Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2012 г. N 08АП-6312/12

город Омск

18 сентября 2012 г.

Дело N А70-4401/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетериной Н.В.,

судей Шаровой Н.А., Смольниковой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6312/2012) Джафарова Ильхам Тельман Оглы на определение Арбитражного суда Тюменской области от 21 июня 2012 года, вынесенное по результатам рассмотрения заявления Джафарова Ильхам Тельман Оглы об установлении требований кредитора

по делу N А70-4401/2011 (судья Трубицина Н.Г.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Капиталь" (ИНН 7203152178, ОГРН 1047200625922),

при участии в судебном заседании представителей:

от Джафарова Ильхам Тельман Оглы - Минин Р.В. по доверенности N 14Д-3749 от 22.12.2011, действительной в течение 1 года (личность удостоверена паспортом гражданина РФ); лично (личность удостоверена паспортом гражданина РФ);

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Капиталь" Лапузина А.В. - лично (личность удостоверена паспортом гражданина РФ);

установил:

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 31.08.2011 по делу N А70-4401/2011 общество с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Капиталь" (далее - ООО "Холдинговая компания "Капиталь", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим назначен Лапузин Андрей Викторович.

Определением от 30.03.2012 по делу N А70-4401/2011 Арбитражный суд Тюменской области определил осуществлять производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Холдинговая компания "Капиталь" с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства") (далее - Закон о банкротстве).

01 июня 2012 года в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника в Арбитражный суд Тюменской области обратился Джафаров Ильхам Тельман Оглы (далее - Джафаров И.Т., заявитель, кредитор, податель жалобы) с заявлением о признании права собственности в отношении недвижимого имущества, а именно: однокомнатной квартиры N 229 общей площадью 51,19 кв.м., расположенной на 8 этаже в 5 блок секции, первая на площадке, в жилом десятиэтажном доме по адресу г. Тюмень, ул. Энергостроителей, 22.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 21.06.2012 по делу N А70-4401/2011 Джафарову И.Т. отказано в удовлетворении заявления о признании права собственности на жилое помещение.

Не согласившись с данным определением суда первой инстанции, Джафаров И.Т. подал апелляционную жалобу, в которой просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указал на то, что определение было вынесено с нарушением требований действующего законодательства, в частности выводы, указанные в обжалуемом определении не соответствуют обстоятельствам дела.

По мнению подателя жалобы, суд необоснованно пришел к выводу об отсутствии надлежащих доказательств оплаты по спорному предварительному договору, поскольку в материалы дела заявителем была представлена справка, выданная 26 ноября 2008 года директором ООО "Холдинговая компания "Капиталь" (исх. N 96) о том, что обязательства по внесению денежных средств в размере 1400 000 руб. 00 коп. в соответствии с договором займа N 08/11-82 в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи N 08/11-82 от 26.11.2008 выполнены в полном объеме. В связи с чем, считает, что обязательство по оплате спорного жилого помещения исполнены надлежащим образом.

От конкурсного управляющего ООО "Холдинговая компания "Капиталь" Лапузина А.В. отзыв на апелляционную жалобу не поступал.

17.07.2012 в электронном виде и 23.07.2012 в канцелярию Восьмого апелляционного арбитражного суда поступило ходатайство от представителя Джафарова И.Т. о приобщении к материалам дела копии договора займа N 08/11-82 от 26.11.2008, письма председателя правления ТСЖ "Энергостроителей" Костиной Н.Л. от 16.07.2012, в котором указано на обнаружение договора участия в долевом строительстве, акт приема-передачи квартиры в собственность от 18.05.2011 и указанного выше договора займа.

В заседании суда апелляционной инстанции, представитель Джафарова И.Т. поддержал данное ходатайство, заявил дополнительно о приобщении к материалам дела копии телеграммы от 09.02.2012, расчета стоимости работ N 865 от 12.01.2012 по технической инвентаризации, квитанции N 313 от 11.01.2012, уведомления от 11.01.2012 о проведении технической инвентаризации в подтверждение обстоятельства фактического пользования заявителем спорным жилым помещением.

В заседании суда апелляционной инстанции, 11.09.2012, конкурсный управляющий ООО "Холдинговая компания "Капиталь" Лапузин А.В. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копий выписок из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания "Век" (далее - ООО "ДСК "Век"), а также выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.08.2012 N 01/451/2012-194 в подтверждение факта отсутствия каких-либо зарегистрированных прав ООО "Холдинговая компания "Капитал" на спорную квартиру.

В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

При этом документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

Руководствуясь приведенной нормой права, а также пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции полагает возможным удовлетворить заявленные подателем жалобы и конкурсным управляющим должника ходатайства о приобщении дополнительных доказательств, учитывая подтвержденность заявителем уважительности причин невозможности представить документы в суд первой инстанции (договор займа обнаружен ТСЖ "Энергостроителей" согласно письму от 16.07.2012 после вынесения обжалуемого судебного акта), а также возникшую необходимость представления дополнительных документов в обоснование доводов против возражений оппонента, заявленных в суде апелляционной инстанции.

В заседании суда апелляционной инстанции Джафаров И.Т. и его представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили определение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Конкурсный управляющий ООО "Холдинговая компания "Капиталь" Лапузин А.В. возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе. Считает, что оплата Джафаровым И.Т. не произведена по предварительному договору (денежные средства в кассу должника или на его расчетный счет не поступали), который к тому же конкурсный управляющий считает незаключенным. Ссылается на истечение срока для заключения основного договора купли-продажи и соответственно на утрату права заявлять требования о признании права собственности на спорную квартиру, что невозможно и в связи с отсутствием у самого должника каких-либо прав на данное имущество. Также считает акт приема-передачи квартиры недостоверным доказательством в связи с тем, что он подписан со стороны ООО "ДСК "Век" генеральным директором Орловским В.Н., который на указанный момент таковым не являлся. Не согласен с утверждением заявителя о том, что он фактически проживает в квартире.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе заявителя, выслушав присутствующих в судебном заседании заявителя, его представителя и конкурсного управляющего должника, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены определения Арбитражного суда Тюменской области от 21.06.2012 по настоящему делу, исходя из следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, требование заявителя основано на предварительном договоре о купле-продаже долей в жилом комплексе N 08/11-82 от 26.11.2008 (л.д. 10-13), заключенном между ООО "Холдинговая компания "Капиталь" и Джафаровым И.Т., предметом которого выступала договоренность сторон совершить в будущем сделку купли-продажи жилого помещения (квартиры), находящегося в составе 10-ти этажного жилого дома ГП-84 со встроенно-пристроенными помещениями ГП-202 в жилом районе "Восточный-2", при условии оформления должником права собственности на жилое помещение.

Сторонами по основному договору будут выступать: в качестве продавца - ООО "Холдинговая компания "Капиталь", в качестве покупателя - Джафаров И.Т. Предметом основного договора будет являться однокомнатное жилое помещение (квартира), имеющее на дату подписания сторонами настоящего договора номер 84, площадью 51,19 кв.м., расположенное на 8 этаже, 5 блок секция, первая на площадке (далее - жилое помещение). Технические характеристики жилого помещения согласованы сторонами в приложении N 1 к договору (лист дела 14).

Стоимость жилого помещения согласно пункту 1.4 предварительного договора N 08/11-82 от 26.11.2008 составила 1 400 000 руб. 00 коп.

Пунктом 2.2.1 названного предварительного договора предусмотрено, что ООО "Холдинговая компания "Капиталь" обязуется в срок до 31.03.2009 оформить право собственности на жилое помещение. Именно условие об оформлении права собственности должником на жилое помещение, являющееся предметом соглашения сторон, является отправной точкой для возможности заключения основного договора купли-продажи, что также следует из содержания пунктов 1.8, 1.9 предварительного договора.

По условиям упомянутых пунктов договора срок для заключения основного договора - 30 календарных дней с даты получения должником свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

В пункте 2.5 данного договора предусмотрено, что Джафаров И.Т. вправе требовать подписания основного договора и передачи жилого помещения в сроки, определенные настоящим договором, при условии полного расчета по основному договору с ООО "Холдинговая компания "Капиталь" за приобретаемое жилое помещение.

При этом в пункте 2.3.1 предварительного договора указано, что в счет расчетов по основному договору Джафаров И.Т. обязуется внести денежные средства за приобретаемое помещение в кассу ООО "Холдинговая компания "Капиталь" в день подписания основного договора.

То есть, исходя из условий рассматриваемого договора, осуществление оплаты по предварительному договору не предполагалась.

Тем не менее, этим же числом - 26.11.2008 сторонами заключен договор займа N 08/11-82, в котором Джафаров И.Т. выступил в качестве займодавца, предоставившего заемщику - ООО "Холдинговая компания "Капиталь" заем на сумму 1 400 000 руб.

В материалы дела заявителем представлена копия справки от 26.11.2008 N 16 (л.д. 15), подписанная директором ООО "Холдинговая компания "Капиталь" Топычкановым В.В., согласно которой обязательства по внесению денежных средств в размере 1 400 000 руб. 00 коп. в соответствии с договором займа N08/11-82 от 26.11.2008 в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи N08/11-82 от 26.11.2008 выполнены Джафаровым И.Т. в полном объеме (лист дела 15).

Должник, в свою очередь, заключил договор участия в долевом строительстве N 84-202/118 от 17.05.2010 с ООО "ДСК "Век" (застройщик), по условиям которого застройщик обязался в установленный договором срок построить жилой дом - десятиэтажный жилой дом ГП-84 со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями ГП-202 в жилом районе "Восточный-2" в г. Тюмени и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику строительства - ООО "Холдинговая компания "Капиталь", а участник строительства обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект по акту (листы дела 45-50).

В перечень квартир, согласованный сторонами в приложении N 2 к договору N 84-202/118 от 17.05.2010 (листы дела 51-54), включена и квартира, являющаяся предметом предварительного договора N 08/11-82 от 26.11.2008.

Данная квартира обозначена в качестве объекта долевого участия и при регистрации права аренды на земельный участок для строительства жилого дома ГП-84 со встроенно-пристроенным нежилым помещением по ГП-202 (листы дела 55-65).

20.04.2011 ООО "ДСК "Век" Администрацией г. Тюмени выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU72304000-40-pB в отношении 10-ти этажного жилого дома ГП-84 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями ГП-202 с инженерными сетями (л.д. 20-22). Многоквартирному дому после проведенной инвентаризации присвоен адрес: г. Тюмень, ул. Энергостроителей, 22.

Актом приема-передачи квартиры в собственность от 18.05.2011 (л.д. 16) ООО "ДСК "Век" (застройщик) согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU72304000-40-рв от 20.04.2011 и договору от 26.11.2008 передало, а Джафаров И.Т. (дольщик) принял в собственность соответствующую его доли, определенной в вышеуказанных документах, вновь построенную однокомнатную квартиру N 229 (строительный номер 84), площадью 51,19 кв.м., расположенную на 8 этаже, 5 блок секции, первая на площадке, в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Тюмень, ул. Энергостроителей, д.22.

Указанный акт подписан генеральным директором ООО "ДСК "Век" Орловским В.Н. и дольщиком - Джафаровым И.Т.

09.02.2012 истец направил в адрес конкурсного управляющего ООО "Холдинговая компания "Капиталь" Лапузина А.В. уведомление, которым просил явиться в Управление Росреестра по Тюменской области для надлежащего оформления необходимых документов и регистрации права собственности на жилое помещение (лист дела 17).

Однако, в указанную дату конкурсный управляющий не явился, регистрация права собственности на спорную квартиру не произведена, о чем свидетельствует уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области от 22.12.2011 (лист дела 23), представленными должником дополнительными доказательствами в суде апелляционной инстанции, и не оспаривается участвующими в данном обособленном споре лицами.

Описанные обстоятельства и послужили основанием для обращения заявителя в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим заявлением, ссылаясь на уклонение ООО "Холдинговая компания "Капиталь" от регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, несмотря на полный расчет со стороны заявителя.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о признании права собственности в отношении жилого помещения, рассмотрев данное заявление в качестве требования о передаче жилых помещений со ссылкой на статью 201.6 Закона о банкротстве. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при отсутствии надлежащих доказательств подтверждающих внесение заявителем денежных средств в оплату стоимости доли по предварительному договору, в удовлетворении заявления о признании права собственности на жилое помещение следует отказать.

Повторно оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции не может согласиться с подобными выводами по следующим причинам.

В силу части 1 статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

По правилам пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства признается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения); под денежным требованием - требование участника строительства о: возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Между тем в соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей порядок погашения требований участников строительства путём передачи им жилых помещений, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.

При этом по смыслу приведенной нормы права участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при наличии следующих условий: до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом: 1) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В данной ситуации Джафаровым И.Т., являющимся участником строительства, заявлено требование о признании права собственности на квартиру, расположенной в завершенном строительством объекте, который введен в эксплуатацию еще до возбуждения дела о банкротстве ООО "Холдинговая компания "Капиталь" - 20.04.2011.

При этом дом введен в эксплуатацию застройщиком, в качестве которого являлся ООО "ДСК "Век". Именно данной организации выдано разрешение на строительство объекта и имелось право аренды земельного участка, где осуществлялось строительство дома.

Таким образом, на дату возбуждения дела о банкротстве застройщиком жилого дома, который ввел дом в эксплуатацию, являлся не должник, а другое лицо, с которым и подписан у участника строительства акт приема передачи квартиры 18.05.2011.

При рассмотрении настоящего заявления в суде первой инстанции конкурсный управляющий должника заявлений о фальсификации упомянутого акта с указанием соответствующих мотивов не делал, поэтому оснований полагать, что акт приёма-передачи квартиры от 18.05.2011 является сфальсифицированным, не имеется.

Вместе с тем в суде апелляционной инстанции конкурсный управляющий Лапузин А.В. сослался на то, что указанный акт подписан неуполномоченным лицом со стороны застройщика, поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 06.09.2011 на момент подписания данного акта генеральным директором ООО "ДСК "Век" являлся Лагунов Александр Александрович.

Однако сама по себе представленная конкурсным управляющим должника выписка из Единого государственного реестра юридических лиц не может свидетельствовать об отсутствии у Орловского В.Н. полномочий на подписание акта приема-передачи, который к тому же подписал от имени ООО "ДСК "Век" и договор долевого участия с должником от 17.05.2010, то есть представлял интересы общества и в отношениях с ООО "Холдинговая компания "Капиталь".

Так, в предусмотренных законом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников (пункт 2 статья 53 ГК РФ).

В упомянутой выше выписке указано, что Орловский В.Н. являлся одним из участников ООО "ДСК "Век", поэтому обозначенная выписка не может опровергать возложение на Орловского В.Н. таких полномочий, например, по решению общего собрания участников, на основании приказа генерального директора общества без внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр юридических лиц.

Следует учитывать и то, что помимо подписи Орловского В.Н. акт приема-передачи от 18.05.2011 заверен печатью ООО "ДСК "Век", что также дает основания полагать о наличии полномочий у Орловского В.Н. представлять интересы названного общества. Самим ООО "ДСК "Век" таких возражений не заявлено и факт подписания акта приема-передачи не опровергнут.

Поэтому ссылка конкурсного управляющего должника на то, что Орловский В.Н. в мае 2011 года уже не являлся директором ООО "ДСК "Век" и не имел полномочий на подписание актов приема-передачи квартир отклоняется судом апелляционной инстанции.

При этом следует учитывать, что в любом случае фактическая передача квартиры участнику строительства состоялась.

Как пояснил заявитель в заседании суда, представителем должника ему переданы ключи от квартиры, заявитель владеет и пользуется спорной квартирой, поскольку проживает в ней вместе с семьей.

В качестве доказательств данного обстоятельства заявитель в заседании суда апелляционной инстанции представил заявку на изготовление технического паспорта жилого помещения, копия которого находится в материалах дела. Технический паспорт не может быть составлен без осмотра самого объекта, то есть квартиры, следовательно, его изготовление по запросу заявителя свидетельствует о наличии у последнего доступа в спорное жилое помещение, что не может исключать фактическое владение и проживание Джафарова И.Т. в квартире.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Необходимо также отметить, что в материалах дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Холдинговая компания "Капитель" (например, том дела по требованию Масловой Л.И.) имеется приказ ООО "ДСК "Век" N 1 от 20.04.2011 "Об отчислении части площади законченного строительством 292-квартирного 10-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Энергостроителей, дом 22", которым утвержден список квартир, подлежащих передаче конкретным участникам строительства, в числе которых указан и Джафаров И.Т., которому в соответствии с данным приказом должна быть передана квартира N 229.

Данный приказ утвержден застройщиком в день ввода в эксплуатацию жилого дома, в котором уже было обозначено на передачу квартир конкретным участникам строительства.

Учитывая наличие между должником и ООО "ДСК "Век" договорных отношений, не исключено, что как приказ, так и сама передача квартир осуществлялась по предварительной договоренности поименованных сторон, принимая во внимание, что в любом случае должник, выступая в отношениях с участниками строительства в качестве продавца или застройщика, принимал на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора. Прямая передача квартиры от непосредственного застройщика, по сути, направлена на исполнение обязанности должника, что не противоречит сложившимся отношениям, поскольку по условиям исполнения сделок между должником и ООО "ДСК "Век", между должником и участником строительства, квартира подлежала в итоге передаче в собственность участника строительства.

То обстоятельство, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи не лишает заявителя возможности на предъявление требований о признании права собственности, поскольку в данном случае следует учитывать характер сложившихся между сторонами отношений, в частности факт нахождения должника в процедуре банкротства.

Так, в пункте 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве установлено, что арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

Установление требование о передаче жилого помещения в соответствующий реестр, в том числе на основании предварительного договора, в дальнейшем дает участнику строительства права на погашение своих требований путем передачи объекта незавершенного строительства или путем передачи им жилых помещений в случае завершения строительства многоквартирного дома (статьи 201.10, 201.11 Закона о банкротстве).

Таким образом, отсутствие основного договора купли-продажи не лишает заявителя права на обращение с требованием о признании права собственности, поскольку пункт 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве направлен на защиту, как раз таких участников строительства, которые фактически вступили во владение жилым помещением во введенном в эксплуатацию доме, однако не смогли зарегистрировать право собственности на него в связи с введением процедуры банкротства в отношении должника.

При этом следует учитывать и разъяснения, приведенные в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими, как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В данном случае условия об оплате в предварительный договор между заявителем и должником не включалось, однако фактически оплата осуществлена именно в качестве расчетов по данному договору, на что указано в справке об оплате от 26.11.2008.

Поэтому обозначенный договор можно расценить как договор купли-продажи будущей квартиры и рассматривать в качестве основания возникновения у заявителя права собственности на спорную квартиру.

Рассматриваемый случай, безусловно, отличен тем, что должник не является застройщиком, в том смысле, который определен, например, частью 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Однако это обстоятельство, не зависящие от участника строительства, оплатившего в полном объеме стоимость именно спорной квартиры, не должны влечь нарушение прав последнего.

Суд не должен допускать формального подхода к рассмотрению дела. Рассматривая спор необходимо установить фактические обстоятельства, отражающие реальные отношения сторон, с целью принятия справедливого судебного акта и недопущения нарушений жилищных прав участника строительства.

При этом фактически описанные отношения сложились и исполнены его сторонами задолго до применения правил застройщика к должнику и до введения процедуры банкротства.

Как указано ранее, 26.11.2008 между ООО "Холдинговая компания "Капиталь" и Джафаровым И.Т. был заключен предварительный договор N 08/11-82 о купле-продаже долей в жилом комплексе в виде однокомнатной квартиры N 229 (строительный номер 84) общей площадью 51,19 кв.м., расположенной в блок секция 5, этаж 8, первая на площадке.

Материалами дела подтверждается и оплата данной квартиры.

Так, в справке от 26.11.2008 N 16 (л.д. 15), подписанной директором ООО "Холдинговая компания "Капиталь" Топычкановым В.В. указано, что обязательства по внесению денежных средств в размере 1 400 000 руб. 00 коп. в соответствии с договором займа N08/11-82 от 26.11.2008 в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи N08/11-82 от 26.11.2008 выполнены в полном объеме.

Как считает конкурсный управляющий должника в отсутствие первичных документов, подтверждающих факт оплаты, подобная справка не может быть принята в качестве доказательства исполнения участником строительства обязательства по оплате.

Действительно, положения Федерального закона от 21 ноября 1996 года N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" предусматривают необходимость оформления всех хозяйственных операций оправдательными документами, что распространяется на юридических лиц или индивидуальных предпринимателей.

Между тем физические лица, производящие соответствующую оплату, не могут нести риск неисполнения требований данного закона со стороны организации, поскольку оформление первичных документов, фиксирующих поступление денежных средств в кассу предприятия, полностью зависит от добросовестности поведения самого общества.

Более того, конкурсный управляющий должника не привел соответствующего обоснования, какими обстоятельствами была обусловлена выдача справки от 26.11.2008, если фактически, по утверждению конкурсного управляющего, оплата не осуществлялась. К тому же в ходе судебного разбирательства конкурсным управляющим ООО "Холдинговая компания "Капиталь" Лапузиным А.В. в порядке, установленном статьей 161 АПК РФ, не было заявлено о фальсификации обозначенной справки.

Не принимается во внимание судом апелляционной инстанции и доводы конкурсного управляющего относительно отсутствия у должника права собственности на спорную квартиру.

Должник, как усматривается из материалов дела, состоит в отношениях с ООО "ДСК "Век" (договор участия в долевом строительстве от 17.05.2010 N 84-202/118), которое является действительным застройщиком жилого дома, где расположена спорная квартира.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, недействительным не признан.

При этом, отсутствие как у ООО "ДСК "Век", так и у ООО "Холдинговая компания "Капиталь" права собственности на имущество на момент заключения договора купли-продажи недвижимости само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (пункт 1 постановления Пленума высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая создана или приобретена в будущем").

Кроме того, по смыслу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество не является обязательной.

Следовательно, отсутствие зарегистрированного права собственности ООО "ДСК "Век" либо должника на жилой дом, вопреки утверждению конкурсного управляющего, не может служить препятствием для удовлетворения настоящего заявления.

Обстоятельство, связанное с тем, что ООО "ДСК "Век" подписало с заявителем акт приёма-передачи квартиры, свидетельствует о том, что ООО "ДСК "Век" не имеет претензий ни к участнику строительства, ни к должнику, в том числе претензий по оплате квартиры, а также притязаний на спорную квартиру, что еще раз подтверждает фактическое исполнение сторонами всех вышеописанных сделок еще до возбуждения дела о банкротстве должника.

По сути фактических взаимоотношений участник строительства осуществил оплату квартиры должнику, о чем косвенно свидетельствует и содержание приказа ООО "ДСК "Век" N 1 от 20.04.2011 "Об отчислении части площади законченного строительством 292-квартирного 10-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Энергостроителей, дом 22", которым утвержден список квартир, подлежащих передаче конкретным участникам строительства, в числе которых указан и Джафаров И.Т.

На основании изложенных обстоятельств, в том числе наличие в отношении квартир, которые включены в перечень квартир по договору долевого участия с должником, такого приказа ООО "ДСК "Век", и подписание им же акта приема-передачи квартиры с участником строительства, следует исходить из того, что ООО "ДСК "Век" фактически исполнило обязательство должника в пользу участника строительства по передаче оплаченной им квартиры, что является определяющим в рассматриваемом случае (пункт 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве).

При этом отсутствуют основания считать, что спорная квартира обременена какими-либо правами должника. В материалах дела не имеется доказательств того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию (20.04.2011) предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.

Впервые должник обратился с заявлением об обязании ООО "ДСК "Век" передать спорную квартиру только 13.06.2012 (после принятия Арбитражным судом Тюменской области к своему производству заявления Джафарова И.Т.).

Такое продолжительное бездействие должника, начиная с 20.04.2011, согласуется с фактической договоренностью сторон рассмотренных сделок по передаче квартиры в собственность именно участнику строительства, в данном случае Джафарову И.Т.

Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку им получены денежные средства за квартиру, в связи с чем у него возникло встречное обязательство перед Джафаровым И.Т. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства должника по передаче квартиры Джафарову И.Т. права должника не нарушает.

Принимая во внимание вышеизложенное, требование Джафарова И.Т. о признании за ним права собственности в отношении однокомнатной квартиры N 229 (строительный номер 84) общей площадью 51,19 кв.м, расположенной на 8 этаже в 5 блок секции, первая на площадке, в жилом десятиэтажном доме, по адресу г. Тюмень, ул. Энергостроителей, 22, является обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое определение подлежит отмене с разрешением вопроса по существу.

Руководствуясь пунктами 1, 3 части 1 статьи 270, статей 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Тюменской области от 21 июня 2012 года по делу N А70-4401/2011 отменить.

Разрешить вопрос по существу.

Признать за Джафаровым Ильхамом Тельман оглы право собственности в отношении однокомнатной квартиры N 229, общей площадью 51,19 кв.м., расположенной на 8 этаже, 10-этажного жилого дома по адресу: г. Тюмень, ул. Энергостроителей, д. 22.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение месяца со дня изготовления определения в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Тетерина

Судьи

М.В. Смольникова Н.А. Шарова