Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2012 г. N 19АП-5322/12

город Воронеж

06 декабря 2012 г.

Дело N А35-4740/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 декабря 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Суховой И.Б.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Астаповой Е.С., секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии (до перерыва):

от ООО "Объединение "Стройбизнесцентр": Спицыной О.Ю., представителя по доверенности б/н от 11.08.2012;

от комитета по управлению имуществом Курской области: Синюгина С.И., представителя по доверенности N 02.2пр-01-20/50 от 10.04.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Объединение "Стройбизнесцентр" на решение Арбитражного суда Курской области от 06.08.2012 по делу N А35-4740/2012 (судья Матвеева О.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Объединение "Стройбизнесцентр" к комитету по управлению имуществом Курской области о признании недействительным отказа от исполнения договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Объединение "Стройбизнесцентр" (ООО Объединение "Стройбизнесцентр", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области к комитету по управлению имуществом Курской области (Комитет, ответчик) с иском о признании недействительной (ничтожной) сделки, оформленной уведомлением от 22.12.2011 N 04.1пр-20/12846 от Комитета по управлению имуществом Курской области об одностороннем отказе от исполнения договора от 18.06.2009 N 22836-09ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска и о признании договора от 18.06.2009 N 22836-09ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска действующим.

Решением Арбитражного суда Курской области от 26.07.2012 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, ООО Объединение "Стройбизнесцентр" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель ООО Объединение "Стройбизнесцентр" поддержало доводы апелляционной жалобы (с учетом дополнения), просил ее удовлетворить.

Представитель комитета по управлению имуществом Курской области против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 30.11.2012 (24.11.2012-25.11.2012 - выходные дни).

После перерыва лица, участвующие в деле, не явились.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании решения комитета по управлению имуществом Курской области от 04.06.2009 N 01-18/1063, 18.06.2009 года между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Курская проектно-строительная компания" (арендатор) был заключен договор N 2283-09ю аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:101046:5, общей площадью 184 000 кв.м., находящегося по адресу: г. Курск, ул. Дубровинского, для завершения проектирования малоэтажной жилой застройки в границах, указанных в плане Участка, прилагаемом к настоящему Договору, на срок с 04.06.2009 по 04.02.2010.

Земельный участок был передан арендаторам по акту приема-передачи от 18.06.2009.

Стороны согласовали размер, порядок и сроки перечисления арендных платежей (п.п. 3.1, 3.2, 3.3). Условия договора распространяются на период использования арендатором земельного участка с 15.04.2009 (п. 3.3 договора).

Дополнительным соглашением от 15.10.2009 к договору N 2283-09ю аренды земельного участка от 18.06.2009 были внесены изменения в преамбулу Договора, в реквизиты и в акт приема-передачи: слова ООО "Курская проектно- строительная компания" были заменены на ООО "Объединение "Стройбизнесцентр" в связи с переходом прав и обязанностей арендатора по договору аренды на земельный участок N 2238-09ю от 18.06.2009 на нового арендатора.

Письмами от 14.01.2010, 21.09.2010 ООО "Объединение "Стройбизнесцентр" просило Комитет по управлению имуществом Курской области заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды на земельный участок N 2238-09ю от 18.06.2009.

Письмом от 15.10.2010 (исх. N 10ю1пр-01-20/9513) комитет сообщил генеральному директору ООО "Объединение "Стройбизнесцентр" об отсутствии возражений по поводу использования земельного участка.

Письмами от 05.05.2011, 02.12.2011 ООО "Объединение Стройбизнесцентр" вновь обращалось в комитет по управлению имуществом Курской области с просьбой заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды на земельный участок N 2238-09ю от 18.06.2009.

Письмом от 22.12.2011 (исх. N 04.1пр-01-20/12846) комитет по управлению имуществом Курской области сообщил ООО "Объединение "Стройбизнесцентр", что общество ненадлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды на земельный участок N 2238-09ю от 18.06.2009, за ним числится задолженность по арендной плате и земельный участок не осваивается и уведомил о прекращении договора аренды земельного участка N 2238-09ю от 18.06.2009 по истечении трех месяцев со дня получения уведомления. В письме комитет также указал, что так как на земельном участке, с кадастровым номером 46:29:101046:5, общей площадью 184 000 кв.м., находящегося по адресу: г. Курск, ул. Дубровинского, отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Объединение "Стройбизнесцентр" на праве собственности, то ООО "Объединение "Стройбизнесцентр" не имеет исключительного права на заключение договора аренды данного земельного участка.

Посчитав, что уведомление N 04.1.пр-01-20/12846 от 22.12.2011 комитета по управлению имуществом Курской области является ничтожной сделкой и нарушает права общества как арендатора земельного участка, ООО "Объединение "Стройбизнесцентр" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что уведомление от 22.12.2011 (исх. N 04.1.пр-01-20/12846) соответствует нормам статей 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является сделкой, поскольку не влечет изменение или прекращение возникших из договора аренды N 2283-09ю от 18.06.2009 прав и обязанностей сторон. Данное уведомление носит информационный характер, и является реализацией субъективного права, что относится к самостоятельному основанию возникновения гражданских прав и обязанностей (п.п. 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Судебная коллегия полагает данный вывод суда сделанным без учета следующих обстоятельств.

Вывод суда первой инстанции о том, что отказ от договора аренды не может являться сделкой, суд обосновал лишь ссылкой на то, что правовые последствия могут влечь и иные действия, не являющиеся сделкой.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве сделки могут быть квалифицированы действия юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Уведомление ответчика, выражающее его волеизъявление на отказ от исполнения договоров, применительно к статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет прекращение обязанностей по договору аренды.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, отказ от договора аренды возможно оценивать с точки зрения соответствия закону или действительности.

Кроме того, квалификация уведомления как сделки или иных юридических фактов вообще не влияет на возможность такой оценки.

Договор аренды от 18.06.2009 N 2283-09ю срока проектирования не содержит, видом разрешенного использования является "завершение проектирования малоэтажной жилой застройки".

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.

Понятие "разрешенное использование" четко привязано Земельным кодексом Российской Федерации к зонированию территорий: упомянутая статья 7 говорит о разрешенном использовании "в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов".

Актом выбора земельного участка от 08.08.2003 для размещения малоэтажной жилой застройки и Постановлением администрации города Курска от 30.06.2004 N 1646 первоначальному арендатору при предоставлении земельного участка под проектирование малоэтажной жилой застройки было предписано произвести подготовительные работы на участке для начала строительства: работы по дренированию и отсыпке грунта.

Ответчик выполнил ряд подготовительных работ и приступил к завершающему этапу проектирования, завершить который не может в связи с действиями ответчика, направившего уведомление об отказе от продления договора аренды.

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 N 624 утвержден Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Работы по водопонижению, организации поверхностного стока и водоотвода, относятся к числу строительных работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства (пункт 3.7 Перечня).

Принимая во внимание то обстоятельство, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (статья 48 ГрК РФ) договор о подготовке проектной документации не предполагает наличие прав и использование земельного участка, и, как было указано выше, такого вида разрешенного пользования как "проектирование" без целей строительства не существует, то применительно к правилам статьи 430 Гражданского кодекса Российской Федерации, видом разрешенного пользования следует считать строительство объектов малоэтажной жилой застройки.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В части 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону (при аренде недвижимого имущества - за три месяца).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, Земельный кодекс устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Следовательно, правомерность отказа от договора аренды, как частный случай прекращения прав на земельный участок, также должна оцениваться с учетом специальных норм земельного законодательства, устанавливающего, в том числе возможность и условия прекращения прав на земельные участки по воле арендодателя.

При ином толковании (признании права на отказ в порядке части 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ безусловным) нельзя было бы обеспечить приоритет соответствующих норм Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как пояснял истец и не опроверг ответчик, завершению процесса проектирования воспрепятствовали независящие от общества обстоятельства: корректировка Генерального плана города Курска.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Аналогичная позиция изложена и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

При этом из материалов дела следует, что участок для проектирования и завершения работ под проектирование предоставлялся ООО "Курская проектно-строительная компания" с 2004 года. До окончания срока договора, установленного п. 1.3. (04.02.2010) общество располагало 4,5 месяцами из всего срока, предоставленного арендодателем для проектирования.

Согласно договору о намерениях от 05.09.2009, истец принял на себя обязанность по погашению задолженности ООО "Курская проектно-строительная компания" перед ЗАО "НОВОСТРОЙ ИНВЕСТ", инвестировавшего работы прежнего арендатора по освоению участка.

Согласно условиям Соглашения N 1 о передаче прав и обязанностей от 14.09.2009 между ООО "Объединение "Стройбизнесцентр" и ООО "Курская проектно-строительная компания", новый арендатор принял на себя все обязанности по исполнению договора аренды. Из приложения к дополнительному соглашению к договору следует, что ООО "Объединение "Стройбизнесцентр" обязалось погасить задолженность по договору, что было истцом исполнено.

21.04.2011 генеральный план малоэтажной застройки был согласован с главным архитектором города.

Все вышеизложенное свидетельствует о том, что истец приступил к освоению участка и в случае прекращения договора аренды будет лишен возможности осуществить свои права, предоставленные ему по договору ввиду обстоятельств, от него не зависящих.

На основании приведенного, судебная коллегия считает возможным признать отказ от договора аренды недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу его несоответствия статьям 35 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом неисполнение обязанности по внесению арендной платы в соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации может являться основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований в части признания отказа от договора аренды недействительным подлежит отмене.

Признание договора действующим при таких обстоятельствах не может являться надлежащим способом защиты, так как не восстанавливает прав истца, которые не могли быть нарушены действиями, не влекущими правовых последствий. В связи с чем, отказ в удовлетворении исковых требований в этой части следует признать правомерным.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

С учетом результатов рассмотрения данного дела, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина за рассмотрение искового заявления в размере 2 000 руб., расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1 000 руб.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 06.08.2012 по делу N А35-4740/2012 отменить в части.

Признать недействительным уведомление от 22.12.2011 N 04.1 пр-01-20/12846 от Комитета по управлению имуществом Курской области об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N 2283-09ю от 18.06.2009, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска.

В остальной части решение Арбитражного суда Курской области от 06.08.2012 по делу N А35-4740/2012 оставить без изменения.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области (ОГРН 4629011325) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Объединение "Стройбизнесцентр" (ОГРН 1064632047996) государственную пошлину за рассмотрение иска в сумме 2 000 рублей и 1 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова И.В. Ушакова