Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2012 г. N 06АП-5257/12

г. Хабаровск

30 ноября 2012 г.

Дело N А73-171/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.

судей Иноземцева И. В., Тихоненко А. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А. В.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сервисгарант": Надежкина И.П., представитель по доверенности от 22.10.2012; Солдаткина О.Г., представитель по доверенности от 15.08.2011;

от Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "Новый квартал": Вартик А.К., представитель по доверенности от 13.08.2012; Кедя Е.А., представитель по доверенности от 22.08.2012; Михеева Л.В., представитель по доверенности от 02.06.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сервисгарант" на решение от 27.09.2012 по делу N А73-171/2012 Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Захаренко Е.Н.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сервисгарант"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "Новый квартал"

о взыскании 743 690 руб. 98 коп.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Хабаровского края обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сервисгарант" (далее - ООО "УК "Сервисгарант", истец, управляющая организация, ОГРН 1102721003527, г.Хабаровск) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "Новый квартал" (далее - ООО "Управляющая организация "Новый квартал", ответчик, ОГРН 1052701316942, г. Хабаровск) о взыскании 743 690 руб. 98 коп., в том числе задолженность по договору от 01.07.2010 за период с 01.10.2010 по 31.12.2011 в размере 695 320 руб. 68 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 48 370 руб. 30 коп., начисленные с 26.11.2010 по 16.04.2012 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 27.09.2012 иск удовлетворен частично, с ответчика взыскан основной долг в сумме 392 035 руб. 85 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 27 366 руб. 14 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10 079 руб. 88 коп. Разрешая спор, суд пришел к выводу, что помещение 1(33, 36-39,43, 45) общей площадью 165,8 кв.м., на которое зарегистрировано право собственности ответчика, относится общему имуществу здания; суд установил, что истец необоснованно начислил ответчику оплату за помещение 8 (4,6,8,15,17-21,23-24,27) площадью 485,5 кв.м. за период с 21.10.2010 по 31.12.2010, поскольку 21.10.2010 право собственности на названный объект зарегистрировано за ОАО КБ "Уссури"; суд отказал во взыскании прочих расходов в сумме 3 196 руб. 72 коп., в том числе за проведение строительной экспертизы на сумму 2 785 руб. 72 коп., за юридические услуги на сумму 411 руб., поскольку истец не представил доказательства, подтверждающие указанные расходы; суд пришел к выводу о неправомерности изменения истцом в одностороннем порядке платы за содержание здания на 2011 год по пониженной ставке до 65 руб. 48 коп., а по обычной - до 87 руб. 47 коп., поскольку по условиям договора от 01.07.2010 управляющая компания обязана была письменно известить ответчика не позднее 10 дней до даты соответствующих изменений о стоимости услуг, однако истец не представил доказательства направления ответчику такого извещения; судом произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из установленной суммы задолженности.

Истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить в части неудовлетворенных исковых требований, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что по делу N А73-12316/2010 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по оплате коммунальных платежей по помещению 1(33, 36-39,43, 45) общей площадью 165,8 кв.м., в рамках дела N А73-8168/2011 отказано в удовлетворении иска ООО "УК "Сервисгарант" о признании незаконной государственной регистрации права собственности ООО "Управляющая организация "Новый квартал" на названное помещение; указывает, что при рассмотрении Арбитражным судом Хабаровского края указанных дел ответчик ссылался на то, что спорное помещение принадлежит ему на праве собственности; полагает, что поскольку право собственности ответчика на помещения N 1(33, 36-39,43, 45) общей площадью 165,8 кв.м. зарегистрировано в установленном порядке, то он обязан нести расходы по содержанию общего имущества в доме с учетом площади названных помещений; полагает, что вопрос о праве общей долевой собственности собственников помещений здания на указанные помещения должен рассматриваться в рамках другого дела с участием собственников помещений в здании; полагает, что суд необоснованно освободил ответчика от оплаты задолженности и процентов за помещения N 8 (4,6,8,15,17-21,23-24,27) общей площадью 485,5 кв.м., в то время как ООО "Управляющая организация "Новый квартал" пользовалось указанными помещениями с 01.10.2010 по 20.10.2010; утверждает, что изменение в одностороннем порядке расценок за содержание 1 кв.м. площади было произведено истцом по объективным причинам, в связи с изменением действующего законодательства, полагает, что ответчику были известны соответствующие изменения, поскольку как юридическое лицо, ответчик ежедневно применяет нормы налогового законодательства.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, где приведены возражения против доводов жалобы.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы в части доводов относительно помещений 1(33, 36-39,43, 45) общей площадью 165,8 кв.м., а также в части одностороннего изменения расценок за 1 кв.м. площади на 2011 год, на доводах апелляционной жалобы в части помещений N 8 (4,6,8,15,17-21,23-24,27) общей площадью 485,5 кв.м. не настаивал, представил пояснения к апелляционной жалобе. Представитель ответчика просил решение суда оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения, дал пояснения относительно расчета задолженности.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 20.11.2012 до 27.11.2012.

Заслушав представителей сторон, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы с пояснениями, отзыва на нее, при отсутствии возражений сторон Шестой арбитражный апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверил законность и обоснованность решения в обжалуемой части и пришел к следующим выводам.

Установлено, что согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также приобщенным к материалам дела свидетельствам о государственной регистрации прав ООО "УО "Новый квартал" принадлежат на праве собственности следующие функциональные помещения в здании по ул. Карла Маркса, 96 А: -1(33, 36-39, 43, 45) общей площадью 165,8 кв. м.; 0(58, 59, 64-66) общей площадью 52,3 кв. м.; 0 (1-67) общей площадью 17,7 кв. м; 8 (33) площадью 10, 7 кв. м.; 8 (9-11, 13), общей площадью 83,3 кв. м.; 8 (4, 6, 8, 15, 17-21, 23-24, 27) общей площадью 485,5 кв. м.

01.07.2010 между ООО "УК "Сервисгарант" (управляющая организация) и ООО "Управляющая организация "Новый квартал" (пользователь) заключен договор N 78 управления "Бизнес-центром "Новый квартал" по адресу ул. Карла Маркса, 96-А, 1 очередь, предоставления коммунальных и эксплуатационных услуг.

Согласно пункту 1.1 данного договора управляющая организация обязалась обеспечить предоставление, а пользователь - использовать и оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги за помещения, принадлежащие ООО "Управляющая организация "Новый квартал" на праве собственности.

Расчет стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг на 2010 год согласован сторонами в приложениях N N 1, 2 к указанному договору.

В соответствии с приложением N 2 стоимость услуг по содержанию здания с 1 по 8 этажи за 1 кв. м составляет 79 руб. 95 коп., а за объекты с -1 по -2 этажи - 61 руб. 89 коп.

Указанная стоимость услуг установлена также решением собственников, отраженному в протоколе общего собрания собственников от 28.06.2010.

Приложением N 2 к договору на пользователя возложена обязанность по оплате коммунальных услуг пропорционально доли в общей функциональной площади собственников, а также агентского вознаграждения управляющей организации в размере 5% от стоимости ежемесячных коммунальных и эксплуатационных услуг.

Согласно пункту 5.1.1 договора пользователь за оказанные услуги по заключению договоров, выставление расчетных документов (счетов-фактур, актов выполненных работ) поставщикам услуг уплачивает управляющей организации 5 % от начисленной суммы.

В пункте 5.1.2 договора стороны определили, что затраты, связанные с выполнением управляющей организацией не оговоренных договором работ, но необходимых для полного выполнения своих обязанностей по договору, покрываются пользователем дополнительно.

Пунктом 6.2 договора установлено, что окончательный расчет за услуги пользователь должен производить до 25 числа месяца, следующего за отчетным, на основании счета-фактуры и акта об оказанных услугах.

В спорный период истец направлял в адрес ответчика счета-фактуры, и акты выполненных работ, однако последний оплату не производил.

По состоянию на 31.12.2011 у ООО "УО "Новый квартал" образовался долг в размере 695 320 руб. 68 коп., что явилось основанием обращения истца в арбитражный суд.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) разъяснил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу части 2 статьи 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Правильно применив указанные нормы материального права и разъяснения высшей судебной инстанции, суд пришел к верному выводу о том, что поскольку ответчик является собственником части нежилых помещений в здании, он обязан соразмерно своей доле в участвовать в издержках по содержанию мест общего пользования.

Общим собранием собственников помещений "Бизнес-центра с гостиницей по адресу: ул. К. Маркса, 96-А, 1 очередь" 28.06.2010 выбрано управляющей организацией ООО "УК "Сервисгарант".

Согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату, установленную статьей 154 ЖК РФ, вносят управляющей организации.

Из материалов дела видно, что в спорный период ООО "УК "Сервисгарант" оказывало услуги по содержанию здания, в связи с чем у ответчика возникло обязательство по оплате этих услуг.

Вместе с тем, суд установил, что помещение -1(33, 36-39, 43, 45) общей площадью 165, 8 кв. м, на которое зарегистрировано право собственности ООО "Управляющая организация "Новый квартал", относится к общему имуществу здания.

Определением от 25.05.2012 по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза по вопросам о том, каково эксплуатационное назначение помещений -1(33, 36-39, 43, 45), имеется ли в указанных помещениях оборудование, обслуживающее здание в целом либо более одного помещения в этом здании, могут ли названные помещения использоваться собственником для размещения в них офиса, либо иной деятельности, не связанной с обслуживанием здания.

Согласно заключению эксперта Автономной некоммерческой организации "Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы" от 26.06.2012 N 337/3 помещение N 33 является коридором между помещениями 36-39, 43, 45, помещение N 36 (нет доступа), на двери находится табличка "Машинное отделение", помещение N 37- насосная пожаротушения, N 38 - электрощитовая, NN 39, 43, 45 - венткамеры. Во всех помещениях установлено инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения.

В соответствии с приобщенным к материалам дела техническим паспортом на здание "Бизнес-центр и гостиница в Центральном районе" (1 очередь) на 08.12.2006 установлено следующее назначение помещений подвального этажа: N 33 - коридор, N 36 - узел ввода, N 37 - техпомещение, N 38 - электрощитовая, N 39, 43, 45 - венткамеры)

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в Постановлении от 15.12.2009 N 12537/09, в силу прямого указания статьи 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 ЖК РФ.

К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

На вопросы апелляционного суда об условиях эксплуатации названных помещений и оборудования с момента установки в судебном заседании представитель истца пояснил, что фактически помещения используются для нужд всего здания, эксплуатирует эти помещения (имеет доступ в них) истец, а ответчик не чинит препятствий в пользовании этими помещениями. Представитель ответчика пояснил, что в спорных помещениях отсутствует его имущество.

Пояснения сторон приняты апелляционным судом как доказательства на основании статьи 64 АПК РФ.

В этой связи апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что помещения -1(33, 36-39, 43, 45) в силу прямого указания закона относятся к общему имуществу собственников помещений в здании, поскольку самостоятельного назначения не имеют, являются местами общего пользования.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 Постановления N 64 указал на то, что право общей долевой собственности принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ссылки истца на судебные акты по делам N А73-12316/2010, N А73-8168/2011 апелляционный суд отклонил, поскольку в рамках указанных дел не исследовались доказательства, представленные в настоящем деле.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно исключил из расчета истца требование по помещению -1(33, 36-39, 43, 45).

Материалами дела подтверждается, что 21.10.2010 на помещения 8 (4,6,8,15,17-21,23-24,27) площадью 485,5 кв.м. зарегистрировано право собственности ОАО КБ "Уссури" (свидетельство N 27-АВ 508932).

В апелляционной жалобе истец указывает, что суд исключил из расчета долга задолженность ответчика в отношении названных помещений за период с 01.10.2010 по 20.10.2010, однако доводы ответчика противоречат приобщенному к материалам дела расчету и содержанию обжалуемого решения, поскольку суд признал необоснованным начисление истцом оплаты за период с 21.10.2010 по 31.12.2010.

Исковое требование истца о взыскании прочих расходов на сумму 3 196 руб. 72 коп. (за проведение строительной экспертизы (2 785 руб. 72 коп.) и юридические услуги (411 руб.)) в нарушение статьи 65 АПК РФ не подтверждено доказательствами, в связи с чем суд обоснованно отказал в его удовлетворении.

Согласно пункту 3.2.7 договора от 01.07.2010 управляющая организация вправе изменять стоимость услуг, указанных в приложениях N N 1, 2, письменно известив об этом пользователя не позднее, чем за 10 дней до даты соответствующих изменений.

Между тем, в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлены доказательства направления ответчику письма без даты и номера с калькуляцией на 2011 год. Следовательно, суд правомерно в расчете задолженности учел размер оплаты, установленный сторонами в договоре от 01.07.2010 N 78.

Ссылки ООО "УК "Сервисгарант" на объективную необходимость изменения платы по содержанию здания на 2011 год в связи с изменением законодательства, установленные выше обстоятельства не опровергают, в связи с чем отклонены, как не имеющие правового значения.

В соответствии с частью 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от возврата, иной просрочки в их уплате либо необоснованного получения или сбережения за счет другого лица подлежат начислению проценты на сумму этих средств.

Просрочка оплаты ответчиком услуг истца подтверждена материалами дела.

Шестой арбитражный апелляционный суд проверил расчет процентов, осуществленный судом первой инстанции от установленной суммы задолженности с учетом правил статьи 395 ГК РФ, условий договора от 01.07.2010 N 78 по ставке рефинансирования 8% за период с 01.10.2010 по 31.12.2011. Расчет признан верным юридически и математически.

По приведенным основаниям доводы апелляционной жалобы отклонены.

Нарушение судом норм материального и процессуального права суд апелляционной инстанции не установил.

Судебные расходы в виде государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы отнесены на истца по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 27 сентября 2012 года по делу N А73-171/2012 в обжалуемой части оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

И.В. Иноземцев А.А. Тихоненко