Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. N 18АП-10030/12

г. Челябинск

02 ноября 2012 г.

Дело N А47-12654/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Золотарёвой Александры Илларионовны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2012 по делу N А47-12654/2011 (судья Бабина О.Е.).

В заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице Южно-Уральской региональной дирекции железнодорожных вокзалов - Матюхина И.В. (доверенность от 29.02.2012)

Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в лице Южно-Уральской региональной дирекции железнодорожных вокзалов (далее - ОАО "РЖД", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Золотарёвой Александре Илларионовне (далее - ИП Золотарёва А.И., предприниматель, ответчик) об обязании освободить часть земельного участка общей площадью 89 кв.м. из земель поселений, с кадастровым номером 56:44:0:0011, расположенную по адресу: ст. Оренбург (участок N 2), Привокзальная площадь 1515/1516 км., в полосе отвода железной дороги путем сноса (демонтажа) закусочной "Минутка", литер Е, общей площадью 78,7 кв.м., расположенной в границах указанного земельного участка по адресу: Оренбургская область, ст. Оренбург (участок N 2), Привокзальная площадь 1515/1516 км. (с учётом уточнения заявленных исковых требований, т. 2 л.д. 90-91).

Определением суда от 23.04.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Оренбурга, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (т. 2 л.д. 94-95).

Решением суда от 03.08.2012 (резолютивная часть от 20.07.2012) исковые требования удовлетворены. На ответчика возложена обязанность освободить часть земельного участка общей площадью 89 кв.м. из земель поселений, с кадастровым номером 56:44:0:0011, расположенную по адресу: ст. Оренбург (участок N 2), Привокзальная площадь 1515/1516 км., в полосе отвода железной дороги путем сноса (демонтажа) своими силами и за свой счет в месячный срок с момента вступления решения в законную силу закусочную "Минутка", литер Е, общей площадью 78,7 кв.м., расположенного в границах указанного земельного участка по адресу: Оренбургская область, ст. Оренбург (участок N 2), Привокзальная площадь 1515/1516 км (т. 3 л.д. 61-66).

В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что выводы суда о прекращении договора субаренды ввиду одностороннего отказа от него арендодателя не соответствует ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", так как истцом не представлено доказательств наличия оснований для расторжения договора, предусмотренных законом либо условиями договора. Основания, указанные истцом в уведомлении о расторжении договора от 24.02.2011, впоследствии отпали, иные обстоятельства, являющиеся основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке и указанные истцом в исковом заявлении, им не доказаны и не обоснованы. Таким образом, договор является действующим и оснований для освобождения ответчиком земельного участка не имеется.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца возразил по доводам апелляционной жалобы.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.06.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Оренбургской области (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор договором аренды земельного участка N 148/1 ФА, в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0:0011 сроком на 49 лет. Указанный договор в установленном порядке зарегистрирован (т. 1 л.д. 23-29).

29.07.2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (субарендатор) был подписан договор субаренды N 101/СА части земельного участка общей площадью 89 кв.м. из земель поселений, с кадастровым номером 56:44:0:0011, расположенного по адресу: ст. Оренбург (участок N2), Привокзальная площадь 1515/1516 км., в полосе отвода железной дороги (т. 1 л.д. 31-37). Границы земельного участка определены в Приложении N1, являющемся неотъемлемой частью договора. Участок предоставлен для размещения закусочной.

Согласно пункту 2.1. договора, он вступает в силу с момента подписания и действует до 05.09.2008.

Земельный участок передан предпринимателю по акту приёма-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 40).

На основании пункта 5.4.4 договора субаренды субарендатор обязан не возводить временные, капитальные здания, строения, сооружения без письменного разрешения истца.

В порядке пункта 9.1. договора согласовано, что в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении настоящего договора, то настоящий договор считается пролонгированным на неопределенный срок.

Уведомлением от 24.02.2011 истец со ссылкой на п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил предпринимателя об отказе от договора и необходимости освободить спорный земельный участок (т. 1 л.д. 30).

Из обстоятельств дела также усматривается, что согласно данным Федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" фактически существующий объект недвижимости на указанном земельном участке имеет следующие технические характеристики: закусочная, литер Е, нежилое здание общей площадью 78,7 кв.м., объекту капитального строительства присвоен инвентарный номер: 53:401:002:000559540 (т. 3 л.д. 15).

Ссылаясь на то, что ответчик пользуется земельным участком в отсутствие на то предусмотренных законом либо договором оснований, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика отсутствуют правовые основания для использования земельного участка ввиду незаключенности договора аренды в силу отсутствия доказательств постановки земельного участка на кадастровый учёт и отсутствия иных доказательств, позволяющих индивидуализировать земельный участок.

Кроме того, суд с учётом фактически сложившихся между сторонами отношений пришёл к выводу о прекращении договорных отношений в силу одностороннего отказа истца от договора.

Судом установлено нахождение на земельном участке объекта недвижимости, возведённого ответчиком без разрешительной документации и прав на земельный участок.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу п. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (п. 3 ст. 76 ЗК РФ).

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статей 304, 305 ГК РФ, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика (пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Удовлетворяя иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункт 47 Постановления).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности выводов суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Судом установлено, что истец на основании договора аренды земельного участка N 148/1 от 21.06.2007 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:0:0011 сроком на 49 лет, действительность и заключенность которого сторонами не оспаривается.

Право пользования ответчиком частью указанного земельного участка общей площадью 89 кв.м. обосновано последним со ссылкой на подписанный предпринимателем и истцом 29.07.2008 договор субаренды N 101/СА, по условиям которого предпринимателю в аренду предоставлена часть земельного участка общей площадью 89 кв.м. из земель поселений, с кадастровым номером 56:44:0:0011, расположенного по адресу: ст. Оренбург (участок N2), Привокзальная площадь 1515/1516 км., в полосе отвода железной дороги (т. 1 л.д. 31-37).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае часть земельного участка, переданная в аренду ответчику, в соответствии с требованиями ст. 7, 16 Федерального закона от 04.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" на кадастровый учёт не поставлена, доказательства, позволяющие иным образом его индивидуализировать, в материалы дела не представлены, ввиду чего вывод суда первой инстанции о незаключенности договора является верным.

Незаключенный договор не порождает для его участников взаимных прав и обязанностей.

Арбитражный суд первой инстанции также обоснованно оценил фактические отношения сторон по пользованию земельным участком.

Из условий договора субаренды следует, что изначально воля сторон была направлена на заключение договора аренды сроком с 29.07.2008 по 05.09.2008, по истечении которого земельный участок арендодателю возвращён не был.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Уведомлением от 24.02.2011 истец со ссылкой на п. 2 ст. 610 ГК РФ сообщил предпринимателю об отказе от договора и необходимости освободить спорный земельный участок (т. 1 л.д. 30). На документе имеется отметка о его получении ИП Золотарёвой А.И. 10.03.2011.

Пунктом 3 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Следует также отметить, что право отказа арендодателя от договора аренды в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ не обусловлено необходимостью его обоснования с указанием каких-либо причин либо наличия на стороне арендатора нарушения условий договора, в связи с чем соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежит отклонению.

С учётом изложенного, принимая во внимание наличие между сторонами фактических отношений по пользованию имуществом, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу об их прекращении ввиду одностороннего отказа истца по основаниям, предусмотренным законом.

Принимая во внимание, что расположенный в границах земельного участка принадлежащий ответчику объект обладает признаками объекта недвижимого имущества (справка Федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации", т. 3 л.д. 15), судом первой инстанции обоснованно дана оценка обстоятельству правомерности его возведения.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Это лицо не имеет права распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду и совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу тем лицом, которое ее осуществило, либо за его счет, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 3 ФЗ от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Изложенных доказательств ответчиком в материалы дела не представлено, доказательств обращения ответчика в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство в материалах дела не имеется.

Акт приёмки от 16.02.2000 (т. 2 л.д. 5) подлежит критической оценке, ввиду того, что данный документ по смыслу норм Постановления Совмина СССР от 23.01.1981 N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" не является актом государственной приёмочной комиссии.

Учитывая изложенное, доказательств возведения объекта в соответствии с требованиями градостроительного законодательства ответчиком не представлено.

Кроме того, как ранее было указано судом, у предпринимателя не возникло право пользования земельным участком ввиду незаключенности договора субаренды, доказательств наличия иных прав на земельный участок предпринимателем не представлено.

Поскольку судом установлено использование ответчиком земельного участка в отсутствие правовых оснований, наличие у истца права на земельный участок, обстоятельство самовольности возведения объекта капитального строительства закусочной "Минутка", литер Е, общей площадью 78,7 кв.м., расположенного в границах указанного земельного участка, вывод суда первой инстанции о том, что предприниматель обязана освободить самовольно занятый земельный участок путем сноса (демонтажа) объекта является правомерным и не противоречит материалам дела и положениям пункта 2 статьи 62 и пункта 3 статьи 76 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба - не подлежащей удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2012 по делу N А47-12654/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Золотарёвой Александры Илларионовны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.А.Суспицина М.И.Карпачева