Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2012 г. N 19АП-5165/12

город Воронеж

15 октября 2012 г.

Дело N А35-765/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 октября 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сергуткиной В.А.,

судей Михайловой Т.Л., Семенюта Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Щеголевой Е.В., Бауман Л.В.,

при участии:

от Комитета по управлению имуществом Курской области: Синюгина С.И., представителя по доверенности N 02.2пр-01-20/50 от 10.01.2012,

от общества с ограниченной ответственностью "БАСТА": Егорова А.А., представителя по доверенности N 1 от 24.01.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 25.07.2012 г. N А35-765/2012 (судья Матвеева О.А.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "БАСТА" (ИНН 4632129790, ОГРН 1114632001725) к Комитету по управлению имуществом Курской области о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Курской области об изменении целевого использования земельного участка с "эксплуатации временной автостоянки" на "строительство административно-офисного здания", выраженное в письме от 10.01.2012 исх. N 02.2пр-01-20/56; об обязании Комитета по управлению имуществом Курской области принять решение об изменении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым N 46:29:102159:8 площадью 1429 кв.м., находящегося по адресу: ул. Межевая - ул. 1-я Пушкарная города Курска, с "эксплуатации временной автостоянки" на "строительство административных и офисных объектов",

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "БАСТА" (далее - ООО "БАСТА", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Курской области (далее - КУИ Курской области, Комитет) об изменении целевого использования земельного участка с "эксплуатации временной автостоянки" на "строительство административно-офисного здания", выраженного в письме от 10.01.2012 исх. N 02.2пр-01-20/56; об обязании Комитета принять решение об изменении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым N 46:29:102159:8 площадью 1429 кв.м., находящегося по адресу: ул. Межевая - ул. 1-я Пушкарная города Курска, с "эксплуатации временной автостоянки" на "размещение административных и офисных объектов", с учетом принятых судом уточнений.

Решением Арбитражного суда Курской области от 25.07.2012 заявленное требование удовлетворено, решение КУИ Курской области от 10.01.2012 г. (исх. N 02.2пр-01-20/56) об отказе в изменении целевого использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102159:8, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 1-я Пушкарная - ул. Межевая, площадью 1429 кв.м., с "для эксплуатации временной автостоянки" на "строительство административно-офисного здания" признано незаконным. Комитет обязан принять решение об изменении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102159:8, с "для эксплуатации временной автостоянки" на "для размещения административных и офисных объектов".

Не согласившись с принятым судебным актом, КУИ Курской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Курской области, как вынесенное с нарушением норм материального права, и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что изменение вида разрешенного использования земельного участка подразумевает под собой изменение условий договора аренды N 3501-11ю от 11.07.2011, следовательно данный спор должен рассматриваться с учетом норм главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которые регулируют правоотношения, связанные с изменением и расторжением договора. Ссылаясь на положения п. 4 ст. 421 ГК РФ полагает, что обязание комитета согласовать изменение целевого использования земельного участка путем внесения изменений в решение от 24.02.2011 N 01-18/213 и в договор аренды от 11.07.2011 N 3501-11ю является существенным нарушением принципа свободы договора. Податель жалобы также указывает, что изменение условий договора в судебном порядке предусматривает соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ст. 445 ГК РФ, который заявителем соблюден не был. Таким образом, Комитет полагает, что арендатор земельного участка не вправе самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка, поскольку такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон на основании соответствующего обращения собственника земельного участка.

Кроме того, податель жалобы считает, что рассмотрение вопроса о предоставлении земельного участка для строительства административно-офисного здания возможно после урегулирования вопроса имущественного характера с институтом ОБУ "Курскгражданпроект". Ссылку ООО "БАСТА" на то, что оспариваемый отказ препятствует извлечению прибыли из планируемого к размещению на земельном участке здания, Комитет считает несостоятельной, поскольку в силу п. 1 ст. 2 ГК РФ, предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск.

В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя жалобы доводы жалобы поддерживает, просит обжалуемое решение отменить.

Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражает по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, полагая принятое решение неподлежащим отмене. В обоснование своих возражений указывает, что поскольку в силу п. 1.3 договора аренды от 11.07.2011 N 3501-11ю спорный земельный участок не обременен правами третьих лиц, процесс урегулирования вопроса имущественного характера с институтом ОБУ "Курскгражданпроект" значения для разрешения данного спора не имеет. Заявитель по делу ссылается на то, что возможность изменения вида разрешенного использования, не связанного с целями строительства, на вид разрешенного использования, предполагающий осуществление строительства на том же участке, подтверждена судебной практикой. Довод подателя жалобы о необходимости руководствоваться положениями гл. 29 ГК РФ Общество считает несостоятельным. Полагает при этом, что определять вид разрешенного использование - это право заявителя, ограниченное только перечнем видов разрешенного использования, установленным в градостроительном регламенте для соответствующей территориальной зоны, в то время, как обязанность согласовать изменение такого вида в данном случае возложена законом на КУИ Курской области. ООО "БАСТА" полагает также необоснованным указание уполномоченного органа на необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка до внесения соответствующих изменений в кадастровый паспорт земельного участка, которые в свою очередь возможны только при наличии акта органа государственной власти об изменении вида разрешенного использования.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 01.10.2012 по 08.10.2012.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участников процесса, проверив соответствие выводов Арбитражного суда Курской области установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого решения, и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения.

Обстоятельства дела свидетельствуют, что решением Комитета по управлению имуществом Курской области от 24.02.2011 N 01-18/213 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 429 кв.м., расположенный по адресу: г. Курск, ул. Межевая - ул. 1-я Пушкарная, предоставлен в аренду ОАО "Дорсервис г. Курска" сроком на 5 лет с разрешенным использованием - для эксплуатации временной автостоянки.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 46:29:102159:8.

Во исполнение данного решения КУИ Курской области и ОАО "Дорсервис г. Курска" заключен договор аренды указанного в нем земельного участка от 11.07.2011 N 3501-11ю, сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП имеется регистрационная запись за N46-46-01/076/2011-555 от 04.08.2011.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.09.2011 права и обязанности арендатора по договору аренды от 11.07.2011 N 3501-11ю перешли к ООО "БАСТА".

24.10.2011 ООО "БАСТА" обратилось в КУИ Курской области с заявлением об изменении разрешенного вида использования указанного земельного участка с "эксплуатация временной автостоянки" на "размещение административного здания".

Рассмотрев указанное обращение, Комитет письмом от 10.01.2012 N 02.2пр-01-20/56 отказал Обществу в изменении целевого использования земельного участка, сославшись на то, что проведение мероприятий по изменению порядка предоставления земельного участка не планируется, а передача прав и обязанностей по договору N3501-11ю от 11.07.2011 была согласована с учетом установленного разрешенного использования земельного участка - для целей, не связанных со строительством, а именно: для эксплуатации временной автостоянки.

Полагая решение Комитета, выраженное в письме от 10.01.2012 N 02.2пр-01-20/56, незаконным и нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "БАСТА" обратилось в арбитражный суд с рассмотренным требованием.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявленная Обществом цель использования земельного участка - размещение административных и офисных объектов, соответствует нормам земельного и градостроительного законодательства, а также Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск", следовательно, оспариваемое решение об отказе в изменении целевого использования земельного участка, выраженное в письме от 10.01.2012 исх. N 02.2пр-01-20/56, является незаконным.

Апелляционная инстанция соглашается с указанной позицией суда первой инстанции исходя из следующего.

Одним из способов защиты гражданских прав в силу статьи 12 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

В качестве квалифицирующих признаков для признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления законодатель выделил два взаимосвязанных признака - несоответствие закону или иным правовым актам и нарушение этим актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица (статья 13 ГК РФ).

Исходя из части 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом в силу ст. 65 АПК РФ, обязанность доказывания наличия обстоятельств, на которые заявитель ссылается как на основание своих требований и возражений, в том числе факта нарушенных оспариваемыми актом, действием (бездействием) законных прав, лежит на лице, оспаривающем акт, действие (бездействие).

Органы государственной власти и местного самоуправления в силу статей 11, 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) распоряжаются земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, государственная собственность на которые не разграничена.

В Кодексе в числе основных принципов земельного законодательства закреплен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Кодекса).

Из представленного в материалы дела кадастрового плана следует, что спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 этой статьи, в том числе земли населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается правообладателем самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии с п. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) территориальная зона представляет собой зону, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В п. 1 ст. 85 ЗК РФ предусмотрено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

В п. 2 той же статьи Кодекса предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерных и транспортных инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного значения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

По смыслу приведенных норм с учетом положений ст. 30 ГрК РФ, зонирование земель населенных пунктов производится градостроительной документацией.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу частей 2 и 6 статьи 30, статьи 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки, утвержденные представительным органом местного самоуправления, включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты, в которых указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 N 388-3-РС утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск" (далее - Правила землепользования).

Судом первой инстанции установлено, и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что согласно градостроительному регламенту, спорный земельный участок расположен в зоне, обозначенной Ж-4 - жилая зона многоквартирных жилых домов высокой этажности (9 этажей и более).

Указанная зона предусматривает: развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий многоквартирной жилой застройки высокой этажности зон комфортного многоквартирного многоэтажного жилья; развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей жителей указанных территорий в соответствующих среде формах; развитие необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур; развитие объектов общественно-деловой застройки в соответствующих среде формах и объемах, не оказывающих негативного воздействия на объекты жилой застройки.

Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, включенные в частности в зону Ж-4:

- для размещения, эксплуатации, обслуживания, строительства многоквартирного жилого дома (жилых домов),

- для размещения объектов бытового обслуживания,

- для размещения объектов дошкольного, начального, среднего общего и дополнительного образования,

- для размещения объектов профессионально-технических, средне - специальных и высших учебных заведений,

- для размещения амбулаторно-поликлинических учреждений, аптек и иных объектов здравоохранения,

- для размещения многоуровневых гаражей автотранспорта и стоянок легкового автотранспорта,

- для размещения административных и офисных объектов,

- для размещения объектов социального обеспечения,

- для размещения общежитий и гостиниц и прочее.

Исследовав вопрос о том, какие объекты могут размещаться в указанной зоне, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что размещение административных и офисных объектов не противоречит Правилам землепользования и застройки и соответствует основному виду разрешенного использования земельных участков в зоне Ж-4 (подпункт 8 пункт 3 раздел 11.2.5 Правил).

Комитет по управлению имуществом Курской области ни в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ни в апелляционной инстанции не представил ни одного достоверного доказательства, свидетельствующего о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, ограничения его в обороте или наличия иных обстоятельств невозможности изменения вида разрешенного использования, установленных федеральным законодательством.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что отказ Комитета по управлению имуществом Курской области в изменении вида разрешенного использования "эксплуатация временной автостоянки" на "размещение административного здания" противоречит указанным выше правовым нормам.

В рассматриваемом случае оспариваемый ООО "БАСТА" отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка мотивирован тем, что изменение вида разрешенного использования повлечет внесение соответствующих изменений в договор аренды земельного участка в связи с чем, условия договора аренды будут противоречить порядку приобретения прав на земельный участок под строительство объектов недвижимости, установленному ст. 30 ЗК РФ, а также будет являться существенным нарушением принципа свободы договора.

Апелляционная инстанция указанную позицию КУИ Курской области признает ошибочной.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Спорный земельный участок предоставлен арендатору решением КУИ Курской области от 24.02.2011 N 01-18/213 на основании Закона Курской области N 65-ЗКО от 06.10.2006 "О регулировании некоторых вопросов земельных отношений в Курской области" и в соответствии с п. 6 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающим порядок предоставления земельного участка для строительства сформированного, но не закрепленного за гражданином или юридическим лицом.

Указанный ненормативный акт в установленном порядке недействительным не признан. Доказательств несоблюдения порядка, предусмотренного ч. 6 ст. 30 ЗК РФ, при предоставлении земельного участка Обществу КУИ Курской области не представлено.

Органам местного самоуправления городских округов, к числу которых относится и КУИ Курской области, предоставлено право на осуществление в рамках их полномочий от имени и в интересах муниципальных образований деятельности по развитию своих территорий, регулированию землепользования и застройки в соответствии с установленным градостроительным зонированием.

Вместе с тем, изменение вида разрешенного использования земельного участка происходит в силу публичных решений по управлению земельным фондом. Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимается исходя из общественно значимых целей, указанных в ч. 1 ст. 30 ГрК РФ, которые могут отличаться от целей участников гражданского оборота (увеличение прибыли и доходности и т.п.).

Следует отметить, что при изменении вида разрешенного использования земельного участка изменяется характеристика земельного участка, выступающего объектом договора аренды, и его целевое назначение, что в свою очередь повлечет и изменения в договоре аренды.

Поэтому в случаях, когда орган местного самоуправления, принявший решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, является арендодателем данного земельного участка, такой орган не вправе уклоняться от заключения дополнительного соглашения в связи с изменившимся разрешенным использованием земельного участка. В противном случае это означало бы возможность одностороннего расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, по требованию арендодателя, что не соответствует действующему законодательству Российской Федерации, в частности ст. 22 ЗК РФ.

Таким образом, с учетом изложенного апелляционный суд не усматривает в рассматриваемой ситуации ни нарушения порядка предоставления земельного участка, ни нарушения принципа свободы договора.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на необходимость урегулирования вопроса имущественного характера с институтом ОБУ "Курскгражданпроект" не может быть принята судом во внимание, как не подтвержденная документальными доказательствами и противоречащая п. 1.3 договора аренды от 11.07.2011 N 3501-11ю.

С учетом изложенных обстоятельств, апелляционный суд приходит к выводу о наличии квалифицирующих признаков, о которых говорится в ст. 13 ГК РФ, и с которыми законодатель связывает признание недействительным акта органа местного самоуправления.

В связи с чем, вывод суда области о недействительности решения Комитета по управлению имуществом Курской области, выраженного в письме от 10.01.2012 г. (исх. N 02.2пр-01-20/56), апелляционный суд признает верным соответствующим установленным по делу обстоятельствам, основанным на правильном применении норм материального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина относится на заявителя жалобы.

В силу пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, государственные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов, от уплаты государственной пошлины освобождены, и Комитетом пошлина не уплачивалась, следовательно, основания для разрешения вопроса о распределении судебных расходов у суда апелляционной инстанции не имеются.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 25.07.2012 г. N А35-765/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа через суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

В.А. Сергуткина

Судьи

Т.Л. Михайлова Е.А. Семенюта