Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2012 г. N 10АП-8942/12

г. Москва

17 декабря 2012 г.

Дело N А41-45222/11

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мордкиной Л.М.,

судей: Александрова Д.Д., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Перкиной Ю.В.,

в судебном заседании участвуют:

от Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района - Тихонова А.И. по доверенности от 10.0.2012 N 02;

от ОАО "Абрис-СИ" - не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Абрис-СИ" на решение Арбитражного суда Московской области от 6 сентября 2012 года по делу N А41-45222/11, принятое судьей Е.А. Неяскиной,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района к ОАО "Абрис-СИ" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 13 461 140,87 руб., а также пени в сумме 1 921 590 руб.,

по встречному иску ОАО "Абрис-СИ" к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района о признании незаключенным дополнительного соглашения от 12.01.2011 к договору аренды земельного участка N 1959 от 03.09.2007,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района обратился в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ОАО "Абрис-СИ" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2011 (за 1, 2, 3 кварталы 2011 г.) в сумме 13 461 140,87 руб., а также пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.01.2011 по 30.09.2011 в сумме 1 921 590 руб., в общей сумме 15 382 730,87 руб.

Определением от 15 марта 2012 г. Арбитражный суд Московской области принял встречный иск ОАО "Абрис-СИ" к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района о признании дополнительного соглашения от 12.01.2011 к договору аренды земельного участка N 1959 от 03.09.2007 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Московской области от 6 сентября 2012 года по делу N А41-45222/11 исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района удовлетворено. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ОАО "Абрис-СИ", в которой общество просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы общество ссылается на то, что истцом незаконно применен абзац 3 пункта 15 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области". Как указывает общество, определением арбитражного суда от 21.09.2011 по делу N А41-23195/11 в отношении ОАО "Абрис-СИ" введена процедура наблюдения, в связи с чем кадастровая стоимость арендуемого земельного участка значительно уменьшилась в 2012 г. Расчеты истца, по мнению общества, не связаны с кадастровым паспортом от 13.02.2012 земельного участка, в котором кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:007 10 04:0106 составляет 1 536 545 руб. Также общество считает, что заявленный истцом ко взысканию размер неустойки 0,05 % является завышенным.

Рассмотрев апелляционную жалобу, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения в силу нижеследующего.

Материалами дела установлено: между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (арендодатель) и ОАО "Абрис-СИ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1959 от 03.09.2007, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности общей площадью 27 000 кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:007 10 04:0106, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемом к договору (Приложение N 3) и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Голицыно, б-р Генерала Ремизова, для жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора аренды срок аренды устанавливается с 03.09.2007 по 02.09.2012.

Арендодатель передал арендатору земельный участок по передаточному акту от 03.09.2007.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в Приложении N 2 (Расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 3.1 договора).

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (пункт 3.3. договора).

В соответствии с Приложением N 2 к договору аренды размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (принят решением Мособлдумы от 29.05.1996 N 9/92) если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в следующем порядке: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S.

Согласно абзацу 3 пункта 15 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в случае, если объекты недвижимости на таком земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, арендная плата не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, размер уровня инфляции, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей.

Как следует из дополнительного соглашения от 12 января 2011 г. к договору аренды земельного участка от 03.09.2007 N 1959, подписанного только арендодателем, в соответствии с пунктом 15 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" с 01 января 2011 г. арендная плата составляет 22 934 718 руб. в год или 5 733 679,50 руб. в квартал.

В порядке статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательства, свидетельствующих о введении в эксплуатацию объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном по договору аренды земельного участка N 1959 от 03.09.2007, по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Поскольку на арендуемом ОАО "Абрис-СИ" земельном участке не введен в эксплуатацию объект недвижимости, Комитет по управлению муниципальным имуществом, в силу требования вышеуказанного закона, произвел перерасчет арендной платы по договору аренды от 03.09.2007 N 1959.

Соответственно размер арендной платы с 01.01.2011 года составляет: 458 694 360,00 рублей (кадастровая стоимость з/у) Ч 5% = 22 934 718,00 рублей арендная плата в год или 5 733 679,50 рублей в квартал.

В 2007 году, при заключении договора аренды кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 458 694 360,00 руб., что усматривается из кадастрового паспорта являющегося приложением к договору аренды от 03.09.2007 N 1959.

В связи с чем является несостоятельной позиция общества, изложенная в апелляционной жалобе о том, что размер арендной платы за 2011 года должен рассчитываться в следующем порядке: Апл= 24,5 (Аб)х 1,5 (Кд)х1 (Пкд)х1,2 (Км)х27 000 (S) = 1 190 700 руб. в год, поскольку, в случае если объект недвижимости на земельном участке не введен в эксплуатацию по истечение трех лет с даты заключения договора аренды, арендная плата не может быть менее пяти процентов кадастровой стоимости земельного участка. Т.е. арендная плата за 2011 года рассчитывается не по формуле Апл= АбхКдхПкдхКмхБ, а согласно: кадастровая стоимость земельного участка Ч 5% = арендная плата в год.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из содержания абзаца 3 пункта 15 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", указанная норма является императивной и ее применение не зависит от соглашения сторон.

Следовательно, отсутствие подписи арендатора, государственной регистрации дополнительного соглашения от 12 января 2011 г. не исключает применение абзац 3 пункта 15 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" к спорным правоотношениям.

Таким образом, несостоятелен довод общества о необоснованном применении к спорным правоотношениям абзаца 3 пункта 15 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Апелляционный суд также принимает во внимание, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Данный подход соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09. от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.

В связи с указанными обстоятельствами суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что не подлежат удовлетворению требования заявителя о признании дополнительного соглашения от 12.01.2011 к договору аренды земельного участка N 1959 от 03.09.2007 незаключенным.

В соответствии с кадастровой выпиской от 20 августа 2012 г. по состоянию на 01.01.2011 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:0071004:106 площадью 27 000 кв.м составляла 458 694 360 руб.

Учитывая то, что спорная задолженность взыскивается за период с 01.01.2011 по 30.09.2011, являются несостоятельными доводы общества о том, что кадастровая стоимость арендуемого земельного участка значительно уменьшилась в 2012 г., и о том, что расчеты истца не связаны с кадастровым паспортом от 13.02.2012 земельного участка, где кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:007 10 04:0106 составляет 1 536 545 руб.

В соответствии с расчетом истца долг по арендной плате ООО "Абрис-СИ" за период с период с 01.01.2011 по 30.09.2011 (за 1, 2, 3 кварталы 2011 г.) составляет 13 461 140,87 руб. с учетом уплаты по платежным поручениям: N 110 от 23.09.2011 в сумме 1 239 427,63 руб., назначение платежа: по договору аренды N 1959 от 03.09.2007; N 186 от 18.10.2011 в размере 833 490 руб., назначение платежа: 3 квартал 2011 г.; N 241 от 02.11.2011 в размере 1 666 980 руб., назначение платежа: 1, 2 квартал 2011 г.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения, погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Платежным поручением N 110 от 16.09.2011 ответчик уплатил истцу 6459575,50 руб., указав назначение платежа: по договору аренды N 1959 от 03.09.2007.

При отсутствии доказательств отсутствия задолженности ответчика за периоды до 01.01.2011, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района правомерно произвел зачет суммы 5 220 147,87 руб. по платежному поручению N 110 от 23.09.2011 в счет долга по состоянию на 01.01.2011.

В порядке статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательства уплаты 13 461 140,87 руб.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Материалами дела установлено владение и пользование ответчиком арендованным имуществом и ненадлежащее исполнение обязательства по арендной плате в размере 13 461 140,87 руб. за период с 01.01.2011 по 30.09.2011.

Определением от 6 марта 2012 г. арбитражный суд прекратил производство по делу N А41-23195/11 о признании ОАО "Абрис-СИ" (ОГРН 1035006454856, ИНН 5032010681) несостоятельным (банкротом), в связи с чем является необоснованным довод ответчика о том, что требования Комитета подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.

В соответствии с пунктом 5.2. договора аренды N 1959 от 03.09.2007 за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец представил расчет пени, согласно которому за период просрочки с 16.03.2011 по 30.09.2011 начислены пени в сумме 1 921 590 руб. Указанный расчет проверен судом первой инстанции и апелляционный судом и признан обоснованным.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции и находит несостоятельным довод ответчика о том, что заявленный истцом ко взысканию размер неустойки 0,05 % является завышенным, поскольку в порядке статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района, и об отказе в удовлетворении встреченного иска ОАО "Абрис-СИ".

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 6 сентября 2012 года по делу N А41-45222/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Абрис-СИ" - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.М. Мордкина

Судьи

Д.Д. Александров С.А. Коновалов