Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2012 г. N 20АП-5571/12

Тула

18 декабря 2012 г.

Дело N А54-913/2011

Резолютивная часть постановления объявлена дата: 12.12.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме: 18.12.2012.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Каструба М.В.Каструбы М.В., судей Заикиной Н.В., Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Антоновой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Рязани (г. Рязань, ул. Радищева, д. 28, ОГРН 1026201270260) на 20АП-5571/2012 решение Арбитражного суда Рязанской области от 18 октября 2012 года 19.09.2012 г. по делу N А54-913/2011 (судья О.М. Медведева), принятое по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Бритова Геннадия Анатольевича, г. Рязань к администрации города Рязани, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "ТРИУМФ" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, при участии в судебном заседании: от истца: Капустян А.В., адвокат, доверенность от 27.04.2011; от других лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежащим образом, установив следующее.

Индивидуальный предприниматель Бритов Геннадий Анатольевич обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н7, лит.А, назначение нежилое, общей площадью 292,9 кв.м., этаж подвал, 1, расположенного по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.39/2, реестровый номер 40761.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "ТРИУМФ".

Истец просил суд пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества изложить в следующей редакции:

"Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, и составляет 6 564 000 рублей".

Пункт 2.3 договора купли-продажи муниципального имущества изложить в следующей редакции:

"Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества предусмотренной п.2.1 договора (в дальнейшем - основной долг) в течении трех лет с момента подписания сторонами настоящего договора."

Пункт 2.4 договора купли-продажи муниципального имущества изложить в следующей редакции:

"Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 182 333 руб. 33 коп. ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора". Пункты 2.1.1, 2.1.2 и пункт 2.2 договора исключить. Уточнения судом приняты.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 19.09.2012 г. урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н7, лит.А, назначение нежилое, общей площадью 292,9 кв.м., этаж подвал, 1, реестровый номер 40761, расположенного по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.39/2. Судом постановлено пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с экспертным заключением по делу N А54-913/2011 N 2710, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Оценка" и составляет 6564000 (шесть миллионов пятьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей". Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "Продавец предоставляет Покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п.2.1 договора (в дальнейшем - основной долг) в течение трех лет с момента подписания сторонами настоящего договора". Пункт 2.4 договора изложить в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 182 333 (сто восемьдесят две тысячи триста тридцать три) рубля 33 копейки ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора". Подпункты 2.1.1, 2.1.2 пункта 2.1 и пункта 2.2 договора - исключить.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность Администрация города Рязани обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы полагает, что экспертное заключение эксперта ООО "Оценка" Тимакова М.Н. является заниженной поскольку им неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж. Кроме того, экспертом не проводился анализ наиболее лучшего и эффективного использования оцениваемого помещения, а также эксперт не учел стоимости земельного участка, расположенного в центре города. Считает, что объективной является стоимость помещения определенная в отчете N 09-10/33 от 29.11.2010.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции изложил доводы апелляционной жалобы, поддержал ее в полном объеме. Просил решение Арбитражного суда Рязанской области от 19.09.2012 года отменить, принять новый судебный акт.

Представитель третьего лица в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы администрации г. Рязани. Просил решение Арбитражного суда Рязанской области от 19.09.2012 года отменить, принять новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей ответчика и третьего лица, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Между управлением муниципальным имуществом администрации г.Рязани (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Бритовым Геннадием Анатольевичем (Арендатор, предприниматель) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 1642002 от 26.08.2002, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение Н7, Лит. А (далее - Объект), расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2 на основании решения УМИ N 01-010/0446 от 26.08.2002 г. под магазин промышленных товаров.

Согласно пункту 1.2 договора помещение встроенное, общая площадь-292,2 кв.м., в том числе: основная площадь - 205,8 кв.м., в том числе - подвал 184,8; вспомогательная площадь - 86,4 кв.м., в том числе подвал -79,3кв.м.

03.03.2004 г. произведена государственная регистрация нежилого помещения Н7, лит.А, назначение нежилое, общей площадью 292,9 кв.м., этаж подвал, 1, расположенного по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.39/2, реестровый номер 40761 в Рязанской областной регистрационной палате.

Пунктом 1 ст. 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом области установлено, что ИП Бритов Г.А. является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле не оспорено, в связи с чем суд области пришел к правильному выводу о доказанности данного факта в соответствии с частью 3.1. статьи 70 АПК РФ.

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен ст. 4 Закона N 159-ФЗ, согласно п. 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

ИП Бриттов Г.А. надлежащим образом заявил о своем намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения.

Решением Рязанской городской Думы от 23 декабря 2010 года N 814-I были определены условия приватизации нежилого помещения Н7, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 292,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2, реестровый номер 40761, а именно - выкуп индивидуальным предпринимателем Бритовым Геннадием Анатольевичем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Цена продажи определялась на основании Отчета об определении рыночной стоимости N 09-10/33 от 29.11.2010 года, выполненного ООО "Экспертно-оценочная компания "ТРИУМФ" и составляла - 12 694 900 руб., в том числе НДС - 1 936 510 руб. 17 коп., без учета НДС - 10 758 389 руб. 83 коп.

11 января 2011 года предпринимателем в УМИ администрации города Рязани были получены копия вышеназванного решения Рязанской городской Думы и проект договора купли - продажи муниципального имущества.

14 января 2011 года ИП Бритов Г.А. направил в адрес администрации г. Рязани протокол разногласий к проекту договора купли-продажи указанного муниципального имущества и подписанные проекты данного договора с учетом цены, указанной в протоколе разногласий, определенной на основании отчета N 002/2011 произведенного ООО "Консультационно-аналитическая фирма "Спектр".

09 февраля 2011 года предпринимателем из Администрации города Рязани был получен ответ о невозможности заключения указанного договора в предложенной ИП Бритовым Г.А. редакции, а также направлена оферта с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции Администрации города Рязани, которая соответствовала первоначальному договору купли-продажи муниципального имущества.

Таким образом, соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В обоснование своих требований ИП Бриттов Г.А. представил отчет ООО "Консультационно-аналитическая фирма "Спектр" об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества N002/2011 от 11.01.2011, согласно которому рыночная стоимость арендуемого предпринимателем помещения составляет 6 081 777 руб.

Администрация г. Рязани считает обоснованным отчет ООО "Экспертно-оценочная компания "Триумф" от 29.11.2010 N 09-10/33, согласно которому рыночная стоимость данного имущества составляет 12 694 900 руб.

Абзацем 6 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 (далее - Письмо ВАС РФ N 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Письма ВАС РФ N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также принимая во внимание, что представленные сторонами отчеты об оценки получены ими во внесудебном порядке, руководствуясь частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом области были назначены судебные оценочные экспертизы. Согласно оценочной судебной экспертизы, проведение которой было поручено судом обществу с ограниченной ответственностью "Оценка", эксперту Тимакову М.Н., рыночная стоимость объекта исследования составляет 6564000 руб.

Суд первой инстанций, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения на основании выводов экспертизы ООО "Оценка".

Суд области пришел к выводу об изложении пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с экспертным заключением по делу N А54-913/2011 N 2710, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Оценка" и составляет 6564000 (шесть миллионов пятьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей".

Суд области правомерно указал на исключение подпунктов 2.1.1, 2.1.2 пункта 2.1 и пункт 2.2 договора, так как в силу пп. 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Ссылка ответчика на недостоверность экспертного заключения ООО "Оценка" правомерно не принята во внимание судом области, поскольку по существу сводится к несогласию с выбранными экспертом методами оценки.

При оценке заключения экспертизы ООО "Оценки" как доказательства стоимости спорного помещения суд области обоснованно исходил из следующего.

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов.

Следовательно, выбор критериев проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика.

Дав оценку заключению эксперта ООО "Оценки", суд области сделал правильный вывод об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Остальные доводы заявителя жалобы не могут быть признаны обоснованными судом апелляционной инстанции, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

В связи с изложенным выводы суда области соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормы материального права применены правильно, оснований к отмене принятого по делу решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 19 сентября 2012 года по делу N А54-28/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Каструба М.В.

Судьи

Н.В. Заикина О.Г. Тучкова