Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2012 г. N 15АП-10587/12

город Ростов-на-Дону

04 октября 2012 г.

дело N А53-14583/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Куликовым Г.А.,

при участии: от истца: Хныкова О.Н. (доверенность от 11.04.2012), Заболоцкая Е.Н. (доверенность от 04.04.2012), Полонский Д.Э. (протокол от 12.11.2009),

от ответчиков: от ООО "Меридиан": Бондарева Н.Н. (доверенность от 05.04.2012),

от ООО "Сириус": Хаустов И.А.(доверенность от 24.09.2012),

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Торговый Комплекс Горизонт"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.07.2012 по делу N А53-14583/2012

по иску закрытого акционерного общества "Торговый Комплекс Горизонт"

к обществу с ограниченной ответственностью "Сириус", обществу с ограниченной ответственностью "Меридиан"

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью "Алькор-Р", общества с ограниченной ответственностью "Паллада"

о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи нежилого помещения,

принятое в составе судьи Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Торговый Комплекс Горизонт" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сириус", обществу с ограниченной ответственностью "Меридиан" о переводе прав и обязанностей покупателя комнат на 1 этаже N N 125а; 1, 2, 3, 4, 5, 125, 126, 127, 128, 136, 137, 147а, (в), 133, 134, 135; 129; 129а; 130; 130а; 131; 132; 132а;132б; 147а (г); 147а (д); 147а (е); 147а (б); 147а (н); 147а (п); 147а (р); 147а (м); 147а (к); 147а (л); 110, 111; (110, 111)а; (110, 111)б; 147а (и); 116; 147а (ж); 112, 113, 113а, 114, 115, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124; (112, 113, 113а, 114, 115, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124)а; антресоль комнаты NN 29; 29а; 29б; 30; 31; 32; 33; 33а; 34; 34а; 34б; 34в; 34г; 35; 35а; 35б; 35в; 35г 1-этажного дома. Литер АК. Общая площадь 3 280,5 кв. м, адрес (местоположение): Россия, Ростовская область, Ворошиловский район, пр. Михаила Нагибина, дом N 32ж; доли в праве общей долевой собственности в размере 795/10000 земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов - торгово-развлекательные и административные помещения, площадью: 18 977 кв. м, адрес (местоположение): Россия, Ростовская область, Ворошиловский район, пр. Михаила Нагибина, дом N 32ж, по договору купли-продажи, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью "Сириус" и обществом с ограниченной ответственностью "Меридиан" от 23.03.2012, на условиях и по цене указанного договора.

Исковые требования мотивированы нарушением преимущественного права истца на покупку вышеуказанных объектов. При этом строение литер АК, в котором расположены спорные помещения, истец полагает единым комплексом, находящимся в силу указанной причины в долевой собственности в том числе истца. Также ссылается на нахождение в долевой собственности земельного участка под данным строением. Правовая позиция истца основана на положениях статьи 250 ГК РФ и разъяснениях, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований в отношении предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Алькор-Р", общество с ограниченной ответственностью "Паллада", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Суд указал на отсутствие преимущественного права покупки спорных объектов у истца, поскольку пришел к выводу о том, что спорные помещения, являются недвижимым имуществом, находящимся в собственности одного лица (не являлись объектом права долевой собственности); были индивидуализированы, имеют уникальные кадастровые номера, в связи с чем, могли быть самостоятельными объектами сделок.

Суд также указал, что отсутствие возможности эксплуатации помещения без использования "инженерных и технических систем" здания, обеспечивающих помещение необходимыми коммунальными услугами не препятствует возникновению права индивидуальной (частной) собственности на испрашиваемые помещения.

Выводы суда об отсутствии у истца преимущественного права покупки доли в праве на спорный земельный участок, мотивированы принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, положениями статей 35, 36 ЗК РФ, 552 ГК Российской Федерации.

При вынесении решения судом также учтено заключение ООО "Областной судебно-экспертный центр" от 26.06.2012 N 45, согласно которому спорный земельный участок является неделимым; нежилое здание (торгово-развлекательный центр) - литер АК не может быть физически разделено на два объекта, без причинения вреда его конструктивным элементам и изменения их функционального назначения; в случае раздела земельного участка вновь образованные земельные участки не будут отвечать требованиям статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также требованиям статьи 67 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Не согласившись с указанным решением суда, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, удовлетворив исковые требования.

Доводы жалобы повторяют доводы иска, заявитель усматривает противоречие в выводах суда о возможности спорных помещений выступать самостоятельным объектом гражданских прав. Со ссылкой на Информационные письма Президиума ВАС РФ N 53 от 01.06.2000 и N 59 от 16.02.2001, заявитель отмечает, что продажа помещения не подразумевает передачу прав на земельный участок и, соответственно, наоборот, поскольку связь с земельным участком имеет здание, а не помещение. Полагает, что вывод суда о невозможности отчуждения помещений без передачи прав на землю свидетельствует о том, что предметом сделки суд признал именно часть здания литер АК.

Полагает, что, являясь допустимым к обороту объектом, помещение не перестает при этом быть частью здания, в котором находится, что влечет необходимость исследования вопроса о делимости здания как вещи. Отмечает, что здание литер АК является единым и неделимым (со ссылкой на наличие общих коммуникаций, фундамента, крыши, с учетом заключения эксперта), а, следовательно, должно выступать в обороте как единое целое. С учетом наличия нескольких собственников помещений в здании литер АК, полагает последнее объектом долевой собственности, а заключенный договор - договором об отчуждении части неделимой вещи. Соответственно полагает применимыми положения статьи 250 ГК РФ и настаивает на наличии у него преимущественного права покупки, нарушенного ответчиками. Полагает, что выраженная им позиция соответствует разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума ВАС Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". Отмечает невозможность отчуждения помещений без отчуждения доли в земельном участке. Одновременно отмечает, что ГК РФ не устанавливает исключений из правил, закрепленных статьей 250. Положения статей 273, 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ также должны применяться с учетом приведенной нормы права. Отмечает, что принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости должен пониматься через осознание строений как принадлежностей земельного участка (главной вещи). При этом полагает ошибочным и не основанным на нормах права вывод суда о "следовании правовой судьбы участка судьбе спорных помещений". Аналогию с правовым режимом помещений в многоквартирных жилых домах полагает неприменимой в силу различия законодательного регулирования.

В отзывах на апелляционную жалобу общества "Сириус" и "Меридиан" просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ, в отсутствие указанных лиц.

Представитель истца представил справку филиала "Южный" закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" от 27.09.2012, в подтверждение финансовых возможностей общества по оплате спорного имущества, поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, удовлетворив заявленные требования.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, закрытое акционерное общество "Торговый комплекс Горизонт" является собственником нежилых помещений расположенных в здании Литер АК общей площадью 14 378,5 кв. м. Кроме того, часть нежилых помещений в указанном здании принадлежала ООО "Сириус" (3 280,5 кв. м) и принадлежит ООО "Паллада" (1 162,1 кв. м).

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 10 01:0139, общей площадью 18 977 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Михаила Нагибина, 32ж, на котором возведено здание торгово-развлекательного комплекса Литер АК, находился в общей долевой собственности следующих хозяйствующих субъектов: закрытого акционерного общества "Торговый комплекс Горизонт" (8823/10000), общества с ограниченной ответственностью "Сириус" (795/10000), общества с ограниченной ответственностью "Паллада" (382/10000).

23 марта 2012 года между обществом с ограниченной ответственностью "Сириус" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Меридиан" (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю, а покупатель принял нежилые помещения комнаты на 1 этаже N N 125а; 1, 2, 3, 4, 5, 125, 126, 127, 128, 136, 137, 147а, (в), 133, 134, 135; 129; 129а; 130; 130а; 131; 132; 132а;132б; 147а (г); 147а (д); 147а (е); 147а (б); 147а (н); 147а (п); 147а (р); 147а (м); 147а (к); 147а (л); 110, 111; (110, 111)а; (110, 111)б; 147а (и); 116; 147а (ж); 112, 113, 113а, 114, 115, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124; (112, 113, 113а, 114, 115, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124)а; антресоль комнаты NN 29; 29а; 29б; 30; 31; 32; 33; 33а; 34; 34а; 34б; 34в; 34г; 35; 35а; 35б; 35в; 35г 1 -этажного дома, Литер АК, общая площадь 3 280,5 кв. м, адрес (местоположение): Россия, Ростовская область, Ворошиловский район, пр. Михаила Нагибина, дом N 32ж. Одновременно с нежилыми помещениями продавец передал в собственность покупателю долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для использования нежилого помещения, а именно: 795/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - торгово-развлекательные и административные помещения, площадью: 18 977 кв. м, адрес (местоположение): Россия, Ростовская область, Ворошиловский район, пр. Михаила Нагибина, дом N 32ж.

Имущество передано по акту от 01.04.2012.

Переход права зарегистрирован в установленном порядке.

Полагая, что указанным договором было нарушено преимущественное право закрытого акционерного общества "Торговый комплекс Горизонт" на приобретение спорной недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального права.

В силу положений статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, которая, по общему правилу является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Кроме того, общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Перечень объектов недвижимости, приведенный в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не является закрытым (исчерпывающим) и определяется наличием у вещи признаков недвижимости (прочной связи с землей, влекущей невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению вещи).

Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу в том числе жилые и нежилые помещения, тем самым признавая за последними статус допустимого к участию в гражданском обороте объекта.

Согласно приведенной норме права государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пунктов 39, 40 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 сведения о нахождении объекта в долевой собственности отображаются в обязательном порядке в подразделе II-1 реестра.

В отношении помещений (в том числе спорных) в здании литер АК по пр. Михаила Нагибина, дом N 32ж в г. Ростове-на-Дону сведения о долевой собственности отсутствуют. Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод об отсутствии у истца, обществ "Сириус" и "Паллада" права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения и соответственно отсутствии у истца преимущественного права покупки.

Оценивая доводы заявителя жалобы о необходимости учета единства и неделимости здания, в котором находятся спорные помещения, суд апелляционной инстанции руководствуется разъяснением о применимости норм материального права при определении правового режима нежилого здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, которое дано в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Так, по смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 указанного постановления, при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о помещениях в составе здания в качестве самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В спорной ситуации в ЕГРП содержатся сведения о нежилых помещениях как объектах права и регистрации права именно на данные помещения.

Пунктом 1 приведенного выше постановления разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, к которому надлежит относить в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации и в случае его нарушения посредством регистрации за одним из собственников помещений подлежит защите с использованием негаторного иска либо виндикационного иска, сопряженного с иском о признании права.

На основании изложенного представления заявителя о правовом режиме здания и помещений в нем ошибочны.

Справедливы доводы заявителя жалобы о том, что земельный участок под зданием, нежилые помещения в котором принадлежат различным лицам, не является в силу прямого указания закона (автоматически) объектом права долевой собственности собственников помещений в отличие от правового режима, установленного для многоквартирных жилых домов.

Вместе с тем, в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица-собственники зданий, строений, сооружений (п.1).

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

По смыслу приведенных норм права в сопряжении с положениями статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации после приватизации земельного участка из государственной либо муниципальной собственности в собственность иных лиц связь правовой судьбы нежилых помещений и земельного участка под строением, в котором они расположены, сохраняется и при последующем отчуждении.

Вывод о применимости к спорным правоотношениям положений статьи 273 ГК РФ, прямо указывающей на случаи перехода права собственности на здание или сооружение, но не называющей нежилые помещения, следует при толковании данной нормы через призму разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 об утрате зданием правового режима объекта недвижимости при регистрации прав на помещения в нем.

Здание как объект материального мира после регистрации прав на помещения в нем не прекращает своего физического существования, но утрачивает возможность являться объектом гражданского права.

Положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации напрямую упоминают иные объекты недвижимости помимо зданий и сооружений, следовательно, применимость указанных норм права к спорной ситуации, исходя из буквального текста закона, не требует дополнительного обоснования.

Фраза "если иное не предусмотрено законом" в пункте 2 приведенной статьи ошибочно толкуется заявителем как позволяющая реализовать преимущественное право на приобретение доли в праве на земельный участок в указанной ситуации, а также, с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков), преимущественное право на приобретение спорных помещений.

При изложенных обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отсутствии у заявителя права преимущественной покупки, о защите которого заявлен иск являются верными.

Вопрос соблюдения пропорций в праве собственности на земельный участок с учетом площади помещений, принадлежащих истцу, ответчику и третьему лицу, в рамках избранного способа защиты исследованию не подлежит.

Таким образом, отказ в иске правомерен, доводы апелляционной жалобы несостоятельны. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.07.2012 по делу N А53-14853/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина Н.Н. Мисник