Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2012 г. N 18АП-9955/12

г. Челябинск

12 октября 2012 г.

Дело N А76-11451/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Румянцева А.А.,

судей Матвеевой С.В., Хоронеко М.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Балакиной И.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Магнитогорска Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20 августа 2012 года

по делу N А76-11451/2012 (судья Мулинцева Е.М.).

В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "УралСтройМонтаж" - Бисярина Дарья Вадимовна (доверенность от 27.04.2012).

Администрация города Магнитогорска Челябинской области (далее - администрация г.Магнитогорска, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью "УралСтройМонтаж" (далее - ООО "УралСтройМонтаж", ответчик) с исковым заявлением о расторжении договора аренды от 12.08.2010 N 5542 в связи с нецелевым использованием ответчиком земельного участка, признании утратившими силу постановлений администрации г. Магнитогорска от 29.04.2010 N 4361-П, от 10.05.2012 N 6374-П, передачи земельного участка истцу по акту. В качестве правового обоснования требований истец ссылается на положения пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 615, пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статью 42 и пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (т.1 л.д.7-10).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 25 июля 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительном предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Форт" (далее - ЗАО "Форт", третье лицо) (т.1 л.д.1-6).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20 августа 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано (т.2 л.д.34-38).

В апелляционной жалобе администрация г. Магнитогорска просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме (т.2 л.д.44-45).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение арбитражным судом норм материального права.

По мнению истца, судом первой инстанции сделан необоснованный вывод об отсутствии существенных нарушений ответчиком условий договора от 12.08.2010 N 5542. Истец указывает, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0307002:204 был предоставлен ООО "УралСтройМонтаж" для строительства торгового центра. В настоящее время строительные работы завершены, однако торговый центр в эксплуатацию не введен. Ссылаясь на изложенное, податель апелляционной жалобы делает вывод о нарушении ответчиком целевого использования спорного земельного участка, существенном нарушении условий договора аренды от 12.08.2010 N 5542.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного разбирательства на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в судебное заседание администрация города Магнитогорска и ЗАО "Форт" явку представителей не обеспечили. До начала судебного разбирательства от истца поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил, обжалуемый судебный акт суда первой инстанции просил оставить без изменения как законный и обоснованный.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации г.Магнитогорска Челябинской области от 29.04.2010 N 4361-П (т.1 л.д.15) между администрацией г.Магнитогорска (арендодатель) и ЗАО "Форт" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 12.08.2010 N 5542 (т.1 л.д.17-21) со сроком действия до 29.04.2013, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок (земли населенных пунктов, зона многоэтажной многоквартирной застройки) с кадастровым номером 74:33:0307002:204, находящийся по адресу: 141 микрорайон на пересечении улиц Жукова и Труда в Орджоникидзевском районе г.Магнитогорска, общей площадью 3957 кв.м., для строительства торгового центра (пункт 1.1 договора) (т.1 л.д.17-21).

ЗАО "Форт" на основании разрешения администрации г.Магнитогорска Челябинской области от 06.04.2011 N 510 (т.1 л.д.22) передало свои права и обязанности по вышеуказанному договору аренды новому арендатору - ООО "УралСтройМонтаж" на основании договора уступки прав и обязанностей от 29.03.2011 (т.1 л.д.23-24).

Постановлением администрации г.Магнитогорска Челябинской области от 12.05.2012 N 6374-П (т.1 л.д.16) внесены изменения в постановление от 29.04.2010 N 4361-П (т.1 л.д.15) в части замены арендатора по договору аренды от 12.08.2010 N 5542 с ЗАО "Форт" на ООО "УралСтройМонтаж".

Администрацией г.Магнитогорска (арендодатель) и ООО "УралСтройМонтаж" подписано дополнительное соглашение от 31.05.2012 к договору аренды земельного участка от 12.08.2010 N 5542. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 06.07.2012 за номером 74-74-33/088/2012-380 (т.1 л.д.137-138).

При обследовании земельного участка истец установил, что в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию торговый центр работает, о чем был составлен соответствующий акт от 11.03.2012 (т.1 л.д.39-41).

Указывая на нецелевое использование земельного участка, истец направил ООО "УралСтройМонтаж" требование об устранении нарушений в виде получения в двухнедельный срок разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта - торгового центра (т.1 л.д.32-33), а также предложение о досрочном расторжении договора (т.1 л.д.34-35).

Ссылаясь на вышеуказанные нарушения, администрация г.Магнитогорска Челябинской области обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции указал на отсутствие существенных нарушений ответчиком условий договора аренды (т.2 л.д.34-38).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно указал, что поскольку представленные в материалы дела правоустанавливающие документы признаны сторонами и подтверждены государственной регистрацией в соответствии с положениями пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в установленном действующим законодательством порядке не оспорены, к спорным отношениям применимы условия зарегистрированных договоров (с учетом дополнительных соглашений), правила главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормы земельного законодательства Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Анализируя договор аренды от 12.08.2010 N 5542, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о его заключенности и действительности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым Гражданским кодексом Российской Федерации к договорам данного вида (глава 34): в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды; договор предусматривает размер арендной платы; требование о государственной регистрации договора сторонами соблюдено (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (пункт 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что права аренды в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, зона многоэтажной многоквартирной застройки с кадастровым номером 74:33:0307002:204, находящегося по адресу: 141 микрорайон на пересечении улиц Жукова и Труда в Орджоникидзевском районе г.Магнитогорска, общей площадью 3957 кв.м., на основании договора уступки прав и обязанностей от 29.03.2011 перешли к ООО "УралСтройМонтаж".

В договоре аренды от 12.08.2010 N 5542 (с учетом подписанного сторонами дополнительного соглашения от 31.05.2012) установлено целевое назначение переданного ответчику в аренду земельного участка - для строительства торгового центра (пункт 1.1 договора аренды).

Пунктом 4.4.2 договора аренды от 12.08.2010 N 5542 установлена обязанность арендатора использовать предоставленный ему арендодателем земельный участок исключительно в целях, указанных в пункте 1.1 договора, в соответствии с действующим законодательством, условиями договора, то есть для строительства торгового центра.

Согласно положениям пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением является основанием для прекращения аренды земельного участка (подпункт 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество и др.

Согласно положениям пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации г.Магнитогорска и расторжения договора аренды земельного участка от 12.08.2010 N 5542 на основании вышеуказанных норм материального права, поскольку суду не представлено доказательств фактов нарушения ответчиком условий договора аренды в рамках положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (часть 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание согласованные сторонами сроки действия договора аренды земли от 12.08.2010 N 5542 (с учетом дополнительного соглашения от 31.05.2012) - до 29.04.2013 (пункт 2.1 договора), апелляционный суд приходит к выводу, что факт эксплуатации ответчиком незавершенного строительством объекта в границах спорного участка при наличии действующего договора аренды не изменяет целевого назначения земельного участка до утверждения органом местного самоуправления акта ввода объекта в эксплуатацию.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно представленным в материалы дела документам арендатором предпринимаются необходимые действия по получению разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (т.1 л.д.149, 150-151).

Изложенные в апелляционной жалобе доводы истца о наличии оснований для расторжения договора аренды основаны на неверном токовании положений статей 42, 46 Земельного кодекса, а также статей 450, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению арбитражным судом апелляционной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции обстоятельства дела исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20 августа 2012 года по делу N А76-11451/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Магнитогорска Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

М.Н. Хоронеко С.В. Матвеева