Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2012 г. N 08АП-6000/12

город Омск

14 ноября 2012 г.

Дело N А46-9082/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,

судей Глухих А.Н., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самовичем А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6000/2012) общества с ограниченной ответственностью "САШИ" на решение Арбитражного суда Омской области от 30 мая 2012 года по делу N А46-9082/2012 (судья Яркова С.В.) по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области к обществу с ограниченной ответственностью "САШИ" (ОГРН 1025501382675, ИНН 5507035899) о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "САШИ" - представитель Грабовецкая М.А. (паспорт серии 5207 N 491773 выдан 06.06.2007, по доверенности от 09 апреля 2012 года сроком действия 1 год),

от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - представитель Сотникова Н.В. (удостоверение N 90 от 20.08.2008, по доверенности N 0402/4 от 10.01.2012 сроком действия до 31.12.2012);

установил:

Главное управление по земельным ресурсам Омской области обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "САШИ" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 116 110 руб. 66 коп. за период с 01.01.2012 по 20.02.2012 и пени за просрочку платежей в сумме 1334 руб. 26 коп. за период с 08.02.12 по 20.02.2012.

Решением Арбитражного суда Омской области от 30.05.2012 по делу N А46-9082/2012 исковые требования Главного управления по земельным ресурсам Омской области удовлетворены полностью со ссылкой на ст.ст. 309, 310, 614, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Общество с ограниченной ответственностью "САШИ" (далее - ООО "САШИ", ответчик) обратилось в Восьмой арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Ответчик не согласен с выводами суда о необходимости государственной регистрации соглашения об изменении арендной платы по договору аренды в связи утверждением с 01.01.2012 новой кадастровой стоимости земельного участка Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", с выводом о размере подлежащей уплате арендной платы. Ссылается на отсутствие долга по арендной плате и оснований для применения к нему мер договорной ответственности.

Производство по апелляционной жалобе приостанавливалось определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 до вступления в законную силу судебного акта по делу N А46-17569/2012. Определением от 19.10.2012 возобновлено производство по делу N А46-9082/2012 и назначено судебное заседание на 12.11.2012.

В представленном до начала судебного заседания отзыве Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области, арендодатель) просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчиком представлены возражения на отзыв истца.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения ГУЗР Омской области от 08.12.2011 N 1875-р "О представлении в аренду ООО "САШИ" земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске", между ГУЗР Омской области (Арендодатель) и ООО "САШИ" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДГУ/11-2471-К-13, в соответствии с условиями которого Арендодатель представляет Арендатору в аренду сроком на один год, находящийся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов земельный участок, площадью 20670 кв.м., кадастровый номер 55:36:190136:1017, местоположение участка: установлено относительно нежилого строения литера Р, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Кировский административный округ, ул. 2-я Казахстанская, д. 46, цель использования участка: для размещения производственных зданий, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, разрешенное использование участка: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5 Договора). (л.д.8)

26.12.2011 договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Земельный участок передан обществу "САШИ" по акту от 09.12.2011 приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 2.1 договора N ДГУ/11-2471-К-13 размер арендной платы за представленный участок определяется согласно расчету арендной платы и составляет 80298 руб. 82 руб. (приложение N 3 к настоящему договору). (л.д. 9,19).

Пунктом 2.3 договора установлено, что Арендатор перечисляет арендную плату Получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к настоящему договору, за каждый месяц с оплатой до 10-числа месяца, за который производится оплата. Первый платеж вносится в течение 60 календарных дней с момента подписания договора аренды Арендатором.

В обоснование иска ГУЗР Омской области указало, что в соответствии с условиями договора, арендная плата должна уплачиваться ответчиком из расчета 80 298 руб., 82 коп. в месяц, задолженность за период с 01.01.2012 по 20.02.2012 составляет 116 110, 66 руб., пеня за просрочку ее уплаты за период с 08.02.2012 по 20.02.2012 начислена в сумме 1334, 26 руб. (л.д. 5-6).

Суд первой инстанции удовлетворил иск, с чем суд апелляционной инстанции не может согласиться по следующим причинам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии со статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Переданный по спорному договору земельный участок находится в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположен на территории города Омска.

Пунктом 6.1 статьи 5 Закона Омской области N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" установлено, что с 01.07.2006 к полномочиям органов исполнительной власти Омской области относится принятие решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске.

Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 создано Главное управление по земельным ресурсам Омской области, являющееся с 01.07.2006 специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере предоставления земельных участков, расположенных в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области Главное управление выступает арендодателем по договорам аренды в отношении таких земельных участков, наделено всеми правами владения, пользования и распоряжения.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае в пункте 2.2 договора установлено, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год с учетом индекса потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги населению, а также при изменении кадастровой стоимости участка и в иных случаях, предусмотренных законодательством (л.д. 9-10).

В приложении N 3 к договору стороны согласовали расчет ежемесячной арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.07.2008 N 179-П "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске" по формуле :

Ап = Кс x Сап/12,

где, Ап - размер ежемесячной арендной платы; Кс - кадастровая стоимость данного земельного участка на 1 января года, за который производится расчет арендной платы (л.д. 23).

На момент заключения договора от 09.12.2011 кадастровая стоимость земельного участка составляла 64239052,80 руб., исходя из которой, применив указанную формулу, стороны рассчитали размер ежемесячной арендной платы 80298,82 руб.

26.09.2011 Министерством имущественных отношений Омской области был издан приказ N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:190136:1017 составляет 7 230 000 руб.

Указанный приказ вступил в законную силу с 01.01.2012.

Согласно приложению N 3 к договору аренды, при расчете ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, учитывается кадастровая стоимость земельного участка на 1 января года, за который производится расчет арендной платы - в данном случае - по состоянию на 01.01.2012. (л.д.19)

Таким образом, при расчете размера арендной платы за спорный период с начала 2012 года подлежит применению кадастровая стоимость, утвержденная с 01.01.2012.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.

С даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

В данном случае изменение механизма расчета места не имеет, формула расчета сторонами согласована и остается прежней.

Не требуется внесения изменений в договор и соответствующая государственная регистрация при исчислении размера платы за конкретный период в рублях по формуле расчета, согласованной сторонами на основании постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, в случаях изменения нормативными актами расчетных величин такой формулы, поскольку таким образом имеет место надлежащее исполнение заключенного договора.

В данном случае, указание в приложении N 3 ежемесячной платы в рублях - результат применения действующих на момент заключения договора нормативно регулируемых расчетных величин формулы расчета, а не соглашение о твердой цене аренды в рублях.

Следовательно, нарушения ограничений, установленных п. 3 ст. 614 ГК РФ, места не имеет.

Таким образом, размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:190136:1017, определенный исходя из формулы: Ап = Кс x Сап/12, (Ап - размер ежемесячной арендной платы; Кс - кадастровая стоимость данного земельного участка (7230 000 руб.); Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка (0,015, согласно постановлению Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п в редакции от 08.06.2011 N 103-п); 12 - количество месяцев в году) составляет 9037, 50 руб.

Соответственно, размер арендной платы по спорному земельному участку за период с 01.01.2012 по 20.02.2012 (1 месяц 20 дней) составляет 15 270, 26 руб. из расчета:

9037,50 руб. (январь) + 6232, 76 (9037,50 : на 29 дней в феврале 2012 года и х на 20 дней аренды земельного участка в феврале).

Как следует из представленной Управлением информации по операциям на карточке учета поступлений N ДГУ/11-2471-К-13, по состоянию на 03.11.2011 (на момент предшествующий заключению договора) на счету было 80 298, 82 руб.

07.02.2012 с данного счета были списаны денежные средства в счет уплаты арендной платы за декабрь в размере 62 166, 83 руб.

Таким образом, в установленный пунктом 2.3 договора аренды срок первого платежа (первый платеж вносится в течение 60 календарных дней с момента подписания договора) на счете имелись денежные средства в сумме 18 131, 99 руб., то есть в размере превышающем подлежащий уплате за спорный период размер арендной платы 15 270, 26 руб. Факт переплаты в указанной выше сумме подтвержден представителем истца в заседании апелляционного суда.

Учитывая наличие на счете денежных средств в большем размере, чем необходимо оплатить за спорный период аренды, задолженность ответчика перед истцом отсутствует.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам истцу следует отказать.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 08.02.2012 по 20.02.2012 в сумме 1 334, 26 руб.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, при невнесении арендной платы в установленный срок начисляется пеня из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Начало периода для начисления неустойки определено истцом правильно, однако требование о неустойке удовлетворению не подлежит в связи с наличием на 01.01.2012 переплаты в сумме не менее долга по аренде искового периода.

Решение Арбитражного суда Омской области от 30 мая 2012 года по делу N А46-9082/2012 подлежит отмене.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются судом апелляционной инстанции в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 30 мая 2012 года по делу N А46-9082/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Главного управления по земельным ресурсам Омской области (ОГРН 1065503057443, ИНН 5503101004) в пользу общества с ограниченной ответственностью "САШИ" (ОГРН 1025501382675, ИНН 5507035899) 2000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Н. Кудрина

Судьи

А.Н. Глухих Д.Г. Рожков