Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2012 г. N 14АП-9384/12

г. Вологда

24 декабря 2012 г.

Дело N А05-9563/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Ралько О.Б. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бландовым Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архремстрой-Север" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 10 октября 2012 года по делу N А05-9563/2012 (судья Быстров И.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Архремстрой-Север" (ОГРН 1022900536152; далее - Общество, ООО "Архремстрой-Север") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконными действий мэрии города Архангельска (далее - Мэрия), выразившихся в отказе в реализации преимущественного права на приобретение находящегося в муниципальной собственности города Архангельска недвижимого имущества - нежилых помещений N 30 - 49, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Архангельск, ул. Нагорная, д. 56, а также о возложении на Мэрию обязанности совершить действия, направленные на заключение с Обществом договора купли-продажи указанного имущества.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 10 октября 2012 года в удовлетворении требований отказано.

ООО "Архремстрой-Север" в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. Полагает, что включение испрашиваемого заявителем имущества в Перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), нарушает права Общества и направлено на воспрепятствование ему в реализации преимущественного права выкупа помещений. Также указывает, что им соблюдены предусмотренные Законом N 159-ФЗ условия для приватизации в упрощенном порядке спорного имущества.

Мэрия в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена без их участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела, муниципальному образованию "Город Архангельск" принадлежит на праве собственности здание производственной базы общей площадью 2105,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Архангельск, ул. Нагорная, д. 56.

В отношении входящих в состав указанного здания нежилых помещений общей площадью 687,4 кв. м, в том числе нежилых помещений N 26-50, находящихся на первом этаже, и нежилых помещений N 5, 17-20, находящихся на третьем этаже, между муниципальным образованием "Город Архангельск" (арендодатель) и Обществом (как арендатор) заключен договор аренды от 15.12.2005 N 970, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору указанные помещения во временное владение и пользование за плату для использования под производственную деятельность и офис. Из пункта 2.1.2 указанного договора следует, что названные помещения находятся в пользовании и владении арендатора с 2004 года и переданы по передаточным актам от 20.07.2004 и от 15.11.2004.

Срок действия указанного договора установлен сторонами на срок 11 месяцев, то есть по 15.11.2006 (пункт 1.3).

При этом пунктом 1.5 договора предусмотрено, что если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться помещениями и ни одна из сторон не заявит об отказе от договора, он считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Согласно пункту 5.2 этого же договора в случае его возобновления на неопределённый срок арендодатель вправе отказаться от этого договора, предупредив арендатора за один месяц до момента прекращения договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 12.01.2009 по делу N А05-11810/2008 установлено, что письмом от 27.12.2006 N 003-07/2044 арендодатель предложил Обществу заключить новый договор аренды на неопределённый срок, направив Обществу проект договора с предложением вернуть подписанный договор в течение 10 дней. Стороны не достигли соглашения о заключении нового договора аренды.

Общество по акту приёма-передачи от 25.03.2008 возвратило, а арендодатель принял нежилое помещение N 5 площадью 33,3 кв. м, в связи с чем арендованная на основании договора аренды от 15.12.2005 N 970 площадь уменьшилась до 654,1 кв. м и сложилась за счёт площадей нежилых помещений N 26-50, находящихся на первом этаже, и нежилых помещений N 17-20, находящихся на третьем этаже.

Письмом от 11.07.2008 N 005-13/105 арендодатель сообщил Обществу о том, что договор аренды нежилых помещений на новый срок заключаться не будет, и в срок до 30.08.2008 предложил освободить помещения. Получение этого письма Обществом не оспаривалось.

Таким образом, договор аренды от 15.12.2005 N 970 прекратился по истечении месячного срока предупреждения об отказе от договора.

Названным решением удовлетворён иск муниципального образования "Город Архангельск" о выселении Общества из нежилых помещений N 26-50 на первом этаже и нежилых помещений N 17-20 на третьем этаже общей площадью 654,1 кв. м дома N 56 по ул. Нагорной в г. Архангельске.

Во исполнение этого решения суда Общество освободило только помещения N 17-20 площадью 82,9 кв. м, расположенные на третьем этаже указанного здания. Помещения переданы по акту приёма-передачи от 03.04.2009. Остальными помещениями заявитель продолжал пользоваться, уплачивая арендную плату.

Решением Архангельского городского Совета от 19.11.2008 N 797 утверждён Перечень муниципального имущества, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - Перечень). Названное решение опубликовано 06.12.2008 в газете "Архангельск" N 182. В указанный Перечень включено названное выше здание по ул. Нагорная, д. 56. На момент утверждения указанного Перечня у Общества отсутствовали договорные отношения по владению и пользованию какими-либо помещениями в указанном здании.

Решением Архангельского городского Совета депутатов от 10.02.2010 N 57 Перечень изложен в новой редакции, в связи с чем в указанном Перечне значится названное выше здание производственной базы (кадастровый номер 29:22:000000:0000:11:401:002:000187300), за исключением нежилых помещений первого этажа N 4-10, 12-27; третьего этажа - N 1, 5, 6, 10-20.

Мэрией издано распоряжение от 14.07.2009 N 971р "О предоставлении муниципальной помощи", в соответствии с которым Обществу предоставлена муниципальная помощь в виде передачи целевым назначением для поддержки субъектов малого предпринимательства, осуществляющих приоритетные виды деятельности, нежилых помещений площадью 552,7 кв. м по адресу: г. Архангельск, ул. Нагорная, д. 56, под производственную деятельность, сроком на три года.

Во исполнение названного распоряжения между МО "Город Архангельск" (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 15.10.2009 N 57/09Л, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения N 30 - 49 общей площадью 557,3 кв. м, расположенные на первом этаже в доме N 56 по ул. Нагорная в г. Архангельске для использования под производственную деятельность на срок три года с момента его государственной регистрации.

Названный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 03.11.2009.

Указанные в договоре аренды от 15.10.2009 N 57/09Л помещения переданы во временное владение и пользование Обществу по акту приёма передачи помещений от 03.11.2009.

Общество обратилось в департамент муниципального имущества Мэрии с заявлениями от 04.04.2012 N 19, 20, 23 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества муниципального образования "Город Архангельск", о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьёй 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о проведении необходимых процедур оценки имущества и направлении проекта договора купли-продажи.

Мэрия в письме от 03.05.2012 N 003-07/412 отказала ООО "Архремстрой-Север" в предоставлении преимущественного права на приобретение муниципального имущества муниципального образования "Город Архангельск", указав со ссылкой на положения статьи 3 Закона N 159-ФЗ, что приватизации нежилых помещений, расположенных в здании производственной базы по адресу: г. Архангельск, ул. Нагорная, д. 56, препятствует включение данных помещений в Перечень муниципального имущества, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утверждённый решением Архангельского городского Совета депутатов от 19.11.2008 N 797.

Не согласившись с действиями Мэрии, заявитель обжаловал данный отказ в арбитражном суде, заявив требования о признании преимущественного права на приобретение в собственность спорных нежилых помещений с возложением на орган местного самоуправления соответствующих обязанностей.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

На основании пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении четырех вышеперечисленных условий.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ предусмотрено, что федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети "Интернет" на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

Согласно части 4.1 упомянутой статьи порядок формирования, ведения, обязательного опубликования названных перечней устанавливается соответственно нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами. В силу части 4.2 той же статьи государственное и муниципальное имущество, включенное в перечни, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество.

Решением Архангельского городского Совета от 19.11.2008 N 797 утверждён Перечень муниципального имущества, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Названное решение опубликовано 06.12.2008 в газете "Архангельск" N 182.

В указанный Перечень включено здание - дом N 56 по ул. Нагорная в г. Архангельске (на момент обращения Общества в Мэрию с заявлениями от 04.04.2012 в указанном Перечне значилось здание производственной базы, расположенное по адресу: г. Архангельск, ул. Нагорная, д. 56 (кадастровый номер 29:22:000000:0000:11:401:002:000187300), за исключением нежилых помещений первого этажа N 4 - 10, 12 - 27; третьего этажа - N 1, 5, 6, 10 - 20).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационной письме от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что по смыслу статьи 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, если после опубликования названного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения; включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В рассматриваемом случае на момент включения здания производственной базы, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Нагорная, д. 56, в состав которого входят спорные помещения, в Перечень Общество не являлось стороной действующего договора аренды, следовательно, помещения, находящиеся в этом здании, а равно и само здание были свободными от прав заявителя.

Таким образом, включение испрашиваемого ООО "Архремстрой-Север" имущества в Перечень после опубликования Закона N 159-ФЗ не было направлено на воспрепятствование заявителю в реализации преимущественного права выкупа помещений и не нарушало прав заявителя.

Не мог быть направлен на воспрепятствование реализации арендатором права на приобретение помещений и отказ Мэрии письмом от 11.07.2008 N 005-13/105 от заключенного с заявителем договора аренды от 15.12.2005 N 970, поскольку он состоялся не только до официального опубликования Закона N 159-ФЗ, но и до подписания этого Закона Президентом Российской Федерации.

Согласно представленным в материалы дела копиям письма департамента муниципального имущества Мэрии от 23.08.2007 N 119-06/4130, от 23.10.2007 N 119-06/5051, протокола рабочего совещания при заместителе мэра - руководителе аппарата от 10.10.2007, протокола совещания при исполняющем обязанности директора департамента муниципального имущества Мэрии от 14.04.2008, письма муниципального учреждения "Городской центр гражданской защиты" от 15.04.2008 действительной целью отказа от договора аренды от 15.12.2005 N 970 явилась возникшая в 2007 году потребность в размещении в спорном здании муниципального учреждения "Городской центр гражданской защиты".

Тот факт, что после прекращения договора аренды помещения не были освобождены заявителем и он уплачивал арендную плату со ссылкой на договор аренды, а арендодатель принимал такие платежи, не свидетельствует о сохранении или возобновлении между сторонами договорных отношений по договору аренды.

По смыслу положений статьи 622 ГК РФ внесение арендной платы арендатором, допустившим просрочку исполнения обязательства по возврату имущества арендодателю, не свидетельствует о нахождении имущества во владении арендодателя на законных основаниях.

В то же время прекращение договора аренды само по себе не влечёт прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Так как в данном случае Общество не исполняло обязательство по возврату помещений, с него за всё время просрочки подлежала взысканию арендная плата, установленная договором.

При установленных обстоятельствах, поскольку заявление о выкупе испрашиваемого имущества подано ООО "Архремстрой-Север" после расторжения договора аренды от 15.12.2005 N 970 и включении спорного имущества в Перечень, ссылка подателя жалобы на то, что на момент вступления Закона N 159-ФЗ он владел помещениями на протяжении двух лет до момента вступления его в законную силу, не принимается судом апелляционной инстанции.

Новый договор аренды заключён 15.10.2009 с целью оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего бизнеса и поэтому не может быть учтён при определении условий для наличия права на приватизацию имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что при совершении оспариваемых действий ответчиком не нарушены требования Закона N 159-ФЗ, действия Мэрии не нарушают права и законные интересы ООО "Архремстрой-Север" в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов и их должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно отказал Обществу в удовлетворении заявленных им требований.

Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 10 октября 2012 года по делу N А05-9563/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архремстрой-Север" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Виноградова

Судьи

О.Б. Ралько О.А. Тарасова