Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2012 г. N 03АП-5182/12

г. Красноярск

25 декабря 2012 г.

Дело N А33-7820/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "18" декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "25" декабря 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бутиной И.Н.,

судей Споткай Л.Е., Кирилловой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хрущевой М.А.,

при участии:

от закрытого акционерного общества "РосЕвроДевелопмент-Красноярск": Лялиной Ю.Н., представителя по доверенности от 15.04.2011; Калиманова Е.А., представителя по доверенности от 23.05.2012 N 10/2012-39,

от индивидуального предпринимателя Богдановой Марины Владимировны: Чуткова П.Г., представителя по доверенности от 19.09.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Богдановой Марины Владимировны и закрытого акционерного общества "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" (ИНН 2465085138, ОГРН 1042402654381)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 19 сентября 2012 года по делу N А33-7820/2012, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Богданова Марина Владимировна обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к закрытому акционерному обществу "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" (ИНН 2465085138, ОГРН 1042402654381, далее - ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск") о взыскании неосновательного обогащения в сумме 524 000 рублей 81 копейки, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 11 500 рублей 06 копеек.

Определением от 12.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Фрагра".

Решением суда от 19.09.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами.

Истец в апелляционной жалобе просит решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

По мнению индивидуального предпринимателя Богдановой М.В., договор аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации данного договора, срок которого установлен сторонами на период, превышающий один год.

Как пояснила Богданова М.В., фактически помещение передано ей 21.02.2012, в связи с чем уплаченные истцом суммы за аренду помещения в декабре - феврале 2012 года являются неосновательным обогащением арендодателя - ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск". По мнению истца, факт передачи помещений 21.02.2012 подтверждается подписанным сторонами актом разграничения эксплуатационной ответственности от 21.02.2012, актом осмотра помещения, актами технической готовности электромонтажных работ, актом осмотра электроустановки, актом установки счетчика.

При этом Богданова М.А. пояснила, что имеющийся в деле акт приемки - передачи помещения от 27.12.2012 подписан формально - для целей государственной регистрации договора аренды.

ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" в апелляционной жалобе просит изменить мотивировочную часть обжалуемого судебного акта, а именно: исключить из мотивировочной части вывод суда об отсутствии у арендодателя оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды. Как пояснил представитель ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" в суде апелляционной инстанции, ответчик просит исключить из решения текст, содержащийся на страницах 15-16 решения - с 5 абзаца 15 страницы по предпоследний абзац 16 страницы включительно.

ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" не согласно с выводом суда о том, что арендодатель обязан был зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы, в связи с чем не вправе был отказываться в одностороннем порядке от исполнения договора аренды без предварительного удержания денежных средств из суммы обеспечительного платежа по причине невнесения арендатором арендных платежей за май 2012 года.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы апелляционных жалоб.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Фрагра" в судебное заседание не явилось, отзыва относительно доводов апелляционных жалоб не представило.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение указанного лица о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Копии определений о принятии апелляционных жалоб направлялись лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб размещена Третьим арбитражным апелляционным судом на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 02.11.2012, 28.11.2012.

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Фрагра" надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в его отсутствие.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Третьим арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Богдановой М.В. (арендатором) и ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" (арендодателем) подписан договор аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА.

Согласно пункту 2.1 договора арендодатель за арендную плату предоставляет арендатору на срок аренды во временное владение и пользование (в аренду) помещение, право пользования местами общего пользования, а также обеспечивает предоставление арендатору коммунальных услуг и эксплуатационных услуг для использования помещения в соответствии с разрешенным использованием.

Арендодатель передает арендатору в аренду помещение, обозначенное штриховкой на плане в приложении 1 (пункт 2.2 договора), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, N 77.

Пунктом 2.3 установлено, что помещение является частью здания, принадлежащего арендодателю на праве собственности и учитываемого в установленном законодательством Российской Федерации порядке на балансе арендодателя.

В пункте 2.5 договора определено, что арендатор настоящим подтверждает, что арендодатель предоставил ему документацию в отношении помещения, в том числе, экспликации, технический паспорт, поэтажный план, а также документацию по вопросам, связанным с правами арендодателя на здание, и арендатор ознакомился с ней, а также провел необходимую, по его мнению, юридическую экспертизу прав арендодателя на здание и земельный участок. Арендатор подтверждает, что арендодатель при подписании договора предоставил ему Правила для арендаторов.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору и в течение всего срока аренды арендную плату, состоящую из:

(а) фиксированной арендной платы, которая рассчитывается в порядке и на условиях, установленных в части 1 приложения 6 к договору,

(b) переменной арендной платы, которая рассчитывается в порядке и на условиях, установленных в части 2 приложения 6 к договору;

(с) дополнительной арендной платы, которая рассчитывается в порядке и на условиях, установленных в части 3 приложении 6 к договору;

(d) платы с оборота, которая рассчитывается в порядке и на условиях, установленных в части 4 приложения 6 к договору.

Согласно пункту 4.2 договора арендатор осуществляет уплату:

(а) фиксированной арендной платы - авансовым платежом, ежемесячно, в размере месячной фиксированной арендной платы не позднее 5 (пятого) числа месяца, за который производится оплата;

(b) переменной арендной платы - ежемесячно на основании счетов арендодателя, в течение 5 (пяти) банковских дней с даты выставления соответствующего счета арендатору;

(с) дополнительной арендной платы, состоящей из:

- операционных расходов - авансовым платежом, ежемесячно не позднее 5 (пятого) числа каждого оплачиваемого месяца.

- маркетингового платежа - авансовым платежом, ежемесячно, в соответствии с условиями договора, не позднее 5 (пятого) числа каждого оплачиваемого месяца,

(d) платы с оборота - ежемесячно не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за отчетным месяцем (как определено в приложении 6).

В соответствии с пунктом 4.5 договора в случае если платежи по договору выражены в долларах США, арендатор осуществляет указанные платежи в российских рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации (ЦБ РФ) на дату осуществления платежа, если договором не предусмотрено иное. В случае если установленный ЦБ РФ курс доллара США по отношению к рублю на дату осуществления платежа меньше, чем 28 (двадцать восемь) рублей за один доллар США, то арендатор обязан производить платежи по настоящему договору по курсу 28 (двадцать восемь) рублей за один доллар США. Стороны признают, что отсутствие счета не является основанием для невыполнения обязательства арендатора по оплате арендной платы и иных платежей за соответствующий период.

Датой осуществления платежа, в целях применения статьи 4.5. и 5.1. договора, является дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора (пункт 4.7 договора).

Пунктом 4.10 договора предусмотрено, что в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения экземпляров акта оказания услуг по пользованию помещением, арендатор обязан подписать их и передать один экземпляр акта арендодателю, или направить в адрес арендодателя мотивированные замечания. В случае неполучения арендодателем в указанный срок подписанного экземпляра акта оказания услуг по пользованию Помещением или мотивированных замечаний арендатора в письменном виде, услуги считаются принятыми арендатором без замечаний

Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж в рублях в сумме, равной фиксированной арендной плате за 2 (два) месяца, увеличенной на сумму НДС. Оплата обеспечительного платежа производится по курсу доллара США, установленному ЦБ РФ на дату оплаты, при этом, если курс доллара США, установленный ЦБ РФ на такую дату будет ниже, чем 28 (двадцать восемь) рублей за один доллар США, уплата обеспечительного Платежа производится по курсу 28 (двадцать восемь) рублей за один доллар США (далее курс обеспечительного платежа). Сумма обеспечительного платежа является договорным способом обеспечения исполнения обязательств Арендатора по настоящему договору аренды и будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором его обязательств по настоящему договору аренды.

Пунктом 5.4 договора установлено, что в случае обращения взыскания на сумму обеспечительного платежа (полностью или частично) в соответствии с условиями договора аренды в течение срока аренды, арендатор обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения от арендодателя уведомления о взыскании произвести платеж в размере, необходимом для пополнения суммы обеспечительного платежа до размера, указанного в статье 5.1 договора.

Порядок и условия распоряжения и возврата суммы обеспечительного платежа определяются в соответствии с приложением 7 к договору аренды (пункт 5.6 договора).

Согласно пункту 6.1 договора арендатор вправе с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору и до 26.01.2012 включительно за свой счет и своими силами проводить в помещении работы арендатора, связанные с подготовкой к началу коммерческой деятельности в соответствии с разрешенным использованием, что не освобождает арендатора от оплаты в указанный период арендной платы в полном размере. Работы, связанные с подготовкой к началу коммерческой деятельности, арендатор обязан производить в строгом соответствии с проектом работ арендатора, согласованным сторонами в приложении 4 к договору аренды. Арендатор до даты начала ведения коммерческой деятельности обязуется в границах эксплуатационной ответственности арендатора получить в государственных органах все необходимые разрешения и согласования в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и нормативно-правовых актов. До момента получения разрешений и согласований ведение коммерческой деятельности в помещении запрещено. В случае, если арендатор вопреки настоящего пункта, осуществляет коммерческую деятельность в помещении, арендатор принимает на себя все риски, связанные с такой деятельностью, а арендодатель имеет право ограничить ведение коммерческой деятельности путем ограничения подачи коммунальных услуг в помещение. Арендатор обязуется предоставить арендодателю копии разрешений и согласований в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты их получения в государственных органах.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан начать коммерческую деятельность в помещении в соответствии с разрешенным использованием и условиями договора аренды не позднее 27.01.2012 включительно и не допускать прерывания коммерческой деятельности в течение всего срока действия договора, за исключения случаев закрытия торгового центра по инициативе арендодателя и/или государственных органов и/или чрезвычайных ситуаций. Дату начала коммерческой деятельности стороны фиксируют путем подписания акта начала коммерческой деятельности. Перерыв в коммерческой деятельности арендатора фиксируемся актом, подписанным уполномоченными представителями сторон. При отказе или уклонении арендатора от подписания, акт подписывается арендодателем в одностороннем порядке.

Срок действия договора аренды определен до 23 часов 59 минут 18.12.2014 (раздел 1 договора (определения и толкования).

Согласно пункту 16.7 договора с момента подписания до момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 360 дней с даты подписания. В случае, если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 дней с даты его подписания, то по истечении этого срока договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, но не более 2 (двух) раз подряд.

Объект аренды передан арендатору (истцу) по акту приема-передачи от 27.12.2011.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены судебного акта.

Оценив в порядке, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции признал доказанным факт пользования Богдановой М.В. имуществом с 27.12.2011.

Довод индивидуального предпринимателя о том, что Богданова М.В. не пользовалась недвижимым имуществом вплоть до 21.02.2012, опровергается подписанным обеими сторонами актом приема-передачи недвижимого имущества от 27.12.2011.

При наличии в деле такого акта, ссылка истца на формальный характер акта, а также подтверждение факта передачи объекта иными доказательствами не может быть признано обоснованным.

Суд первой инстанции также установил, что согласно заявлению о переводе индивидуальный предприниматель Богданова М.В. произвела перечисление обеспечительного платежа в сумме 325 000 рублей на расчетный счет арендатора.

Как следует из материалов дела, за период с декабря 2011 года по июнь 2012 года арендодатель предъявил Богдановой М.В. требование о внесении арендной платы в общей сумме 1 282 743 рубля 70 копеек (39 910 рублей 32 копеек+151 836 рублей 18 копеек+220 840 рублей 83 копейки), включающей фиксированную, переменную части, дополнительную арендную плату и коммунальные услуги.

В рамках рассматриваемого договора аренды индивидуальный предприниматель Богданова М.В. произвела оплату на сумму 1 173 158 рублей 85 копеек, при этом за май 2012 года перечисления по арендной плате истцом не производились.

В связи с неисполнением требования арендодателя об уплате фиксированной арендной платы за май 2012 года, ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" телеграммой от 15.06.2012 сообщило индивидуальному предпринимателю Богдановой М.В. об одностороннем отказе от договора аренды и потребовало возвратить арендуемое помещение.

Считая договор аренды незаключенным, а также ссылаясь на невозможность использования помещения до 21.02.2012, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 458 592 рублей 94 копеек неосновательного обогащения (переплаты, образовавшейся в связи с перечислением денежных средств в период с декабря 2011 года по февраль 2012 года, а также стоимости обеспечительного платежа).

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Рассмотрев довод истца о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации, с учетом пункта 16.7 договора и принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что фактически одним документом стороны заключили краткосрочный договор аренды, а также подписали долгосрочный договор аренды в отношении одних и тех же помещений.

Подробно проанализировав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовую природу обеспечительного платежа, условия о котором изложены в приложении N 7 к договору аренды, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что предусмотренный сторонами обеспечительный платеж представляет собой гарантию платежеспособности арендатора, которая предполагает внесение в обеспечительных целях определенной суммы кредитору с условием, что в случае неисполнения обязательств она пойдет на удовлетворение требований кредитора.

С учетом изложенных обстоятельств, вывод суда об отсутствии у арендодателя права на односторонний отказ от исполнения договора по причине просрочки внесения арендной платы при наличии неиспользованного обеспечительного платежа соответствует условиям договора и является обоснованным.

В связи с этим не подлежит удовлетворению жалоба ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" об изменении мотивировочной части обжалуемого судебного акта.

В ходе судебного заседания первой и апелляционной инстанций стороны подтвердили, что истец и ответчик не отказывались от исполнения договора в одностороннем порядке по каким - либо иным основаниям, кроме как со стороны арендодателя по мотиву невнесения арендной платы за май 2012 года.

Таким образом, договор аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА, заключенный между индивидуальным предпринимателем Богдановой М.В. (арендатором) и ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" (арендодателем), является действующим до настоящего момента.

Материалы дела подтверждают факт использования истцом помещений с 27.12.2011, в связи с чем доводы истца о возникновении неосновательного обогащения на стороне ответчика за период с 27.12.2011 по 21.02.2012 отклоняются судом.

Учитывая наличие действующего договора аренды, исковые требования индивидуального предпринимателя Богдановой М.В. в части возврата суммы обеспечительного платежа также не подлежат удовлетворению.

Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в связи с оплатой государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "19" сентября 2012 года по делу N А33-7820/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

И.Н. Бутина

Судьи

Л.Е. Споткай Н.А. Кириллова