Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2012 г. N 16АП-3457/12

г. Ессентуки

13 декабря 2012 г.

Дело N А63-10224/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2012 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Джамбулатова С.И., Фриева А.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Эсангальдеевой Х.А., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кавказ-Торг" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.10.2012 по делу N А63-10224/2012 под председательством судьи Жирновой С.Л. по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кавказ-Торг" (ИНН 2632046518, ОГРН 1022601627069, 357500, Ставропольский край, г.Пятигорск, Пальмиро Тольятти ул., 178) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737, 355012, Ставропольский край, г.Ставрополь, Комсомольская ул., 58), третьи лица: администрация города Пятигорска, г. Пятигорск, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, открытое акционерное общество "Кавминкурортресурсы", г. Ессентуки, о признании незаконными решения о приостановлении государственной регистрации, в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кавказ-Торг" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - регистрирующий орган) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации нрава собственности на земельный участок общей площадью 21 558 кв.м, с кадастровым номером 26:33:020201:18, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: под складскими и административными зданиями и складом, адресом: 357528, Ставропольский край, город Пятигорск, ул. Пальмиро Тольятти, 178, выраженного в уведомлении от 05.05.2012 N 28/034/2012-160 и об обязании произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок общей площадью 21 558 кв.м, с кадастровым номером: 26:33:020201:18, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: под складскими и административными зданиями и складом, адресом: 357528, Ставропольский край, город Пятигорск, ул. Пальмиро Тольятти, 178.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация города Пятигорска Ставропольского края, филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю и открытое акционерное общество "Кавминкурортресурсы".

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.10.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и отчуждению в частную собственность не подлежит.

Не согласившись с решением, общество подало апелляционную жалобу, в котором просит решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.10.2012 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значения для дела, а также неправильное применение судом норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, материалами дела не доказано отнесение спорного земельного участка к землям особо охраняемых природных территорий. Постановление органа местного самоуправления о предоставлении обществу спорного земельного участка, а также договор купли-продажи в установленном порядке не оспорены и не признаны недействительными. Регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации права, вышел за пределы предоставленных ему законом полномочий, что привело к нарушению прав общества.

Регистрирующий орган в отзыве просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, как законное и обоснованное.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.10.2012 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что общество является собственником складских и административных нежилых зданий (литеры Б, Б1, Л, Н, О, П, П1, П2, Щ), расположенных по адресу: 357528, Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Пальмиро Тольятти, 178. Нежилые здания расположены на земельном участке общей площадью 21 558 кв.м, с кадастровым номером 26:33:020201:18, адресом: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Пальмиро Тольятти, 178, с разрешенным использованием: под складскими и административными зданиями и складом. Земельный участок общей площадью 21 558 кв.м, с кадастровым номером 26:33:020201:18 поставлен на государственный кадастр учет недвижимости 27.12.2002.

Постановлением администрации города Пятигорска от 11.12.2009 N 6391 утверждены границы и площадь вышеуказанного земельного участка из земель населённых пунктов площадью 21 558 кв.м. под складскими и административными зданиями и складом, расположенными по ул. Пальмиро Тольятти, 178.

Постановлением администрации города Пятигорска от 21.07.2011 N 2926 земельный участок общей площадью 21 558 кв.м, с кадастровым номером 26:33:020201:18, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: под складскими и административными зданиями и складом, адресом: 357528, Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Пальмиро Тольятти, 178, предоставлен обществу за плату в собственность.

21.07.2011 заключен договор купли-продажи земельного участка между обществом и администрацией города Пятигорска.

11.08.2011 общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок.

Сообщением от 26.09.2011 обществу отказано в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок со ссылкой на то, что земельный участок находится в округе санитарной зоны и ограничен в обороте, в связи с чем не может быть предметом договора купли-продажи.

23.04.2012 общество повторно обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок.

05.05.2012 обществом получено уведомление N 28/034/2012-160 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, мотивированное тем, что спорный земельный участок входит в состав земель, ограниченных в обороте и не может быть передан в частную собственность. Представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой.

Сообщением 05.06.2012 обществу отказано в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок.

Полагая, что решение о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок (уведомление от 05.05.2012) является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок ограничен в обороте (входит в состав земель особо охраняемых природных территорий), в связи с чем в силу закона приватизации не подлежит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьями 9, 13, 17 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

При проведении правовой экспертизы документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность, поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав. Также проводится проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством РФ требованиям.

Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Судом установлено, что 23.04.2012 общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:33:020201:18, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Пальмиро Тольятти, 178. На государственную регистрацию представлены следующие документы: договор купли-продажи земельного участка от 21.07.2011, заключенный между администрацией города Пятигорска и обществом и постановление администрации города Пятигорска от 21.07.2011 N 2926.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

В силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 и пунктом 1 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан.

Легальное определение курорта дано в пункте 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), а также в статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ). В указанных нормах закреплено, что курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (пункт 2 статьи 32 Закона N 33-ФЗ).

Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (пункт 3 статьи 32 Закона N 33-ФЗ, статья 1 Закона N 26-ФЗ).

Постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 приняты предложения ВЦСПС и Министерства здравоохранения СССР об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае. Данные предложения согласованы с Госпланом РСФСР, Госстроем РСФСР, Министерством сельского хозяйства РСФСР, Министерством лесного хозяйства РСФСР, Министерством здравоохранения РСФСР и Ставропольским крайисполкомом.

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошли города Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.

Во исполнение пункта 3 статьи 3 Закона N 26-ФЗ Правительство Российской Федерации издало постановление от 17.01.2006 N 14, в котором признало курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300. Утверждены положения о курортах федерального значения Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск.

Согласно Положению о курорте федерального значения Пятигорск общая площадь курорта Пятигорск составляет 9674 гектара и включает в себя зоны различного функционального назначения (пункт 3).

Таким образом, земельные участки, расположенные на территории курорта Пятигорск (в границах округов санитарной (горно-санитарной) защиты курорта) в силу закона являются землями особо охраняемых природных территорий.

Доказанность факта отнесения спорных участков к числу земель особо охраняемых природных территорий (земель курортов) означает невозможность предоставления его в собственность общества в связи с отнесением его к земельным участкам, ограниченным в обороте (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации)).

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен статьей 28 (пункт 8) Закона о приватизации и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

Суд первой инстанции исследовал представленные в дело доказательства (картографические материалы, описание границ округа санитарной охраны, сведения из уполномоченных органов) и установил, что спорный земельный участок полностью входит в границы округов санитарной охраны курорта Пятигорска. Данные обстоятельства обществом документально не опровергнуты. Факт отнесения одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение.

Оценив представленным в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:020201:18, расположенный в г. Пятигорске (в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны), относятся к землям особо охраняемых природных территорий, в связи с чем его отчуждение в частную собственность противоречит закону (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Кодекса, пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации, статья 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды"), что соответствует правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 16.06.2009 N 1882/09, а также сложившейся в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа судебной практике при разрешении аналогичных споров (постановления от 20.08.2012 по делу N А63-10876/2011, от 11.10.2012 по делу N А63-10862/2011 и от 02.11.2012 по делу N А63-10868/2011). Регистрирующий орган, действуя в пределах предоставленных ему Законом о регистрации полномочий, проводя правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, установил факт незаконного отчуждения в частную собственность ограниченного в обороте земельного участка, и приостановил государственную регистрацию прав, в связи с чем оснований для признания незаконным решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок (уведомление от 05.05.2012) не имеется.

Кроме того, судом учтено, что 05.06.2012 уведомлением N 28/034/2012-160 регистрирующий орган отказал обществу в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, в связи с чем оспаривание решения о приостановлении государственной регистрации права не восстановит нарушенные права общества.

Довод общества о том, что постановление органа местного самоуправления о предоставлении обществу спорного земельного участка, а также договор купли-продажи в установленном порядке не оспорены, отклоняется апелляционным судом, поскольку сделка по передаче в собственность земельного участка, входящего в состав земель особо охраняемых природных территорий, ничтожна в силу закона (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка общества на то, что регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации права, вышел за пределы предоставленных ему законом полномочий является не состоятельной, поскольку в силу статей 9, 13, 17 Закона о регистрации регистрирующий орган обязан осуществлять проверку законности сделок, являющихся основанием для государственной регистрации прав.

Доводы, изложенные в жалобе, исследовались судом первой инстанции и обоснованно им отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.10.2012 по делу N А63-10224/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо- Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

С.И. Джамбулатов А.Л. Фриев