Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2012 г. N 10АП-10384/12

г. Москва

24 декабря 2012 г.

Дело N А41-33758/12

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Кручининой Н.А., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания Менкнасуновой М.Б.,

при участии в заседании:

от заявителя: Тимофеева Н.А., доверенность от 18.12.2012 N 26Д,

от заинтересованного лица: Бабахин Д.В., доверенность от 16.01.2012 N 24-Д,

от третьих лиц:

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево - не явился, извещен,

от администрация городского округа Орехово-Зуево Московской области - не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18.10.2012 по делу N А41-33758/12, принятое судьей Гриневой А.В., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Равад Групп" (ОГРН 1067746459956;

ИНН 7718581160) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, при участии в качестве третьих лиц Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево, администрация городского округа Орехово-Зуево Московской области, об оспаривании отказа и обязании осуществить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Равад Групп" (далее - общество, заявитель, ООО "Равад Групп") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление, регистрирующий орган), в котором просит:

- признать незаконным отказа управления от 19.06.2012 N 47/001/2012-293 в проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, г.Орехово-Зуево, ул.Володарского, д.37, кадастровый номер 50:47:0022502:89, площадью 612,0 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение пристроенных помещений торгово-офисного назначения;

- обязать управление провести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, г.Орехово-Зуево, ул.Володарского, д.37, кадастровый номер 50:47:0022502:89, площадью 612,0 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение пристроенных помещений торгово-офисного назначения.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево (далее - комитет) и администрация городского округа Орехово-Зуево (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.10.2012 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по адресу: Московская область, г.Орехово-Зуево, ул.Володарского, д.37, находится многоквартирный жилой дом.

К данному дому пристроены одноэтажные нежилые помещения, номера с N 1 по N 11, N 19, N20, общей площадью 363,7 кв.м.

14 декабря 2005 года в отношении земельного участка, на котором расположен указанный дом, площадью 3377 кв.м, осуществлен кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер 50:47:0022502:63, с видом разрешенного использования "размещение жилого фонда со встроено-пристроенными помещениями".

В 2011 году проведены межевые работы по образованию (выделу из участка площадью 3377 кв.м) земельного участка, занятого пристройками, и решением кадастровой палаты от 07.06.2011 земельный участок площадью 612 кв.м, на котором расположены одноэтажные нежилые помещения, номера с N 1 по N 11, N 19, N20, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 50:47:0022502:89, с видом разрешенного использования "под размещение пристроенных помещений торгово-офисного назначения".

ООО "Равад Групп" является собственником пристроек, расположенных на земельном участке площадью 612 кв.м с кадастровым номером 50:47:0022502:89.

Между комитетом и обществом подписан договор купли-продажи от 27.12.2011, согласно условиям которого к заявителю переходит право собственности на земельный участок площадью 612 кв.м с кадастровым номером 50:47:0022502:89, на котором расположены принадлежащие ему пристройки к жилому дому; составлен акт приема-передачи участка от 03.02.2012.

ООО "Равад Групп" обратилось в отдел управления с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 27.12.2011, перехода права собственности на земельный участок площадью 612 кв.м с кадастровым номером 50:47:0022502:89, расположенный по адресу: Московская область, г.Орехово-Зуево, ул.Володарского, д.37.

Решением, оформленным сообщением от 19.06.2012 N 47/001/2012-293, заявителю отказано в испрашиваемой государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности на него на основании абзацев 2, 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Не согласившись с отказом управления в государственной регистрации договора купли-продажи от 27.12.2011, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Равад Групп" для государственной регистрации были представлены все необходимые документы, которые соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражают информацию, необходимую для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом судом отмечено, что регистрирующий орган не вправе проверять причины предоставления земельных участков и соответствие вида разрешенного использования земельного участка. Судом также отмечено, что постановление администрации, на основании которого обществу предоставлен в собственность спорный земельный участок, не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке.

Обжалуя решение суда первой инстанции, управление указывает, что земельный участок площадью 612 кв.м выделен из земельного участка площадью 3377 кв.метров, предназначенного для размещения жилого фонда. При этом земельный участок площадью 3377 кв.м в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации является общей долевой собственностью собственников помещений в жилом доме, и имеет вид разрешенного использования "для размещения жилого фонда", следовательно, из него не может быть выделен земельный участок с иным видом разрешенного использования. Такое выделение участка и присвоение ему вида разрешенного использования "под размещение торгово-офисных помещений" противоречит закону и нарушает права и законные интересы собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение Арбитражного суда Московской области отменить.

Представитель общества против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Третьи лица в судебное заседание апелляционного суда не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Отказывая обществу в государственной регистрации договора купли-продажи от 27.12.2011, регистрирующий орган руководствовался абзацами 2, 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, согласно которым в государственной регистрации отказывается в случае, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Из материалов де усматривается, что спорный земельный участок площадью 612 кв.м с кадастровым номером 50:47:0022502:89 выделен из земельного участка площадью 3377 кв.м с кадастровым номером 50:47:0022502:63, вид разрешенного использования "размещение жилого фонда со встроено-пристроенными помещениями", на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а орган местного самоуправления утрачивает право на распоряжение им.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок площадью 3377 кв.м с кадастровым номером 50:47:0022502:63 был изначально сформирован для эксплуатации многоквартирного жилого дома собственниками распложенных в нем помещений и перешел в их общую долевую собственность.

Следовательно, распоряжение администрацией в лице комитета земельным участком площадью 612 кв.м с кадастровым номером 50:47:0022502:89, выделенным из земельного участка площадью 3377 кв.м с кадастровым номером 50:47:0022502:63, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, является незаконным.

В силу пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Каких-либо документов, подтверждающих волю собственников объекта общего имущества на продажу части земельного участка ООО "Равад Групп", на государственную регистрацию не представлено.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ регистрирующим органом проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; устанавливаются отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также другие основания для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Руководствуясь положениями изложенной нормы, регистрирующий орган при производстве правовой экспертизы представленных документов установил, что спорный земельный участок приобретен ООО "Равад Групп" у лица, не уполномоченного распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, в связи с чем правомерно отказал в государственной регистрации договора купли-продажи от 27.12.2011.

Регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от 27.12.2011 земельного участка, выделенного из земельного участка, изначально сформированного для эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, без согласия собственников помещений, расположенных в этом доме, нарушает права и законные интересы таких собственников. А сделка по распоряжению администрацией земельным участком ей не принадлежащим является ничтожной как противоречащая статье 209 ГК РФ, в силу которой право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определены способы защиты гражданских прав, одним из которых является неприменение судом акта органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Из смысла указанной статьи Кодекса следует, что суду предоставлено право дать правовую оценку ненормативному акту органа местного самоуправления, исполнение которого повлекло нарушение прав и законных интересов лиц.

При указанных обстоятельствах, судом не подлежат применению постановление администрации от 27.12.2011 N 1912, на основании которого обществу предоставлен в собственность спорный земельный участок, а также постановление от 21.10.2011 N 1517 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:47:0022502:89 как противоречащие закону, поскольку администрация не является лицом, уполномоченным распоряжаться данным земельным участком.

Следовательно, оснований для возникновения у общества индивидуального права собственности на земельный участок, принадлежащий в силу закона всем собственникам помещений в жилом доме со встроено-пристроенными помещениями, не имеется, что правомерно установлено регистрирующим органом при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований, в связи с чем обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.10.2012 по делу N А41-33758/12 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Н.А. Кручинина Е.А. Мищенко