Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2012 г. N 15АП-14323/12

город Ростов-на-Дону

06 декабря 2012 г.

дело N А32-13594/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чотчаева Б.Т.

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель Исаченко Н.М., доверенность от 29.06.2012

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2012 по делу N А32-13594/2012

по иску департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Аудит-Универсал"

о взыскании задолженности и пени,

принятое в составе судьи Сумина Д.П.

УСТАНОВИЛ:

департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственность "Аудит-Универсал" (далее - ответчик, ООО "Аудит-Универсал", общество) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование помещением за период с 01.09.2011 по 09.10.2011 в размере 8044 рубля 99 копеек и пени в сумме 1706 рублей 28 копеек за период с 11.09.2011 по 24.04.2011 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.1 л.д.93)).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды N 118/4 от 03.05.2007.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда мотивировано тем, что арендные отношения сторон были прекращены с момента заключения договора купли-продажи арендуемых помещений. В связи с этим, арендная плата не подлежит начислению за период после заключения сторонами договора купли-продажи (пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Не согласившись с указанным судебным актом, департамент в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2012 и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе департамент указал, что по смыслу статей 433, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений пункта 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 за арендатором сохраняется обязанность по внесению арендных платежей за использование нежилыми помещениями до государственной регистрации перехода к обществу права собственности на них.

Представитель истца в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы не признал, по основаниям указанным в отзыве на жалобу.

Истец, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению жалобы по существу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ООО "Аудит-Универсал" (арендатор) был заключен договор аренды 118/4 от 03.05.2007, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество общей площадью 27 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Фестивальный мкр, Прикубанский округ, ул. Воровского, д. 172 литер В, 1 этаж, помещения N N 6, 17, б/н (т.1 л.д.8-13).

Пунктом 2.1 договора аренды 118/4 от 03.05.2007 предусмотрено, что срок действия договора устанавливается с 01.04.2007 по 30.03.2008. В случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за один месяц.

Актом приема-передачи от 03.05.2007 подтверждается исполнение департаментом обязательств по передаче спорного помещения в аренду обществу (т.1 л.д.14).

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды 118/4 от 03.05.2007 за переданное в аренду имущество арендатор уплачивает арендную плату по ставкам, установленным муниципальным правовым актом уполномоченного органа местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Изменения, касающиеся арендной платы, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем муниципальном правовом акте.

Согласно пункту 4.3 договора арендная плата на момент заключения договора составляет 6 040 рублей 66 копеек в месяц. Оплата производится за каждый месяц вперед, с оплатой до 10-го числа текущего месяца (пункт 4.5 договора).

Во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010 по делу N А32-1942/2009, между департаментом (продавец) и ООО "Аудит-Универсал" был заключен договор N 33 от 23.08.2011 купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар, отчуждаемого в порядке реализации арендаторами муниципального имущества - субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты (т.1 л.д.17-21, 64-79).

Согласно пункту 1.1 договора N 33 от 23.08.2011 и приложению N 1 к нему продавец в порядке и на условиях, предусмотренных договором, передает в собственность покупателя нежилые помещения NN 6, 17, 25 литеры В, в5, 1-й этаж по ул. им. Воровского, 172, общей площадью 27,0 кв.м (т.1 л.д.22).

Передача департаментом спорных нежилых помещений обществу во исполнение условий договора купли-продажи N 33 от 23.08.2011 оформлена актом приема-передачи от 23.08.2011 (т.1 л.д. 24).

Свидетельством о государственной регистрации от 14.10.2011 серии 23-АК N 110400 подтверждается, что государственная регистрация перехода права собственности к обществу на нежилые помещения первого этажа N N 6, 17, 25 здания литер В, в5, площадью 27 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Воровского, 172, произведена 10.10.2011, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации N 23-23 01/788/2011-100 (т.1 л.д. 25).

Полагая, что в период с 01.09.2011 по 09.10.2011 до государственной регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения общество пользовалось данным имуществом без внесения арендной платы, в связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность в размере 8 044 рубля 99 копеек, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований департамента, суд первой инстанции правильно указал, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, арбитражным судам необходимо руководствоваться разъяснениями, изложенными в пунктах 5, 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Договор купли-продажи N 33 от 23.08.2011, заключенный между департаментом и обществом, не содержит условий об обязанности ООО "Аудит-Универсал" вносить арендную плату после заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект.

Кроме того, договор купли-продажи N 33 от.08.2011 заключен в порядке реализации обществом преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества на основании Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации",

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном вышеуказанным Федеральным законом, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (абзац 3 пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Из материалов дела следует, что фактическая передача спорного нежилого помещения ответчику по акту приема-передачи состоялась 03.05.2007 во исполнение департаментом обязательств по договору аренды N 118/4 от 03.05.2007.

На момент заключения сторонами договора N 33 от 23.08.2011 купли-продажи спорное недвижимое имущество находилось во владении ответчика (покупателя по договору).

При этом, дополнительно, передача покупателю недвижимого имущества по договору купли-продажи N 33 от 23.08.2011 оформлена актом приема-передачи от 23.08.2011.

В данном случае обязанность продавца по передаче находящейся во владении арендатора (покупателя) вещи по договору купли-продажи в любом случае считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи N 33 от 23.08.2011, и покупатель владеет ею с указанного момента на основании сделки купли-продажи.

Актами сверки по состоянию на 23.08.2011 и 25.04.2012 подтверждается (т.1 л.д.49, 80-82) подтверждается отсутствие у ООО "Аудит-Универсал" задолженности по арендной плате по договору N 118/4 от 03.05.2007 на момент заключения договора N 33 от 23.08.2011 купли-продажи арендуемых помещений.

Поскольку иное не вытекает из закона и соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи N 33 от 23.08.2011, прекратили на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы по ранее заключенному между сторонами договору аренды N 118/4 от 03.05.2007 (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, взыскание арендной платы за заявленный департаментом период с 01.09.2011 по 09.10.2011, то есть после передачи нежилых помещений по договору купли-продажи и до государственной регистрации перехода права собственности на них к обществу, не основано на законе.

В отсутствие у общества обязанности по внесению арендной платы за пользование имуществом в период с 01.09.2011 по 09.10.2011, также не имеется предусмотренных статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.1 договора аренды оснований для начисления договорной неустойки за неисполнения такой обязанности.

В удовлетворении исковых требований департаменту отказано правомерно.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не усматривается.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы, который освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2012 по делу N А32-13594/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

О.А. Еремина Н.В. Ковалева