Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2012 г. N 18АП-12479/12

г. Челябинск

20 декабря 2012 г.

Дело N А07-13774/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2012 по делу N А07-13774/2012 (судья Абдуллина Э.Р.).

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "РегионСтройКомплекс" (далее - ЗАО "РегионСтройКомплекс", общество, ответчик) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 293 328 руб. 06 коп. за период с 27.08.2010 по 22.05.2011, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 36 844 руб. 73 коп. за период с 27.10.2010 по 31.07.2010.

Решением суда от 15.10.2012 (резолютивная часть от 12.10.2012) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 77-82).

В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.

Считает необоснованными выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания неосновательного обогащения с ответчика, поскольку ответчик осуществлял пользование земельным участком, который он принял по акту приёма-передачи от 27.08.2012 без замечаний и возражений. Вывод суда об отсутствии у ответчика возможности использовать земельный участок в связи с отсутствием у арендодателя права передавать земельный участок в аренду апеллянт считает необоснованным, поскольку материалами дела подтверждается фактическое пользование ответчиком земельным участком. Земельный участок обладает всеми свойствами и качествами, необходимыми для его использования по целевому назначению, был передан ответчику истцом в надлежащем состоянии, ответчик не доказал обстоятельство невозможности использования земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре, в том числе для проведения проектных работ. Земельный участок был сформирован до подписания сторонами договора аренды и ответчик, проявив должную заботливость и осмотрительность, мог ознакомиться с расположением земельного участка, определить его границы и тем самым узнать о расположении в границах земельного участка иных объектов, между тем при принятии земельного участка ответчик соответствующих замечаний не высказал. Принимая земельный участок по акту, ответчик знал о наличии в отношении спорного земельного участка прав третьих лиц, поскольку согласно постановлениям Администрации городского округа г. Уфа был обязан расселить жильцов жилых домов, находящихся на земельном участке. Представленный в дело акт осмотра от 16.09.2011 не позволяет сделать вывод о части земельного участка, занятого иными объектами относительно границ земельного участка, о способе определения указанного обстоятельства в отсутствие геодезических исследований, а также о нахождении данных объектов на земельном участка в течение всего заявленного истцом ко взысканию периода. Договор аренды не был зарегистрирован в силу неисполнения данной обязанности арендатором, возложенной на него п. 5.4.12 договора, однако при доказанности факта передачи земельного участка, соответствующего его целевому назначению, обстоятельство незаключенности подписанного между истцом и ответчиком договора аренды не свидетельствует о возможности безвозмездного землепользования.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ЗАО "РегионСтройКомплекс" был заключен договор аренды N 1402-10 от 27.08.2010 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010124:284 общей площадью 18429 кв.м., расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, квартал 429-431, ограниченный улицами Дорофеева, Чернышевского, Мингажева и Коммунистической, для проектирования и строительства жилых домов (литеры 7,8), сроком действия с 06.08.2010 по 12.02.2015 (л.д. 15-16).

Условиями п. 5.4.12 договора аренды обязанность по государственной регистрации договора в течение двух месяцев с момента подписания договора возложена на арендатора.

27.08.2010 сторонами подписан акт приёма-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010124:284 общей площадью 18429 кв.м., расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, квартал 429-431, ограниченный улицами Дорофеева, Чернышевского, Мингажева и Коммунистической, для проектирования и строительства жилых домов (л.д. 17).

08.09.2010 ЗАО "РегионСтройКомплекс" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением N 01/297/2010-483 от 01.10.2010 государственная регистрация по делу правоустанавливающих документов 02:55:010124:284 была приостановлена, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на предыдущем кадастровом номере 02:55:010124:237 имеется запись о регистрации права долевой собственности за гражданами Тимофеевой Л.В., Ковалевой С.Р., Суворовой В.М., Наумовой В.А.; на предыдущем кадастровом номере 02:55:010124:68 имеется запись о регистрации права долевой собственности за гражданином; на предыдущем кадастровом номере 02:55:010124:236 имеется запись о регистрации права долевой собственности; на предыдущем кадастровом номере 02:55:010124:73 имеется запись о правопритязании (л.д. 34).

Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 23.05.2011 N 2989 в п.1.1 постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 4543 от 06.08.2010 внесены изменения в части площадей земельных участков:

- с "5824 кв.м." на "4839 кв.м." (с кадастровым номером 02:55:010124:287);

- с "18 429 кв.м." на "15 696 кв.м." (с кадастровым номером 02:55:010124:288).

В п. 2.1 указанного постановления указано на расторжение договора аренды от 27.08.2010 N 1401-10 со дня подписания настоящего постановления и заключение договора аренды земельных участков с ЗАО "РегионСтройКомплекс" со дня подписания настоящего постановления (п. 2.2 постановления).

10.08.2011 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 27.08.2010 N 1401-10, в п. 1 которого оговорено, что долг арендатора по состоянию на 23.05.2011 составляет 228 020 руб. 32 коп., из них: 315 222 руб. 28 коп. - долг по арендной плате; 22 798 руб. 04 коп. - пени. (л.д. 20).

25.07.2011 между Управлением и ЗАО "РегионСтройКомплекс" был заключен договор аренды земельного участка N 1007-11, объектом которого является земельный участок с кадастровым номером 02:55:010124:288 общей площадью 15696 кв.м., расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, квартал 429-431, ограниченный улицами Дорофеева, Чернышевского, Мингажева и Коммунистической, для проектирования и строительства жилых домов (литеры 7,8), сроком действия с 23.05.2011 по 12.02.2015 (л.д. 55-56).

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Башкортостан 12.08.2011.

Ссылаясь на то, что договор аренды от 27.08.2010 N 1401-10 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, тогда как ответчик осуществлял пользование земельным участком, переданным ему по указанному договору, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришёл к выводу об отсутствии у истца полномочий по передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:010124:284, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеются сведения о государственной регистрации права собственности физических лиц на земельные участки, из которых образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:010124:284. В связи с этим суд пришёл к выводу о ничтожности договора аренды, подписанного между истцом и ответчиком, и учитывая, что истец настаивал на удовлетворении требовании о взыскании неосновательного обогащения, отказал в иске.

Указанные выводы суда первой инстанции нельзя признать верными в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из положений ст. 168, 432 ГК РФ следует, что незаключенные договоры не признаются разновидностью недействительных сделок. Более того, недействительной может быть признана только заключенная сделка, порождающая правовые последствия в порядке статьи 153 ГК РФ, поскольку недействительность сделки призвана аннулировать данные правовые последствия.

Таким образом, квалификация сделки как незаключенной исключает признание её недействительной.

Неправильные выводы суда первой инстанции относительно квалификации рассматриваемого договора аренды как ничтожного повлекли неверные выводы суда, связанные с последствиями такой квалификации.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ последствием недействительности сделки является возврат сторонами всего полученного по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом), - возмещение его стоимости в деньгах. В случае если наряду с имуществом, подлежащим возврату, у одной из сторон имеется неосновательное обогащение, для его возмещения применению подлежат нормы главы 60 ГК РФ.

В случае признания договора незаключенным применяются нормы о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, истцом правомерно заявлены исковые требования о взыскании неосновательного обогащения, которые подлежали рассмотрению судом первой инстанции по существу с установлением соответствующих юридически значимых обстоятельств, тогда как суд в нарушение ст. 168 АПК РФ таких обстоятельств не установил, соответствующую оценку представленным доказательствам не дал.

В силу ч. 2 ст. 65 АПК РФ при рассмотрении требований, вытекающих из обязательств из неосновательного обогащения, судом подлежат установлению следующие обстоятельства: приобретение или сбережение имущества за счет другого лица путём пользования чужим имуществом без намерения его приобрести; приобретение или сбережение имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; доказанности размера неосновательного обогащения.

Отсутствие между сторонами договорных отношений следует из установленного ранее судом обстоятельства незаключенности договора аренды от 27.08.2010.

В обоснование факта пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 02:55:010124:284 истец ссылается на передачу земельного участка по акту приёма-передачи от 27.08.2010 (л.д. 17).

Из указанного акта следует, что ответчик, являясь арендатором по договору аренды от 14.02-10 от 27.08.2010, принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010124:284 для проектирования и строительства жилых домов, участок передан в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, арендатор не имеет претензий к арендодателю в отношении состояния участка на момент передачи.

Между тем из материалов дела следует, и не оспаривается истцом, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010124:284 сформирован в том числе из земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010124:237, 02:55:010124:68, 02:55:010124:73, что следует из кадастрового паспорта (л.д. 23), в отношении которых в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о праве собственности физических лиц, что следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации договора аренды (л.д. 34).

В связи с указанным обстоятельством на основании обращения ответчика в Администрацию письмом N 107 от 25.03.2011 (л.д. 48) земельный участок с кадастровым номером 02:55:010124:284 площадью 18429 кв.м. был переформирован и образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:010124:288 площадью 15696 кв.м., что следует из кадастрового паспорта (л.д. 57), и предоставлен ответчику на основании постановления главы администрации городского округа г. Уфа N 4543 от 06.08.2012 (л.д. 61) в аренду по договору N 1007-11 от 25.07.2011 (л.д. 55).

Таким образом, из материалов дела следует объективная невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010124:284 ввиду обременения его правами третьих лиц.

При таких обстоятельствах подписание ответчиком акта приёма передачи при отсутствии доказательств поступления земельного участка в фактическое владение ответчика носит формальный характер, поскольку на момент его подписания стороны считали себя связанными обязательством, вытекающим из договора аренды N 1402-10 от 27.08.2010, ввиду чего его подписание было обусловлено необходимостью исполнения арендодателем обязанности, предусмотренной ст. 655 ГК РФ, и при отсутствии иных доказательств использования ответчиком земельного участка в соответствии с целевым назначением не может свидетельствовать о данном обстоятельстве.

Ввиду указанного отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик принял без замечаний земельный участок по акту, ввиду чего обязан оплатить землепользование.

Из материалов дела следует, что обстоятельство обременения правами третьих лиц переданного в аренду земельного участка стало известно арендатору позднее, чем подписание договора и акта приёма передачи - в процессе государственной регистрации договора аренды (л.д. 34), после чего арендатор обратился к арендодателю с просьбой об изменении площади земельного участка (л.д. 34).

Ссылки апеллянта на то, что об обстоятельстве обременения земельного участка правами третьих лиц арендатору должно было быть известно, поскольку постановлением главы Администрации городского округа г. Уфа N 752 от 26.02.2007 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010124:284 в аренду на ответчика возлагалась обязанность произвести расселение граждан и снос жилых домов, подлежат отклонению.

Возложение на ответчика названным ненормативным актом (л.д. 66) обязанности по расселению граждан и сносу жилых домов, расположенных на земельном участке, предоставленном ответчику в аренду, не повлечёт прекращение права собственности физических лиц на земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010124:237, 02:55:010124:68, 02:55:010124:73, что, как ранее отмечено судом, являлось объективным препятствием для пользования ответчиком земельным участком, переданным ему в аренду.

При этом суд отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010124:284 предоставлен ответчику для целей проектирования и строительства (л.д. 15, 23, 66).

В силу п. 13 ст. 1, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое в силу п. 1 ч. 7 ст. 51 Кодекса выдаётся только при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок, тогда как в силу наличия препятствий в государственной регистрации договора аренды N 1402-10 от 27.08.2010 такие документы у ответчика отсутствовали.

Таким образом, в силу объективной невозможности получения разрешения на строительство наличие в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010124:284 прав физических лиц влечёт невозможность использования земельного участка в соответствии с его назначением.

По тем же основаниям отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что обременение земельного участка правами третьих лиц не исключало возможности его использования ответчиком для целей производства проектных работ, поскольку в силу ч. 6 ст. 47, ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование производится на основании в том числе инженерно-геодезических изысканий, которые в свою очередь определяют технические параметры планируемого объекта капитального строительства в границах земельного участка, предоставленного застройщику.

Таким образом, невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010124:284 площадью 18429 кв.м. в полном объёме исключала возможность использования ответчиком земельного участка для осуществления проектных работ.

При этом истцом в обоснование данного довода, изложенного в апелляционной жалобе, в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено соответствующих доказательств.

Напротив, из составленного истцом акта осмотра земельного участка от 22.10.2010 (л.д. 21) следует отсутствие использования земельного участка для строительства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик, проявив должную заботливость и осмотрительность, мог ознакомиться с расположением земельного участка и его границами, и тем самым узнать о расположении в границах земельного участка иных объектов, противоречат предусмотренной п. 1 ст. 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать соответствующий условиям договора предмет аренды.

По тем же основаниям отсутствие возражений и претензий арендатора на момент принятия земельного участка по акту в момент подписания договора аренды, на что ссылается истец в апелляционной жалобе, при том, что обстоятельство вхождения в границы предоставленного в аренду земельного участка иных земельных участков не является очевидным, не может свидетельствовать о поступлении земельного участка во владение ответчика и не может влечь его обязанности оплачивать землепользование.

Доводы апелляционной жалобы о том, что отсутствие заключенного договора аренды не может влечь безвозмездного землепользования, отклоняются, поскольку, как ранее установлено судом, арендатор исполнил обязанность, предусмотренную п. 5.4.1. договора, в разумный срок после подписания договора обратившись в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора, тогда как договор, как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации, не был зарегистрирован по причинам, не зависящим от арендатора.

Таким образом, истцом не представлено доказательств использования ответчиком земельного участка в соответствии с его целевым назначением либо иными целями, ввиду чего оснований для взыскания неосновательного обогащения не имеется.

Решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2012 по делу N А07-13774/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

М.И.Карпачева Л.В.Пивоварова