

рассмотрев в заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Плотницкого И.А.,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 14.05.2007 г.

по делу N А50-13258/2006-Г02, принятого судьей Гараевой Н.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Плотницкого И.А. к Муниципальному образованию "Город Пермь"

о взыскании 1 736 168руб.02коп. неосновательного обогащения,

установил:

Индивидуальный предприниматель Плотницкий Игорь Александрович (ИП Плотницкий И.А.) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Муниципальному образованию "Город Пермь" в лице Администрации г.Перми о взыскании 1 736 168руб.02коп. неосновательного обогащения в связи с проведенным им капитальным ремонтом арендованного помещения на основании ст.1102 ГК РФ (т.1, л.д.2,3).

Определением суда от 27.09.2006 г. на основании ст.47 АПК РФ по ходатайству истца произведена замена ответчика -МО "Город Пермь" на Департамент имущественных отношений администрации г.Перми, на основании ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО "ВысотСтрой" (т.1, л.д.67).

В порядке ст.49 АПК РФ истец уточнил предмет иска: просит взыскать с ответчика сумму затрат на капитальный ремонт помещения по ул.Сеченова,9 на основании ст.612,616 ГК РФ в размере 1 250 449руб.22коп. (с учетом отказа от иска в сумме 28 701руб.81коп.- т.1, л.д.58, т.3, л.д.68,69).

Определением суда от 21.11.2006 г. по ходатайству истца назначена судебная строительно -техническая экспертиза, проведение которой поручено ОАО "Пермское проектно - монтажное предприятие "Востокпромсвязьмонтаж" (т.2,л.д.110,111).

Решением суда от 14.05.2007 г. в удовлетворении исковых требований отказано (т.3, л.д.77-81).

Истец с решением суда не согласен, по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Заявитель считает, что факт необходимости проведения в помещении по ул. Сеченова,9 г. Перми капитального ремонта подтверждается материалами дела; лицом, обязанным за свой счет производить капитальный ремонт указанного помещения в соответствии с заключенными договорами аренды и ст.616 ГК РФ являлся арендодатель- ответчик; арендодатель не может быть освобожден от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества на основании п.2 ст.612 ГК РФ; факт выполнения работ по капитальному ремонту за счет истца на сумму 1 279 151руб.03коп. подтверждается материалами дела; для возмещения арендатором произведенных им затрат на капитальный ремонт арендованного имущества в силу закона и договора не требовалось предварительного согласования стоимости этих работ с арендодателем.

Ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения в связи с тем, что в нарушение п.п. 3.5,5.5.,51.1 договора аренды истец предварительно не согласовал с арендодателем или балансодержателем стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту; не достиг соглашения о зачете понесенных им затрат в связи с капитальным ремонтом; часть работ производилась с учетом и характером предпринимательской деятельности истца, т.е. для собственных нужд истца; стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении, не возмещается арендатору во всех случаях прекращения договора аренды; арендатору предоставлялись скидки по арендной плате на общую сумму 449 087руб.36коп. в счет проведенного капитального ремонта, из которых на сумму 28 701руб.81коп. было подписано соглашение о зачете; ответчик не является приобретателем указанной в исковом заявлении суммы, т.к. арендная плата, получаемая от арендаторов муниципального имущества, поступает в местный бюджет.

Третье лицо, ООО "ВысотСтрой", надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, отзыв на апелляционную жалобу не представило, представителя в судебное заседание не направило. В отзыве на иск поддержало исковые требования (т.1, л.д.72).

Апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 266 АПК РФ, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 27.05.2003 г. между Департаментом имущественных отношений администрации г.Перми (арендодатель), МУ "Жилищная служба" Дзержинского района г.Перми (балансодержатель) и ИП Плотницким И.А. заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 960-03Д. В соответствии п.1.1. указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда, расположенного по адресу: г.Пермь, ул.Сеченова, дом 9, общей площадью 366кв.м. Цель использования объекта - бытовое обслуживание (ремонт бытовой техники, пошив одежды, парикмахерская), служебные (п.1.2. договора). Срок аренды - с 26.05.2003 г. по 24.05.2004 г. (п.1.3. договора) (т.1, л.д.6-14). Из пояснения представителя истца следует, что указанный договор прекратил свое действие в связи с истечением срока действия договора.

По акту приема - передачи помещения от 26.05.2003 г. указанное помещение принято истцом. В акте приема-передачи, подписанном сторонами, зафиксировано удовлетворительное состояние передаваемого помещения, в том числе системы водоснабжения, канализации, отопления, электропроводки, санузла; отмечено, что требуется текущий ремонт стен помещения (т.1, л.д.59).

30.09.2003 г. сторонами были внесены изменения N 2 к договору от 27.05.2003 г. N 960-03Д, в соответствии с которыми площадь арендуемого помещения уменьшилась до 103,8кв.м. (т.1, л.д.126-128).

30.09.2003 г. между Департаментом имущественных отношений администрации г.Перми (арендодатель, Департамент), МУ "Жилищная служба" Дзержинского района г.Перми (балансодержатель, МУ ) и ИП Плотницким И.А. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 1040-03Д. В соответствии с п.1.1. данного договора арендатору в аренду передавалось помещение общей площадью 307,5кв.м. в доме N 9 по ул.Сеченова в г.Перми. Цель использования объекта - закусочная, служебные, бытовое обслуживание (п.1.2. договора). Срок аренды - с 03.09.2003 г. по 03.09.2008 г. (п.1.3. договора) (т.1, л.д.73-77, 84-88).

Дополнительным соглашением сторон от 07.05.2004 г. в договор N 1040-03Д от 30.09.2003 г. были внесены изменения N 2, согласно которым общая площадь арендуемого помещения (литеры А и А1) составила 299,5кв.м., цель использования: закусочная, служебное помещение (т.1, л.д.89,90, 119-121).

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Пермской области от 04.07.2006 г. по делу N А50-4297/2006-Г14 установлено, что государственная регистрация договора аренды от 30.09.203г. N 1040-03Д произведена 17.03.2005 г., договор расторгнут 05.01.2006 г. (т.1, л.д.52-54) (п.2 ст.69 АПК РФ).

В акте технического обследования помещения от 04.06.2003 г., составленном комиссией участием представителя Департамента, МУ "ЖСДР", МУ "Технический надзор за капитальным ремонтом" и истцом, отмечено неудовлетворительное состояние системы горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления, сантехнического и электромонтажного оборудования. Согласно заключению комиссии необходима замена системы отопления, разводящих ГХВС и канализации, поведение электромонтажных работ, разборка деревянного пола, ремонт бетонного пола, замена входной группы, деревянных дверных блоков, штукатурные работы стен и потолков, установка приборов учета воды, разборка аварийных деревянных перегородок, ремонт кровельного покрытия, козырька с цементной стяжкой, ремонт фасада с покраской поливиниловым составом (т.1, л.д.19).

Ссылаясь на то, что истец произвел капитальный ремонт помещения по ул.Сеченова,9 в г.Перми, стоимость которого согласно заключению эксперта составила 1 279 151руб.03коп., ИП Плотницкий И.А. просит взыскать с ответчика стоимость работ по капитальному ремонту в размере 1 250 449руб.22коп. (с учетом проведенного сторонами зачета на сумму 28 701руб.81коп.).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истцом не доказан факт противоправного поведения ответчика, а также связь между понесенными истцом затратами и действиями ответчика. Кроме того, суд указал на то, что по договору аренды N 1040-03Д арендодателем предоставлялись скидки по арендной плате в счет проведенного капитального ремонта, отсутствовало согласование стоимости работ по капитальному ремонту в порядке п.5.5. договора аренды N 1040-03Д.

Выводы суда соответствуют материалам дела.

В соответствии с п.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранении недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором, или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца, истец просит взыскать с ответчика стоимость капитального ремонта, проведенного им в помещениях, арендуемых по договору от 30.09.2003 г. N 1040-03Д (литры А и А1).

Необходимость проведения капитального ремонта в указанных помещениях подтверждается актом обследования помещения от 04.06.2003 г. (т.1, л.д.19).

В соответствии с п.3.2.2. договора аренды от 30.09.2003 г. N 1040-03Д обязанность по проведению капитального ремонта объекта для обеспечения соответствия технического состояния объекта требованиям СНиП и другой нормативной документации возложена на балансодержателя, МУ "Жилищная служба" Дзержинского района г.Перми, к которому исковые требования не предъявлены.

Согласно п.3.3.5 договора аренды арендатор обязан не производить перепланировок объекта без письменного согласия балансодержателя, а капитальных (затрагивающих несущие конструкции) без письменного согласия балансодержателя и арендодателя, а также без проектной документации, согласованной в установленном порядке.

Стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных арендатором, не возмещается арендатору во всех случаях прекращения действия настоящего договора (п.5.1. договора).

На основании п.5.5. договора стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, проведенных арендатором в течение срока действия настоящего договора по предварительному согласованию с арендодателем, засчитываются в счет арендной платы в порядке, утвержденном постановлением главы города.

Согласно изменению N 1 к договору аренды от 22.10.2003 г. в раздел 5 "Дополнительные условия" включены п.п.5.12, 5.13, 5.14. Согласно указанным пунктам договора, на период проведения работ капитального ремонта и реконструкции арендатору предоставляется льгота по арендной плате путем применения коэффициента состояния помещения 0.700 в расчете арендной платы за помещение, начисленной в соответствии с условиями договора на период с 03.09.2003 г. по 30.11.2003 г. Арендатор обязан в срок до 01.12.2003 г. сдать балансодержателю и арендодателю по акту приемки выполненные работы по капитальному ремонту (реконструкции) помещения в порядке, установленном соответствующими строительными нормами и правилами. В случае невыполнения арендатором вышеуказанного условия арендодатель имеет право в одностороннем порядке провести перерасчет арендной платы за вышеуказанный период, применив в расчете арендной платы коэффициент состояния помещения в размере 1,2 (т.1, л.д.114-118).

В соответствии с изменением N 4 от 25.06.2004 г. к договору аренды в раздел 5 "Дополнительные условия" договора включен п.5.15, согласно которому арендатору предоставляется скидка по арендной плате в размере 99% от арендной платы на период с 01.01.2004 г. по 31.12.2004 г. Пункт 5.5. указанного раздела изложен в новой редакции, согласно которой арендодатель имеет право в порядке, установленном решением Пермской городской Думы, возместить арендатору путем снижения арендной платы стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, проведенных арендатором в течение срока действия настоящего договора по предварительному согласованию с арендодателем (т.1, л.д.135-139).

На основании изменения N 5 от 17.05.2005 г., изменения N 6 от 11.08.2005 г. N 7 от 01.12.2005 г. к договору аренды в раздел 5 "Дополнительные условия" включены пункты 5.16, 5.17, 5.18, согласно которым арендатору предоставляется скидка по арендной плате на период с 01.01.2005 г. по 31.01.2005 г. в размере 46%, на период с 01.02.2005 г. по 10.05.2005 г. - в размере 97%, на период с 11.05.2005 г. по 05.09.2005 г. - в размере 99% от арендной платы, начисленной в соответствии с условиями договора (т.1, л.д.140-154).

Таким образом, по договору аренды от 30.09.2003 г. N 1040-03Д (с последующими изменениями) на истца не возлагалась обязанность по проведению капитального ремонта. В акте технического обследования помещения от 04.06.2003 г. также отсутствует указание на проведение капитального ремонта арендатором. По условиям договора аренды обязанность по проведению капитального ремонта на арендодателя не возлагалась. Возложение обязанности по проведению капитального ремонта на балансодержателя не противоречит п.1 ст.616 ГК РФ. Доводы истца о том, что п.3.2.2. договора аренды о возложении обязанности по проведению капитального ремонта на балансодержателя противоречит ст.210 ГК РФ, являются необоснованными в силу ст. 8, п.2 ст.209, ст.307 ГК РФ. Ссылка истца на ст.708,740,743 ГК РФ является несостоятельной, т.к. согласно п.1 ст.616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установлен договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью в разумный срок.

Следовательно, в соответствии с п.1 ст.616 ГК РФ стоимость работ, выполненных арендатором (истцом) в период действия договора аренды, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, могла быть засчитана арендодателем в счет арендной платы по договору аренды от 30.09.2003 г. N 1040-03Д в порядке, предусмотренном указанным договором, т.е. путем снижения арендной платы и лишь при наличии предварительного согласования проведения указанных работ с арендодателем (п.5.5. договора).

Как следует из материалов дела, на основании договора подряда от 15.06.2003 г.N 58, заключенного между истцом и ООО "ВысотСтрой", проведен капитальный ремонт помещения по ул.Сеченова,9 г.Перми. Согласно заключению эксперта, работы, указанные в акте приема-передачи выполненных работ от 30.11.2003 г. по договору подряда от 15.06.2003 г. N 58 соответствуют описанию помещения площадью 299,5кв.м. (литер А и А1), расположенному по адресу: г.Пермь, ул.Сеченова,9, данному в технических паспортах этого помещения. Стоимость работ по капитальному ремонту помещения лит.А и А1 площадью 299,5кв.м. на основании сметы к договору подряда от 15.06.2003 г. N 58 определена экспертом в сумме 1 279 151руб.03коп. Стоимость экспертизы в размере 8024руб. оплачена истцом по платежному поручению N 10 от 28.03.2007 г. (т. 1,л.д.17, т.2, л.д.69-71, 113-131,139).

Сторонами и балансодержателем подписано соглашение о зачете от 28.11.2003 г. N 139 а/б, в соответствии с которым арендодатель зачел арендатору стоимость произведенного капитального ремонта помещения по адресу: ул.Сеченова,9 в соответствии с актом приемки выполненных работ от 22.10.2003 г. на сумму 28 701руб.81коп. (сантехнические работы) в счет погашения задолженности по арендной плате по договору аренды N 1040-03Д за период октябрь-январь 2003 г. (т.3, л.д.13,14).

В соответствии с п.5.5. договора аренды предусмотрен зачет произведенных истцом затрат на капитальный ремонт в установленном порядке. Согласно п.п.1.п.5.11. Положения "Об аренде муниципального имущества", утвержденного решением Пермской городской Думы N 61 от 28.05.2002 г. арендодатель вправе возместить арендатору путем снижения арендной платы стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, проведенных арендатором в течение срока действия договора по предварительному согласованию с арендодателем. Решением Пермской городской Думы от 24.05.2006 г. N 96 п.п.1 п.5.11 раздела 5 указанного Положения утратил силу. Таким образом, при проведении зачета по капитальному ремонту в период действия договора аренды (до 05.01.2006 г.) следует руководствоваться вышеуказанным порядком.

Доказательств того, что истец в установленном договором аренды N 1040-03Д порядке согласовал смету и акт приемки выполненных работ по договору подряда от 15.06.2003 г. N 58 (т.1, л.д. 20-28, 33-40) с ответчиком, предъявил эти затраты к зачету ответчику в установленном порядке, в материалах дела не имеется (ст.65 АПК РФ).

Вместе с тем материалами дела подтверждается предоставление ответчиком скидок по арендной плате в счет проведенного истцом капитального ремонта помещения по ул.Сеченова,9 в г.Перми в с учетом пунктов 5.15-5.18 договора аренды на общую сумму 418 276руб.63коп., в том числе общестроительные работы на сумму 244 782руб.76коп., электромонтажные работы на сумму 79 690руб.68коп., ремонт фасада на сумму 95 912руб.11коп., при наличии согласования истцом сметы и актов выполненных работ (т.3, л.д.10,15-47,53-61). По остальным работам арендатор не представил доказательств их выполнения и документы, подтверждающие понесенные затраты.

Доводы истца о том, что независимо от предоставления ответчиком скидок по арендной плате, истец на основании ст.616 ГК РФ имеет право на взыскание с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта, при этом не требуется согласие арендодателя на проведение капитального ремонта, согласование с арендодателем проектно-сметной документации, стоимости выполненных работ, не могут быть приняты во внимание.

Поскольку договором аренды от 30.09.2003 г. N 1040-03Д предусмотрен определенный порядок возмещения арендатору стоимости выполненного капитального ремонта арендованных помещений, что не противоречит положениям ст.616 ГК РФ, то соблюдение этого порядка в силу ст.307,309 ГК РФ является для сторон обязательным. Поскольку истец нарушил условия п.3.3.5, 5.5. договора, то оснований для взыскания стоимости работ по капитальному ремонту в сумме 1 250 449руб.25коп. не имеется.

Кроме того, на основании п.5.1 договора аренды стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении, не возмещается арендатору во всех случаях прекращения договора аренды.

С учетом изложенного, решение суда от 14.05.2007 г. является обоснованным, отмене не подлежит. Госпошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя (ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 14.05.2007 г. по делу N А50-13258/2006-Г02 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на Интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

О.Ф. Соларева

Судьи

В.А. Романов А.Н. Булкина