Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2012 г. N 20АП-5131/12

Тула

11 декабря 2012 г.

Дело N А62-2297/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04.12.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.12.2012.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., рассмотрев апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московская академия экономики и права" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.08.2012 по делу N А62-2297/2012 (судья Яковенкова В.В.), принятое по исковому заявлению администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московская академия экономики и права" (ОГРН 1027739140395, ИНН 7726224606) о взыскании арендной платы и по встречному исковому заявлению негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московская академия экономики и права" (ОГРН 1027739140395, ИНН 7726224606) к администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) о взыскании задолженности за проведенный капитальный ремонт, при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи от администрации города Смоленска - Швайбер О.В. (доверенность от 10.01.2010 N 1-16), от НОУ ВПО "Московская академия экономики и права" - Михайлова С.В. (доверенность от 27.09.2012 N 54), Лебедева А.В. (доверенность от 11.01.2012 N 01), установил следующее.

Администрации города Смоленска (далее - администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московская академия экономики и права" (далее - учреждение, ответчик) задолженности по арендной плате за период с сентября 2010 года по май 2012 года в размере 1 497 498 руб. 14 коп. (с учетом уточнения исковых требований от 21.05.2012, т. 1, л. д. 52 - 54).

Не согласившись с требованиями истца, ответчик, в свою очередь, обратился со встречным исковым заявлением о взыскании с администрации задолженности за проведенный в 2006 - 2007 годах капитальный ремонт в размере 4 520 784 руб. 20 коп. и зачета ее в счет арендной платы (с учетом уточнения размера исковых требований от 11.07.2012, т. 1, л. д. 70 - 71, 133 - 134).

Решением суда от 17.08.2012 исковые требования администрации удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, учреждение подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на соглашение от 11.01.2011 об изменении договора аренды. Обращает внимание суда на то обстоятельство, что сделки были совершены филиалом юридического лица, что противоречит нормам гражданского законодательства. Считает необоснованным возврат встречного иска ответчику на основании пропуска срока исковой давности, поскольку администрация о его применении не заявляла.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 01.08.2006 N 2463/06 нежилого помещения площадью 586, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, Витебское шоссе, д. 3/20, для использования под образовательную деятельность (т. 1, л. д. 7 - 14).

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2006 по 31.12.2010. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предмет договора аренды передан арендатору арендодателем по акту приема-передачи от 01.01.2006.

В пунктах 3.1 - 3.3 договора определен порядок расчета арендной платы и установлено, что арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца.

Соглашениями об изменении условий договора аренды от 07.02.2007, 27.03.2007, 30.01.2008, 04.04.2009, 27.02.2010 внесены изменения в договор в части площади арендуемого помещения, а также в части размера арендной платы.

В счет арендной платы за период с января 2006 года по август, частично сентябрь 2010 года администрацией были зачтены затраты по капитальному ремонту вышеуказанного помещения в размере 2 932 647 руб. (т. 1, л. д. 136, 145).

С сентября 2010 года ответчик обязательства по внесению арендной платы не исполняет.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 06.07.2011 о необходимости погасить имеющуюся по состоянию на 05.07.2011 задолженность по арендной плате в размере 749 397 руб. 57 коп., которая получена ответчиком, однако оставлена без удовлетворения.

Согласно расчету истца размер задолженности по арендной плате за период с сентября 2010 года по май 2012 года составил 1 497 498 руб. 14 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением.

Не согласившись с требованиями истца, ответчик обратился со встречным исковым заявлением о взыскании с администрации задолженности за проведенный в 2006 - 2007 годах капитальный ремонт в размере 4 520 784 руб. 20 коп. и зачета ее в счет арендной платы (с учетом уточнения размера исковых требований от 11.07.2012, т. 1, л. д. 70 - 71, 133 - 134).

Удовлетворяя требования администрации и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что сторонами были согласованы все существенные условия договора аренды от 01.08.2006 N 2463/06, в связи с этим обоснованно расценил его как заключенный надлежащим образом.

Пунктом 2.2.1 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату. Вместе с тем с сентября 2010 года ответчик не вносит арендную плату. Из представленного истцом расчета следует, что размер задолженности по арендной плате за период с сентября 2010 года по май 2012 года составил 1 497 498 руб. 14 коп.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в том числе актом сверки расчетов от 31.12.2010. Ответчик не оспаривает размер задолженности, а также период ее возникновения. (т. 2, л. д. 59).

На основании изложенного, в соответствии с положениями статей 606, 614, 309 ГК РФ суд первой инстанции правомерно признал предъявленные администрацией требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Статьей 616 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как следует из материалов дела, пунктом 2.2.1 договора аренды от 01.08.2006 N 2463/06 обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора.

Поскольку арендодателем не нарушаются условия договора по производству капитального ремонта, то основания для взыскания с него стоимости работ по капитальному ремонту, произведенному ответчиком в 2006 - 2007 годах, отсутствуют.

Как следует из материалов дела, в 2009 - 2011 годах учреждение обращалось в администрацию с заявлениями о зачете затрат по капитальному ремонту в счет арендной платы первоначально в сумме 6 306 847 руб., затем в сумме 3 493 423 руб. Решениями администрации от 05.10.2009, 25.02.2010, 13.01.2012 ответчику отказано в проведении указанного зачета (т. 1, л. д. 111 - 120).

Сумма заявленных ответчиком встречных исковых требований никак не обоснована и не соответствует тем суммам, которые учреждение просит зачесть в счет арендной платы. Представленные в обоснование заявленных требований документы не соответствуют предмету встречных исковых требований, поскольку ответчиком представлены, в том числе, платежное поручение от 16.12.2010 N 575, договор подряда от 01.11.2010 N 34, счет от 26.11.2010 N 33, которые подтверждают проведение учреждением текущего, а не капитального ремонта. Вместе с тем текущий ремонт учреждение обязано производить за свой счет (т. 1, л. д. 89 - 94).

Согласно статье 616 ГК РФ арендатор имеет право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Однако встречное исковое заявление содержит оба требования: взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта и зачесть ее в счет арендной платы, которые являются взаимоисключающими.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами. Статьей 203 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Как следует из материалов дела, расходы на производство капитального ремонта возникли у ответчика в 2006 - 2007 годах, что подтверждается письмом учреждения от 31.08.2009 (т. 1, л. д. 111). Ответчик обратился с заявлениями в администрацию в июле, октябре и декабре 2006 года (т. 1, л. д. 109, т. 2, л. д. 8 - 9). Затраты по капитальному ремонту в счет арендной платы были зачтены частично. Таким образом, ответчик узнал о нарушении своего права 17.11.2006, получив письмо от администрации (т. 1, л. д. 144).

Однако ответчик обратился в суд со встречным исковым заявлением о взыскании с администрации задолженности за произведённый в 2006 - 2007 годах капитальный ремонт в размере 4 520 784 руб. 20 коп. только 22.05.2012, то есть с пропуском исковой давности.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии заявления истца о применении срока исковой давности отклоняется судом, поскольку о применении срока исковой давности администрацией города Смоленска было заявлено как в письменной форме в отзыве на встречный иск, так и устно при рассмотрении дела в судебном заседании.

Апелляционным судом не принимается во внимание ссылка ответчика в жалобе на заключение между администрацией города Смоленска и НОУ ВПО "Московская академия экономики и права" соглашения 11.01.2011 об изменении договора аренды от 01.08.2006 N 2463/06 на основании следующего.

Согласно статье 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и на основании того, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Данная правовая позиция изложена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, соглашение сторон об изменении условий договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Однако соглашение от 11.01.2011 об изменении условий договора аренды в соответствии со статьями 609, 651 ГК РФ не прошло государственную регистрацию. В связи с этим указанное дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. В связи с этим правовым последствием признания договора незаконченным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.

Следовательно, ссылка ответчика в апелляционной жалобе на соглашение от 11.01.2011 об изменении условий договора аренды от 01.08.2006 N 2463/06 является несостоятельной.

Апелляционным судом отклоняется как несостоятельный довод жалобы о том, что в нарушение норм гражданского законодательства сделки были совершены филиалом юридического лица, поскольку сделки совершались от имени НОУ ВПО "Московская академия экономики и права" и были подписаны уполномоченным лицом по доверенности, выданной учреждением.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал учреждению в удовлетворении встречного искового заявления.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.08.2012 по делу N А62-2297/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Ю.А. Волкова Е.В. Рыжова