Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2012 г. N 12АП-8089/12

г. Саратов

11 октября 2012 г.

Дело N А12-9585/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "4" октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "11" октября 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой Т.В.,

судей Никитина А.Ю., Тимаева Ф.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Геращенко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства Штепо Андрея Викторовича

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23 июля 2012 года

по делу N А12-9585/2012 (судья Савченко Н.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фермалэнд" (ОГРН 1043400089391, ИНН 3435068923)

к крестьянскому (фермерскому) хозяйству Штепо Андрея Викторовича (ОГРН 102405368282, ИНН 3405011863), крестьянскому (фермерскому) хозяйству Кузьменко Анатолия Ивановича (ОГРН 1023405362881, ИНН 3409004433)

третье лицо: индивидуальный предприниматель Низкопоклонный А.Н., общество с ограниченной ответственностью "СХП "Крепь"

об устранении препятствий со стороны ответчиков в пользовании земельным участком

при участии в судебном заседании:

от крестьянского (фермерского) хозяйства Штепо Андрея Викторовича - не явились извещены,

от общества с ограниченной ответственностью "Фермалэнд" - Оноприенко С.В. по доверенности, выданной 01.10.2012 сроком на один год,

от крестьянского (фермерского) хозяйства Кузьменко Анатолия Ивановича- не явились извещены,

от индивидуального предпринимателя Низкопоклонного А.Н. - не явились извещены,

от общества с ограниченной ответственностью "СХП "Крепь" - не явились извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фермалэнд" (далее - ООО "Фермалэнд") обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к крестьянскому фермерскому) хозяйству Штепо Андрея Викторовича (далее - КФХ Штепо А.В.), крестьянскому (фермерскому) хозяйству Кузьменко Анатолия Ивановича (далее - КФХ Кузьменко А.И.) об устранении препятствий со стороны ответчиков в пользовании земельным участком.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 23 июля 2012 года по делу N А12-9585/2012 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, КФХ Штепо А.В. обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23 июля 2012 года по делу N А12-9585/2012.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Фермалэнд" считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представитель КФХ Штепо А.В. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 92248 приобщено к материалам дела).

Представитель КФХ Кузьменко А.И. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 92249 приобщено к материалам дела).

Представитель ИП Низкопоклонный А.Н. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (конверт с уведомлением N 92254 приобщен к материалам дела).

Представитель ООО "СХП "Крепь" в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 92250 приобщено к материалам дела).

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст.123 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд находит основания для отмены судебного акта и отказа в удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 19.03.2007 участники общей долевой собственности в количестве 437 человек (448 земельных долей ПС/ХПК - колхоза "Крепь") (арендодатели) и ООО "СХП "Крепь" (арендатор) подписали договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей.

В соответствии с п. 1.1 арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 10 617,6 га, имеющий адресные ориентиры: Волгоградская область, Калачевский район, Крепинская административная территория, расположенного в границах участка кадастровый номер 34:09:00 00 00:0293 для производства сельскохозяйственной продукции. Границы арендуемого участка указаны в кадастровом плане земельного участка от 07.12.2006 N 34-09-02/06-2632.

Договор заключен сроком на 10 лет, прошел государственную регистрацию (запись регистрации 34-34-07/022/2007-375).

28.09.2010 ООО "СХП "Крепь" (арендатор) и ИП Низкопоклонный А.Н. подписали договор субаренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящего в общей долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей б\н от 19.03.2007, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает в субаренду часть земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей б\н от 19.03.2007 года общей площадью 3322,6 га, что составляет 140,2 земельных долей ПС/ХПК-колхоза "Крепь".

Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира Волгоградская область, Калачевский район, территория Крепинского сельского поселения, расположенного в границах участка с кадастровым номером 34:09:00 00 00:029. Часть земельного участка, передаваемого в субаренду, состоит из следующих обособленных участков:

1. Обособленный участок 34:09:12 01 01:0519 площадью 411,4 га;

2. Обособленный участок 34:09:12 01 01:0520 площадью 550,7 га;

3. Обособленный участок 34:09:12 01 01:0521 площадью 558,9 га;

4. Обособленный участок 34:09:12 01 01:0522 площадью 565,4 га;

5. Обособленный участок 34:09:12 01 01:0525 площадью 1 60,3 га;

6. Обособленный участок 34:09:12 01 01:0526 площадью 218,6 га;

7. Обособленный участок 34:09:12 01 01:0258 площадью 299 га;

8. Обособленный участок 34:09:12 01 01 :0259 площадью 171,9 га;

9. Обособленный участок 34:09:12 01 01:0260 площадью 47 га;

10. Обособленный участок 34:09:12 01 01:0261 площадью. 130,6 га;

11. Обособленный участок 34:09: 12 01 01:0262 площадью 208,8 га.

По акту приема - передачи от 28.09.2010, являющемуся приложением N 1 к договору субаренды, арендатор передал субарендатору, в том числе, кадастровый план земельного участка N 34-09-02/06-2632 от 07.12.2006. Срок субаренды до 19.03.2017.

16.12.2010 года договор субаренды прошел государственную регистрацию.

28.09.2011 ИП Низкопоклонный А.Н. (сторона 1) и ООО "Фермалэнд" (сторона 2) заключили договор субаренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения N 2КФ, в соответствии с которым сторона 1 сдает, а сторона 2 принимает в субаренду части земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору аренды земельного участка от 19.03.2007 общей площадью 3 322,6 га, что составляет 140,2 земельных долей ПС/ХПК -колхоза "Крепь", адресные ориентиры Волгоградская область, Калачевский район, территория Крепинского сельского поселения, расположенного в границах участка с кадастровым номером 34:09:00 00 00:0293 для ведения сельского хозяйства.

Части земельного участка, передаваемые в субаренду по настоящему договору, состоят из обособленных участков, имеющих кадастровые номера и площади. Каждая часть земельного участка, передаваемая в субаренду, указывается в Приложениях к договору, которые являются его неотъемлемой частью и подписываются стороной 1 и стороной 2. Часть земельного участка считается переданной стороне 2 с момента подписания акта приема-передачи. Срок действия договора с 04.10.2011 по 01.10.2012.

Сторонами подписаны 28.09.2011 приложения N 1, N 2, N 3 к договору и 04.10.2011 акты приема-передачи земельных участков.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что земельные участки, переданные в субаренду истцу, были сторонами идентифицированы и переданы по акту ООО "Фермалэнд" на основании кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 34:09:000000:293 с местоположением Волгоградская область, Калачевский район, Крепинская административная территория площадью 106176000 кв.м., в которой указаны части земельного участка с кадастровым номером 34:09:000000:293, переданные в субаренду, с определением их границ, местоположения и условных номеров. Также, в выписке имеется отметка об обременении таких частей в пользу ИП Низкопоклонного А.Н.

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренду земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Правовая позиция Высшего Арбитражного Суда РФ изложена в п. 18 Постановления Пленума от 24.032005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которой уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участника в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

В соответствии с п. 15 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ при применении пунктов 5,6,9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим.

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, при применении п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Договорами от 28.09.2010 года и от 28.09.2011 года иное не предусмотрено.

Собственники общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 34:09:000000:0293 уведомлены о заключении договора субаренды от 28.09.2011 N 2 КФ путем опубликования уведомления в газете "Борьба" Калачевского муниципального района Волгоградской области выпуск 73,74 от 21.06.2012 года и в газете "Волгоградская правда" N 109 от 22.06.2012.

Актами от 22.04.2012, от 20.04.2012 комиссия в составе главного агронома ООО "Фермалэнд" Низкопоклонного А.Н., начальника отдела контроля и режима ООО "Фермалэнд" Гладышева С.В., участкового уполномоченного полиции Калачевского ОВД капитана полиции Земцова В.А. установлено, что часть поля размером 80 га засеяна и заборонирована без ведома ООО "Фермалэнд", часть поля размером 35 га прокультивирована. Полевые работы осуществляют механизаторы КФХ Штепо А.В. и КФХ Кузьменко А.И.

Представитель ответчиков не отрицал в судебном заседании факт осуществления сельскохозяйственных работ на полях, находящихся в субаренде у ООО "Фермалэнд".

Ответчик, КФХ "Штепо А.В., в обоснование своей позиции по делу, ссылается на факт заключения 05.04.2012 договора купли-продажи имущества ООО "СХП "Крепь", реализованного на торгах в ходе осуществления процедуры конкурсного производства. В силе прочего имущества КФХ Штепо А.В. приобретено право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 10 617,6 га с адресными ориентирами Волгоградская область, Калачевский район, Крепинская административная территория, расположенного в границах участка кадастровый номер 34:09:00 00 00:0293. В п 1.2 указано, что на момент подписания договора со слов продавца предмет договора правами и претензиями третьих лиц, о которых стороны не знают на момента заключения договора, не обременен.

По акту приема-передачи от 05.04.2012 ООО "СХП "Крепь" (продавец) передал, а КФХ Штепо А.В. (покупатель) принял право аренды указанного выше земельного участка.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

Частью 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Представитель ответчиков пояснил, что государственная регистрация перехода прав по договору купли-продажи от 05.04.2012 не произведена до настоящего времени.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО "Фермалэнд", до истечения срока договора субсубаренды от 28.09.2011 (т.е. до 01.10.2012), имеет права по владению и пользованию спорным земельным участком в соответствии с условиями договора субсубаренды.

Указанный вывод суда первой инстанции, по мнению судебной коллегии, является ошибочным и противоречит действующему земельному и гражданскому законодательству исходя из следующего.

В соответствии с абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

Анализируя указанную позицию и обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что владельческая защита права приобретателя объекта недвижимости по договору купли-продажи возможна в случае если имеются основания для последующей государственной регистрации перехода права собственности, и в случае, когда право собственности сохранено за продавцом.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Исходя из смысла указанных норм, в момент передачи земельного участка КФХ Штепо А.В. на основании договора купли-продажи от 05.04.2012, данное недвижимое имущество выбыло из владения ООО "СХП "Крепь".

На основании заявленного истцом виндикационного иска в предмет доказывания по делу входят факты наличия у истца права собственности на имущество, обладающее индивидуально-определенными признаками, его незаконного владения ответчиком и нахождения истребуемого объекта виндикации у ответчика.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Соответственно, доказывание принадлежности права собственности на спорное (индивидуально-определимое) имущество, а также его нахождения в незаконном фактическом владении у другого лица является процессуальной обязанностью истца.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, у которого данное имущество к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен (аналогичная позиция содержится в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности по сделке (на что ссылается истец) лишает покупателя, возможности использовать приобретенное имущество в гражданском обороте от имени собственника с оформлением в установленном законом порядке прав, однако не исключает его прав владения и пользования на объект недвижимости на основании договора купли-продажи.

Таким образом, истцом не доказано, что земельный участок у ответчика находится в незаконном владении.

При наличии доказательств заключения договора купли-продажи земельного участка, а также сведений о том, что расчет по сделке осуществлен покупателем в полном объеме, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

На основании вышеизложенного судебная коллегия считает, что в нарушение положений статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, исковые требования ООО "Фермалэнд" об устранении препятствий в пользовании земельным участком удовлетворению не подлежат.

При распределении судебных расходов суд апелляционной инстанции руководствуется абзацем 2 пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23 июля 2012 года по делу N А12-9585/2012 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Фермалэнд" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фермалэнд" в пользу крестьянского (фермерского) хозяйства Штепо Андрея Викторовича 2000 рублей в возмещение судебных расходов за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Суду первой инстанции в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.В. Волкова

Судьи

А.Ю. Никитин Ф.И. Тимаев