Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2012 г. N 02АП-7367/12

г. Киров

17 декабря 2012 г.

Дело N А82-2288/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чернигиной Т.В.,

судей Бармина Д.Ю., Щелокаевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Замятиной Р.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: Крупиной В.А. - по доверенности от 27.09.2011,

ответчика: Борисова Д.С. - на основании протокола общего собрания от 01.10.2009 N 1, Бянкиной О.С. - по доверенности от 15.10.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Барабанова Валерия Викторовича на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11 сентября 2012 года по делу N А82-2288/2012, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.

по иску индивидуального предпринимателя Барабанова Валерия Викторовича (ИНН 720200159003 ОГРНИП 304760216200127)

к обществу с ограниченной ответственностью "Штолле - Центр" (ИНН 7604167527 ОГРН 1097604018907)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

и встречному иск общества с ограниченной ответственностью "Штолле - Центр"

к индивидуальному предпринимателю Барабанову Валерию Викторовичу,

о признании договора аренды недействительным,

установил:

индивидуальный предприниматель Барабанов Валерий Викторович (далее - Предприниматель, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Штолле - Центр" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 858 219 руб. 10 коп. задолженности по арендной плате по договору от 01.01.2011, 126 825 руб. 50 коп. пени за период с 11.01.2011 по 20.02.2012, 36 789 руб. 75 коп. расходов по коммунальным платежам за период с октября по декабрь 2011 года.

Правовым основанием заявленных требований истец указал статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество обратилось в Арбитражный суд Ярославской области со встречным иском о признании договора аренды от 01.01.2011 недействительным.

Правовым основанием встречного иска Общество указало статьи 168, 246, 247, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11 сентября 2012 года в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. Производство по делу в части взыскания 6 290 руб. 14 коп. пени прекращено.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, иск Предпринимателя удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что факт передачи арендуемых помещений Обществу, их фактическое использование арендатором и возврат помещений по окончании срока действия договора установлен судом. Также суд установил, что Обществом допускались нарушения условий договора по оплате арендных и иных платежей, что привело к образованию задолженности в заявленном размере. Предприниматель является участником долевой собственности, доля в праве которого определена не только в виде доли в праве, но и в виде конкретных помещений, указанных в договорах купли-продажи. Поэтому применение судом пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости соглашения всех участников долевой собственности по распоряжению имуществом, находящимся в долевой собственности, является необоснованным. В судебных постановлениях по делу N А82-12840/2010 указано, что вопросы правомерности заключения договора аренды ответчиком, как собственником спорного нежилого помещения, в рамках данного дела рассмотрению не подлежали. Таким образом, считать установленным факт принадлежности Предпринимателю доли в праве в виде 991/1000, а не в виде конкретных помещений, неправомерно. В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу указанного федерального закона (до 31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Следовательно, право собственности Предпринимателя на нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, является юридически действительным, несмотря на отсутствие государственной регистрации права. Ответчик имеет юридическую возможность распоряжаться данными помещениями, в том числе путем их сдачи в аренду. Также заявитель указывает, что недействительность договора аренды на правомерность оплаты не влияет и отказ в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам при фактическом пользовании приводят к неосновательному обогащению арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 N 13898/11).

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что соглашение о разделе общей долевой собственности между Предпринимателем и остальными собственниками отсутствует. Принадлежность имущества Предпринимателю на праве общей долевой собственности подтверждается уведомлениями Росреестра по Ярославской области, справками Ярославского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ". Из договора купли-продажи от 10.10.1997 следует, что общая площадь помещений N N 14-16 составляет 12,7 кв.м. В договоре купли-продажи от 23.01.1998 общая площадь помещений NN3-12, 19 составляет 78,8 кв.м. (их них 3, 4, 19) в аренду не передавались. В договоре купли-продажи от 04.06.1997 указаны помещения NN2, 24-27, которые в аренду не передавались. Таким образом, общая площадь помещений NN 5, 6, 8-11, 12, 14-16 по договорам купли-продажи составляет менее 91,5 кв.м. (12,7+78,8), а именно, площадь этих помещений равна 91,5 кв.м. за минусом площади помещений N 3, 4, 19. Согласно договору аренды истец сдал в аренду помещения общей площадью 186 кв.м., однако помещениями такой площадью Предприниматель не располагал. Истец не сообщил суду сведения о средних рыночных ценах, действующих в регионе, не представил доказательств, подтверждающих размер таких цен, не произвел расчет стоимости фактического пользования нежилым помещением, исходя из средних рыночных цен. Истец просил взыскать задолженность по договору аренды, суд правильно рассмотрел дело по заявленным требованиям. Отказ в удовлетворении требований Предпринимателя не препятствует последнему обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств по другому основанию. Являясь участником долевой собственности, истец не имеет права требовать взыскания платы за фактическое пользование имуществом в полном объеме. Получение истцом денежных средств в размере, превышающем его долю в праве на имущество, повлекло бы неосновательное обогащение на стороне Предпринимателя. Просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца заявил устное ходатайство о приобщении к материалам дела приложенных к апелляционной жалобе копий Свидетельства о государственной регистрации от 05.10.2012 и Справки Ярославского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о перенумерации нежилых помещений 1-го этажа, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Большая октябрьская, д. 28, от 13.09.2012 N 1638, обосновав невозможность представления указанных документов в суд первой инстанции тем, что они были получены после вынесения обжалуемого решения.

Представители ответчика возражают против заявленного ходатайства.

Суд на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что истец не представил доказательств невозможности представления указанных документов при обращении с иском в суд, отказывает в удовлетворении заявленного ходатайства.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 11 сентября 2012 года проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

01.01.2011 Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор аренды, по условиям которого арендодатель (истец) обязуется предоставить арендатору (ответчику) за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Большая Октябрьская, д. 28, общей площадью 186 кв.м., состоящее и сформированное из помещений N N 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15,16. Помещения, их площади, планировка с назначением, а также выделенные цветом границы указаны в поэтажном плане (Приложение N1), являющемся неотъемлемой частью договора. В течение срока действия договора арендодатель вправе использовать помещения общего пользования (N 1, 2, 3, 4, 18, 19,35), а именно лестницу, проход, вход в коридор, расположенные на первом этаже здания.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды при наступлении условия, изложенного в пункте 1.3 договора, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью 178 кв.м., а именно помещения N N 6, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 16, часть 35, указанные в Приложении N 1 к договору.

В разделе 3 договора установлены порядок уплаты и размер арендной платы: 372 000 руб. за все помещения в месяц без НДС. Оплата электроэнергии, плата за водоснабжение и канализацию не входят в арендные платежи, а оплачиваются в виде компенсации арендодателю согласно выставленным арендодателем счетам на основании показаний отдельного счетчика или расчетным путем. При наступлении условий, содержащихся в пункте 1.3 договора аренды, арендная плата устанавливается в размере 356 000 руб. в месяц без НДС. Арендная плата вносится путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя не позднее 10 числа оплачиваемого месяца; датой начала начисления арендной платы является дата подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Согласно пункту 2.3.4 договора арендатор обязан в установленные сроки вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

В случае нарушения арендатором установленных договором сроков оплаты арендной платы или иных предусмотренных договором платежей, арендодатель имеет право взыскать с Арендатора пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от невнесенной в срок суммы денежных средств (пункт 4.5 договора).

Договор вступает в силу с 01.01.2011 и действует до 29.12.2011 либо до вступления в силу долгосрочного договора аренды от 09.10.2009 N 09/10.

С момента государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 09.10.2009 N 09/10 стороны договорились руководствоваться его положениями (раздел 6 договора).

В соответствии с Приложениями N 1 "План помещения", N 2 "Акт приема-передачи" арендатору передано помещение, расположенное по адресу: г. Ярославль, ул. Б. Октябрьская, д. 28, и он получил доступ в него.

Из Приложения N 3 "Акт технического состояния помещения" следует, что арендодатель передал, а арендатор принял помещение площадью 186 кв.м. в техническом состоянии, соответствующем условиям договора.

Помещения, переданные в аренду, приобретены истцом по договорам купли-продажи от 23.01.1998, 04.06.1997, 10.10.1997.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей Предприниматель направлял адрес ответчика письма от 12.08.2011, от 19.10.2011 б/н с требованием погасить имеющуюся задолженность, а также письмо от 07.12.2011 с требованием погасить задолженность и передать помещение по передаточному акту, поскольку договор прекращает свое действие 29.12.2011.

Помещение было возвращено по акту приема-передачи от 19.01.2012, подписанному только со стороны арендодателя.

Ответчик факт и дату возврата помещения не оспаривает.

В связи нарушением ответчиком условий договора по оплате арендных платежей, истец обратился в суд.

Ответчик обратился в суд со встречным иском о признании договора аренды недействительным.

Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с положениями, установленными пунктами 1 - 3 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ничтожная сделка является недействительной с момента ее совершения независимо от признания ее таковой и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

С требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе обратиться любое заинтересованное лицо. Требование должно быть обращено к сторонам сделки.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 20.01.2011 по делу N А82-12840/2010 установлено, что Предпринимателю принадлежит 991/10000 доля в праве общей долевой собственности на здание по адресу: г. Ярославль, ул. Большая Октябрьская, д. 28. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 11.04.2011 указанное решение оставлено без изменения.

Доказательств того, что на момент подписания спорного договора аренды (01.01.2011) истец обладал правом собственности на отдельные помещения, а не на долю в праве общей долевой собственности, Предпринимателем в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды является ничтожным и не порождает правовых последствий, кроме тех, что связаны с его недействительностью, в связи с чем отказал в удовлетворении требований.

Предприниматель не лишен возможности обратиться с самостоятельным иском о взыскании неосновательного обогащения с предоставлением необходимых документов в подтверждение заявленных требований.

Доводы заявителя жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Новых доводов, влияющих на оценку судом спорной ситуации, заявителем жалобы не приведено.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 11 сентября 2012 года по делу N А82-2288/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Барабанова Валерия Викторовича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.В. Чернигина

Судьи

Д.Ю. Бармин Т.А. Щелокаева