Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2012 г. N 06АП-4135/12

г. Хабаровск

17 сентября 2012 г.

Дело N А73-5727/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шевц А.В.,

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,

при участии в заседании:

от сельскохозяйственного производственного кооператива "Сокол": Милохова Д.В., представителя по доверенности от 15.08.2012, Стрекаловского О.С., представителя по доверенности от 14.08.2012, Сайганова О.В., представителя по доверенности от 14.10.2011,

от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: представитель не явился,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю: представитель не явился,

от Министерства сельского хозяйства и продовольствия Хабаровского края: Колесникова А.С., представителя по доверенности от 09.07.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Сокол" на решение от 24.07.2012 по делу N А73-5727/2012 Арбитражного суда Хабаровского края, принятое судьей Левинталь О.М.,

по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Сокол"

к Министерству имущественных отношений Хабаровского края

о восстановлении нарушенного права и регистрационной записи,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Министерство сельского хозяйства и продовольствия Хабаровского края,

УСТАНОВИЛ:

Сельскохозяйственный производственный кооператив "Сокол" (ИНН 2713011295, ОГРН 1022700778198, далее - СПК "Сокол") обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ИНН 2700000592, ОГРН 1022700919152) о признании незаконным расторжения договора аренды N 584 от 02.11.2010 земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и восстановлении арендных прав истца на земельный участок площадью 51 864 000 кв. м с кадастровым номером 27:08:00 00 00:0016 на условиях, предусмотренных данным договором аренды, и восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационной записи от 15.12.2010 N 27-2/01/156/2010-182.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ИНН 2721121630, ОГРН 1042700170116, далее - Управление Росреестра по Хабаровскому краю) и Министерство сельского хозяйства и продовольствия Хабаровского края (ИНН 2721025245, ОГРН 1022700920021).

Решением от 24.07.2012 в удовлетворении исковых требований СПК "Сокол" отказано в полном объеме.

Истец, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 24.07.2012 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, указав в обоснование на нарушение судом первой инстанции норм материального права и на несоответствие выводов, изложенных в оспариваемом решении, обстоятельствам дела.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не учтено, что спорный земельный участок относится к категории земли сельскохозяйственного назначения, в связи с чем не применил к рассматриваемым правоотношениям подлежащие применению положения пункта 2 статьи 6 Федерального закона 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ), подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Истец полагает, что пункт 6.2.4 договора аренды в части сроков неиспользования земельного участка в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является ничтожным; судом не учтен заканчивающийся 15.12.2012 срок освоения участка в период его неиспользования, а также факт произошедшего наводнения и невозможности использования земельного участка.

Кроме этого СПК "Сокол" в апелляционной жалобе указал на отсутствие в договоре аренды условий об отказе от его исполнения в связи с неиспользованием части земельного участка, следовательно, пункт 6.2.4 названной сделки истолкован судом неправомерно, учитывая, что актом от 03.11.2011 установлено неиспользование истцом части земельного участка площадью 1 098,8 га, при этом определение данного размера участка произведено ответчиком ориентировочно, что является недопустимым.

Представители истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение от 24.07.2012 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Представители ответчика и Управления Росреестра по Хабаровскому краю, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", участия в судебном заседании не принимали, отзыв на апелляционную жалобу не представили.

Представитель Министерства сельского хозяйства и продовольствия Хабаровского края в судебном заседании выразил согласие с оспариваемым судебным актом, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указав доводы отзыва.

Как следует из материалов дела, между СПК "Сокол" (арендатор) и Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) 02.11.2010 заключен договор аренды N 584 земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края (л.д. 17-21).

Согласно пункту 1.1 названной сделки арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в собственности Хабаровского края (государственная регистрации права собственности от 17.02.2003 N 27-01/11-31/2003-86) земельный участок площадью 51 864 000 кв. м, из земель категории - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 27:08:00 00 00:0016, расположенный по адресу: Хабаровский край, район имени Лазо, западная часть, для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте данного участка.

Земельный участок, являющийся предметом вышеуказанной сделки, передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 10.10.2010 (л.д. 22).

Договор аренды от 02.11.2010 N 584 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, о чем 15.12.2010 в ЕГРП внесена соответствующая запись N 27-27-01/156/2010-182.

Срок действия данного договора установлен пунктами 2.1, 2.3 - с 15.12.2010 по 10.10.2010, при этом стороны распространили его действие на отношения, возникшие с 10.10.2010.

В ходе осуществления контроля за использованием земель комиссией в составе специалистов Министерства имущественных отношений Хабаровского края, Министерства сельского хозяйства и продовольствия Хабаровского края, администрации муниципального района имени Лазо 03.11.2011 составлен акт проверки использования земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края (л.д. 63-64), из которого следует, что на земельном участке общей площадью 5 186,4 га из пашни - 2 763 га используется под посев сельскохозяйственных культур 1 309 га, не используется - 1 098,8 га; представитель СПК "Сокол" в данном акте указал на несогласие с результатами обследования.

В связи с нарушением арендатором условий договора аренды от 02.11.2010 N 584 ответчик 06.02.2012 направил в адрес СПК "Сокол" уведомление N 1-11/775 (л.д. 32) об отказе от исполнения данного договора, указав последнему срок для освобождения (05.03.2012) и передачи арендодателю спорного земельного участка.

В дополнение к указанному уведомлению Министерство имущественных отношений Хабаровского края письмом от 20.04.2012 N 1-11/2765 (л.д. 14) сообщило СПК "Сокол" о прекращении с 16.04.2012 государственной регистрации договора аренды от 02.11.2010 N 584. Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 02.05.2012 обременений арендными правами истца права собственности Хабаровского края на спорный земельный участок не зарегистрировано (л.д. 16).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения СПК "Сокол" в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав представителей истца и третьего лица, изучив материалы дела и проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы в частности земельные участки (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок по целевому назначению относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения (подпункт 1 пункта 1 статья 7 ЗК РФ). Статьей 77 ЗК РФ определено, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Срок освоения участка договором аренды от 02.11.2010 N 584 не установлен, вместе с тем данная сделка предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке принять решение о досрочном расторжении указанного договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае, если арендатор не использовал земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства в течение 6-и месяцев, что установлено актом, составленным арендодателем (пункт 6.2.4 договора).

Вместе с тем пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ предусмотрено, что принудительное прекращение аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя содержаться в статье 619 ГК РФ, в частности в случаях, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; арендатор существенно ухудшает имущество; арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Наряду с этим пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ определены дополнительные основания расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя. Одним из таких оснований является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 4 пункта 2).

Ответчик, направляя истцу уведомление об одностороннем отказе от договора от 02.11.2010 и обращаясь в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о прекращении государственной регистрации данной сделки, в обоснование сослалось на закрепленное в договоре право арендодателя в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при неиспользовании арендатором земельного участка в течение 6-и месяцев.

Поскольку норма подпункт 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ носит императивный характер, законодатель не ставит применение данной нормы в зависимость от установления сторонами иных условий в договоре.

Оценив содержание пункта 6.2.4 договора аренды от 02.11.2010 N 584, апелляционный суд приходит к выводу о несоответствии названного условия подпункту 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ и соответственно его недействительности (ничтожности) в силу статьей 168, 180 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, договор от 02.11.2010 N 584 аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Росреестра Хабаровского края 15.12.2010, следовательно, считается заключенным с 15.12.2010, в связи с чем факт неиспользования земельного участка может быть установлен Министерством имущественных отношений Хабаровского края не ранее истечения определенного законом срока (подпункт 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ) - 15.12.2013. Таким образом, арендодатель неправомерно прекратил арендные отношения с СПК "Сокол".

При этом ответчиком не доказан факт неиспользования земельного участка, предоставленного по договору от 02.11.2010, поскольку проверка использования участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, проведена 3 ноября 2011 года, учитывая, что сбор сельскохозяйственных культур, как следует из изложенных в акте пояснений представителя СПК "Сокол", частично произведен, сведений о предназначении пашни для посева озимых культур акт не содержит, кроме этого в акте не указан способ определения площади неиспользуемой части земельного участка (1 098,8 га), а также акт не содержит выводов о последствиях неиспользования данного объекта (зарастание сорной растительностью, снижение плодородия почвы и прочее) и о неведения сельскохозяйственных работ.

Кроме этого доказательств уведомления арендатора о необходимости устранении конкретных нарушений в части ненадлежащего использования земельного участка, что предусмотрено статьей 619 ГК РФ, в материалы дела не представлено.

Необходимо отметить, что согласно акту от 03.11.2011 в общую площадь спорного земельного участка - 5 186,4 га входит не только пашня, предназначенная под посев сельскохозяйственных культур - 2 763 га, но и сенокосы - 920 га, пастбища - 1503 га (в том числе 647 га - улучшенные), вместе с тем каких-либо нарушений в отношении использования данных площадей в акте арендодателем не зафиксировано, учитывая, что в договоре аренды отсутствует условие, предусматривающее возможность арендодателя досрочного прекращения в одностороннем порядке арендных отношений на земельный участок площадью 51 864 000 кв. м при установлении факта неиспользования арендатором только его части.

Также в материалы дела представлены документы о произошедшем в июне 2011 года затоплении сельскохозяйственных угодий СПК "Сокол" в результате продолжительных и интенсивных дождей и паводков на реках Хор и Кия в период с 25 по 30 июня 2011 года (акт обследования объектов растениеводства, пострадавших в результате чрезвычайной ситуации (стихийного бедствия) от 30.06.2011 N 1, согласованный ГОЧС управления обеспечения жизнедеятельности населения муниципального района, администрации муниципального района имени Лазо и утвержденный главой муниципального района имени Лазо - л.д. 41-43, акт обследования посевов (посадок) принятых на страхование сельскохозяйственных культур от 02.07.2011 - л.д. 95-97, страховой акт об урегулировании страхового случая - л.д. 98-99), что свидетельствует о невозможности использования земельного участка в полном объеме.

Таким образом, оснований для досрочного расторжения в одностороннем порядке Министерством имущественных отношений Хабаровского края договора аренды земельного участка от 02.11.2010 N 584 не имелось.

При таких обстоятельствах требования СПК "Сокол" о восстановлении арендных прав на спорный земельный участок является правомерным и подлежащим удовлетворению.

Следовательно, исковое требование о восстановлении в ЕГРП регистрационной записи от 15.12.2010 N 27-2/01/156/2010-182 (восстановление положения, существовавшего до нарушения прав) в соответствии со статьей 12 ГК РФ также подлежит удовлетворению.

Необходимо отметить, что поскольку СПК "Сокол" собственником спорного земельного участка не являлось, ссылка заявителя апелляционной жалобы на положения пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ несостоятельна. Данная норма регулирует порядок освоения и принудительного изъятия земельного участка сельскохозяйственного назначения у собственника данного земельного участка.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда первой инстанции принято без учета фактических обстоятельств дела, с нарушением норм материального права, в связи с чем судебный акт от 24.07.2012 подлежит отмене на основании частей 1, 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Министерство имущественных отношений Хабаровского края в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 24.07.2012 по делу N А73-5727/2012 отменить.

Исковые требования сельскохозяйственного производственного кооператива "Сокол" удовлетворить.

Признать незаконным расторжение договора аренды от 02.11.2010 N 584 земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края; восстановить арендные права сельскохозяйственного производственного кооператива "Сокол" на земельный участок площадью 51 864 000 кв. м с кадастровым номером 27:08:00 00 00:0016 на условиях, предусмотренных данным договором аренды; восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 15.12.2010 N 27-2/01/156/2010-182.

Возвратить Иванову Дмитрию Александровичу из федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе, уплаченной по чекам-ордерам от 04.05.2012 и от 14.08.2012.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.В. Шевц

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев