Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2012 г. N 04АП-3844/12

г. Чита

11 октября 2012 г.

Дело N А58-1277/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарцева А.В.,

судей Бушуевой Е.М., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Золотухиной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июня 2012 года по делу N А58-1277/2012 по исковому заявлению комитета земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (ИНН 1434027060, ОГРН 1031401720162) к обществу с ограниченной ответственностью "Росторг" (ИНН 1435224872, ОГРН 1101435001172) о расторжении договора и взыскании 413 230, 0 руб.,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Эмтэн" (ИНН 1434017880, ОГРН 1041401721130),

(суд первой инстанции: судья Николаева Г.Л.),

установил:

Комитет земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Росторг" о расторжении договора аренды от 31 декабря 2010 года N 47 и взыскании 413 230 руб., из которых 320 413 руб. основного долга, 92 816, 99 руб. пени.

Определением от 08 июня 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью "Эмтэн".

Общество с ограниченной ответственностью "Эмтэн" согласно протоколу общего собрания акционеров открытого акционерного общества "Эмтэн" от 22 декабря 2011 года N 6/1, сведениям о юридическом лице является правопреемником открытого акционерного общества "Эмтэн".

Общество с ограниченной ответственностью "Росторг" обратилось в суд с встречным исковым заявлением, в котором общество с ограниченной ответственностью "Росторг" просит признать договор аренды от 31 декабря 2010 года N 47 недействительной сделкой, обязать Комитет земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района возвратить 227 596, 85 руб., уплаченных по договору.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июня 2012 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме. Также суд отказал в принятии встречных исковых требований.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Заявитель указывает на то, что ООО "Росторг" добровольно участвовало в конкурсе в виде аукциона, заключило и в законном порядке произвело государственную регистрацию договора аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, при этом не заключило договор субаренды с прежним арендатором ОАО "Эмтэн", не истребовало имущество, не предъявляло претензий ни собственнику о расторжении договора, ни ОАО "Эмтэн" о выселении, или иных требований, связанных с необходимостью осуществления коммерческой деятельности, следовательно, имея единого учредителя, ООО "Росторг" не намеревалось быть добросовестным арендатором, ввело в заблуждение Арендодателя. Заявитель апелляционной жалобы считает, что данные действия являются злоупотреблением своими правами и обязанностями, предусмотренными законодательством Российской Федерации. ООО "Росторг" за период действия договора, зная о своих обязательствах, не сочло необходимым обратиться с заявлением о расторжении договора N 47 аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Нерюнгринский район", расположенного по адресу: 678960, Республика Cаха (Якутия), г.Нерюнгри, ул.Южно-Якутская, д.6/1, соответственно, добровольно является арендатором по данному договору. Как считает заявитель жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента заключения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Решение пересматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Предметом иска по настоящему делу является требование к обществу с ограниченной ответственностью "Росторг" о взыскании суммы долга по арендной плате, договорной неустойки, расторжении договора аренды.

В обоснование иска Комитет земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района указал на то, что у ответчика имеется задолженность по договору аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, от 31 декабря 2010 года N 47.

Правовым основанием иска указаны статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, сделав вывод о необоснованности требований, в их удовлетворении отказал.

При этом пришел к выводу о том, что помещение ответчику по акту приема-передачи от 1 января 2011 года во исполнение договора аренды от 31 декабря 2010 года N 47 не передавалось, данное помещение занимает третье лицо - ООО "Эмтэн".

Суд первой инстанции правильно квалифицировал отношения как сложившиеся по договору аренды, в связи с чем правильно применил положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 606, 611, 614 Кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения и составили акт приема-передачи от 1 января 2011 года. Однако к моменту передачи имущества арендатору сданное ему в аренду помещение не было освобождено арендодателем от другого арендатора - ООО "Эмтэн".

Как следует из части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, доказательства оцениваются арбитражным судом в совокупности.

Несмотря на составление между истцом и ответчиком акта приема-передачи от 1 января 2011 года, это же помещение по договору аренды N 621 от 27 июля 2005 года было передано и используется с тем же целевым назначением третьим лицом - обществом "Эмтэн".

Ответчику по настоящему делу помещение фактически предоставлено не было, от третьего лица не освобождено.

Более того, иск по настоящему делу заявлен за период с 1 января по 31 декабря 2011 года, в то же время по делу N А58-6035/2011 Комитет земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района заявил иск к ООО "Эмтэн" о взыскании арендной платы за пользование тем же помещением за часть из того же периода - с 1 января по 1 сентября 2011 года. В результате заключено мировое соглашение, по которому задолженность за этот период подлежит оплате третьим лицом - обществом "Эмтэн", истец отказался от исковых требований в части освобождения занимаемого этим обществом нежилого помещения.

Удовлетворение настоящего иска привело бы к неосновательному обогащению истца, что недопустимо по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах в иске о взыскании арендной платы и договорной неустойки судом первой инстанции было отказано правомерно.

Выводы суда первой инстанции соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Довод жалобы о том, что договор аренды между истцом и ответчиком заключен по конкурсу, не опровергает выводов суда первой инстанции о неисполнении истцом обязанности по фактической передаче предмета аренды.

Довод о том, что ответчик не обращался за расторжением договора аренды, также не влияет на выводы суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Из данных норм следует, что обращение с подобным иском - право арендатора, реализуемое по его усмотрению, а не его обязанность.

Ссылка на заключенность договора, на составление акта приема-передачи отклоняется ввиду того, что другими доказательствами подтверждается отсутствие факта передачи предмета аренды в действительности. Утверждение истца о том, что объектом аренды ответчик распорядился по своему усмотрению, несостоятельно, поскольку, не получив этот объект, он не мог им и распорядиться.

Решение оспорено также в части отказа в иске о расторжении договора. При этом истец ссылается в жалобе на письмо от 30 декабря 2011 года N 15.1-11/1243.

Как следует из ее текста, истец потребовал уплаты задолженности по арендным платежам по договору аренды от 31 декабря 2010 года N 47.

Согласно пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Кодекса также установлено условие, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из совокупности данных норм следует, что вначале арендодатель обязан направить арендатору предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а затем - предложение расторгнуть договор.

Письмо от 30 декабря 2011 года N 15.1-11/1243 по своему содержанию - это предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок. При этом письменного предложения расторгнуть договор в деле не имеется.

В связи с указанным, на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное требование подлежало оставлению без рассмотрения ввиду того, что до обращения с ним истцом не был соблюден предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

В этой части на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса решение подлежит отмене ввиду нарушения норм материального и процессуального права.

В остальной части решение оставляется без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июня 2012 года по делу N А58-1277/2012 в части отказа в иске о расторжении договора 47 аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Нерюнгринский район" от 31 декабря 2010 года отменить, оставив в данной части иск без рассмотрения.

В остальной части оставить решение без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты его принятия.

Председательствующий

А.В. Макарцев

Судьи

Е.М. Бушуева Е.Н. Скажутина