Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2012 г. N 15АП-11674/12 (ключевые темы: муниципальная собственность - реставрация - субъекты малого и среднего предпринимательства - арендная плата - культурные ценности)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2012 г. N 15АП-11674/12

город Ростов-на-Дону

23 ноября 2012 г.

дело N А32-46232/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мигулиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2012 по делу N А32-46232/2011 (судья Пристяжнюк Г.Г) по иску Прокуратуры Краснодарского края к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-книжное предприятие "Колос" при участии третьих лиц администрации муниципального образования город Краснодар, Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

при участии: от истца: представитель Борсук Н.Н. (доверенность от 06.04.2012 N 8-15-2012); от ответчиков: от Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар представитель Дорофеева О.А. (доверенность от 21.11.2011 N 3613226); от ООО "Торгово-книжное предприятие "Колос" директор Тарабанова Е.Н. (приказ N 1-д от 10.08.2012); от третьих лиц: не явились, извещены (почтовые идентификаторы NN 34400655286373, 34400655286366);

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-книжное предприятие "Колос" (далее общество) и Департаменту муниципальной собственности и городских земель Муниципального образования г.Краснодар (далее Департамент) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи N 53 от 23 сентября 2010 г. муниципального имущества - нежилых помещений N 2-5, 5/1, 5/2, 11; антресоль над помещением N 4 помещения N 103, литер А, 1-й этаж, общей площадью 272,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Краснодар, ул. Красная, 100 за 10000000 рублей; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции (уточненные требования, принятые судом к рассмотрению).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация муниципального образования город Краснодар, Управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края.

Решением суда от 25.07.2012 в иске отказано. Суд пришел к выводу, что охранно-арендный договор N 32/95 от 03.04.1995 является оспоримым, не признан недействительным, нарушений Закона 159-ФЗ при реализации муниципального имущества не допущено.

Прокуратура Краснодарского края обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просит судебный акт отменить, иск удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что преюдициальным решением по делу N А32-6814/2008 из незаконного владения общества истребованы помещения2,3,4,5,5/1, 11 литер А, 1 этаж, общей площадью 221,7кв.м., расположенные в г.Краснодаре, ул.Красная, 100, поскольку суд признал охранно-арендный договор N 32/95 от 03.04.1995 ничтожным. Поэтому вывод суда, что данный договор - оспоримая сделка, является необоснованным. Дополнительное соглашение от 13.08.2010, заключенное между обществом и администрацией МО город Краснодар, которым в ничтожный договор внесены изменения в части указания в качестве арендодателя Департамента и увеличения площади переданных в аренду помещений, не влечет юридических последствий для заключивших его сторон. У общества отсутствовали основания для реализации преимущественного права на выкуп спорных помещений, которые являются муниципальной собственностью. Арендные отношения у собственника возникли у общества только в 2010 году, при этом у общества имелась задолженность по арендной плате, что исключает возникновение у него преимущественного права на выкуп.

В отзыве и дополнениях на апелляционную жалобу общество просит решение оставить без изменения, поскольку за долгие годы судебных споров после определения собственника нежилых помещений, общество погасило в бюджет администрации муниципального образования Краснодара задолженность по арендным платежам на здание и земельный участок, поэтому имело право на выкуп спорного имущества по Закону N 159-ФЗ.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что договор купли-продажи муниципального имущества N 53 от 23.09.2010 заключен на основании решения городской Думы Краснодара от 19.08.2010 N81 п.15. Заключая дополнительное соглашение от 13.08.2010 о внесении изменений в охранно-арендный договор от 03.04.1995 N 32/95, стороны установили, что условия заключенного ими соглашения применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, поэтому просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзывов. Судебное заседание проведено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, жилой дом с нежилыми помещениями, в том числе со встроенными помещениями, площадью 221,4 кв.м, расположенный в г. Краснодаре по ул. Красная, 100, литера А относится к муниципальной собственности. В качестве подтверждения данного факта указана выписка из реестра муниципальной собственности от 23.03.2007.

Основанием для включения в реестр муниципальной собственности спорного имущества послужило постановление главы администрации города Краснодара от 13.07.1995 N 713.

В отношении названного здания Комитетом по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (правопредшественник Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края) и обществом были заключены охранно-арендные договоры от 18.02.1993 N 12 и от 03.04.1995 N 32/95 (л.д.18-23), пролонгирован дополнительным соглашением N 1 от 21.02.2001 до 31.03.2006, в соответствии с которыми часть помещений здания-памятника истории и культуры площадью 221,4 кв.м. предоставлена истцу во временное пользование на условиях аренды и охранных взносов.

13.08.2010 между Департаментом и общество заключено дополнительное соглашение к охранно-арендному договору от 03.04.1995 N 32/95 (л.д.15-17), в соответствии с которым стороной по договору указано считать администрацию муниципального образования город Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (п.1), а также площадь объекта договорных отношений увеличена до 272,6 кв.м. (п.2) Задолженность Арендатора перед Арендодателем за использование муниципальных нежилых помещений за период с 09.11.2009 по 21.07.2010 составила 2202758,8 руб (п.3).

23.09.2010 в порядке реализации программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования г.Краснодар между Департаментом и обществом заключен договор купли-продажи N 53 нежилых помещений N 2-5, 5/1, 5/2, 11; антресоль над помещением N 4 помещения N 103, литер А, 1-й этаж, общей площадью 272,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Краснодар, ул. Красная, 100, по цене 10 000 000 рублей (л.д.7-11).

Платежными поручениями N 233 от 25.10.2010, N 232 от 25.10.2010, N 4 от 18.02.2011, N 1 от 12.01.2011, N 9 от 15.04.2011, N 7 от 15.04.2011, N 208 от 13.08.2010, N 219 от 16.09.2010, N 241 от 17.11.2010 общество перечислило денежные средства.

Переход права собственности на объекты недвижимого имущества зарегистрирован 08.10.2010, о чем произведена запись в ЕГРП N 23-23-01/713/2010-301.

Прокурор, полагая, что данный договор является ничтожной сделкой, поскольку помещения, находящиеся ранее в аренде у ООО "ТКП Колос" на основании охранно-арендного договора недвижимого имущества N 32/95 от 03.04.1995, были истребованы у общества вступившим в силу решением Арбитражного Краснодарского края 10.08.2009 по делу N А32-6814/2008-41/109 суда, обратился в суд.

Законом Краснодарского края от 25.12.2000 N 313-КЗ "О пообъектном составе недвижимых памятников истории и культуры регионального значения, расположенных на территории Краснодарского края" жилой дом с торговыми помещениями на первом этаже 1895-1900 гг. постройки, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 100, отнесен к памятникам истории и культуры регионального значения и как установлено судом, указанный объект относится к муниципальной собственности.

В отношении названного здания Комитетом по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (правопредшественник Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края) и обществом были заключены охранно-арендные договоры от 18.02.1993 N 12 и от 03.04.1995 N 32/95, пролонгирован дополнительным соглашением N 1 от 21.02.2001 г до 31.03.2006 г., в соответствии с которыми часть помещений здания-памятника истории и культуры предоставлена истцу во временное пользование на условиях аренды и охранных взносов.

В соответствии со статьей 36 Закона N 558-КЗ порядок и условия использования объектов культурного наследия устанавливаются краевым органом охраны объектов культурного наследия в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Краснодарского края и определяются для каждого памятника, находящегося в пользовании или собственности физических и юридических лиц, государственной или муниципальной собственности, соответствующим охранным документом: охранным обязательством, охранным договором, договором аренды объекта культурного наследия (охранно-арендным договором).

Судебными актами по делу N А32-6814/2008-41/109 спорные помещения истребованы у общества, поскольку суды отклонили ссылку на охранно-арендный договор, указав, что он не порождает вещно-правового титула на использование объекта культурного наследия, так как договор аренды с собственником имущества- Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (ст. 608 ГК РФ) ответчиком на момент рассмотрения указанного дела не был заключен.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 N 134) при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Ничтожными в силу ч. 1 ст. 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что охранно-арендный договор от 03.04.1995 N 32/95 не признан недействительным, является оспоримым. Указанный вывод суда первой инстанции является неверным, однако он не повлек принятие неправильно решения в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В тоже время в данном конкретном случае следует исходить из того, что общество находится в спорных помещениях длительный период, в течение которого отсутствовала правовая определенность, кто конкретно из государственных органов - субъект федерации или муниципальное образование является собственником спорного помещения. Общество, осуществляя фактическое и титульное владение спорным помещением, добросовестно полагало, что вносит арендную плату надлежащему собственнику.

На момент вступления в силу ФЗ N 159-ФЗ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали сведения о регистрации права муниципальной собственности на спорные помещения, а между двумя государственными органами существовал спор относительно права собственности.

Отсутствие у субъекта федерации титула арендодателя было установлено только в судебном порядке, спорное помещение судебным актом (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2009) по делу признано муниципальной собственностью в силу закона.

Таким образом, вины арендатора в том, что им был заключен охранно-арендный договор с субъектом федерации, как предполагаемым собственником спорного помещения - не имеется.

На момент вступления в силу ФЗ N 159-ФЗ общество соответствовало всем требованиям, предъявляемым законом к субъектам малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности, поэтому формальное отсутствие титула у арендатора ввиду отсутствия определенности в собственнике объекта не может служить основанием для отказа в приватизации спорного помещения.

Апелляционный суд учитывает, что согласно условиям охранно-арендного договора N 32/95 от 03.04.1995, дополнительного соглашения N 2 к нему от 09.09.2004, указанный договор представляет собою смешанный договор - охранный и договор аренды, арендная плата по договору содержит в себе две части : взносы на охранные мероприятия и саму арендную плату.

Дополнительное соглашение N 2 от 09.09.2004 не было предметом исследования при рассмотрении дела N А32-6814/2008-41/109.

Муниципальное образование, заключая с обществом дополнительное соглашение от 13.08.2010, а впоследствие и договор купли-продажи N 53 от 23.09.2010, по сути признало и восстановило титульные права фактического арендатора. При этом надлежащий собственник подтвердил выполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы за пользование спорным имуществом, доводы прокуратуры в этой части являются бездоказательными.

Предъявление иска прокурором в данном конкретном случае ставит добросовестного арендатора в неравное положение в другими арендаторами государственного имущества, претендующими на реализацию положений ФЗ N 159-ФЗ.

Спор между двумя государственными органами (каждый из которых считает себя надлежащим собственником) относительно уровня разграничения государственной собственности не должен быть основанием для ущемления прав хозяйствующего субъекта гражданского оборота. Иное противоречило бы основным положениям гражданского законодательства Российской Федерации (статьи 1, 10 ГК РФ). Сам факт противопоставления гражданских прав хозяйствующего субъекта имущественным интересам публично-правовых образований недопустим и противоречит природе государственной и муниципальной собственности. Однако, если такое противопоставление произошло, баланс между необходимостью завершения процесса разграничения полномочий между различными уровнями публичной власти и защитой при этом публичной собственности, с одной стороны, и гражданскими правами хозяйствующего субъекта - с другой, должен устанавливаться на основе принципов справедливости и соразмерности.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно отсутствия полномочий у лица, подписавшего дополнительное соглашение 13.08.2010, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, соответствуют положениям статьи 174 ГК РФ, оснований для переоценки данных выводов у апелляционного суда не имеется.

Таким образом, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2012 по делу N А32-46232/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко