Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2012 г. N 15АП-12748/12 (ключевые темы: рыночная стоимость - Юг России - нежилые помещения - муниципальная собственность - оценка)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2012 г. N 15АП-12748/12

город Ростов-на-Дону

22 ноября 2012 г.

дело N А32-23370/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,

при участии:

от ИП Саркисяна С.А. - Журавлева Г.В. по доверенности от 27.05.2010;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2012 по делу N А32-23370/2011,

принятое в составе судьи Корейво Е.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Саркисяна Сергея Артемовича

к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар,

обществу с ограниченной ответственностью "Юг-Регион-Оценка"

о признании недостоверной величины рыночной оценки объекта недвижимости, установленной в отчете N 11-072 от 18.07.2011 и обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений по цене 1356670 руб.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Саркисян Сергей Артемович (далее ИП Саркисян С.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее департамент) об обязании департамента заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений N N 29, 30 лит. под/А, подвала общей площадью 43,4 кв.м., расположенного в доме N 263 по ул. Северной в г.Краснодаре по цене 1356670 рублей;

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений N N 29, 30 лит. под/А, подвала общей площадью 43,4 кв.м., расположенного в доме N 263 по ул. Северной в г. Краснодаре, определенной отчетом N 11-072 от 18 июля 2011 года (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования основаны на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы несогласием предпринимателя с выкупной стоимостью недвижимого имущества, установленной департаментом на основании отчета ООО "Юг-Регион-Оценка" N 11-072 об определении рыночной стоимости нежилых помещений.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2011 к участию в деле в качестве соответчика в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью "Юг-Регион-Оценка" (далее ООО "Юг-Регион-Оценка", общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Суд первой инстанции указал, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-20174/2010 подтверждается право предпринимателя, как субъекта малого предпринимательства, на выкуп арендуемого помещения по рыночной цене (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). С учетом выводов, изложенных в заключении эксперта от 24.04.2012 N 16/12 суд признал недостоверной рыночную стоимость выкупаемого помещения, определенную ООО "Юг-Регион-Оценка" и включенную департаментом в договор купли-продажи в качестве выкупной цены, поскольку допущенные ООО "Юг-Регион-Оценка" нарушения стандартов оценки могли повлиять на рыночную стоимость спорного имущества. Заключением эксперта от 24.04.2012 N 15/12 установлена рыночная стоимость спорного недвижимого имущества в размере 1356670 руб., с учетом которой суд первой инстанции, в порядке статей 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязал департамент заключить с предпринимателем договор купли-продажи.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2012 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что департаментом соблюдена установленная Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ процедура, предшествующая приобретению имущества, в части определения его выкупной стоимости профессиональным оценщиком и направления предпринимателю для подписания договора купли-продажи недвижимого имущества. Итоговая выкупная стоимость имущества определена с учетом рыночной стоимости объекта, установленной отчетом об оценке, в связи с чем, признается достоверной в силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Доказательств нарушения прав предпринимателя оспариваемой величиной рыночной стоимости недвижимого имущества не представлено.

В отзыве ООО "Юг-Регион-Оценка" апелляционную жалобу департамента поддержало, просило отменить решение суда от 16.08.2012 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Общество указало, что отчет об определении рыночной стоимости спорного недвижимого имущества мог быть проверен только в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", экспертом саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, составивший спорный отчет.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу не признал, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 13.11.2012 по 20.11.2012.

Департамент и общество явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся ответчиков, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом согласно статьям 121-123 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2010 по делу N А32-20174/2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.07.2011, признан незаконным отказ в выкупе нежилого помещения общей площадью 43,4 кв.м., расположенного по адресу: г.Краснодар, Западный округ, ул. Северная, 263 литера п/А пом. N N 29, 30, выразившийся в письме Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар от 23.04.2010 N 8597.49. Департамент обязан направить ИП Саркисяну С.А. проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 43,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Северная, 263 литера п/А пом. N 29, 30.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-20174/2010 установлено наличие у ИП Саркисяна С.А. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.

Во исполнение вступивших в законную силу судебных актов по делу N А32-20174/2010 департамент направил предпринимателю проект договора купли-продажи муниципального имущества - нежилых помещений N N 29, 30 лит. под/А, подвала общей площадью 43,4 кв.м., расположенного в доме N 263 по ул. Северной в г.Краснодаре (т.1 л.д.20).

В пункте 2.1 указанного проекта договора предусмотрено, что цена договора включает в себя стоимость имущества, установленную в соответствии с отчетом от 18.07.2011 N 11-072 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений N N 29, 30, литер под/А, общей площадью 43,4 кв.м. по ул. Северной, 263 в Западном внутригородском округе города Краснодара, являющихся муниципальной собственностью муниципального образования город Краснодар в размере 2100000 рублей.

В дело представлен указанный отчет от 18.07.2011 N 11-072, подготовленный ООО "Юг-Регион-Оценка".

ИП Саркисян С.А. не согласился с указанной в проекте договора купли-продажи выкупной стоимостью спорного недвижимого имущества.

По заказу предпринимателя филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Краснодарскому краю был составлен отчет от 28.07.2011 N 2300/25.07.11/Ц-0073/Ю-6-М/0073 "Об определении рыночной стоимости нежилых помещений N N 29,30 лит. под/А подвал общей площадью 43,4 кв.м., расположенных по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Краснодар, Западный округ, ул. Северная, д.263". Рыночная стоимость спорного объекта, согласно отчету филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" составила 1218000 рублей (т.1 л.д.27).

В связи с этим, ИП Саркисян С.А. подписал направленный в его адрес департаментом проект договора купли-продажи спорных нежилых помещений с протоколом разногласий, в котором предложил пункт 2.1 договора аренды изложить в следующее редакции: "цена договора включает в себя стоимость имущества, установленную в соответствии с отчетом от 28.07.2011 N 2300/25.07.11/Ц-0073/Ю-6-М/0073 об определении рыночной стоимости нежилых помещений N N 29,30 лит. под/А подвал общей площадью 43,4 кв.м., расположенных по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Краснодар, Западный округ, ул. Северная, д.263, и составляет 1218000 рублей" (т.1 л.д.24).

Департамент изложенные в протоколе разногласий условия пункта 2.1 проекта договора в редакции предпринимателя не принял, направив истцу возражения, в которых указал, что выкупная цена спорного имущества определена продавцом в соответствии с требованиями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 и Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку департамент не согласился с предложенным предпринимателем размером выкупной стоимости спорного недвижимого имущества, ИП Саркисян С.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, ИП Саркисяном С.А. фактически заявлено требование в порядке преддоговорного спора относительно условий договора купли-продажи недвижимого имущества о цене договора.

В обоснование своих позиций стороны ссылаются на отчеты об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, составленные ООО "Юг-Регион-Оценка" и филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", согласно которым рыночная стоимость объекта составляет соответственно 2100000 руб. и 1218000 руб.

Согласно статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (пункты 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете ООО "Юг-Регион-Оценка" N 11-072. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между департаментом и обществом разногласиями по поводу цены спорного помещения, подлежащей определению в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку указанная в отчете ООО "Юг-Регион-Оценка" N 11-072 рыночная стоимость является обязательной для департамента при установлении им цены продажи спорного помещения, разрешение преддоговорного спора о выкупной стоимости недвижимого имущества, приобретаемого предпринимателем в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, возможно при условии оспаривания указанной величины рыночной стоимости недвижимого имущества.

В связи с этим, суд первой инстанции, принимая во внимание характер возникшего спора, правомерно рассмотрел требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, определенной отчетом ООО "Юг-Регион-Оценка" N 11-072 от 18.07.2011 совместно с иском об обязании департамента заключить договор купли-продажи этого имущества по рыночной цене.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 2419/11 от 27.07.2011.

При наличии представленных сторонами отчетов об оценке, содержащих существенно различающиеся выводы о рыночной стоимости спорного имущества, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2012 назначена судебная экспертиза с целью проверки отчета ООО "Юг-Регион-Оценка" N 11-072 от 18.07.2011 и определения рыночной стоимости спорного объекта. Проведение экспертизы поручено ООО Бюро оценки "ФинЭкс".

Заключением эксперта ООО Бюро оценки "ФинЭкс" от 24.04.2012 N 16/12 установлено, что отчет ООО "Юг-Регион-Оценка" N 11-072 от 18.07.2011 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, Федеральным стандартам оценки ФСО N 1, N 2, N 3, ССО-РОО 2010. Указанные нарушения стандартов оценки, допущенные ООО "Юг-Регион-Оценка" в отчете N 11-072 от 18.07.2011 могли повлиять на величину рыночной стоимости спорного имущества (т.2 л.д.162).

Согласно заключению эксперта ООО Бюро оценки "ФинЭкс" от 24.04.2012 N 15/12 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 1356670 рублей (т.2 л.д.80).

Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В заключениях эксперта от 24.04.2012 N 15/12 и N 16/12 отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

Достоверность выводов и правильность методик, примененных при проведении экспертного исследования ООО Бюро оценки "ФинЭкс" (заключения N 15/12 и 16/12 от 24.04.2012), ответчиками не опровергнуты. Доказательств, опровергающих выводы экспертов, не представлено,

Судом апелляционной инстанции наличие противоречий в выводах экспертов не выявлено, сомнений в обоснованности заключения не возникло.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, в том числе представленные сторонами отчеты об оценке, а также заключения экспертов от 24.04.2012 N 15/12 и N 16/12, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отчет N 11-072 от 18.07.2011, выполненный ООО "Юг-Регион-Оценка", в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Оснований не доверять выводам заключения эксперта N 15/12 от 24.04.2012, согласно которым рыночная стоимость объекта составляет 1356670 рублей, у суда апелляционной инстанции также не имеется.

Согласно части 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 ГК РФ, статьями 3, 4, 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, суд первой инстанции правомерно обязал департамент заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в процессе разрешения спора и признанной судом достоверной.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ООО "Юг-Регион-Оценки" о том, что заключение ООО Бюро оценки "ФинЭкс" N 16/12 от 24.04.2012 противоречит положениям статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусматривающей специальный порядок проверки отчета об оценке.

Пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" содержит рекомендацию, согласно которой для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки, в соответствии со статьями 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установленные статьей 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" специальные правила проведения экспертизы отчета об оценке экспертами той же саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, не препятствуют назначению судебной экспертизы с учетом названной рекомендации Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при оспаривании результатов оценки в судебном порядке. Данная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.10.2012 по делу N А01-1236/2011.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2012 по делу N А32-23370/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов