Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2012 г. N 18АП-11121/12

г. Челябинск

15 ноября 2012 г.

Дело N А76-14061/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 ноября 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2012 по делу N А76-14061/2012 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" - Тарасова А.В. (доверенность от 14.09.2012, удостоверение адвоката).

Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт" (далее - ООО "Комфорт", ответчик) о взыскании 2 029 523 руб. 71 коп. задолженности по договору от 15.09.2006 N 4460 аренды земельного участка за период с 01.10.2008 по 13.04.2012 (л.д. 3-5).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.09.2012 (резолютивная часть оглашена 11.09.2012) исковые требования удовлетворены в полном объёме (л.д. 98-104).

Ответчик с принятым судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой (л.д. 111-118). ООО "Комфорт" просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, приводит следующие доводы.

Вывод суда об обоснованности исковых требований является ошибочным. Истцом были представлены документы, содержащие различные суммы задолженности ООО "Комфорт": в претензии истца указана сумма 1 824 787 руб. 22 коп. (л.д. 7), в расчёте задолженности за пользование земельным участком - 2 029 523 руб. 71 коп. (л.д. 48), в акте сверки по состоянию на 28.05.2012 - 1 841 890 руб. 07 коп. (л.д. 50).

Суд не учёл, что в расчёте арендной платы за 2010-2012 гг. имеются замечания представителя ООО "Комфорт" К.В. Швеца от 09.04.2012 о несогласии с применённым коэффициентом, а также о том, что оплата по договору аренды произведена полностью.

Представленный Администрацией расчёт задолженности общества "Комфорт" (л.д. 48) не согласуется с данными, которые истец приводит в акте сверки по состоянию на 28.05.2012 (л.д. 50), где за период 2008-2012 гг. отражена оплата в сумме 177766,45 руб., а не в сумме 630,92 руб.

Суд не принял во внимание то, что истец в одностороннем порядке изменил расчёт арендной платы за период с 01.12.2010 по 13.04.2012, а именно применил увеличенные показатели ставки арендной платы (вместо 0,3 % использовал 3 %) и коэффициента К1 (вместо "1" использовал "7,5"). Об изменении ставки арендной платы и применяемом коэффициенте истец ответчика не уведомлял вплоть до 09.04.2012 года, что, как указано в жалобе, нарушило право ответчика на принятие экономически целесообразного решения, связанного с выкупом земельного участка (стоимость которого на 26.01.2012 составила 344240,25 руб.) либо с расторжением договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд не исследовал вопрос о добросовестном (недобросовестном) выполнении истцом своих обязательств по договору аренды земельного участка от 15.09.2006 N 4460. В материалах дела не содержится доказательств направления истцом ответчику расчёта арендной платы за 2010-2012 гг. до 09.04.2012. Истец направил ответчику расчёт после 24.02.2012, после истечения срока действия договора.

Апеллянт отмечает, что он производил оплату за пользование земельным участком в 2010-2012 гг. исходя из расчёта за предыдущий период.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

С учётом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 27.07.2006 на государственный кадастровый учёт был поставлен земельный участок общей площадью 1438,8 кв.м.; категория земель "земли населённых пунктов"; вид разрешённого использования (по состоянию на 24.03.2012) "занимаемый нежилым зданием гостиницы", ранее "для строительства гостиницы"; местоположение участка: Челябинская область, город Магнитогорск, улица Помяловского, 5. Данному земельному участку присвоен следующий кадастровый номер: 74:33:0128001:164 (далее также - земельный участок N 164; л.д. 28-32).

15.09.2006 между Администрацией города Магнитогорска (арендодатель) и обществом "Комфорт" (ранее - потребительский гаражный кооператив "Комфорт" - л.д. 43-45; арендатор) был подписан договор N 4460 аренды земельного участка (л.д. 9-10).

По условиям данного договора истец принял на себя обязательство передать ответчику в аренду сроком до 24.02.2007 для строительства гостиницы земельный участок общей площадью 1438,8 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0128001:0164 (пункт 1.1).

В пункте 8.1 договора указано, что арендатор принял объект аренды без составления передаточного акта (л.д. 10).

Текст договора аренды от 15.09.2006 N 4460 также содержит следующие условия: - размер арендной платы за землю определяется в приложении к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью (пункт 3.1); - в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке (пункт 3.2); - арендная плата перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года, платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путём перечисления денежных средств на указанный в договоре расчётный счёт (пункт 3.3); - арендная плата считается внесённой с момента поступления денежных средств на поименованный в пункте 3.3 расчётный счёт (пункт 3.4).

К договору приложены расчёты размера арендной платы за 2005-2012 гг. (л.д. 13-19).

10.10.2007 истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 15.09.2006 N 4460, которым стороны изменили срок действия договора, а именно увеличили его до 24.02.2012, а также уточнили реквизиты расчётного счёта, на который ответчик должен был перечислять арендную плату (л.д. 12).

05.12.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) была внесена запись о регистрации договора аренды земельного участка N 164, арендатором поименован ПГК "Комфорт" (ныне ООО "Комфорт" - л.д. 43-45) (л.д. 37).

22.11.2010 Администрацией города Магнитогорска в интересах ООО "Комфорт" в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации было выдано разрешение N 261 на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 22-23). По результатам строительства в эксплуатацию было введено здание гостиницы общей площадью 1879,2 кв.м., расположенное согласно выписке N 2 из протокола 825 заседания комиссии "по наименованию улиц, присвоению почтовых номеров жилым домам и объектам соцкультбыта" от 14.12.2010 по адресу: г. Магнитогорск, ул. Помяловского, 5, на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0128001:164 (л.д. 24).

На основании разрешения от 22.11.2010 N 261 "22" марта 2011 г. в ЕГРП было зарегистрировано право собственности ООО "Комфорт" на следующие объекты недвижимого имущества: - нежилое помещение N 1 общей площадью 1230,1 кв.м. (помещения второго и третьего этажей здания гостиницы), кадастровый номер 74-74-33/059/2011-308, расположенное по адресу: г.Магнитогорск, ул. Помяловского, д. 5 (л.д. 33, 35); - нежилое помещение N 1 общей площадью 649,1 кв.м. (помещения первого и цокольного этажей здания гостиницы), кадастровый номер 74-74-33/059/2011-307, расположенное по адресу: г. Магнитогорск, ул. Помяловского, д. 5 (л.д. 34, 36).

16.04.2012 между Администрацией-арендодателем и Обществом-арендатором было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 15.09.2006 N 4460 (л.д. 11), а также договор N 5601 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:33:0128001:164 (л.д. 38-42).

Право собственности ООО "Комфорт" на земельный участок N 164 зарегистрировано в ЕГРП 10.05.2012 (л.д. 75).

В мае-июне 2012 г. Администрация направила в адрес ООО "Комфорт" письменную претензию, в которой потребовала оплаты задолженности по договору аренды земли (л.д. 7-8), а также акт сверки по договорам аренды от 04.07.2003 N 3138, от 15.10.2003 N 3338, от 25.03.2004 N 3557, от 29.03.2005 N 3979, от 15.09.2006 N 4460 по состоянию на 28.05.2012 (л.д. 49-51).

Ответчик требование истца не выполнил, денежные средства в оплату аренды земли по договору от 15.09.2006 N 4460 не перечислил.

Ссылаясь на наличие на стороне общества-арендатора неисполненного денежного обязательства из договора аренды земельного участка, Администрация г. Магнитогорска обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском (о принудительном взыскании основного долга).

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 ГК РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В рассматриваемой ситуации сторонами согласованы поименованные в законе существенные условия для такого вида гражданско-правового договора, как аренда земли. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт в соответствии с требованиями федерального закона до момента подписания договора аренды, согласована методика определения размера арендной платы, договор аренды от 15.09.2006 N 4460 зарегистрирован в установленном законом порядке. Доказательств согласования сторонами иных условий сделки в качестве существенных материалы дела не содержат. Следовательно, данный договор является заключенным.

Спорный земельный участок общей площадью 1438,8 кв.м. был передан во владение ответчика не позднее 15.09.2006, с подписанием договора аренды от 15.09.2006 N 4460 (пункт 8.1).

ООО "Комфорт" факт использования спорного участка земли в своей хозяйственной деятельности на протяжении всего заявленного Администрацией в иске периода (с 01.10.2008 по 13.04.2012) не оспорило, доводов либо аргументов, опровергающих соответствующие обстоятельства, не привело (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 1, п. 4 ст. 22, ст. 65 ЗК РФ пользование землей в Российской Федерации является платным. Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Истец, обращаясь с иском в арбитражный суд, просил взыскать с ответчика задолженность исходя из условий договора аренды за период с 01.10.2008 по 13.04.2012 в сумме 2 029 523 руб. 71 коп.

Администрацией представлен подробный расчёт размера исковых требований (л.д. 48). Органом местного самоуправления правомерно и обоснованно применены положения Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон от 24.04.2008 N 257-ЗО), а также решений Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 NN 108, 109 (л.д. 13-19, 48, 53-64).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Новый порядок определения размера платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, в данной ситуации стороны добровольно в пункте 3.2 договора аренды согласовали условие о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих порядок её определения, либо вида деятельности арендатора (л.д. 9-10).

Согласно Закону от 24.04.2008 N 257-ЗО и Решениям от 25.06.2008 NN 108-109 размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле: Ап = Скад * Сап / 100 % * К1 * К2 * К3, где Ап - размер арендной платы; Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Из представленного в дело расчёта размера исковых требований следует, что истцом были применены следующие показатели:

- общая площадь объекта аренды (неизменна на протяжении всего спорного периода) составляет 1438,8 кв.м.;

- кадастровая стоимость: с 01.10.2008 по 31.12.2011 установлена в размере 4272,82 руб. за 1 кв.м., а с 01.01.2012 по 13.04.2012 в размере 5316,78 руб. за 1 кв.м. - изменение обусловлено утверждением постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П результатов вновь проведённой кадастровой оценки земель населённых пунктов;

- ставка арендной платы (Сап): с 01.10.2008 по 30.11.2010 - 0,3% (установлена для земель, предоставленных для строительства в пределах нормативов продолжительности строительства), с 01.12.2010 по 13.04.2012 - 3% (установлена для земель, предоставленных для размещения гостиниц);

- коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (К1): с 01.10.2008 по 30.11.2010 - "1" (установлен для вида деятельности "строительство"), с 01.12.2010 по 13.04.2012 - "7,5" (установлен для видов деятельности "оказание услуг по временному размещению и проживанию" и "сдача внаём недвижимого имущества");

- значения коэффициентов К2 и К3 неизменны на протяжении всего периода (с 01.10.2008 по 13.04.2012), составляют "1" (л.д. 48, 53-59, 60-64).

Изучив данный расчёт, апелляционный суд находит его правильным.

Контррасчёт ответчиком представлен не был (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Возражения ответчика относительно применения истцом для расчёта размера долга за период с 01.12.2010 по 13.04.2012 ставки арендной платы и коэффициента К1 в изменённых (увеличенных) по отношению к предыдущему периоду аренды значениях подлежат отклонению в силу следующего.

Как указано выше, разрешением от 22.11.2010 N 261 в эксплуатацию в соответствии с требованиями градостроительного законодательства Российской Федерации органом местного самоуправления в интересах ООО "Комфорт" было введено капитальное здание, гостиница (л.д. 22-23).

Данное обстоятельство в рассматриваемой ситуации является достаточным правовым основанием для целей применения при расчёте размера арендной платы, начиная с 01.12.2010, показателей и значений ставки и коэффициентов, установленных для иных видов использования земельного участка и видов деятельности арендатора. С окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду (для строительства), в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания гостиницы. При этом законом Челябинской области и нормативными правовыми актами органа местного самоуправления (города Магнитогорска) в пределах установленной федеральным законодательством компетенции утверждены повышенные ставки и коэффициенты для расчёта размера платы за землю, используемую арендатором после окончания строительства объекта недвижимости, поскольку с введением здания в гражданский оборот изменяются объёмы расходов застройщика-арендатора на возведение объекта и доходов от его эксплуатации (первый снижается до нуля, второй - растёт в зависимости от эффективности деятельности собственника-застройщика).

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных, не зависящих от арендатора препятствий для осуществления обществом "Комфорт" на спорном земельном участке в период с 01.12.2010 по 13.04.2012 хозяйственной деятельности по эксплуатации вновь возведённого здания гостиницы по его функциональному назначению, в дело представлено не было.

Следует отметить, что "замечания" представителя арендатора в расчёте размера арендной платы за 2010-2012 гг. (л.д. 13), на которые ссылается апеллянт, не содержат указания на конкретные показатели ставки арендной платы либо отдельных коэффициентов, с которыми ООО "Комфорт" не было согласно. Более того, имеющиеся "замечания" немотивированны и документально не обоснованны.

Таким образом, размер денежного обязательства ООО "Комфорт" из договора аренды от 15.09.2006 N 4460 за период с 01.10.2008 по 13.04.2012 составил 2 030 154 руб. 63 коп. (л.д. 48).

Истец принял во внимание оплату ответчиком суммы в размере 630 руб. 92 коп. при расчёте размера задолженности за спорный период (л.д. 48).

В свою очередь, ООО "Комфорт", будучи надлежащим образом, заблаговременно извещено о принятии искового заявления Администрации города Магнитогорска к производству Арбитражного суда Челябинской области, а также о назначении судебного разбирательства на 11.09.2012 (копия определения от 31.07.2012 получена ответчиком 13.08.2012 - л.д. 93), вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо доказательств перечисления денежных средств в оплату аренды спорного участка за период с 01.10.2008 по 13.04.2012 не представило. На основании ч. 2 ст. 9 АПК РФ ответчик самостоятельно несёт риск наступления неблагоприятных правовых последствий не совершения им процессуальных действий, в том числе, последствий не представления доказательств в опровержение предъявленных истцом требований.

Наличие в письменной претензии истца от 30.05.2012 (л.д. 7), одностороннем акте сверки по состоянию на 28.05.2012 (л.д. 50) и расчёте размера исковых требований (л.д. 48) не идентичных сумм задолженности ответчика по договору аренды от 15.09.2006 N 4460 не свидетельствует о неправомерности предъявленных исковых требований, как всей суммы 2 029 523 руб. 71 коп. долга, так и её отдельной части, поскольку, как уже отмечено выше, в деле отсутствуют доказательства (платёжные документы), подтверждающие исполнение обществом "Комфорт" денежных обязательств в пользу органа местного самоуправления, в том числе, со ссылкой на договор аренды от 15.09.2006 N 4460.

Более того, из акта сверки следует, что между истцом и ответчиком также имеют место обязательственные отношения по поводу передачи в аренду обществу "Комфорт" иных земельных участков. Поименованы договоры аренды от 04.07.2003 N 3138, от 15.10.2003 N 3338, от 25.03.2004 N 3557, от 29.03.2005 N 3979 (л.д. 50). При этом "обезличенная" плата за земельные участки (то есть без указания в назначении платежа на реквизиты конкретного договора либо конкретного счёта) могла быть самостоятельно учтена арендодателем по тому или иному договору аренды.

Таким образом, исковые требования Администрации города Магнитогорска о взыскании суммы основного долга являются правомерными и подлежащими удовлетворению в полном объёме.

В свете изложенного доводы общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" апелляционная коллегия судей находит несостоятельными, не основанными на нормах действующего законодательства Российской Федерации, а также противоречащими имеющимся в деле доказательствам.

Возражения ответчика со ссылкой на не выставление либо не направление Администрацией в адрес ООО "Комфорт" расчётов размера арендной платы во внимание приняты быть не могут. На основании императивных требований статьи 424 Гражданского кодекса РФ, статьи 65 Земельного кодекса РФ, а также добровольно принятых на себя арендатором условий пункта 3.2 договора аренды от 15.09.2006 N 4460, порядок и методика расчёта размера арендной платы по договору на период с 01.10.2008 по 13.04.2012 были регламентированы нормативными правовыми актами, тексты которых были официально опубликованы в средствах массовой информации: - Закон Челябинской области от 24.04.2008 N257-ЗО - в газете "Южноуральская панорама" N 85 от 13.05.2008; - решения Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 NN 108, 109 - в газете "Магнитогорский рабочий" N 112 от 28.06.2008; - постановление Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П - в газете "Южноуральская панорама" N 237 от 29.09.2011. Тем самым, ООО "Комфорт" имело объективную возможность вне зависимости от действий контрагента в целях своевременного исполнения денежных обязательств произвести расчёт размера арендной платы. Более того, ответчик имел возможность обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о разъяснении установленной методики определения размера арендной платы либо о выдаче утверждённых Администрацией г. Магнитогорска расчётов, однако соответствующих действий не совершил, необходимых мер для надлежащего исполнения договорных обязательств не предпринял.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является по существу правильным, отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба ООО "Комфорт" не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика (податель жалобы). Оплата госпошлины подтверждается квитанцией ОАО "Челябинвестбанк", Магнитогорский филиал, от 10.10.2012 на сумму 2000 руб., п.о. N 46 (л.д. 120).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2012 по делу N А76-14061/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина