Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. N 15АП-14186/12

город Ростов-на-Дону

07 декабря 2012 г.

дело N А32-5790/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.

судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым А.М.,

при участии:

от истца: представитель Тоскин П.Н. по доверенности N 110-15-13903/11-37-01 от 29.12.2011, паспорт,

от ответчика: представитель Рухтин С.А. по доверенности N 010-ю от 04.12.2012, удостоверение,

рассмотрев материалы апелляционной жалобы апелляционной жалобы

общества с ограниченной ответственностью "Кубрента"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 31.08.2012 по делу N А32-5790/2012

по иску администрации муниципального образования города-курорта Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840)

к обществу с ограниченной ответственностью "Кубрента"

(ИНН 2312142332, ОГРН 1072312012013)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Гречко О.А.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования города-курорта Геленджик (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кубрента (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.12.2007 N 4000001532 935224,6 рублей за период с 07.12.2007) по 2 квартал 2012 года включительно и пени в размере 117124,05 рублей (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ л.д.44).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края с ООО "Кубрента" в пользу Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик судом взыскано 935224 руб. 60 коп. - долга, 117124 руб. 05 коп. пени, 23523 руб. 48 коп. государственной пошлины.

Общество с ограниченной ответственностью "Кубрента" обжаловало судебный акт суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение отменить.

В апелляционной жалобе ответчик указывает:

- требования к порядку проведения торгов установлены статьей 448 ГК РФ, в соответствии с которой при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Аналогичная позиция содержится в Постановлении Правительства РФ от 12.08.2002 N 585. Поскольку между истцом и ответчиком был подписан договор аренды, то сумма задатка подлежала зачету в счет оплаты арендной платы по договору.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указывает, что по условиям заключенного между сторонами договора аренды ответчиком не исполнялось обязательство по арендной плате, сумма задолженности составила 935 224,60 рублей, в связи с чем, истцом были начислены пени в размере 117124,05 рублей.

Сумма перечисленного ответчиком задатка была засчитана истцом в счет оплаты стоимости проданного права аренды, стоимость которого составила 8 420 000 рублей и была указана в извещении о проведении конкурса и протоколе по результатам аукциона.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодатель) и ООО "Кубрента" (арендатор) 07.12.2007. был заключен договор аренды земельного участка N 4000001532, предметом которого является земельный участок площадью 562 кв.м., расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Луначарского, 145а - угол ул. Изумрудной, N 35.

Согласно пункту 2.3. договора арендная плата вносится со дня передачи участка ежеквартально равными частями до 1 числа первого месяца каждого квартала.

В соответствии с пунктом 2.1. договора размер арендной платы за земельный участок изложен в приложении к договору и составляет 226 373,60 рублей.

Истцом за период с момента заключения договора (07.12.2007) по 2 квартал 2012 года включительно произведено начисление суммы арендной платы в размере 935 224,6 рублей и пени за просрочку оплаты в размере 117124,05 рублей, что и послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Договор аренды заключен сторонами по результатам торгов.

Извещение о проведении торгов опубликовано в газете "Прибой" от 3.11.2007.

В извещении Администрация муниципального образования города-курорта Геленджик сообщила о продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 562 кв.м с кадастровым номером 23:40:04 02 012:0089, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Луначарского, 145а - угол Изумрудно,35 для размещения магазина с офисными помещениями. В извещении указан начальный размер цены права на заключение договора аренды земельного участка - 8 420 000 рублей, шаг аукциона - 421 000 рублей, размер задатка - 4 210 000 рублей, размер годовой арендной платы участка - 226 373,60 рублей, срок договора аренды - 49 лет (л.д. 74).

Согласно свидетельства о государственной регистрации от 20.08.2010 собственником земельного участка площадью 562 кв.м, с кадастровым номером 23:40:04 02 012:0089, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Луначарского, 145а - угол Изумрудно,35 является муниципальное образование город-курорт Геленджик Краснодарского края.

Из протокола заседания комиссии по земельным по вопросам по проведению торгов по продаже земельных участков и продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона от 01.12.2007 участником, следует, что первым заявившим наибольшую цену за продаваемый объект признанный победителем аукциона, является ООО "Кубрента". ООО "Кубрента" гарантирует выполнение условий аукциона, установленных протоколом комиссии по проведению торгов N 22-1 от 30.01.2007 (л.д.11).

В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В материалах дела имеется кадастровый план земельного участка (л.д.12-13).

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены "Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

Как установлено данными правовыми нормами, при проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков на основании отчета независимого оценщика определяется начальный размер арендной платы, участники торгов подают предложения о размере арендной платы, победителем признается участник торгов, предложивший наибольший размер арендной платы, по результатам торгов оформляется протокол, в котором указывается размер арендной платы, внесенный задаток засчитывается в счет арендной платы.

Исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Данная норма имеет императивный характер и расширенному толкованию не подлежит.

Кроме того, в соответствии с п. 25 "Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, (далее по тексту - Правила N 808) результаты торгов оформляются протоколом, в котором указываются:

а) регистрационный номер предмета торгов;

б) местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок;

в) предложения участников торгов;

г) имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина);

д) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы;

В силу п. 26 Правил протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 27 Правил N 808 внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.

Таким образом, в случае, когда предметом торгов является право аренды земельного участка, размер арендной платы определяется в ходе проведения торгов, фиксируется в протоколе и, в последующем, отражается в договоре аренды.

При этом установление другой арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду посредством проведения торгов, действующее законодательство не предусматривает.

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В дополнительных письменных пояснениях к исковому заявлению Администрация указывает, что в извещении были указаны: начальный размер права на заключение договора аренды земельного участка (8 420 000 рублей) размер годовой арендной платы (226 373,60 рублей), а также сумма задатка (4 210 000 рублей). Также истец указывает, что в протоколе, подписанном по результатам торгов, указана стоимость предмета аукциона по результатам торгов, которую победитель торгов обязан выплатить (8 420 000 рублей), при этом в указанную сумму засчитывается сумма задатка.

Действующее законодательство не предусматривает установление в договоре аренды каких-либо иных сумм, кроме размера арендной платы, например, стоимость права на заключение договора аренды земельного участка. Не предусмотрено включение стоимости права аренды и в извещение о проведении открытого аукциона, требования к содержанию которого четко указаны в пункте 8 Правил N 808. Согласно подпункту "е" пункта 8 Правил N 808 в извещении, среди прочих требований, указывается начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления.

Требования к содержанию протокола, оформляемого по результатам торгов, указаны в пункте 25 Правил N 808, среди которых в подпункте "д" предусмотрена необходимость отражения в протоколе цены приобретаемого в собственность земельного участка или размера арендной платы.

Таким образом, судом первой инстанции не применены нормы права, подлежащие применению при рассмотрения спора из договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов, в частности статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 24-27 "Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808.

Нормы права, содержащиеся в пункте 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункт 27 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 имеют императивный характер и обязательны для применения. Отсутствие в договоре аренды земельного участка условия о том, что задаток зачитывается в счет арендных платежей, не исключает действия обязательных императивных норм о зачете задатка в счет арендных платежей при заключении договора аренды с победителем торгов.

При проверке судом апелляционной инстанции суммы задолженности по договору аренды в размере 935 224,60 рублей за период с 07.12.2007 по 2 квартал 2012 года включительно установлено следующее.

Согласно приложению к договору аренды годовой размер арендной платы составляет 226 373,60 рублей. Расчет произведен в соответствии с Постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик N 511 от 29.03.2007 по следующей формуле: АП=S*Бс*Кц, где АП - сумма ежегодной арендной платы, Бс - базовая ставка арендной платы по категориям земель (40,28 руб./кв.м), S - площадь земельного участка (562 кв.м)

С 26.05.2011 по 31.12.2011 расчет истцом произведен по Постановлению главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.05.2011 N 1126 по формуле АП = Кс*С, где С - ставка арендной платы %(0,7)

Кадастровая стоимость земельного участка (21152331,20 рублей)

АП =21152331,20*0,7 = 158 461,52 рублей

С 1 января 2012 года расчет арендной платы произведен истцом по Постановлению главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.05.2011 N 1126 по формуле АП = Кс*С, где С - ставка арендной платы %(0,7)

Кадастровая стоимость земельного участка (15321643,02 рублей)

АП =15321643,02 *0,7 = 110 923,06 рублей.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 указано, что поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

При заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Системное толкование условий договора аренды от 07.12.2007 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ (методику) определения размера арендных платежей.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции учитывает, что расчет истца за периоды (с 26.05.2011 по 31.12.2011; с 1 января 2012 года по 2-ой квартал 2012 года) произведен не по формуле, указанной в договоре, но суммы начисленной годовой арендной платы за указанные периоды рассчитаны истцом в меньших размерах, чем предусмотрено сторонами в договоре, в связи с чем, права ответчика не нарушаются.

Принимая во внимание изложенное, истец обязан был зачесть сумму перечисленного по платежному поручению N 4 от 29.11.2007 (л.д. 60) в сумме 4 210 000 рублей. Сумма задолженности, рассчитанная истцом за период с 07.12.2007 по 31.03.2011 составляет 750 443,99 рублей, за 2-ой квартал 2012 - 56 438,35 рублей, всего - 935 224,6 рублей (л.д. 52). Сумма задатка должна быть перечислена в счет оплаты арендных платежей.

Сумма перечисленного истцом задатка не может засчитываться им в счет получения иных платежей, поскольку норма статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 27 Правил N 808, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 носят императивный характер и действуют независимо от включения или не включения в договор аренды условия о зачете суммы задатка в счет арендных платежей по договору аренды.

Ответчиком размер начисленной истцом суммы не оспорен, контррасчет суду не представлен.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 117124,05 руб. по состоянию на 06.06.2012 г.

Поскольку судом апелляционной инстанции установлено, что суммы долга за период с 07.12.2007 по 2-ой квартал 2012 года у ответчика перед истцом не имеется, так как перекрывается перечисленной ответчиком истцу суммой задатка, следовательно, отсутствуют основания для начисления и взыскания суммы пени по договору аренды.

Принимая во внимание изложенное решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2012 по делу N А32-5790/2012 подлежит отмене, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (Информационной письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 117 от 13.03.2007)

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2012 по делу N А32-5790/2012 отменить.

Истцу в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кубрента" (ИНН 2312142332, ОГРН 1072312012013) 2000 рублей расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

О.А. Еремина С.А. Кузнецов