Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2012 г. N 04АП-2558/12

г. Чита

25 10 2012 г.

Дело N А19-25/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2012.

Полный текст постановления изготовлен 25.10.2012.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи М.А. Клепиковой, судей: О.А. Куклина, Н.М. Паньковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем О.О. Коробейниковой

от истца: не явился, извещен (уведомление от 01.10.2012)

от ответчика: не явился, извещен (уведомление от 01.10.2012)

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А19-25/2012 по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "город Саянск" (666304, Иркутская область, г. Саянск, мкр. Олимпийский, 30, ОГРН 1023801911210, ИНН 381401001) к обществу с ограниченной ответственностью Производственная компания "Сибстройсервис плюс" (666303, Иркутская область, г. Саянск, мкр. Строителей, 12, 112, ОГРН 1053814010975, ИНН 3814009294) о взыскании 126 037 руб. 12 коп.,

установил:

Иск заявлен о взыскании 126 037 руб. 12 коп. неосновательно сбереженной арендной платы по договору N 019-09 от 01.03.2009 и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17 февраля 2012 года исковые требования удовлетворены.

Ответчик в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель ссылается на отсутствие надлежащего извещения его о дате и месте рассмотрения дела, в связи с чем он был лишен возможности представить отзыв на исковое заявление, иные доказательства в обоснование своих доводов. Ответчик указывает на то, что регистрация договора купли-продажи 24.05.2010 связана с затягиванием истцом процедуры согласования условий договора и уклонением его от государственной регистрации перехода права собственности.

По мнению ответчика, отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о фактическом использовании выкупаемого объекта, повлекшее неосновательное обогащение. Заявитель полагает, что является собственником спорного объекта с даты подписания договора.

Ответчик указывает на необоснованное применение судом п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.02, поскольку с 27.12.2009 между сторонами существовали отношения по договору купли-продажи, а не по аренде спорного объекта. Ответчик не согласен с доводом истца об отсутствии возврата спорного объекта по истечении срока аренды, поскольку имущество не возвращалось собственнику, а передано в собственность по договору N 023-2009 от 27.12.2009 (акт приема-передачи от 01.02.2010).

Ответчик указывает, что Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" направлен на оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимости. Вместе с тем истец, нарушая регламент приватизации муниципальных объектов, желает еще дополнительно получить неосновательное обогащение в виде арендной платы за пользование помещением.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением от 26.09.2012 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, на основании пункта 2 части 4 статьи 270, части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с рассмотрением дела в отсутствие ответчика, не извещенного о судебном разбирательстве.

Лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом. В соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом уведомленных лиц.

Приложенные к жалобе ответчика копии договора N 016-2009 купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 08.09.2009 с приложением N 1, заявления N86 от 30.10.2009, письма N87 от 09.11.2009, закона Иркутской области N68/34-03 от 07.10.2009, письма N112-28-1857-9 от 11.11.2009, письма N112-28-281-10 от 11.02.2010, платежных поручений N62 от 28.04.2010, N 61 от 27.04.2010, расписок в получении документов на государственную регистрацию от 15.05.2010, договора N48 о совместной деятельности по организации и проведению общественных работ, временного трудоустройства от 27.02.2010, акта приема-передачи недвижимости от 01.02.2010, письма N112-28-1401-9 от 10.09.2009 приобщены к материалам дела на основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Копии договора N 023-2009 купли-продажи объекта муниципальной собственности от 27.12.2009 с приложением N 1, письма N 112-28-1766-11 от 07.10.2011 возвращаются ответчику в связи с наличием их в материалах дела.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 01.03.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 019-09 аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Саянск, м-он Строителей, дом 19А, теплица МОУ СОШ N 5, в составе следующих помещений: помещение N 5, площадью 32,4 кв.м. для использования под размещение магазина промышленных товаров; помещение N 3 площадью 19,3 кв.м., помещение N6 площадью 100,7 кв.м., помещение N7 площадью 100,7 кв.м., подвальное помещение N1 площадью 80,5 кв.м., лестничная клетка площадью 6,6 кв.м. для использования под размещение мебельного цеха по сборке мебели. Одновременно арендатору предоставляется право пользования местами общего пользования в составе следующих помещений: помещение N 1 площадью 17,6 кв.м., помещение N 2, площадью 2,2 кв.м., помещение N 4 площадью 1,6 кв.м. (п. 1.1 договора). Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 361,6 кв.м., в том числе площадь мест общего пользования составляет 21,4 кв.м. (п. 1.2 договора).

Объект недвижимости передан на срок с 01.03.2009 по 31.01.2010 (п.1.3. договора) и принят арендатором по акту передачи 01.03.2009 (т. 1, л.д. 10).

Первоначальный размер арендной платы по договору согласован сторонами в приложении N 2 к договору, согласно которому арендная плата составляла 33 595 руб. 88 коп. в месяц, в дальнейшем размер арендной платы был уменьшен в порядке п.3.4. договора и составил 30 235 руб. 69 коп. в месяц (соглашение об изменении договора N 001 от 30.03.2009).

27.12.2009 между теми же сторонами заключен договор купли-продажи N 023 -2009 объекта муниципальной собственности, по условиям которого истец (продавец) передает в собственность покупателя (ответчика), а покупатель принимает и оплачивает по цене и на условиях договора следующее имущество: одноэтажное кирпичное здание с подвалом, общей площадью - 391,2 кв.м., кадастровый номер 38:28:010403:0019:25:426:001:200355480, расположенное по адресу: г. Саянск, микрорайон Строителей, дом 19а, принадлежащее Муниципальному образованию "город Саянск" на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1 (ред. 10.09.1993 г.) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", а также земельный участок под ним, собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов, с кадастровым N 38:28:010403:0019, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Саянск, микрорайон Строителей, 19а, разрешенное использование: в целях размещения мебельного цеха, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 1073,75 кв.м.

В силу п. 5.1 договора право собственности на имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая должна быть осуществлена в течение 30 дней с момента оплаты покупателем первого платежа в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора.

В материалах дела имеется акт приема-передачи, согласно которому объект недвижимости по договору купли-продажи передан покупателю 27.12.2010 (т. 1, л.д. 18).

Ответчик представил акт приема-передачи недвижимости, согласно которому объект недвижимости по договору купли-продажи передан покупателю 01.02.2010.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.09.2011 N 08/002/2011-540 право собственности на спорное здание зарегистрировано за ООО ПК "Сибстройсервис плюс" 24.05.2010 N 38-38-08/010/2010-776 (т. 1, л.д. 35). Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.09.2011 N 08/002/2011-539 право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях размещения мебельного объекта, площадью 1073,75 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, г. Саянск, микрорайон Строителей, дом 19а, кадастровый номер 38:28:010403:0019 зарегистрировано за ООО ПК "Сибстройсервис плюс" 24.05.2010 N 38-38-08/010/2010-778 (т. 1, л.д. 36).

Претензией N 112-28-1522-11 от 30.08.2011 истец уведомил ответчика о наличии у него задолженности по арендной плате в размере 117 175,27 руб., в том числе за период с 01.03.2009 по 31.01.2010 (по договору) в размере 3604,82 руб., за период с 01.02.2010 по 23.05.2010 (за фактическое пользование) в размере 113 570,45 руб., а также пени в размере 2085,35 руб. и просил ее погасить в течение 10 дней с момента получения претензии.

В возражении на претензию N 70 от 12.09.2011 ответчик указал, что задолженность в сумме 113 570,27 руб. образовалась из-за нарушения специалистами комитета регламента по реализации решения Думы городского округа муниципального образования "Город Саянск" от 31.08.2009 N 051-14-103, в связи с чем он не мог зарегистрировать договор купли-продажи объекта недвижимости по объективным причинам. Также указал, что задолженность по договору в размере 3604,82 руб. будет оплачена в течение 10 дней.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Из материалов дела следует, что переход права собственности к ООО ПК "Сибстройсервис плюс" на переданное ему в аренду имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 24.05.2010, следовательно, ответчик обязан уплачивать арендную плату по договору аренды N 019-09 от 01.03.2009 до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Фактическая передача комитетом нежилого помещения новому собственнику до момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество не повлекла изменение обязательств ответчика, возникших из договора аренды N 019-09 от 01.03.2009.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменений его условий не допускаются.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как предусматривает статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По условиям договора аренды срок его действия установлен до 31.01.2010. Договор прекращает свое действие, в том числе по окончании его срока (п. 5.1 договора).

В период с 01.02.2010 по 23.05.2010 ответчик продолжил пользоваться помещением, не внося при этом плату за пользование.

Пункт 2.2.14. договора аренды N 019 - 09 предусматривает, что одной из обязанностей арендатора является передача объекта аренды при его освобождении в связи с окончанием срока действия договора, а при досрочном прекращении действия договора - в последний день месяца в соответствии с п. 2.2.13 договора, т.е. письменно сообщив арендодателю об освобождении арендуемого объекта не позднее, чем за месяц до освобождения помещения.

Требования пунктов 2.2.14 и 2.2.13. договора от 01.03.2009 ответчиком не были соблюдены - помещение не передано арендодателю, ответчик продолжил использовать помещение, не внося плату за пользование.

Факт нахождения объекта недвижимости в пользовании ООО ПК "Сибстройсервис плюс" в спорный период сторонами не оспаривается и подтверждается тем обстоятельством, что акт передачи помещения от арендатора арендодателю не составлялся и не подписывался.

Довод ответчика о том, что регистрация договора купли-продажи только 24.05.2010 связана с затягиванием истцом процедуры согласования условий договора и уклонением его от государственной регистрации перехода права собственности, не является основанием для освобождения ответчика от обязанности вносить плату за пользование помещением. Так, ответчик не доказал факт того, что в установленном порядке обращался с требованием о признании вышеуказанных действий комитета незаконными. К тому же в силу части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Доказательств обращения с требованием о государственной регистрации перехода права собственности в судебном порядке также не представлено.

Таким образом, по окончании действия договора N 019-09 от 01.03.2009 и использовании помещения до момента регистрации ООО ПК "Сибстройсервис плюс" права собственности 24.05.2010 подлежала внесению арендная плата, размер которой установлен договором, т.е. в сумме 30 235 руб. 69 коп. в месяц (т. 1, л.д. 14). В этой связи размер платы за пользование помещениями в период с 01.02.2010 по 23.05.2010 составил 113 570,45 руб.

Кроме того, истец предъявил требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 12 466 руб. 67 коп. за период с 01.02.2010 по 23.05.2010.

В соответствии со статей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

На день предъявления иска (19.12.2011) ставка рефинансирования составляла 8,25 %. На день вынесения судебного акта апелляционного суда ставка рефинансирования также составляет 8,25 %.

Из разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 постановления N 13/14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", следует, что при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

В связи с чем период с 01.02.2010 по 23.05.2010 составляет 494 дня (что соответствуют калькулятору расчета суммы процентов на сайте ВАС РФ). Истец при расчете процентов исходил из меньшего количества дней - 479, что не противоречит статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2010 по 23.05.2010 составили 12 466 руб. 67 коп. (113 570,45 руб. * 8,25% /360 дн. * 479 дн) и в указанном размере подлежат взысканию с ответчика.

Государственная пошлина относится на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемое решение суда подлежит отмене на основании пункта 2 части 4 статьи 270, части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст.258, ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 февраля 2012 года по делу N А19-25/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственная компания "Сибстройсервис плюс" в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "город Саянск" основной долг в размере 113 570,45 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 12 466, 67 руб., всего 126 037,12 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственная компания "Сибстройсервис плюс" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 781,11 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

М. А. Клепикова

Судьи

Н.М. Панькова О.А. Куклин