Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2012 г. N 15АП-13750/12

город Ростов-на-Дону

22 ноября 2012 г.

дело N А32-31104/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей В.В. Ванина, И.В. Пономаревой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нагорной А.И.

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2012 по делу N А32-31104/2010

по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Зеленстрой"

о взыскании неосновательного обогащения и неустойки

принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар обратился с исковым заявлением к ООО "Фирма "Зеленстрой" о взыскании неосновательного обогащения и неустойки.

Исковые требования мотивированы тем, что после заключения между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, ранее являвшегося предметом аренды по договору аренды, заключенному сторонами, в период до государственной регистрации договора купли-продажи, по мнению истца, ответчик обязан вносить арендную плату, а поскольку договор аренды является незаключенным, то на стороне ответчика за счет истца возникло неосновательное обогащение в размере арендных платежей за пользование имуществом.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2012 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что общество обязано вносить арендную плату до даты регистрации перехода права собственности на имущество.

Стороны, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, направлен отзыв на жалобу, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению жалобы по существу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.08.2007 общество и департамент заключили договор аренды муниципального имущества (имущественного комплекса) N 235, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество, указанное в приложении N 1 к настоящему договору для использованию по назначению.

В приложении N 1, акте приема-передачи имеются данные, характеризующие объект имущественного найма как индивидуально-определенный, а именно: наименование имущества, его месторасположение, площадь.

15.08.2007 помещения переданы обществу по акту приема-передачи.

Срок действия договора установлен с 01.07.2007 по 01.07.2017.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, договор аренды от 15.08.2007 не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем, является незаключенным.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) департамент (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 21.06.2010 N 32 купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар, с рассрочкой оплаты (далее - договор купли-продажи).

Переход права собственности на объекты недвижимости, переданные по указанному договору, зарегистрированы за обществом в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.12.2010 серии 23-АИ N 361960, от 27.12.2010 серии 23-АИ N 407741, от 18.03.2011 серии 23-АИ N 750215.

Считая, что общество обязано вносить арендную плату за использование нежилых помещений в период с момента подписания договора купли-продажи до даты государственной регистрации перехода права собственности, департамент обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно статье 491 Кодекса до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе отчуждать имущество или распоряжаться им иным образом, то есть законом предусмотрено ограничение оборота этого имущества в пользу продавца.

Право владения и пользования имуществом (пункт 1 статьи 209 Кодекса) по договору купли-продажи от продавца переходит к покупателю недвижимости с момента ее передачи, поскольку иное Кодексом не предусмотрено.

Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.

Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не вправе требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.

В рассматриваемой ситуации общество владело предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, поскольку ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Кодекса).

Ссылка истца на сохранение договора аренды после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи арендуемого имущества несостоятельна, так как владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям - по договору аренды и по договору купли-продажи.

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание арендных отношений после заключения сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя как законного владельца и существу договора купли-продажи.

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

Таким образом, договор купли-продажи от 21.06.2010 N 32 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения (21.06.2010). С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды, прекратились, общество стало покупателем (законным владельцем).

Таким образом, доводы истца о том, что общество обязано вносить арендную плату до даты регистрации перехода права собственности на имущество, подлежат отклонению как противоречащие нормам права.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания с общества неосновательного обогащения и неустойки.

Иных доводов не заявлено.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2012 по делу N А32-31104/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.В. Ванин И.В. Пономарева