Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2012 г. N 10АП-10047/12

г. Москва

19 декабря 2012 г.

Дело N А41-10948/12

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мордкиной Л.М.,

судей: Александрова Д.Д., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания Перкиной Ю.В.,

в судебном заседании участвуют:

от истца - Киричек А.Г. по доверенности от 12.01.2012 N 01-11/3дв;

от ответчика - Пятков Е.И. по доверенности от 25.05.2012 N 23,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Серпухова на решение Арбитражного суда Московской области от 15 октября 2012 года по делу N А41-10948/12, принятое судьей Богатыревой Г.И., по иску Комитета по управлению имуществом г. Серпухова к ООО "МиКС" о досрочном расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Серпухова Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом принятых судом уточнений) к ООО "МиКС" о досрочном расторжении договора аренды земли N 5482-I-2-2010А от 27.08.2008 на земельный участок с кадастровым номером 50:58:040101:89, площадью 5 801 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Подольская.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец отказался от требований к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 488 383 руб. 06 коп. и пени в сумме 75 824 руб. 21 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 октября 2012 года по делу N А41-10948/12 производство по делу в части требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 488 383 руб. 06 коп. и пени в сумме 75 824 руб. 21 коп. N А41-10948/12 прекращено; в удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды земли N 5482-I-2-2010А от 27.08.2008 на земельный участок с кадастровым номером 50:58:040101:89, площадью 5 801 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Подольская, отказано.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом г. Серпухова, в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования в части досрочного расторжения договора аренды земли N 5482-I-2-2010А от 27.08.2008 удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на то, что ответчиком неоднократно допускалось нарушение сроков уплаты арендных платежей, установленных договором аренды N 5482-1-2-2012-А от 27.08.2008. Также Комитет указывает на то, что обязательства, взятые на себя по договору аренды земли Арендатором - ООО "МиКС" не выполнены, строительные работы на земельном участке по строительству многоэтажного жилого дома не производились.

Рассмотрев апелляционную жалобу, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения в силу нижеследующего.

Материалами дела установлено: 27.08.2008 между Комитетом по управлению имуществом г. Серпухова (арендодатель) и ООО "Сфера" (арендатор) заключен договор аренды земли N 5482-I-2-2010А. По данному договору передается земельный участок с кадастровым номером 50:58:040101:89, площадью 5 801 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Подольская, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для строительства многоэтажного жилого дома".

Договор заключен на основании протокола о результатах открытого аукциона от 25.08.2008, сроком на два года, с 25.08.2008 по 24.08.2010.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон с подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора арендодателем и арендатором. При намерении расторгнуть договор сторона уведомляет об этом письменно за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

Между ООО "Сфера" и ООО "МиКС" 27.05.2010 заключен договор N 01/03 о переуступке прав и обязанностей на земельный участок по договору аренды земли от 27.04.2008 N 5482-I-2-2010А. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Стороны 06.09.2010 подписали дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока его действия на три года с 25.08.2010 по 24.08.2013.

Претензией от 14.03.2011 N исх. 01-25/221, адресованной ООО "МиКС", Комитет по управлению имуществом г. Серпухова уведомил общество о наличии у него задолженности по арендной плате в сумме 242 913,74 руб. за период с 25.08.2010 по 31.12.2010, указав, что невнесение арендных платежей более двух раз подряд является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Уведомлением от 03.11.2011 N исх. 01-25/1166, адресованным ООО "МиКС", Комитет по управлению имуществом г. Серпухова сообщил о том, что обязательства взятые обществом по договору аренды земли им не выполнены, строительные работы на объекте не производятся. Кроме того, у общества имеется задолженность по арендной плате по состоянию на 01.11.2011 в сумме 427 015,73 руб. В связи с чем Комитет по управлению имуществом г. Серпухова сообщил об отказе от договора аренды и о том, что по истечении трехмесячного срока данный договор считается прекращенным (л.д. 30).

Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, определенными статьей 8 Кодекса.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон, решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 5.3 спорного договора аренды указано, что он может быть расторгнут в установленном законом порядке, в том числе, в случаях: неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором, более двух раз подряд; неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных случаях в течении одного года, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течении которого земельный участок не мог быть использования по назначению из-за стихийных бедствий или виду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из содержания уведомления о расторжении договора, направленного в адрес ответчика усматривается, что Комитет по управлению имуществом г. Серпухова указано на наличие двух оснований для расторжения договора: неиспользование земельного участка по целевому назначению и допущенная просрочка внесения арендной платы.

Внесение арендной платы за период с 06.09.2010 по 30.09.2011 произведено ответчиком до рассмотрения настоящего спора (л.д. 49-51). Поскольку по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора могут являться существенные нарушения договора арендатором, не устраненные в разумный срок, отсутствии задолженности на дату рассмотрении спора, не может являться основанием для расторжения договора.

В претензии N 01-25X221 от 14.03.2011 Комитетом было предложено ответчику устранить нарушения, а именно - погасить задолженность в размере 242 913,74 руб. по состоянию на 01.03.2011 за период с 25.08.2010 по 31.12.2010.

В уведомлении N 01-25U166 исх. от 03.11.2011 истцом указана задолженность в размере 427 015,73 руб. за период с 06.09.2010 по 30.09.2011.

В исковом заявлении сумма задолженности указана за период с 25.08.2010 по 31.01.2012 в размере 564 207,27 руб.

В нарушение пункта 7.3 договора, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а именно: ответчику не было предложено в определенный срок погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 321 935,53 руб. образовавшуюся за период с 01.01.2011 по 31.01.2012 указанную в исковом заявлении.

Таким образом, истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 5.1. договора, договор может быть, досрочно расторгнут по обоюдному согласию сторон с подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора.

Однако истец не направил ответчику предложение подписать соглашение о расторжении договора. Уведомление таким предложением не является.

Согласно пункту 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение не является само по себе предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец направил ответчику уведомление о том, что в связи с имеющейся задолженностью согласно претензии от 14.03.2011 истец сообщает о прекращении договора аренды без указания срока и без предложения подписать соглашение о расторжении.

В силу правил, установленных статьей 452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть направлено стороной в суд только после получения отказа другой стороной на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1.2 договора, предоставление земельного участка произведено в целях строительства многоэтажного жилого дома.

Из кадастрового плана земельного участка по состоянию на 30.04.2008 следует, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 50:58:04 01 01:89, площадью 5801 кв.м является строительство многоэтажного жилого дома.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом в материалы дела представлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером 50:58:04 01 01:89, площадью 5801 кв.м от 12.10.2011, из которого следует, что данный земельный участок не осваивается и не используется в соответствии с разрешенным использованием по договору аренды земли; отсутствует ограждение строительной площадки на земельном участке; земельные работы на земельном участке не производятся; земельный участок свободен от каких-либо строений, сооружений и строительной техники.

Между тем, как правомерно указал суд первой инстанции, указанный документ не может являться основанием для расторжения спорного договора, поскольку 06.09.2010 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока его действия на три года - с 25.08.2010 по 24.08.2013.

Таким образом, на дату проведения указанного обследования спорного земельного участка до окончания срока договора аренды имеется достаточное время - 1 год и 10 месяцев - за которые ответчик вправе устранить имеющиеся нарушения.

Кроме того, истцом не представлены доказательства уведомления представителя ответчика о проведении обследования земельного участка.

При этом ответчиком в материалы дела представлен договор на выполнение проектных и изыскательских работ от 05.11.2011 N 12/11, заключенный с ОАО "Конструкторское бюро им. А. А. Якушева", в соответствии с которым последний обязуется разработать проектно-техническую документацию для целей строительства 17-ти этажного двухсекционного жилого дома по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Подольская, а также эскизный проект 17-ти этажного двухсекционного жилого дома по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Подольская.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Комитета по управлению имуществом г. Серпухова.

Оценка доказательств произведена судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований или возражений.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически сводятся к иной, чем у суда, оценке доказательств, и они не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 октября 2012 года по делу N А41-10948/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Серпухова Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.М. Мордкина

Судьи

Д.Д. Александров Е.Е. Шевченко