Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. N 04АП-3199/12

г. Чита

09 августа 2012 г.

Дело N А19-1239/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 августа 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарцева А.В.,

судей Клочковой Н.В., Юдина С.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дубук М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ровесник" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 июня 2012 года по делу N А19-1239/2012 по иску индивидуального предпринимателя Цвентарных Виктора Петровича (ОГРН 304381704200265, ИНН 383100000610; адрес: 666684, Иркутская обл., г. Усть-Илимск) к обществу с ограниченной ответственностью "Ровесник" (ОГРН 1023802002410, ИНН 3817022776; адрес: 666679, Иркутская обл., Усть-Илимский р-н, г. Усть-Илимск, ул. Молодежная, 8) о расторжении договора аренды, обязании освободить здание,

третье лицо - департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска (ОГРН 1063817009310, ИНН 3817022790; адрес: 666683, Иркутская обл., Усть-Илимский р-н, г. Усть-Илимск, ул. Героев Труда, 38)

(суд первой инстанции: Грибещенко Г.Н.),

при участии в судебном заседании:

от истца представитель Загоскин В.В.,

установил:

индивидуальный предприниматель Цвентарных Виктор Петрович обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ровесник" о расторжении договора аренды от 01 июля 2002 года, регистрационный номер 143, двухэтажного крупнопанельного здания общей площадью 1126,2 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г.Усть-Илимск, ул.Молодежная, 8; обязании общества с ограниченной ответственностью "Ровесник" освободить занимаемое им двухэтажное крупнопанельное здание общей площадью 1126,2 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г.Усть-Илимск, ул.Молодежная, 8.

Решением от 01 июня 2012 года суд исковые требования удовлетворил. Спорный договор расторг и обязал ответчика возвратить истцу двухэтажное нежилое крупнопанельное здание, общей площадью 1126,2 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г.Усть-Илимск, ул.Молодежная, 8. Кроме того, взыскал с ответчика в пользу истца расходы по государственной пошлине в сумме 4 000 руб., в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 4 000 руб.

Не согласившись с решением суда, ответчик общество с ограниченной ответственностью "Ровесник" обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе и в дополнениях к ней ответчик указывает на то, что в основу принятого решения положено доказательство, не имеющее юридической силы и не создающее для сторон правовых последствий, поскольку соглашение от 22 сентября 2011 года, регистрационный номер N 91 о внесении изменений в договор аренды от 1 июля 2002 года N 143, со стороны общества с ограниченной ответственностью "Ровесник" не подписано. Соглашение предусматривало изменение условий договора не только в части перемены арендодателя, но и по другим существенным условиям договора. Также заявитель апелляционной жалобы считает, что истец не является правопреемником арендодателя по договору от 1 июля 2002 года N 143 и не может требовать с ответчика расторжения договора, поскольку является ненадлежащим истцом. Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что суд, принимая доказательства истца о снижении несущей способности и эксплуатационных характеристик в результате затопления кровли, безосновательно отвергает доказательства ответчика, опровергающие выводы заключения ООО Проектного бюро "Ангара" N 27/12 и свидетельствующие о возможной дальнейшей безаварийной эксплуатации здания с учетом состояния этой же кровли. Также заявитель считает вывод суда о том, что не проведение ремонта фасада здания ухудшает его состояние и ведет к его разрушению, не основан на доказательствах. Из решения суда невозможно установить, с какого момента распоряжение от 30 марта 2011 N 459 не порождает правовых последствий, с момента издания или с момента перехода права собственности истцу. Считает выводы суда о неисполнении ответчиком условий договора по содержанию арендуемого здания в надлежащее состояние в связи с отказом исполнить требование собственника о переносе электрощитовой, сделаны без установления фактического объема прав истца.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель истца в судебном заседании возразил против доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда.

Ответчик и третье лицо, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Ответчик общество с ограниченной ответственностью "Ровесник" ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Предметом иска по настоящему делу является требование к обществу с ограниченной ответственностью "Ровесник" о расторжении договора аренды недвижимого имущества.

В обоснование иска индивидуальный предприниматель Цвентарных В.П. указал на то, что ответчиком допускаются существенные нарушения условий договора аренды от 01 июля 2002 года двухэтажного крупнопанельного здания общей площадью 1126,2 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г.Усть-Илимск, ул.Молодежная, 8.

Правовым основанием иска указаны статьи 450, 452, 609, 617, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, признав требования обоснованными и доказанными, удовлетворил их.

Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам дела, приведенным в решении нормам материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, судом не допущено. Изложенные в апелляционной жалобе доводы подлежат отклонению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 1 июля 2002 года между Департаментом недвижимости Администрации г.Усть-Илимска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ровесник" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в срочное возмездное владение и пользование муниципальное имущество - двухэтажное нежилое крупнопанельное здание, расположенное по адресу: Иркутская область, г.Усть-Илимск, ул.Молодежная, 8, общей площадью 1316,5 кв.м., для самостоятельной производственной и хозяйственной деятельности, для использования под рынок строительных материалов, сроком на 15 лет с момента его государственной регистрации.

Соглашениями о внесении изменений за период с 18 ноября 2002 по 22 сентября 2011 года в договор аренды неоднократно вносились изменения, касающиеся размера арендной платы, арендуемых площадей и целевого использования здания.

Пункт 1.1 договора аренды в последней редакции изложен в следующем виде: "общая площадь сдаваемого в аренду здания - 1126,2 кв.м.: для использования под фитнес - 288,6 кв.м. (146,6 кв.м. на первом этаже, 51,5 кв.м. на втором этаже, 90,5 кв.м. в подвальном помещении) и для использования под магазин строительных и промышленных товаров - 837,6 кв.м.

18 августа 2011 года между Департаментом недвижимости Администрации г.Усть-Илимска (продавец) и индивидуальным предпринимателем Цвентарных В.П. (покупатель) на основании протокола об итогах аукциона от 15 августа 2011 года заключен договор купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял двухэтажное нежилое крупнопанельное здание, являющееся предметом договора аренды.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора купли-продажи здание обременено договором аренды до 6 августа 2017 года.

На основании акта приема-передачи от 28 августа 2011 года продавец передал, а покупатель принял здание, приобретенное по договору купли продажи от 18 августа 2011 года.

Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию.

Установив факт наличия оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, суд первой инстанции, применив положения статей 309, 422, 450, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворил соответствующий иск индивидуального предпринимателя Цвентарных В.П.

Довод жалобы о том, что индивидуальный предприниматель Цвентарных В.П. является ненадлежащим истцом, поскольку соглашение от 22 сентября 2011 года, подписанное между Департаментом недвижимости Администрации г.Усть-Илимска (арендодатель), ООО "Ровесник" (арендатор) и ИП Цвентарных В.П. (покупатель, далее - арендодатель), о внесении изменений в договор аренды от 1 июля 2002 года N 143 в части собственника и арендодателя, не прошло государственной регистрации, отклоняется апелляционным судом, поскольку противоречит положениям пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22 февраля 2011 года N 13262/10, а также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 февраля 2002 года N 6810/01 о том, что с момента перехода права собственности на здание к новому собственнику прежний перестает быть стороной по договору аренды. Соответственно, в силу закона ИП Цвентарных В.П. является стороной - арендодателем по договору аренды от 1 июля 2002 года N 143.

Довод жалобы о том, что не подтвержден надлежащими доказательствами вывод суда первой инстанции о ненадлежащем выполнении арендатором предусмотренных договором аренды обязательств по содержанию арендованного имущества в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, а также по проведению текущего ремонта, что в итоге ухудшает состояние здания и ведет к его разрушению, подлежит отклонению, поскольку соответствующие доказательства, представленные истцом, правильно оценены судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Те доказательства, на основании которых сделаны выводы о необходимости удовлетворения заявленного иска, приведены в решении. Мнение ответчика о необходимости получения других доказательств, которыми могли бы быть подтверждены выводы суда, не основана на положениях части 1 статьи 65 Кодекса.

Суд первой инстанции правильно отклонил ссылку ответчика на результаты экспертизы конструкции кровли здания, проведенной 22 февраля 2011 года, по основаниям, приведенным в решении.

Также суд правильно сделал вывод, что непроведение ремонта фасада здания ухудшает его состояние и ведет к разрушению.

Так, уведомлением от 7 октября 2011 года N 17 истец потребовал от арендатора в месячный срок произвести ремонт фасадной части здания.

Письмом от 9 октября 2011 года ответчик сообщил, что в связи с истечением установленных законом сроков для проведения фасадного ремонта здания, обязуется произвести ремонт фасада в срок до 1 июня 2012 года.

Правилами содержания территории муниципального образования город Усть-Илимск, утвержденными решением Городской Думы города Усть-Илимска от 16 апреля 2008 года N 74/427, установлена обязанность владельцев зданий ежегодно в срок до 1 июня выполнять работы по окраске (восстановлению) наружной части фасада зданий.

При этом в материалах дела имеется уведомление Департамента недвижимости Администрации г.Усть-Илимска от 21 апреля 2011 года N 1093-Дн, адресованное ответчику, которым прежний арендодатель обращает внимание ответчика на то обстоятельство, что фасады арендуемого им здания требуют проведения ремонта, в связи с чем предлагает в срок до 1 июня 2011 года решить вопрос по восстановлению либо полной замене наружной отделки фасадов арендуемого здания.

Письмом от 25 мая 2011 года ООО "Ровесник" сообщило начальнику Департамента недвижимости Администрации г.Усть-Илимска о том, что окраска наружной части фасада здания запланирована арендатором на летний период.

Между тем, ни до 1 июня 2011 года, ни в течение лета 2011 года ответчик обязанность по ремонту и окраске фасадов здания не осуществил. Более того, как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, за период пользования ООО "Ровесник" спорным зданием (с 2002 г по настоящее время) текущий ремонт фасадов здания им вообще не производился.

Таким образом, безусловно, непроведение ремонта фасада здания ухудшает его состояние и ведет к разрушению.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о непредставлении ответчиком доказательств прекращения с 22 декабря 2011 года договоров субаренды ООО "Дисконт", ООО "Иллюзион", поскольку таких доказательств в виде расторжения договора субаренды ответчиком представлено не было и в деле не имеется, данный вывод заявителем апелляционной жалобы со ссылкой на наличие соответствующих соглашений о расторжения договора субаренды не опровергнут.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что вопреки целевому назначению часть арендуемого здания, а также его крыша используются под размещение оборудования и антенн сотовых операторов. Данный вывод соответствует позиции, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года N 64, о том, что при передаче в аренду крыши здания применяются положения законодательства о договоре аренды. Соответственно, все взаимоотношения ответчика с субарендаторами должны были соответствовать целевому назначению, предусмотренному в договоре аренды от 1 июля 2002 года.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что распоряжение Департамента недвижимости Администрации г.Усть-Илимск от 30 марта 2011 года N 459 является согласием на сдачу арендованного имущества в субаренду, заявлялся в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и правильно был отклонен по основаниям, приведенным в решении. Основания для иной оценки выводов суда первой инстанции у апелляционного суда отсутствуют.

Представленный и приобщенный в дело ответ Департамента недвижимости Администрации г.Усть-Илимск от 18 июля 2012 года N 2066ДИ на запрос ответчика, из которого последний делает вывод о том, что распоряжение от 30 марта 2011 года N 459 являлось согласием на сдачу арендованного имущества в субаренду, не влияет на выводы суда первой инстанции, поскольку данный ответ является лишь противоречащим выводам суда и имеющимся доказательствам, на которые сослался суд первой инстанции, мнением участвующего в деле третьего лица.

Как правильно указал суд первой инстанции, анализируя условия договора аренды от 1 июля 2002 года, распоряжение от 30 марта 2011 года N 459 и в последующем отмененное распоряжением Департамента недвижимости Администрации г.Усть-Илимска от 7 ноября 2012 года N 1912, решение Городской Думы четвертого созыва от 25 июня 2008 года N 78/451 "О Порядке сдачи в аренду и безвозмездное пользование имущества, находящегося в собственности муниципального образования г.Усть-Илимск", отсутствие возражений прежнего арендодателя по сдаче в субаренду третьим лицам не наделяет ответчика правом самостоятельно распоряжаться арендуемым зданием.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то, что судом первой инстанции неправильно применены положения части 4 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", согласно которым лицо, которому в соответствии с частью 1, 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования зданием, может передать такие права в отношении части или частей здания третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов, площадью не более двадцать квадратных метров, отклоняется апелляционным судом, поскольку наличие согласия собственника на сдачу в субаренду двухэтажного нежилого крупнопанельного здания, расположенного по адресу: Иркутская область, г.Усть-Илимск, ул.Молодежная, 8, общей площадью 1126,2 кв.м., ответчиком в ходе судебного разбирательства не подтверждено по основаниям, изложенным выше.

Довод дополнений апелляционной жалобы ответчика относительно переноса электрощитовой заявлялся в ходе судебного заседания суда первой инстанции и ему была дана надлежащая оценка, оснований для переоценки по доводам апелляционной жалобы у апелляционного суда не имеется.

При указанных обстоятельствах решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 июня 2012 года по делу N А19-1239/2012 (с учетом определения об исправлении описки от 05 июня 2012 года) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты его принятия.

Председательствующий

А.В. Макарцев

Судьи

Н.В. Клочкова С.И. Юдин