Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2012 г. N 15АП-14545/12

город Ростов-на-Дону

14 декабря 2012 г.

дело N А32-23633/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2012 по делу N А32-23633/2011

по иску администрации города Сочи

к ответчику - ООО "Оптима"

о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим, взыскании неосновательного обогащения

принятое в составе судьи Гладкова В.А.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оптима" о признании обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0020030017:0013 отсутствующим и взыскании задолженности в размере 4489974 руб. 20 коп. (с учетом увеличения размера требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 32).

Решением от 17.09.2012 иск удовлетворен частично, обременение земельного участка признано отсутствующим, в остальной части в удовлетворении требований отказано.

Решение мотивировано тем, что при заключении спорного договора аренды администрация не имела права распоряжаться земельным участком, договор аренды является недействительным. В требовании о взыскании задолженности за пользование земельным участком отказано, поскольку истцом не представлены доказательства того, что ответчик использует спорный участок.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения в части отказа во взыскании задолженности, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что земельный участок ответчику передан. Оснований для освобождения ответчика от оплаты за пользование участком не имеется.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации г. Сочи не явился.

Представитель ООО "Оптима" в заседание не явился, отзыв не представил. Общество о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.

В судебном заседании апелляционной инстанции 06.12.2012 был объявлен перерыв до 13.12.2012 до 16 час. 45 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

После перерыва заседание продолжено без участия представителей сторон.

Законность и обоснованность решения проверяется в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отмене решения в обжалуемой части по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 16.04.2001 между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ООО "Оптима" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 2185 (л.д. 5-7), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3170 кв.м для строительства и эксплуатации 30-квартирного жилого дома по ул. Цурупы в Центральном районе г. Сочи.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок его действия устанавливается с 01.04.2001 по 01.04.2005.

Договор зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 08.05.2001 (л.д. 6).

Полагая, что договор аренды земельного участка является недействительным, ООО "Оптима" обязательства оплате пользования земельным участком в период с 01.01.2009 по 30.06.2011 не исполнена, администрация города Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Решение в части признания обременения отсутствующим не оспаривается.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 25 Земельного кодекса российской Федерации договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте статьи 609 Гражданского кодекса закреплено правило о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Спорный договор аренды зарегистрирован 08.05.2001 в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

В пункте 1 Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1, Правительства Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения, ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" одобрена инициатива администрации Краснодарского края об отнесении ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

В соответствии с абзацем 2 пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции от 09.05.2005) особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Границы санитарной (горно-санитарной) охраны города-курорта Сочи утверждены решениями Сочинского исполнительного комитета Совета народных депутатов от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны сочинского курорта" и от 02.03.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".

Учитывая расположение земельного участка, указанные положения законодательства, суд апелляционной приходит к выводу о том, что земельный участок на момент заключения договора аренды относился к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения и являлся федеральной собственностью.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, администрация при заключении договора аренды спорного земельного участка распорядилась земельным участком, относящимся к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий и договор аренды является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой как противоречащий статьям 125, 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" земельный участок, за использование которого истец просит взыскать задолженность, сменил уровень собственности с федеральной на муниципальную, собственником спорного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи, от имени которого права собственника осуществляет администрация муниципального образования.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.05.2010 (л.д. 59).

Отсутствие договора аренды между сторонами не исключает обязанности фактического пользователя имуществом возместить его собственнику неосновательное обогащение в виде платы за такое использование.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В предмет доказывания по спору о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт использования ответчиком этого имущества; период пользования имуществом, сумма неосновательного обогащения.

Таким образом, предъявляя требование о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в связи с использованием недвижимости без установленных законом или сделкой оснований, истец должен доказать факт такого использования.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на акт обследования земельного участка, из которого следует, что земельный участок не огорожен, свободен от строений (л.д. 10-12).

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик не пользовался спорным земельным участком, поскольку акт приема-передачи земельного участка в аренду сторонами составлен не был, земельный участок не огорожен, свободен от застройки.

Вместе с тем, из решения Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2009 по делу N А32-7683/2009 следует, что ООО "Оптима" в период с 01.04.2009 по 31.12.2012 пользовалось спорным земельным участком. С общества взыскано неосновательное обогащение в размере нормативно установленной арендной платы в размере 51944 руб. 92 коп. за период с 20.12.2009 по 31.12.2009.

Доказательств возврата земельного участка администрации из фактического пользования после 31.12.2009 ООО "Оптима" не представило, от участия в рассмотрении дела в суде первой инстанции и апелляционной инстанции уклонилось. Тот факт, что на спорном земельном участке деятельность по строительству не ведется, не имеет правового значения, поскольку фактически участок передан ответчику и находится у него в пользовании. Пользование участком осуществляется по усмотрению ООО "Оптима".

В ходатайстве об увеличении размера исковых требований истец сослался на частичную оплату задолженности за пользование земельным участком ООО "Оптима" в размере 250000 рублей. Пояснений по вопросу о частичной оплате взыскиваемой задолженности ООО "Оптима" не представлено, судом первой инстанции данное обстоятельство не оценено.

На основании статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами и (или) органами местного самоуправления, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" регламентирован порядок исчисления арендной платы за пользование земельными участками на территории Краснодарского края.

В постановлении главы г. Сочи N 791 от 15.06.2007 утверждены ставки арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, утверждены поправочные коэффициенты к расчетным ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, по категориям землепользователей и видам разрешенного использования земельных участков.

Расчет платы за пользование спорным земельным участком произведен истцом в соответствии с постановлением N 791 от 15.06.2007 с соответствующими изменениями, действующими в спорный период, то есть с 01.01.2009 по 31.12.2011. Сумма неосновательного обогащения за пользование земельным участком составляет 4489974 руб. 20 коп.

Расчет платы ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

При таких обстоятельствах, решение подлежит отмене, исковые требования о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком - удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с тем, что исковые требования удовлетворены, государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе подлежит взысканию с ООО "Оптима".

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2012 по делу N А32-23633/2011 в обжалуемой части отменить.

Абзац второй резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

"Взыскать с ООО "Оптима" (ОГРН 1022302926656, ИНН 2320029958) в пользу администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367) 4489974 руб. 20 коп. неосновательного обогащения".

Абзац третий резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

"Взыскать с ООО "Оптима" (ОГРН 1022302926656, ИНН 2320029958) в доход федерального бюджета 51449 руб. 87 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Ковалева Н.В. Чотчаев Б.Т.