Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2012 г. N 19АП-6310/12

г. Воронеж

13 декабря 2012 г.

Дело N А14-10295/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Суховой И.Б.,

Судей Мокроусовой Л.М.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Варнавской С.Ю.,

при участии:

от садоводческого некоммерческого товарищества "Садовод-Любитель":

Силина М.С., представителя по доверенности б/н от 14.06.2012;

от индивидуального предпринимателя Плотникова Сергея Владимировича:

представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Бакштанской Евгении Константиновны: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Плотникова Сергея Владимировича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.09.2012 года по делу N А14-10295/2012 (судья Лукавенко В.И.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Плотникова Сергея Владимировича (ОГРН 304366203400123 ИНН 366218431620) к садоводческому некоммерческому товариществу "Садовод-Любитель" (ОГРН 1023601533636 ИНН 3665016912), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора -индивидуального предпринимателя Бакштанской Евгении Константиновны, о признании преимущественного права на заключение договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Плотников Сергей Владимирович обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Садоводческому некоммерческому товариществу "Садовод-Любитель" о признании преимущественного права на заключение договора аренды помещения с СНТ "Садовод-Любитель"; признании действующим договора аренды помещения N 5163, заключенного сторонами 01.05.2011 года, на новый срок с 01.05.2012 года по 30.04.2013 года.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.08.2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Бакштанская Евгения Константиновна.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец дважды уточнял исковые требования, в итоге просил признать преимущественное право ИП Плотникова С.В. на заключение с СНТ "Садовод-Любитель" договора аренды торгового помещения N 5163, площадью 68,3 кв.м. лит. А и 86,1 кв.м. лит. А1, на новый срок. Уточнение принято судом.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.09.2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Плотников Сергей Владимирович обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, он являлся добросовестным арендатором, осуществил выплату арендной платы в полном объеме, требований о просрочке внесения арендной платы в его адрес не поступало; предмет спорного договора аренды содержит все необходимые сведения, позволяющие определить имущество, подлежащее передачи в качестве объекта по договору аренды, кроме того, суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу об отсутствии между истцом и ответчиком арендных правоотношений.

В судебном заседании Арбитражного суда апелляционной инстанции 06.12.2012 года представитель СНТ "Садовод-Любитель" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ИП Плотникова Сергея Владимировича и ИП Бакштанской Евгении Константиновны не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Заслушав мнения представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия суда апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела следует, что 01.05.2011 года между СНТ "Садовод-Любитель" (арендодатель) и ИП Плотниковым С.В. (арендатор) подписан договор аренды N 2.

В силу пп.1.1., 1.2. указанного договора, арендодатель предоставляет арендатору торговое помещение 68,3 кв.м. лит. А и 86,1 кв.м. лит. А1, согласно инвентарному паспорту N 5163, для организации розничной торговли продовольственными товарами для садоводов в период с мая по сентябрь месяц включительно.

В Разделе 2 договора, стороны пришли к соглашению, что арендатор оплачивает арендодателю арендную плату за предоставленные в аренду торговые помещения в размере 180000 руб. в год в следующем порядке: за аренду в мае 2011 года денежные средства в размере 36000 руб. до 10 июня 2011 года; за аренду в июне 2011 года - 36000 руб. до 10 июля 2011 года; за аренду в июле 2011 года - 36000 руб. до 10 августа 2011 года; за аренду в августе 2011 года - 36000 руб. до 10 сентября 2011 года; за аренду в сентябре 2011 года - 36000 руб. до 10 октября 2011 года. В остальной период действия договора, т.е. с октября 2011 по 30 апреля 2012 арендная плата составляет 00 рублей 00 копеек в месяц.

Срок действия договора сторонами определен с 01.05.2011 года по 30.04.2012 года.

20.03.2012, до истечения срока действия договора аренды, ИП Плотников С.В. письменно уведомил арендодателя о желании заключить договор на новый срок.

Письмом от 13.04.2012 года, сославшись на ненадлежащее исполнение истцом обязательств по договору аренды, СНТ "Садовод-Любитель" сообщило ИП Плотникову С.В. о намерении с 01.05.2012 года заключить договор аренды с новым арендатором.

01.05.2012 года между СНТ "Садовод-Любитель" (арендодатель) и ИП Бакштанской Е.К. (арендатор) подписан договор аренды б/н на период с 01.05.2012 года по 30.04.2013 года, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору торговое помещение 68,3 кв.м. литер А и 86,1 кв.м. литер А1, согласно инвентарному паспорту N 5163, для организации круглогодичной розничной торговли продовольственными товарами для садоводов.

ИП Плотников С.В., полагая, что обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок в отношении спорного нежилого помещения, обратился с иском в Арбитражный суд Воронежской области.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Из системного толкования положений указанной нормы следует, что преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок перед другими лицами обладает добросовестный арендатор, а именно, лицо, обладавшее правами арендатора по заключенному договору аренды и надлежащим образом выполнявшее свои обязательства.

В соответствии с условиями договора аренды N 2 от 01.05.2011 года арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Материалами дела подтверждается своевременное внесение арендной платы ИП Плотниковым С.В. в кассу СНТ "Садовод-Любитель"

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии между истцом и ответчиком договорных отношений, в том числе по основанию, что договор аренды N 2 от 01.05.2011 года не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (не указаны характеристики помещений, их местоположение), следовательно, предмет договора аренды N 2 от 01.05.2011 нельзя признать согласованным.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции соглашается с доводом заявителя жалобы об ошибочности такого вывода, исходя из следующего.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре аренды N 2 от 01.05.2011 года сторонами определены и согласованы индивидуализирующие признаки объекта аренды, а именно: метраж, литеры, номер и местоположение помещения. Вместе с тем, названное в договоре помещение передано арендатору и принято последним без замечаний, арендатор вносил арендную плату за арендуемое помещение и в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о наличии во взаимоотношениях сторон неопределенности относительно объекта, передаваемого в аренду.

При таких обстоятельствах, объект аренды надлежит считать установленным и согласованным.

Однако, указанный вывод суда области не повлек принятие неправомерного судебного акта, поскольку договор аренды N 2 от 01.05.2011 года действительно является незаключенным, исходя из следующего.

Согласно нормам пункта 2 статьи 609 и пункта 3 статьи 433 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом и считается заключенным с момента таковой.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 3 Информационного письма от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 ст. 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации признан равным году.

Срок действия договора аренды N 2 от 01.05.2011 года установлен сторонами с 01.05.2011 года по 30.04.2012 года.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о незаключенности договора аренды ввиду не прохождения им процедуры государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств", при рассмотрении спора арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Отказывая в удовлетворении исковых требований по настоящему делу, суд первой инстанции обоснованно отметил, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, вследствие чего, истец не может быть признан лицом, имеющим преимущественное право на заключение с СНТ "Садовод-Любитель" договора аренды торгового помещения N 5163, площадью 68,3 кв.м. лит. А и 86,1 кв.м. лит. А1 на новый срок.

С учетом названных разъяснений высшей судебной инстанции, объема представленных в настоящем деле доказательств, у суда апелляционной отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.09.2012 по делу N А14-10295/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Плотникова Сергея Владимировича (ОГРН 304366203400123 ИНН 366218431620) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

Л.М. Мокроусова И.В. Ушакова