Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2012 г. N 16АП-2871/12

г. Ессентуки

18 декабря 2012 г.

Дело N А63-1116/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2012 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Баканова А.П.,

судей: Годило Н.Н., Фриева А.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Карповой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.07.2012 по делу N А63-1116/2012 (судья Орловский Э.И.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ГЕРА" (ИНН 2635011753, ОГРН 1032600943913, 356236, Ставропольский край, Шпаковский район, с. Верхнерусское, ул. Батайская, 3)

к администрации города Ставрополя (ИНН2636019748, ОГРН 1022601931901, 355000, Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт К. Маркса, 94),

третье лицо - Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486, 355000, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. К. Хетагурова, 8),

о признании незаконным отказа от 13.10.2011 N 09/02-01/1-4988 в предоставлении земельного участка для строительства на новый срок и обязании предоставить земельный участок с кадастровым номером 26:12:012701:0001 для строительства сроком на пять лет,

без участия представителей сторон и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ГЕРА" (далее - ООО "Гера", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконными действий по непредоставлению земельного участка площадью 2817 кв. м с кадастровым номером 26:12:012701:0001, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 39 в квартале 566, для строительства, выраженные в отказе от заключения договора аренды земельного участка, в представлении уведомления заместителя главы администрации города Ставрополя - руководителя Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя об отказе в предоставлении муниципальной услуги по оформлению документов исх. N 09/0201/1-4988 от 13.10.2011 (заявление уточнено, протокольное определением от 28.05.2012).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - Комитет).

Решением от 06.07.2012 суд признал незаконным как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации решение администрации об отказе в предоставлении обществу в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 26:12:012701:1 для продолжения строительства производственной базы, изложенное в уведомлении от 13.10.2011 N 09/02-01/1-4988. Обязал администрацию в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении обществу в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 26:12:012701:1 для продолжения строительства производственной базы. Взыскал судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением, администрация обжаловало его в апелляционном порядке.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, о причинах неявки суд не известили. Общество направило отзыв и дополнение к нему, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. От комитета поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя, в котором также просят апелляционную жалобу администрации удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей сторон и третьего лица.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.02.1993 ТОО фирма "Гера" (ныне ООО "Гера") обратилось к главе администрации о выделении земельного участка площадью 0,401 га для создания собственной производственной базы.

Постановлением главы администрации от 15.11.1993 N 1765/6 принято решение предоставить заявителю земельный участок площадью 0,401 га для проектирования и строительства собственной производственной базы по ул. Южный обход, 53-а.

16 мая 1994 года составлен акт об отводе границ участка в натуре.

Постановлением главы администрации от 21.06.1994 N 1225 внесены изменения в постановление от 15.11.1993 N 1765/6, согласно которым земельный участок подлежал предоставлению для проведения проектно-изыскательских работ.

04 августа 1994 года с ТОО фирма "Гера" заключен договор аренды земельного участка площадью 0,41 га на срок один год для проектно-изыскательских работ под строительство производственной базы. Договор зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам г. Ставрополя и имеет номер 175. Приложением к договору является схема земельного участка по ул. Южный обход, 53-а.

05 мая 2003 года общество обратилось с заявлением о продлении договора от 04.08.1994 N 175 аренды земельного участка по ул. Южный обход, 53-а для строительства производственной базы.

В рамках выбора земельного участка (акт о выборе земельного участка от 04.06.2003) проведены межевые работы, в ходе которых изменены границы участка и определена новая площадь, составившая 2 817 кв. м.

Постановлением главы администрации от 22.09.2003 N 6184 утвержден акт выбора земельного участка и обществу согласовано место размещения производственной базы. Пунктом 2 этого постановления земельный участок площадью 2 817 кв. м предоставлен обществу в аренду на 3 года для проектирования производственной базы, участку присвоен почтовый адрес: улица Южный обход, 53-а.

На основании постановления главы администрации от 22.09.2003 N 6184 Комитетом с обществом заключен договор от 17.10.2003 N 3526 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:01 27 01:1 площадью 2 817 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 53-А, для проектирования производственной базы на срок по 21.09.2006.

Соглашением от 17.10.2003 договор от 04.08.1994 N 175 расторгнут.

Договор от 22.09.2003 N 6184 зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края 11.03.2004, регистрационный номер записи 26-01/12-4/2001-404.

В 2004 - 2005 годах по заказу общества ОАО "Проектный институт "Ставрополькоммунпроект" провело инженерные изыскания и ООО "АРКА" разработало проект производственной базы по ул. Южный обход, 53-а. Проект получил положительное заключение государственной экспертизы, проведенной Управлением Главгосэкспертизы России по Ставропольскому краю (заключение от 29.05.2006 N 1798/2-06).

16 мая 2006 года общество обратилось к главе г. Ставрополя с заявлением, в котором в связи с окончанием стадии проектирования и для начала строительства производственной базы просило изменить целевое назначение по договору аренды с "для проектирования производственной базы" на "для строительства производственной базы".

В газете "Вечерний Ставрополь" (15.05.2006, N 88) опубликовано сообщение о возможном предоставлении земельного участка по ул. Южный обход, 53-а площадью 2817 кв. м для строительства производственной базы.

18 марта 2008 года главой г. Ставрополя вынесено постановление N 855 об изменении адреса земельного участка с номера 53-а на номер 39 по улице Южный обход и о предоставлении земельного участка обществу в аренду сроком на 3 года для строительства производственной базы.

На основании постановления от 18.03.2008 N 855 между комитетом и обществом заключен договор от 04.10.2010 N 8510 аренды спорного земельного участка для строительства производственной базы.

06 июля 2011 года общество обратилось с заявлением в администрацию о предоставлении на новый срок земельного участка по ул. Южный обход, 39 для строительства производственной базы.

Уведомлением от 13.10.2011 N 09/02-01/1-4988 обществу отказано в предоставлении земельного участка.

Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

В соответствии со статьей 31 ЗК РФ выбор земельных участков для строительства заключается в последовательном совершении следующих действий: определение органом местного самоуправления вариантов размещения объекта и проведение процедур согласования, информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, оформление результатов выбора земельного участка актом о выборе земельного участка для строительства и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, либо об отказе в размещении объекта.

Согласно пункту 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Пунктом 1 статьи 32 ЗК РФ установлено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 32 ЗК РФ уполномоченный орган на основании заявления лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Администрация указывает, поскольку договор аренды земельного участка от 04.10.2010 N 8510 заключен на срок действия - 3 года и данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, администрация пришла к выводу о том, что договор аренды считается незаключенным, а поэтому не может порождать для сторон правовых последствий.

Оценив договор на предмет его заключения, суд пришел к следующему выводу.

В договоре трехлетний период установлен как срок с 18.03.2008 с даты издания постановления N 855 (18.03.2008) о предоставлении обществу земельного участка для строительства. Окончание срока аренды определено календарной датой - 17.03.2011.

Таким образом, с момента подписания договора до даты окончания определенного им срока аренды менее одного года.

Кроме того, согласно пункту 2.1 договора следует, что стороны распространили его действие на правоотношения, возникшие до заключения договора, начиная с 22.09.2006.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Следовательно применение условий договора к периоду с 22.09.2006 до 18.03.2008, равно как и к периоду с 18.03.2008 до 04.10.2010 не влияет на то, что с момента подписания договора до даты окончания срока его действия менее одного года.

В силу части 2 статьи 26 ЗК РФ договор от 04.10.2010 N 8510 не подлежал государственной регистрации и считается заключенным со дня его подписания сторонами.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, не допускается.

В силу пункта 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания для прекращения аренды земельного участка, одним из которых согласно подпункту 4 пункта 2 данной статьи является неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в этой цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Суд обоснованно пришел к выводу о том, что истечение трехлетнего срока, установленного в пункте 8 статьи 31 ЗК РФ, с момента утверждения акта выбора земельного участка постановлением от 22.09.2003 N 6184 до вынесения постановления о предоставлении земельного участка для строительства от 18.03.2008 N 855 произошло по вине администрации, а не общества.

Из материалов дела следует, после предоставления земельного участка для проектирования производственной базы на основании постановления от 22.09.2003 N 6184 общество произвело необходимые действия, получены следующие технические условия, необходимые для проектирования производственной базы: на водоснабжение МУП "Водоканал" от 29.04.2005 N 000884, на электроснабжение ОАО "Ставропольэнерго" от 04.03.2005 N 759-11, на газификацию котельной ОАО "Шпаковскрайгаз" от 03.05.2005 N 2373, на радиофикацию ОАО "ЮТК" от 26.01.2005 N 9, на телефонизацию ОАО "ЮТК" от 13.04.2005 N ТУ-284, на вывоз грунта Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю от 23.02.2006, на проектирование производственной базы ГУ "Управление ордена Знак Почета Северо-Кавказских автомобильных дорог Федерального Дорожного Агентства" от 24.03.2005 N 18/564.

По заказу общества ОАО "Проектный институт "Ставрополькоммунпроект" проведены инженерные изыскания и ООО "АРКА" разработан проект производственной базы по ул. Южный обход, 53-а. Данный проект прошел все необходимые согласования, а именно получены: санитарно-эпидемиологическое заключение от 27.12.2005 N 26.01.08.000.Т.001042.12.05; заключение экспертизы промышленной безопасности N 11-18/333, разработанное ООО фирма "Инженерный центр" и утвержденное Управлением Ростехнадзора по Ставропольскому краю (письмо от 28.11.2005 N 06/ПД-12604); заключение ОГПН ГУ по делам МЧС РФ СК N 3 от 20.03.2006 по противопожарным мероприятиям; заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы от 22.05.2006 N ГЭ-91.

Подготовленный проект производственной базы получил положительное заключение государственной экспертизы, проведенной Управлением Главгосэкспертизы России по Ставропольскому краю (заключение от 29.05.2006 N 1798/2-06).

16 мая 2006 года в связи с окончанием стадии проектирования общество обратилось к главе г. Ставрополя с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства (заявление подано до истечения трех лет со дня утверждения акта выбора).

Пунктом 2 статьи 32 ЗК РФ установлен двухнедельный срок для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Администрацией решение о предоставлении земельного участка для строительства принято лишь 18.03.2008.

Суду не представлено доказательств опубликования сообщения о предоставлении спорного земельного участка в 2003 году, такая публикация была произведена 15.05.2007 до издания постановления о предоставлении земельного участка для строительства.

Постановление о предоставлении земельного участка для строительства было вынесено за пределами трехлетнего срока, установленного пунктом 8 статьи 31 ЗК РФ.

Суд правомерно указал на несоответствие закону действий администрации по разделению процедуры предоставления земельного участка для строительства на две стадии: предоставление для проектирования, а затем для строительства.

В связи с изложенным негативные последствия позднего принятия постановления от 18.03.2008 N 855 о предоставлении земельного участка в аренду для строительства не могут быть возложены на заявителя.

Суд первой инстанции дал правильную оценку исчислению срока, установленного пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ, устанавливающей, что договор аренды может быть прекращен по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в данных целях в течение трех лет.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство капитальных объектов может осуществляться при наличии разрешения на строительство. Часть 7 данной статьи устанавливает, что для получения разрешения на строительство заявитель обязан представить в уполномоченный орган правоустанавливающий документ на земельный участок.

В рассматриваемом случае таковым документом в соответствие с постановлением от 18.03.2008 N 855 является договор аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что в период со дня издания указанного постановления до 29.09.2010 общество не имело возможности зарегистрировать данный договор.

Судом установлено, что объективным препятствием к совершению этого действия явилось позднее обращение администрации с заявлением о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости об адресе спорного земельного участка, без чего было невозможно получить кадастровый паспорт.

Решение об изменении адреса земельного участка принято администрацией тем же постановлением, однако заявление о внесении изменений ГКН было подано 13.08.2010, т.е. по истечении 2,5 лет.

Общество не имело возможности самостоятельно обратиться с заявлением в орган кадастрового учета, поскольку не являлось лицом, уполномоченным на совершение указанного действия в соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

После получения 23.09.2010 кадастрового паспорта спорного земельного участка с измененными сведениями об адресе 29.09.2010 общество представило его в орган местного самоуправления.

Судом принято во внимание, что трехлетний срок, установленный в пункте 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ, к моменту подачи обществом заявления о предоставлении земельного участка для строительства не истек, поскольку подлежит исчислению с даты заключения договора аренды от 04.10.2010 N 8510.

Суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства.

Выводы суда об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68 и 71 АПК РФ.

С учетом установленных обстоятельств дела судом правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую оценку.

Основания для отмены или изменения решения по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 170 АПК РФ), не установлены.

С учетом изложенного судебный акт подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.07.2012 по делу N А63-1116/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Чеченской Республики.

Председательствующий

А.П. Баканов

Судьи

Н.Н. Годило А.Л. Фриев