Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2012 г. N 18АП-12321/12

г. Челябинск

13 декабря 2012 г.

Дело N А47-7053/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленный Строительный комплекс" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.10.2012 по делу N А47-7053/2012 (судья Фёдорова Г.А.).

Общество с ограниченной ответственностью "Промышленный Строительный комплекс" (далее - ООО "ПСК", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство, ответчик) о взыскании 12 838 587 руб. 90 коп. - компенсации убытков, связанных с недостатками арендованного имущества - земельного участка с кадастровым номером 56:44:0121001:179, предоставленного истцу под строительство многоквартирных жилых домов.

Определением суда от 27.04.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Оренбурга (далее - Администрация, третье лицо) (т. 1 л.д. 97-98).

Решением суда от 11.10.2012 (резолютивная часть от 09.10.2012) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2 л.д. 123-128).

В апелляционной жалобе ООО "ПСК" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что делая вывод о недоказанности истцом обстоятельства необходимости выноса электросетей с арендуемого земельного участка и возложении этой обязанности на застройщика, суд дал неправильную оценку письмам N 27/08 от 16.12.2008 и N 29/09 от 24.03.2009, направленным в адрес Министерства, так как они не относятся к спорному земельному участку, поскольку истцом испрашивался один земельный участок, а по результатам аукциона фактически предоставлен другой. При оценке данных писем суд не принял во внимание неверное указание в документах индивидуального номера налогоплательщика (далее - ИНН) истца, тогда как неверное указание в документе ИНН не влечёт для лица, его составившего юридических последствий.

Также ссылается на то, что судом неправомерно не принято во внимание письмо общества с ограниченной ответственностью "Архитектурное бюро N 1". Таким образом, суд дал одностороннюю, выборочную оценку представленным в дело доказательствам, оценив их только в пользу ответчика.

Оценивая доказательства, свидетельствующие, по мнению суда, об отсутствии необходимости выноса электросетей, суд не исследовал техническую возможность строительства жилых домов на кабельных линиях, тогда как до настоящего времени такая технология строительства в Российской Федерации не применяется.

Ответчик и третье лицо представили отзыв на апелляционную жалобу, в котором указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "ПСК" письмом N 27/08 от 16.12.2008 (т. 1 л.д. 104) обратилось в Министерство с просьбой выделить земельный участок, ограниченный улицами Берёзка/Театральная по акту выбора земельного участка под застройку жилых домов. При этом в письме указано, что: "Вынос инженерных сетей за территорию застройки гарантирую произвести за счёт собственных средств".

24.03.2009 ООО "ПСК" повторно обратилось в Министерство с письмом исх. N 29/09 (т. 1 л.д. 105) с просьбой выделить земельный участок, ограниченный улицами Берёзка/Театральная.

Земельный участок с местоположением: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Березка, с кадастровым номером 56:44:0121001:179, был образован для предоставления на торгах постановлением Администрации от 09.02.2010 N 756-п "Об утверждении схемы расположения и образовании земельного участка по ул.Березка под строительство многоквартирных жилых домов" (т. 1 л.д. 81).

В указанном постановлении от 09.02.2010 N 756-п указано, что на земельном участке проходят коммуникации. Охранная зона инженерных коммуникаций составляет 6 176 кв.м.

В публичной оферте, размещенной Министерством в газете "Оренбуржье" от 08.06.2010 N 85 (т. 1 л.д. 72, 73, 89), по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков по предмету торгов N 4 - указаны сведения о предмете торгов - право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0121001:179, в том числе сведения о том, что на земельном участке проходят инженерные коммуникации: охранная зона инженерных коммуникаций составляет 6 176 кв.м. В объявлении было указано, что земельный участок пересекают газопровод, водопровод, кабель связи.

На основании протокола N 171 от 16.07.2010 "Об итогах торгов" между ООО "ПСК" и Министерством заключен договор аренды от 16.07.2010 N 07-05/39 (т. 1 л.д. 28) земельного участка с кадастровым номером 56:44:0121001:179, площадью 13883 кв.м, с местоположением: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Березка, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0121001, с разрешенным использованием: земельный участок предназначен для размещения домов многоэтажной жилой застройки под строительство многоквартирных жилых домов, сроком аренды по 15.07.2013.

В п.1.2. договора имеется указание на обременение участка охранной зоной инженерных коммуникаций в 6 176 кв.м.

Письмом от 23.08.2011 (т. 1 л.д. 41) ООО "ПСК" обратилось в Министерство с просьбой осуществить вынос электросетей за его счёт, предложив примерный сметный расчёт затрат по выносу электрических сетей, указав, что вынос электросетей необходимо произвести в самые короткие сроки, так как начало строительства многоэтажных жилых домов, запланированное на сентябрь 2011 г., не может быть осуществлено без проведения указанных работ.

Министерство природных ресурсов в ответе от 12.09.2011 N КК-12-15/10523 отклонило требования истца, сославшись на то, что условия жилищного строительства на данном земельном участке, предусмотрены градостроительным заключением о функциональном назначении земельного участка, согласованным комитетом градостроительству и архитектуре администрации г.Оренбурга от 29.10.2009, информацией Администрации от 19.04.2010 N 24/1-2253 и указаны в извещении о проведении торгов по данному земельному участку в газете "Оренбуржье" от 08.06.2010 N 85 (предмет торгов 4).

Ссылаясь на то, что при застройке земельного участка истец понёс расходы, связанные с выносом за пределы участка электрических сетей, поскольку при их наличии на земельном участке его использование по целевому назначению не представлялось возможным, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказан факт наличия недостатков в переданном в аренду земельном участке и невозможность его использования по целевому назначению без переноса электрических сетей. Истцом не доказано, что вынос электрических сетей за пределы земельного участка является необходимым, так как материалами дела подтверждается обстоятельство наличия технической возможности подключения многоэтажных жилых домов к инженерным сетям при условии строительства трансформаторной подстанции. Условиями аукциона, по результатам которого был заключен договор аренды, был предусмотрен только вынос газопроводных и водопроводных сетей, иные условия строительства объекта капитального строительства определяются проектной документацией и возлагаются для исполнения на застройщика. Суд принял во внимание выданные истцом гарантийные письма, в силу которых истец обязался осуществить вынос инженерных сетей за пределы земельного участка за свой счёт.

На основании п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в частности, потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Статья 15 ГК РФ устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом основанием для возложения гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательств в форме возмещения убытков является совокупность юридически значимых обстоятельств: нарушение ответчиком принятых по договору обязательств, причинная связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, а также причинной связи.

В силу ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется на торгах.

Согласно пп. 4 п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно среди прочего содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Из дела следует, что право аренды спорного земельного участка было приобретено истцом по результатам проведённых торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.

В извещении, размещенном Министерством в газете "Оренбуржье" от 08.06.2010 N 85 (т. 1 л.д. 72, 73, 89), по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков по предмету торгов N 4 - указаны сведения о предмете торгов - право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0121001:179, в том числе сведения о том, что на земельном участке проходят инженерные коммуникации: охранная зона инженерных коммуникаций составляет 6 176 кв.м. Газопровод пересекает земельный участок с запада на восток и северо-запад; водопровод пересекает земельный участок с запада на восток; кабель связи пересекает земельный участок с запада на восток.

В публикации также указано на возможность строительства многоэтажных жилых домов при условии выноса инженерных сетей (сеть газопровода и водопровода).

Кроме того, в п. 3 сообщения указано на наличие возможности подключения к электрическим сетям.

На основании протокола N 171 от 16.07.2010 "Об итогах торгов" между ООО "ПСК" и Министерством заключен договор аренды от 16.07.2010 N 07-05/39. В п.1.2. договора имеется указание на обременение участка охранной зоной инженерных коммуникаций в 6 176 кв.м.

Таким образом, приняв участие в торгах, истец выразил волеизъявление на получение в аренду земельного участка, характеристики которого были указаны в извещении о проведении торгов. Введение истца ответчиком в заблуждение относительного характеристик и расположенных на данном земельном участке коммуникаций, в том числе, водопровода и сетей кабельных линий электропередач из материалов дела не следует.

Напротив, согласно сведениям градостроительного заключения на земельном участке имеется охранная зона кабеля связи (т. 1 л.д. 76).

Из извещения о проведении торгов следует, что при осуществлении строительства на земельном участке должен быть произведён только вынос газопровода и водопровода.

Таким образом, на момент заключения договора арендодатель исходил из того, что использование земельного участка по назначению возможно только при осуществлении выноса газопровода и водопровода, при этом выноса электросетей не было предусмотрено в качестве условия предоставления земельного участка в аренду на торгах.

В силу статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Из извещения о проведении торгов либо заключенного впоследствии договора аренды не следует, что арендодатель принял на себя обязательство по освобождению земельного участка от коммуникаций.

Учитывая, что земельный участок находится на застроенной территории (градостроительное заключение, т. 1 л.д. 76), истец как участник предпринимательских отношений, должен был предполагать, что помимо газо- и водопровода, на земельном участке могут находиться и иные коммуникации. Таким образом, истец, приобретая земельный участок на условиях, предусмотренных в извещении о торгах, предполагал осуществление строительства при условии наличия на земельном участке электрических сетей и оценивал возможность ведения такого строительства. При наличии сомнений в возможности использования земельного участка с действующими электрическим сетями истец, как застройщик, проявивший должную заботливость и осмотрительность при осуществлении своей предпринимательской деятельности, не был лишён права уточнить условия аукциона.

В силу изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что в аренду истцу передан земельный участок в соответствии с условиями аукциона и заключенного впоследствии договора, ввиду чего нарушения обязательства со стороны ответчика судом не установлено, что исключает взыскание убытков.

Обоснованными являются выводы суда первой инстанции о недоказанности истцом необходимости выноса электрических сетей за пределы земельного участка и невозможности использования земельного участка без переноса инженерных коммуникаций, в силу чего является недоказанным обстоятельство причинной связи.

Само по себе наличие на данном земельном участке объектов коммунальной инфраструктуры и установление их охранных зон не является препятствием к строительству, поскольку в силу норм Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" ведение строительных работ на таких земельных участках допускается, но с определёнными ограничениями.

В силу пп. 4 п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона на право аренды земельного участка для жилищного строительства должны быть указаны в том числе о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

По смыслу п. 4 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения" технические условия - это документ, определяющий техническую возможность подключения объекта капитального строительства к инженерным коммуникациям.

Из представленных в материалы дела технических условий, выданных ОАО "МРСК Волги" (т. 1 л.д. 137), следует, что вынос электрических сетей разрешается.

Таким образом, названным документом в соответствии с требованиями названного Постановления Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83 определяются мероприятия по выносу инженерных сетей, однако не следует необходимость производства такого вида работ, что не свидетельствует о невозможности строительства.

Доказательства отсутствия технической возможности ведения строительства на предоставленном в аренду земельном участке истцом не представлены, утверждение апеллянта об отсутствии в Российской Федерации соответствующей технологии является его умозаключением, не подтверждёнными соответствующими доказательствами.

Представленному в дело письму общества "Архитектурное бюро N 1" N 126 от 13.08.2012 (т. 2 л.д. 5), в котором даётся заключение о том, что без выноса сетей электроснабжения за границы земельного участка, его использование по целевому назначению невозможно, судом первой инстанции дана обоснованная оценка как ненадлежащего доказательства, поскольку истцом не доказано, что данная организация имеет специальные познания в вопросах градостроительства.

С учётом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к убеждению о недоказанности наличия совокупности обстоятельств, необходимых для удовлетворения требования о взыскании убытков.

Представленные в дело письма истца от 16.12.2008 и 24.03.2009 (т. 1 л.д. 104, 105) не имеют правового значения по существу заявленных требований, поскольку предварительное обязательство застройщика по выносу электрических сетей, принятое им на себя в одностороннем порядке по смыслу ст. 420 ГК РФ и ст. 38.1 ЗК РФ в отсутствие заключенного договора не имеет правовых последствий.

Приведённая в решении суда первой инстанции оценка указанных писем не привела к принятию по существу неверного судебного акта. Соответствующие доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве основания для отмены обжалуемого решения.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.10.2012 по делу N А47-7053/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленный Строительный комплекс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

М.И.Карпачева Л.В.Пивоварова