Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2012 г. N 15АП-13468/12

город Ростов-на-Дону

12 декабря 2012 г.

дело N А32-34151/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Величко М.Г., Барановой Ю.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Саркисяном Д.С.

при участии:

от Администрации муниципального образования Новокубанский район: представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом,

от общества с ограниченной ответственностью "Кубаньсервис": Сидельников В.А., паспорт, по доверенности от 15.01.2012 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования Новокубанский район и общества с ограниченной ответственностью "Кубаньсервис"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27.08.2012 по делу N А32-34151/2011

по иску Администрации муниципального образования Новокубанский район

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньсервис"

о расторжении договора и взыскании задолженности и неустойки,

принятое судьей Данько М.М.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Новокубанский район (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньсервис" (далее -общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 2100001333 от 23 декабря 2003 года за период с 1 июля 2009 года до 24 июля 2012 года в размере 262 196 руб. 71 коп., неустойки за просрочку ее уплаты за период с 1 июля 2009 года до 24 июля 2012 года в размере 32 475 руб. 97 коп., о расторжении договора аренды земельного участка N 2100001333 от 23 декабря 2003 года (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27 августа 2012 года с общества в пользу администрации взыскано 255 257 руб. 46 коп. задолженности. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Распределены расходы по уплате госпошлины.

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке главы 34 АПК РФ и просила судебный акт в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора изменить, данное требование удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание факт государственной регистрации спорного договора и не применил подлежащие применению нормы статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 47 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Администрация указывает, что спорный договор, заключенный до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", не может быть признан незаконным по основаниям, которые применяются к правоотношениям, возникшим после вступления в силу данного закона. В силу изложенного спорный договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя по основаниям статьи 619 ГК РФ.

Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке главы 34 АПК РФ и просило решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым в иске отказать. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Вывод суда первой инстанции о незаключенности спорного договора не соответствует действующему законодательству, не учитывает факт его государственной регистрации, а также согласованность условия о предмете, поскольку содержание данного договора позволяет точно определить имущество, переданное арендатору по договору аренды. При разрешении спора по делам N А32-34149/2011, N А32-31699/2011 аналогичный спорному договор аренды земельного участка N 57 от 23 апреля 2001 года не признан судом не заключенным. Суд первой инстанции необоснованно применил ставку, предусмотренную для категории земель сельскохозяйственного назначения, и не применил ставку, установленную для категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного назначения Постановлением Главы администрации Краснодарского края от 30 декабря 2003 года N 1270 "О внесении изменений и дополнений в постановление главы администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 года N 429 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края". Поскольку на начало спорного периода у общества имелась переплата по арендной плате в сумме 183 310 руб. 05 коп., а подлежащая уплате за спорный период арендная плата по подлежащей применению ставке арендной платы составляет 76 941 руб., постольку вывод суда первой инстанции о долге общества по арендной плате не соответствует обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы своей апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в иске, представил документы во исполнение определения апелляционного суда от 22 ноября 2012 года.

Представленные ответчиком во исполнение определения апелляционного суда от 22 ноября 2012 года документы приобщены к делу.

Администрация, надлежаще извещенная о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание, не обеспечила, представила ходатайство о рассмотрении жалобы в ее отсутствие.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23 декабря 2003 года между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 2100001333 (л.д. 4 - 8), в соответствии с которым арендодатель обязался передать в аренду арендатору земельный участок площадью 82,6 га пашни, расположенный на расстоянии 250 м восточнее ст. Прочноокопской (секция 17 контура 157,1651), кадастровый номер 23:21:05 01 005:0001, с целевым использованием - для производства сельскохозяйственной продукции.

Пунктом 6.2 договора срок его действия определен периодом 10 лет до 8 декабря 2013 года.

16 февраля 2004 года договор аренды зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края, номер регистрации 23-01.09-1.2004-318.

Факт передачи арендованного земельного участка в аренду обществу сторонами не оспаривается.

По своей правовой природе договор N 2100001333 от 23 декабря 2003 года представляет собой договор аренды земельного участка, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Установив, что в представленных в дело кадастровых паспортах на являющийся объектом аренды по спорному договору земельный участок содержатся сведения о том, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства (кадастровый паспорт от 3 февраля 2012 года), границы земельного участка определены с недостаточной точностью (кадастровый паспорт от 21 июля 2010 года), а также тот факт, что приложением к договору являлся не кадастровый паспорт земельного участка, а план расположения земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности спорного договора.

Между тем, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

Факт заключенности спорного договора установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 июля 2010 года по делу N А32-5691/2009, оставленным без изменения постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 18 ноября 2010 года, которым с общества в пользу администрации взыскан долг по арендной плате по состоянию на 30 июня 2009 года в сумме 6 939 руб. 25 коп. и договорная неустойка за просрочку ее уплаты в сумме 2 045 руб. 89 коп.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот факт в отношениях между теми же сторонами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение. Условием преюдициальности выступает наличие в решении суда по ранее рассмотренному делу фактов имеющих то или иное отношение к лицам, участвующим в деле, а идентичность состава участвующих в деле лиц не является обязательным условием преюдиции (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 ноября 2010 г. по делу N А32-44782/2009). Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также упоминаемым в актах Конституционного Суда Российской Федерации принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (см., напр.: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2007 года N 2-П).

В силу изложенного вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды N 2100001333 от 23 декабря 2003 года противоречит обстоятельствам дела, преюдициально установленным вступившим в законную силу судебным актом по спору между теми же сторонами.

При определении причитающейся администрации суммы арендной платы за спорный период - с 1 июля 2009 года по 24 июля 2012 года - апелляционный суд исходит из следующего.

Пунктом 2.1.1 договора ставка арендной платы определена в размере 477 руб. за 1 га в год; сумма ежегодной арендной платы за арендуемый участок составляет 39 400 руб. 20 коп.

В соответствии с пунктом 2.2 договора расчет арендной платы произведен в соответствии с Законом РФ "О плате за землю", Постановлением Главы администрации Краснодарского края о 18 мая 2002 года N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственш на территории Краснодарского края", Решением Совета Депутатов Новокубанского района Краснодарского края N 230 от 20 августа 2003 года "Об установлении базовых ставок ежегодной арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной и государственной собственности на территории Новокубанского района", Законом о бюджете РФ на 2003 год, постановлением главы администрации Краснодарского края от 14 марта 2003 года N 244 "О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 года N 529 "О порядке определения размера арендной платы за государственной собственности на территории Краснодарского края", постановлением главы администрации Краснодарского края N 597 от 26 июня 2003 года "О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 14 марта 2003 года N 244 "О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 года N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края".

Статья 424 ГК РФ предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке с уведомлением арендатора вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения изменений в законодательство РФ, Краснодарского края и органов местного самоуправления.

Таким образом, из условий договора аренды следует, что стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае внесения уполномоченными органами изменений в нормативные акты, регулирующие порядок начисления и размер арендной платы.

Изложенное означает, что стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 марта 2012 года N 15117/11, постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 8 октября 2012 года по делу N А32-11398/2011).

В пределах спорного периода с 1 июля 2009 года по 31 марта 2011 года действовало постановление главы администрации Краснодарского края N 529 от 18 мая 2002 года "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 529).

Постановление N 529 утратило силу с введением в действие постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50). В соответствии с пунктом 9 постановления N 50 оно вступило в силу 1 апреля 2011 года.

Таким образом, сумма подлежащей уплате за спорный земельный участок арендной платы за период с 1 июля 2009 года по 31 марта 2011 года подлежит определению на основании постановления N 529, за период с 1 апреля 2011 года по 24 июля 2012 года - на основании постановления N 50.

Оценив довод ответчика о том, что спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, апелляционный суд установил следующее.

Постановлением законодательного собрания Краснодарского края N 2745-П от 19 декабря 2006 года были установлены границы административно-территориальных единиц Новокубанского района Краснодарского края.

Постановлением главы администрации муниципального образования Новокубанского района Краснодарского края N 1775 от 30 августа 2006 года земельный участок с кадастровым номером 23:21:05 01 005:0001 был отнесен к категории земель "земли поселений"; согласно приложения к указанному постановлению данный земельный участком предназначен для сельскохозяйственного производства.

Основания и порядок перевода земель или земельных участков из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон N 172-ФЗ).

В соответствии со статьей 5 Закона N 172-ФЗ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие акт о переводе земель или земельных участков, направляют копию такого акта в течение пяти дней со дня его принятия в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, или, если иное не установлено Правительством Российской Федерации, в подведомственное данному федеральному органу исполнительной власти государственное учреждение (далее - орган кадастрового учета). О внесенных изменениях орган кадастрового учета уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение семи дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 июля 2010 года по делу N А32-5691/2009, оставленным без изменения постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 18 ноября 2010 года, установлено, что на день вынесения указанного решения перевод спорного земельного участка в категорию земель поселений в установленном законом порядке не состоялся.

В настоящее дело ответчиком представлен кадастровый паспорт от 21 июля 2010 года, в котором содержатся записи о том, что спорный земельный участок относится к землям поселений с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства".

Согласно представленным ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю" суду первой инстанции сведениям категория земель земельного участка с кадастровым номером 23:21:05 01 005:0001 изменена на категорию "земли населенных пунктов" 19 марта 2007 года (исх. N 04707/01-12 от 2 мая 2012 года - т.1, л.д. 112).

Факт государственного кадастрового учета изменения категории земель спорного земельного участка на категорию "земли населенных пунктов" по состоянию на начало спорного периода по настоящему делу подтверждается сведениями, предоставленными суду первой инстанции Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (исх. N 16-312/2109-Бур от 5 апреля 2012 года - т.1, л.д. 81-82).

Факт изменения категории земель с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов в Едином государственном реестре земель по Новокубанскому району в спорном периоде подтверждается адресованным обществу извещением Территориального отдела по Гулькевичскому и Новокубанскому районам Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю N 180 от 19 марта 2007 года.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на начало спорного периода перевод спорного земельного участка в категорию земель поселений в установленном законом порядке состоялся.

Как следует из пунктов 1, 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 11 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - это земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, которые используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Из материалов дела следует, что с изменением категории земель спорного земельного участка на земли поселений разрешенное использование данного земельного участка - "для сельскохозяйственного производства" - не было изменено. Данный вывод вытекает из приложения к постановлению главы администрации муниципального образования Новокубанского района Краснодарского края N 1775 от 30 августа 2006 года, а также содержания пункта 9 кадастрового паспорта от 21 июля 2010 года. Согласно извещению Территориального отдела по Гулькевичскому и Новокубанскому районам Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю N 180 от 19 марта 2007 года спорный земельный участок зарегистрирован в Едином реестре земель по Новокубанскому району в категории земель "земли поселений" с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства".

Факт использования обществом арендованного земельного участка для производства сельскохозяйственной продукции администрацией ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде не оспаривался.

Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу, что в спорный период арендованный земельный участок входил в категорию "земли поселений" с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства".

Из представленных обществом документов - форм статистической отчетности за 2009 - 2011 годы, следует, что в спорный период общество осуществляло деятельность по производству сельскохозяйственной продукции. Согласно выписке из ЕГРЮЛ производство сельскохозяйственной продукции входит в предмет деятельности общества.

Пунктом 3 постановления N 529 в редакции постановлений главы администрации края от 30 декабря 2003 года N 1270, от 14 февраля 2008 года N 83, от 29 апреля 2008 года N 357, действовавшей в спорный период, для сельхозтоваропроизводителей установлена ежегодная арендная плата за земельные участки сельскохозяйственного использования, расположенные в границах населенных пунктов, в размере земельного налога за земли населенных пунктов.

В соответствии с абзацем первым подпункта 1 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Решением Совета Прочноокопского сельского поселения Новокубанского района N 112 от 10 ноября 2010 года в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства, установлена налоговая ставка земельного налога в размере 0,3 процента. Доказательства того, что в предшествующий период на территории Прочноокопского сельского поселения Новокубанского района была установлена ставка земельного налога в меньшем размере, в деле отсутствуют, что сторонами не оспаривается.

Соответственно, сумма ежегодной арендной платы, которая причитается администрации за спорный земельный участок в период с 1 июля 2009 года (день начала спорного периода) по 31 марта 2011 года (день окончания действия постановления N 529) подлежит определению в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Из информации, предоставленной суду первой инстанции Управлением Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (исх. N 16-312/2109-Бур от 5 апреля 2012 года - т.1, л.д. 81-82) кадастровая стоимость спорного земельного участка в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года N 222, с применением УПКСЗ в размере 10,35 руб./кв.м, утвержденного распоряжением главы администрации Краснодарского края N 1202-р от 29 декабря 2007 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края", а затем постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 58 от 5 февраля 2010 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края в период с 20 февраля 2008 года по 31 декабря 2011 года составляла 8 549 100 руб. Согласно результатам оценки, утвержденной приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22 ноября 2011 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края", кадастровая стоимость спорного земельного участка с 1 января 2012 года составляет 8 545 383 руб.

Таким образом, в пределах спорного периода сумма арендной платы, причитающейся администрации, с 1 июля 2009 года по 31 декабря 2011 года подлежит определению из кадастровой стоимости в размере 8 549 100 руб., с 1 января 2012 года по 24 июля 2012 года - из кадастровой стоимости в размере 8 545 383 руб.

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды ежегодная арендная плата вносится арендатором в два срока - за первое полугодие не позднее 15 сентября, за второе полугодие - не позднее 15 ноября.

Исходя из изложенного сумма подлежащей уплате арендатором арендной платы за второе полугодие 2009 года (с 1 июля 2009 года по 31 декабря 2009 года - 184 дня) по ставке в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка (8 549 100 руб.) в год, составляет 12 929 руб. 05 коп.

Сумма подлежащей уплате арендатором арендной платы за первое полугодие 2010 года (с 1 января 2010 года по 30 июня 2010 года - 181 день) по ставке в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка (8 549 100 руб.) в год, составляет 12 718 руб. 25 коп.

Сумма подлежащей уплате арендатором арендной платы за второе полугодие 2010 года (с 1 июля 2010 года по 31 декабря 2010 года - 184 дня) по ставке в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка (8 549 100 руб.) в год, составляет 12 929 руб. 05 коп.

При определении подлежащей уплате арендатором арендной платы за первое полугодие 2011 года апелляционный суд исходит из следующего.

Как указано выше, постановление N 529 утратило силу 1 апреля 2011 года с введением в действие постановления N 50. Соответственно, сумма арендной платы за первый квартал 2011 года подлежит определению на основании постановления N 529, за период с 1 апреля 2011 года по 24 июля 2012 года - на основании постановления N 50.

Сумма арендной платы за первый квартал 2011 года (с 1 января 2011 года по 31 марта 2011 года - 90 дней) по ставке в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка (8 549 100 руб.) в год, составляет 6 323 руб. 99 коп.

Постановление N 50 не содержит нормы, аналогичной норме пункта 3 постановления N 529. Соответственно, основания для определения годовой суммы арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка в период с 1 апреля 2011 года отсутствуют.

В соответствии с приложением N 3 к постановлению N 50 ставка годовой арендной платы за земельные участки, занятые сельскохозяйственными угодьями, составляет 1% от кадастровой стоимости земельного участка, что при кадастровой стоимости в размере 8 549 100 руб. составляет 85 491 руб. в год., при кадастровой стоимости в размере 8 545 383 руб. (с 1 января 2012 года) - 85 453 руб. 83 коп.

При этом пунктом 3 постановления N 50 установлено, что в переходный период на 2011 - 2013 годы изменение размера годовой арендной платы (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год. Данное положение распространяется на отношения, возникшие на основании договоров аренды земельных участков, заключенных до 1 апреля 2011 года.

С учетом закрепленного пунктом 3 постановления N 50 ограничения увеличения размера арендной платы сумма арендной платы за второй квартал 2011 года (с 1 апреля 2011 года по 30 июня 2011 года) составляет 8 312 руб. 54 коп.

Таким образом, сумма подлежащей уплате арендатором арендной платы за первое полугодие 2011 года составляет 14 636 руб. 53 коп.

С учетом закрепленного пунктом 3 постановления N 50 ограничения увеличения размера арендной платы сумма арендной платы за второе полугодие 2011 года (с 1 июля 2011 года по 31 декабря 2011 года - 184 дня) составляет 16 807 руб. 76 коп.

С учетом закрепленного пунктом 3 постановления N 50 ограничения увеличения размера арендной платы сумма арендной платы за первое полугодие 2012 года (с 1 января 2012 года по 30 июня 2012 года) составляет 21 553 руб. 54 коп.

С учетом закрепленного пунктом 3 постановления N 50 ограничения увеличения размера арендной платы сумма арендной платы за спорный период второго полугодия 2012 года (с 1 июля 2012 года по 24 июля 2012 года - 24 дня) составляет 2 842 руб. 23 коп.

Таким образом, общая сумма подлежащей уплате за спорный земельный участок арендной платы за период с 1 июля 2009 года по 24 июля 2012 года составляет 94 416 руб. 41 коп.

Довод апелляционной жалобы общества о том, что указанная сумма полностью оплачена, а имеется переплата в размере 106 369 руб. 05 коп. (183 310 руб. 05 коп. - 76 941 руб.), подлежит отклонению в силу следующего.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 июля 2010 года по делу N А32-5691/2009, оставленным без изменения постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 18 ноября 2010 года, установлено, что сумма в размере 183 310 руб. 05 коп. была уплачена за период аренды с 1 ноября 2007 года по 30 июня 2009 года. Указанным судебным актом установлено, что на 19 июля 2010 года (день вынесения данного решения) за период, предшествовавший спорному в настоящем деле, задолженность общества по арендной плате составляла 6 939 руб. 25 коп., которая была взыскана в пользу администрации.

На основании части 2 статьи 69 АПК РФ данные обстоятельства являются преюдициально установленными. При рассмотрении настоящего дела суд не вправе устанавливать обстоятельства иначе, нежели это установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу N А32-5691/2009.

Доказательства того, что обществом совершались платежи в оплату периода аренды, являющегося спорным по настоящему делу, ответчиком не представлены, равно как не представлены доказательства прекращения обязанности по оплате арендной платы за период с 1 июля 2009 года по 24 июля 2012 года иным предусмотренным законом способом.

В силу изложенного с общества в пользу администрации подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 1 июля 2009 года по 24 июля 2012 года в сумме 94 416 руб. 41 коп. В остальной части в удовлетворения требования о взыскании долга по арендной плате надлежит отказать.

В предмет иска по настоящему делу входит требование о взыскании договорной неустойки за период с 16 ноября 2009 года по 24 июля 2012 года в сумме 32 475 руб. 97 коп.

Суд первой инстанции отказал в иске в части данного требования по основанию незаключенности спорного договора аренды. Как указано выше, данный вывод не соответствует обстоятельствам дела.

При оценке обоснованности требования истца о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендной платы апелляционный суд установил следующее.

Пунктом 5.2 договора аренды установлена неустойка в виде пени за нарушение обязанности по уплате арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки.

Довод о необоснованности применения истцом ставки в размере 8% годовых, установленной Банком России на день принятия решения суда первой инстанции, ответчиком не приведен.

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды ежегодная арендная плата вносится арендатором в два срока - за первое полугодие не позднее 15 сентября, за второе полугодие - не позднее 15 ноября.

С учетом нормы статьи 193 ГК РФ сроком оплаты арендной платы за второе полугодие 2009 года являлось 16 ноября 2009 года (15 ноября 2009 года являлось нерабочим днем (воскресенье)). По состоянию на 24 июля 2012 года (день окончания определенного истцом периода взыскания неустойки) арендная плата за указанный период не оплачена. В силу сказанного истец имеет право на взыскание договорной неустойки за просрочку уплаты арендной платы за второе полугодие 2009 года (12 929 руб. 05 коп.) за период с 17 ноября 2009 года по 24 июля 2011 года (981 день), которая составляет 3 382 руб. 24 коп. (12 929 руб. 05 коп. х 8%/300 x 981).

Сроком оплаты арендной платы за первое полугодие 2010 года являлось 15 сентября 2010 года. По состоянию на 24 июля 2012 года (день окончания определенного истцом периода взыскания неустойки) арендная плата за указанный период не оплачена. В силу сказанного истец имеет право на взыскание договорной неустойки за просрочку уплаты арендной платы за первое полугодие 2010 года (12 718 руб. 25 коп.) за период с 16 сентября 2010 года по 24 июля 2011 года (678 дней), которая составляет 2 299 руб. 46 коп. (12 718 руб. 25 коп. х 8%/300 x 678).

Сроком оплаты арендной платы за второе полугодие 2010 года являлось 15 ноября 2010 года. По состоянию на 24 июля 2012 года (день окончания определенного истцом периода взыскания неустойки) арендная плата за указанный период не оплачена. В силу сказанного истец имеет право на взыскание договорной неустойки за просрочку уплаты арендной платы за второе полугодие 2010 года (12 929 руб. 05 коп.) за период с 16 ноября 2010 года по 24 июля 2011 года (617 дней), которая составляет 2 127 руб. 26 коп. (12 929 руб. 05 коп. х 8%/300 x 617).

Сроком оплаты арендной платы за первое полугодие 2011 года являлось 15 сентября 2011 года. По состоянию на 24 июля 2012 года (день окончания определенного истцом периода взыскания неустойки) арендная плата за указанный период не оплачена. В силу сказанного истец имеет право на взыскание договорной неустойки за просрочку уплаты арендной платы за первое полугодие 2011 года (14 636 руб. 53 коп.) за период с 16 сентября 2011 года по 24 июля 2011 года (313 дней), которая составляет 1 221 руб. 66 коп. (14 636 руб. 53 коп. х 8%/300 x 313).

Сроком оплаты арендной платы за второе полугодие 2011 года являлось 15 ноября 2011 года. По состоянию на 24 июля 2012 года (день окончания определенного истцом периода взыскания неустойки) арендная плата за указанный период не оплачена. В силу сказанного истец имеет право на взыскание договорной неустойки за просрочку уплаты арендной платы за второе полугодие 2011 года (16 807 руб. 76 коп.) за период с 16 ноября 2011 года по 24 июля 2011 года (252 дня), которая составляет 1 129 руб. 48 коп. (16 807 руб. 76 коп. х 8%/300 x 252).

Поскольку на день вынесения решения суда первой инстанции установленный пунктом 2.3 договора аренды срок оплаты арендной платы за первое полугодие 2012 года (15 сентября 2012 года) не наступил, постольку основания для взыскания неустойки за просрочку уплаты арендной платы за указанный период отсутствуют. По указанным причинам у администрации также отсутствует право требования неустойки за просрочку уплаты арендной платы за 24 дня второго полугодия 2012 года.

Таким образом, общая сумма неустойки, право требования которой в рамках определенных истцом предмета и оснований иска принадлежит администрации, составляет 10 160 руб. 10 коп.

В соответствии с пунктом 2 статьи 330 ГК РФ кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Доказательства существования обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 ГК РФ в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ни суду первой инстанции, ни апелляционному суду ответчиком не представлены, соответствующие доводы не приводились.

В силу изложенного с общества в пользу администрации подлежит взысканию неустойка за просрочку уплаты арендной платы в сумме 10 160 руб. 10 коп. В остальной части в удовлетворения требования о взыскании неустойки надлежит отказать.

В предмет иска по настоящему делу входит требование о расторжении спорного договора аренды.

Суд первой инстанции отказал в иске в части данного требования по основанию незаключенности спорного договора аренды. Как указано выше, данный вывод не соответствует обстоятельствам дела.

При оценке обоснованности требования истца о расторжении спорного договора аренды апелляционный суд установил следующее.

Требование о расторжении спорного договора мотивировано неисполнением арендатором обязанности по уплате арендной платы за период с 1 июля 2009 года по 24 июля 2012 года, то есть более двух раз подряд.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В силу изложенного условие пункта 3.2.5 договора аренды не может быть истолковано как предоставляющее арендодателю право на односторонний отказ от спорного договора в установленных в данном пункте случаях (в частности, при невнесении арендной платы в течение одного года).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данная норма не исключает необходимости соблюдения арендодателем, обращающимся с иском о расторжении договора аренды, досудебного порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В доказательство предъявления требования об исполнении обязанности по уплате арендной платы истцом представлены претензии N 177 от 28 августа 2010 года, N 02-05/2-03/11-1565 от 9 сентября 2011 года.

Претензией N 177 от 28 августа 2010 года истец потребовал в течение 10 дней погасить долг по арендной плате в сумме 99 324 руб. 52 коп. по состоянию на 25 мая 2010 года, уплатить пеню в сумме 9 010 руб. 55 коп., предупредил о том, что в случае неисполнения данного требования обратится в арбитражный суд с иском о взыскании долга, пени и расторжении договора.

Между тем, в деле отсутствуют доказательства направления данной претензии в адрес ответчика. Приложенная к исковому заявлению копия почтового уведомления о вручении (т.1. л.д. 18), как следует из перечня приложений к исковому заявлению, подтверждает направление ответчику искового заявления по настоящему делу.

Кроме того, впоследствии - письмом от 4 марта 2011 года N 02-05/2-03/11-958 - истец выразил волю на продолжение отношений аренды спорного земельного участка, предложив ответчику заключить дополнительное соглашение к спорному договору аренды.

Претензией N 02-05/2-03/11-1565 от 9 сентября 2011 года администрация потребовала от ответчика явиться в управление имущественных отношений администрации для подписания соглашения о расторжении спорного договора аренды и погасить образовавшуюся по спорному договору задолженность в срок до 1 октября 2011 года. Факт получения данной претензии ответчиком подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение арендатора о необходимости исполнения в разумный срок неисполненных обязательств само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из пункта 2 статьи 452 ГК РФ следует, что порядок осуществление права требования расторжения договора в судебном порядке включает в себя предъявление досудебной претензии другой стороне; при этом обращение в суд с соответствующим требованием возможно не ранее истечения тридцатидневного срока ответа на претензию о расторжении договора, если иной срок не установлен законом или претензией.

Поскольку требование о расторжении договора было заявлено в одном документе с требованием об исполнении обязанности по уплате арендной платы, постольку с иском о расторжении спорного договора истец был вправе обратиться в суд не ранее истечения тридцати дней со дня истечения предоставленного обществу срока добровольного исполнения обязанности.

С требованием о расторжении спорного договора администрация обратилась в суд 4 октября 2011 года, то есть до истечения указанного срока, в силу чего установленный законом досудебный порядок в отношении данного требования не может считаться соблюденным.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В силу изложенного исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды земельного участка N 2100001333 от 23 декабря 2003 года подлежит оставлению без рассмотрения.

В силу изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела.

Судебные расходы подлежат отнесению на сторон в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.27 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Сумма подлежащей уплате в федеральный бюджет на основании пункта 1 статьи 333.21 НК РФ государственной пошлины по иску при цене иска в размере 294 672 руб. 68 коп. (с учетом изменения истцом размера исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ) составляет 8 893 руб. 45 коп.

Поскольку ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины, а сумма удовлетворенных требований составляет 35,49 % от суммы заявленных требований (с учетом изменения их размера в соответствии со статьей 49 АПК РФ), постольку с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в сумме 3 156 руб. 21 коп.

В соответствии с частью 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным данной статьей. В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку действующее законодательство не освобождает органы местного самоуправления от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу, гарантируя возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный или муниципальный орган, постольку с учетом того, что в части требований, составляющей 64,51 % от суммы заявленных требований в иске отказано, на основании частей 1, 5 АПК РФ с администрации в пользу общества надлежит взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 290 руб. 20 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 августа 2012 года по делу А32-34151/2011 отменить.

Исковое заявление Администрации муниципального образования Новокубанский район в части требования о расторжении договора аренды земельного участка N 2100001333 от 23 декабря 2003 года оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кубаньсервис" (ИНН 2343014732, ОГРН 1022304360418) в пользу Администрации муниципального образования Новокубанский район (ИНН 2343009034, ОГРН 1022304365588) долг в сумме 94 416 руб. 41 коп., неустойку в сумме 10 160 руб. 10 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кубаньсервис" (ИНН 2343014732, ОГРН 1022304360418) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 3 156 руб. 21 коп.

Взыскать с Администрации муниципального образования Новокубанский район (ИНН 2343009034, ОГРН 1022304365588) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кубаньсервис" (ИНН 2343014732, ОГРН 1022304360418) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 290 руб. 20 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

М.Г. Величко Ю.И. Баранова