Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2012 г. N 02АП-5987/12

г.Киров

23 ноября 2012 г.

Дело N А82-5694/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой С.Г.,

судей Великоредчанина О.Б., Дьяконовой Т.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мезриным Д.А.

при участии в судебном заседании представителей сторон-

от истца- по доверенности Тупицына В.Н., Саидова С.М.

от ответчиков- ИП Рукуйжене Е.М., по доверенности Гутерман О.А.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца индивидуального предпринимателя Саидовой Ирины Николаевны на решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.07.2012 по делу N А82-5694/2012, принятое судом в составе судьи Чистяковой О.Н.

по иску индивидуального предпринимателя Саидовой Ирины Николаевны (ИНН: 761017338100, ОГРН: 307761010800014) к индивидуальному предпринимателю Рукуйжене Елене Михайловне (ИНН: 761000099655, ОГРН: 304761025400141), Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (ИНН: 7610070227, ОГРН: 1067610046570)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН: 7604071920, ОГРН: 1047600432219)

об устранении препятствий в пользовании имуществом, признании права общей долевой собственности,

установил:

Индивидуальный предприниматель Саидова Ирина Николаевна (далее - ИП Саидова И.Н., истец, заявитель) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Рукуйжене Елене Михайловне (далее - ИП Рукуйжене Е.М., ответчик), Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент недвижимости) о признании незаконными действий Рукуйжене Е.М., прекратившей доступ в принадлежащее истцу нежилое помещение, расположенное в г.Рыбинске по ул. Карякинская, 88 и возложении обязанности устранить препятствия в пользовании помещением и выдать ключи от входной двери, о признании незаконным договора купли-продажи от 27.10.2011 нежилого помещения площадью 136,4 кв.м., расположенного в г.Рыбинске по ул. Карякинская, 88, заключенного между Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск и Рукуйжене Е.М., и выданного на основании договора свидетельства о государственной регистрации права от 24.12.2011, серия 76-АБ N 473742.

В дополнении к исковому заявлению истец просит признать за ней 1/2 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество помещения фотографии площадью 16 кв.м., состоящую из входного тамбура, прохода к туалетам, туалетов (N 6 и 7 в техническом паспорте/экспликации), истребовать из чужого незаконного владения принадлежащую ей 1/2 доли в праве общей долевой собственности площадью 16 кв.м. в помещении фотографии, состоящие из помещения туалетов, прохода к туалетам, входного тамбура, обязать ответчика обеспечить доступ к принадлежащим ей площадям, являющимися общим имуществом, признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности Рукуйжене Е.М. от 24.12.2011 на помещение площадью 136,4 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская обл. г.Рыбинск по ул. Карякинская, 88, кадастровый номер 76-АБ N 473742.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель истца вновь уточнил исковые требования и просил признать право общей долевой собственности на помещения: N 13 (коридор, щитовая), N 8,9 (туалет, умывальник), N 10 (коридор), 12 (кладовая, раздевалка в помещении N 2), тамбур и вход.

Правовым основанием заявленных требований указаны статьи 168, 209, 244, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 20.07.2012г. в удовлетворении иска отказано в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих заявленные требования.

Не согласившись с принятым решением, ИП Саидова И.Н. обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что при заключении договора купли-продажи помещения, подписанного между ответчиками, не согласован его предмет, следовательно, договор нельзя считать заключенным. Приобретая в 2010 г. помещение, истец приобрел и права на общее имущество помещения фотографии вне зависимости от регистрации права. Самостоятельное использование принадлежащего истцу помещения без помещений совместного использования стало невозможным. Другого способа доступа в ее помещение нет. Вывод суда о том, что истцом не представлено доказательств воспрепятствования ответчиком в пользовании помещениями, не соответствует обстоятельствам дела, собранным в деле доказательствам и объяснениям сторон. Вывод суда о наличии у нее доступа в помещение не соответствует действительности, так как фотографии, представленные в суд, были изготовлены в момент проведения технической инвентаризации. Также считает, что материалами дела подтверждено право истца на общее имущество.

Ответчики в отзывах на апелляционную жалобу просят решение арбитражного суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители истца и ответчиков поддержали свои доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах соответственно.

Третье лицо, участвующее в деле, в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 123, пунктами 3, 5 статьи 156, пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена в отсутствие указанного лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 20.07.2012г. проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Исследовав представленные доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено материалами дела, Саидовой И.Н. на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 35,9 кв.м. (на поэтажном плане номер III), расположенное на первом этаже в здании по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Карякинская, 88 на основании договора купли-продажи недвижимости от 14.12.2009, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.01.2010 серия 76-АБ N 046052.

Рукуйжене Е. М. в том же здании по вышеуказанному адресу принадлежит на праве собственности нежилое помещение на первом этаже общей площадью 136,4 кв.м. (на поэтажном плане номер I) на основании договора купли-продажи недвижимости от 27.10.2011, заключенного с Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2011 серия 76-АБ N 473742.

Ссылаясь на отсутствие доступа к спорным помещениям и незаконность регистрации права ответчика на общие помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилых помещениях, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления N 64).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления N 64).

Таким образом, критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.

При этом суд второй инстанции считает, что при разрешении спора между сособственниками об отнесении имущества к общему подлежат оценке, прежде всего, технические характеристики спорного имущества, которые позволяют отнести объект к категории самостоятельного помещения, принадлежащего отдельному собственнику, либо к категории помещения с общим назначением.

Саидова И.Н., заявляя рассматриваемые исковые требования, утверждает, что Рукуйжене Е. М., став собственником помещений, ограничила доступ в спорные помещения, поскольку вход в помещения предпринимателей единый. Кроме того, спорные помещения являются общим имуществом обоих предпринимателей, так как ранее (до приобретения права собственности ответчиком) они использовались как общие.

Ответчик Рукуйжене Е.М., оспаривая указанные утверждения, заявляет о том, что спорные помещения не являются общим имуществом, необходимым для обслуживания помещений собственников, предназначены для самостоятельного использования.

Оценив доводы сторон и совокупность представленных доказательств, апелляционный суд пришел к выводу, что утверждения истца в части нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Истец просит признать право общей долевой собственности на помещения: N 13 (коридор, щитовая), N 8,9 (туалет, умывальник), N 10 (коридор), 12 (кладовая, раздевалка в помещении N 2), тамбур и вход, утверждая, что данные помещения имеют общее назначение и использовались для обслуживания фотосалона в целом. Нумерация спорных помещений указана в соответствии с данными технического паспорта на 18.10.2010 по плану на нежилое помещение 1.

Исследованные апелляционным судом доказательства свидетельствуют о том, что помещение N 13 использовалось и используется в настоящее время как электрощитовая.

Установлено, что в данном помещении расположены, в частности, приборы учета, электрооборудование, линейные кабели, проходящие как на помещения истца, так и на помещения ответчика, что подтверждено фотографиями, представленными в деле.

Апелляционный суд считает, что доводы истца в данной части надлежащим образом со стороны ответчиков не опровергнуты.

Обстоятельство заключения между истцом и энергоснабжающей организацией самостоятельного договора снабжения электрической энергией не отрицает того факта, что в электрощитовой находятся прибор учета и кабельные сети, предназначенные для обеспечения энергией как в помещения истца, так и в помещения ответчика.

При таких обстоятельствах суд второй инстанции пришел к выводу о том, что данное помещение функционально является техническим и предназначено для обслуживания более одного помещения.

Тот факт, что из помещения, принадлежащего ИП Саидовой И.Н., отсутствует самостоятельный вход в электрощитовую, не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, так как такого вида ограничение при признании имущества общим законодательно не установлено.

В отношении других спорных помещений (N 8,9-туалет, умывальник; N 10-коридор; N 12-кладовая) суд второй инстанции считает правильными выводы арбитражного суда о том, что достаточные доказательства, подтверждающие то, что перечисленные помещения обладают характеристиками, в силу которых они должны быть отнесены к общему имуществу, в материалы дела не представлены.

В частности, из технического паспорта 2003 года установлено, что в помещении, которое в настоящее время принадлежит истцу, находился душ и туалет, в связи с чем утверждать то, что помещения N 8,9 имели свое предназначения для обслуживания более одного помещения, оснований нет.

В отношении тамбура и входа, на что истец также заявил о праве общей собственности, апелляционный суд установил, что данные объекты как самостоятельные помещения не существуют, в связи с чем также отсутствуют основания для признания их общим имуществом сособственников.

Таким образом, суд второй инстанции пришел к выводу о том, что спорное помещение N 13 должно быть отнесено к общему имуществу и является общей долевой собственностью обоих собственников, занимающих нежилые помещения бывшей Фотографии по вышеуказанному адресу.

Иск в данной части является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Как следствие признания права общей долевой собственности является недействительным договор, заключенный между ответчиками, касающийся отчуждения спорного помещения N 13, так как отчуждение данного имущества в отсутствие согласия другого собственника противоречит требованиям, установленным в статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, между предпринимателями имеется спор, касающийся доступа в помещения, принадлежащие истцу.

В исковом заявлении ИП Саидова И.Н. утверждала то, что ИП Рукуйжене Е.М. 11 февраля 2012 года прекратила доступ в помещения истца, закрыв вход, являющийся единым.

В обоснование иска предпринимателем представлено письмо в ее адрес без номера и даты, в котором ответчик уведомляет о том, что 26 декабря 2011 года ею приобретено нежилое помещение по ул.Карякинская, 88, общая входная группа отсутствует, с 01.02.2012 прекращаются отношения с ИП Смирновым Ю.В., помещение закрывается на реконструкцию.

В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 18.02.2012 указано на то, что по заявлению Саидовой И.Н. о препятствии к доступу в принадлежащее ей помещение проводилась проверка. Со слов Рукуйжене Е.М. установлено, что она решила произвести реконструкцию, о чем за две недели письменно уведомила собственников соседнего помещения, после чего закрыла входную дверь.

В соответствии со статьей 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменными доказательствами являются любые документы, содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела.

Оценив имеющуюся переписку между сторонами, постановление участкового уполномоченного полиции, а также объяснения истца и ответчика, апелляционный суд пришел к выводу, что доводы истца о совершении именно ответчиком действий по прекращению доступа в помещение, принадлежащее ИП Саидовой И.Н., нашли свое подтверждение и не опровергнуты со стороны ИП Рукуйжене Е.М.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что истец обладает реальной возможностью доступа и прохода в свое помещение, использует его, либо доказательства того, что истец злоупотребляет своими правами, суду не представлены.

Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу, что требования ИП Саидовой И.Н. являются обоснованными и подлежат удовлетворению в данной части.

При совокупности вышеизложенного суд второй инстанции пришел к выводу, что исковые требования и апелляционная жалоба истца подлежат частичному удовлетворению.

На основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе изменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Таким образом, обжалуемое судебное решение подлежит изменению с вынесением по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении иска.

Основаниями для изменения обжалуемого решения суда являются несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и неправильное применение норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3,4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу истца ИП Саидовой И.Н. удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.07.2012 по делу N А82-5694/2012 изменить, принять по делу новый судебный акт.

Признать право общей долевой собственности на помещение: N 13 (коридор, электрощитовая), расположенное по ул.Карякинская, 88, г.Рыбинск (согласно плана нежилого помещения 1 по данным технического паспорта на 18.10.2010).

Признать недействительным договор купли-продажи от 27.10.2011, заключенный между Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск и Рукуйжене Еленой Михайловной, в части купли-продажи помещения N 13, расположенного по вышеуказанному адресу.

Признать незаконными действия ИП Рукуйжене Е.М., прекратившей доступ в принадлежащее истцу нежилое помещение, расположенное в г.Рыбинске по ул. Карякинская, 88, и обязать устранить препятствия в пользовании данным помещением путем выдачи ключей от входной двери.

В остальной части решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.07.2012 по делу N А82-5694/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца индивидуального предпринимателя Саидовой Ирины Николаевны - без удовлетворения.

Взыскать с ИП Рукуйжене Е.М. в пользу ИП Саидовой И.Н. расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

С.Г. Полякова

Судьи

О.Б. Великоредчанин Т.М. Дьяконова