Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2012 г. N 02АП-6853/12

г. Киров

20 декабря 2012 г.

Дело N А82-5301/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Караваевой А.В.,

судей Буториной Г.Г., Немчаниновой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания Русаковой О.Г.,

при участии в судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи, в Арбитражном суде Ярославской области:

представителя заявителя Ткач С.А., действующей на основании доверенности от 14.02.2012,

представителя ООО "СтройИнвест" Ткачева К.В., действующего на основании доверенности от 10.12.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "СтройИнвест"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2012 по делу N А82-5301/2012, принятое судом в составе судьи Сурововой М.В.

по заявлению открытого акционерного общества "Сбербанк России"

к закрытому акционерному обществу "СтройИнвест", Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля, мэрии города Ярославля, муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля",

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Ярославской области,

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Северного банка (далее - заявитель, ОАО "Сбербанк России", Сбербанк) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением, с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к закрытому акционерному обществу "СтройИнвест" (далее - ЗАО "СтройИнвест", Общество), мэрии города Ярославля (далее - Мэрия г.Ярославля), Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее - УЗР г.Ярославля) о признании недействительными постановления Мэрии г.Ярославля от 26.03.2012 N 669 "О предоставлении в собственность ЗАО "СтройИнвест" земельного участка по улице Терешковой, дома N 29, N 29а, N 29б, N 29в в Кировском районе" (далее - Постановление от 26.03.2012 N 669) и договора купли-продажи земельного участка N 75 от 04.04.2012 (далее - Договор купли-продажи N 75 от 04.04.2012), заключенного УЗР г.Ярославля (от имени города Ярославля) и ЗАО "СтройИнвест", а также об обязании Мэрии г.Ярославля в лице МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" заключить с ОАО "Сбербанк России" на неопределенный срок договор аренды земельного участка кадастровым номером 76:23:030607:0001, расположенного по адресу: г.Ярославль, ул. Терешковой, д.29, 29а, 29б, 29в, в площади, функционально обеспечивающей находящееся на нем здание учреждения, из общей площади 2341 кв.м.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - Управление Росреестра по ЯО), межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Ярославской области (далее - Межрайонный отдел судебных приставов)

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2012 заявленные требования в части признания недействительными Постановления Мэрии г.Ярославля от 26.03.2012 N 669 и Договора купли-продажи земельного участка N 75 от 04.04.2012 удовлетворены. В удовлетворении требования об обязании Мэрии г.Ярославля в лице МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" заключить с ОАО "Сбербанк России" на неопределенный срок договор аренды земельного участка кадастровым номером 76:23:030607:0001, расположенного по адресу: г.Ярославль, ул. Терешковой, д.29, 29а, 29б, 29в, в площади, функционально обеспечивающей находящееся на нем здание учреждения, из общей площади 2341 кв.м., арбитражным судом отказано.

ЗАО "СтройИнвест" с принятым решением суда первой инстанции в части удовлетворенных требований не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2012 по делу N А82-5301/2012 и принять по делу новый судебный акт в указанной части.

По мнению заявителя жалобы, обжалуемое решение суда первой инстанции является незаконным, необоснованным и подлежит отмене. Арбитражным судом неполно выяснены обстоятельства настоящего дела относительно существенных условий договора ипотеки в части определения предмета залога, имеющее в рассматриваемом случае существенное значение для рассмотрения спора. ЗАО "СтройИнвест" также отмечает, что выводу суда о злоупотреблении правом не соответствуют обстоятельствам дела.

ЗАО "СтройИнвест" полагает, что выданное Мэрией г.Ярославля постановление и заключенный договор купли-продажи земельного участка соответствуют действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы заявителя.

ЗАО "СтройИнвест" обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что Сбребанк, как новый собственник одного из зданий, находящихся на спорном земельном участке, может претендовать на право аренды земельного участка в площади, функционально обеспечивающей находящееся на нем здание. Заявитель жалобы указывает, что в соответствии с частью 1 статьи 617 гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) смена собственника не ведет к прекращению арендных прав.

Более подробно доводы ЗАО "СтройИнвест" изложены в апелляционной жалобе и уточнении к ней.

Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление Росреестра по ЯО, Межрайонный отдел судебных приставов, Мэрия г.Ярославля, УЗР г.Ярославля, МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", отзывы на апелляционную жалобу не представили.

УЗР г.Ярославля, Мэрия г. Ярославля, МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

До начала судебного разбирательства от ЗАО "СтройИнвест" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства. Руководствуясь статьями 158, 159 АПК РФ, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении указанного ходатайства, о чем вынес протокольное определение.

В силу статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное (далее - АПК РФ) заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ярославской области.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Постановлением Мэрии г.Ярославля от 26.03.2012 N 669 ЗАО "СтройИнвест" предоставлен в собственность земельный участок площадью 2341 кв.м. из земель населенных пунктов кадастровым номером 76:23:030607:1 по ул.Терешковой, дома N 29, N 29а, N 29б, N 29в, г.Ярославля, для эксплуатации нежилых зданий в порядке купли-продажи. Постановление принято в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) на основании заявления ЗАО "СтройИнвест".

На момент принятия постановления ЗАО "СтройИнвест" являлось собственником всех зданий, находящихся на данном земельном участке -литерами А, Б, В, Г, что подтверждается записями в ЕГРП от 15.03.2005 и 29.12.2005. Земельным участком ЗАО "СтройИнвест" владело на праве аренды по договору N 17964-и от 24.11.2005, продленному на неопределенный срок.

04.04.2012 на основании постановления УЗР г.Ярославля (от имени города) и ЗАО "СтройИнвест" заключили Договор купли-продажи N 75 земельного участка с кадастровым номером 76:23:030607:1 по ул.Терешковой, дома N 29, N 29а, N 29б, N 29в, г.Ярославля (т.1 л.д. 68-70). Расчеты по договору произведены 20.04.2012, акт приема-передачи земельного участка составлен 23.04.2012. Регистрация перехода права собственности на земельный участок была приостановлена Управлением Росреестра по ЯО на основании определения суда от 10.05.2012 о принятии обеспечительных мер по настоящему делу.

Полагая, что указанные действия органов местного самоуправления и ЗАО "СтройИнвест", не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя, Сбербанк обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании недействительными Постановления Мэрии г.Ярославля от 26.03.2012 N 669 и Договора купли-продажи N 75 от 04.04.2012. Кроме того, Сбербанк заявил требование об обязании Мэрии г.Ярославля в лице МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" заключить с ОАО "Сбербанк России" на неопределенный срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:030607:0001, расположенного по адресу: г.Ярославль, ул. Терешковой, д.29, 29а, 29б, 29в, в площади, функционально обеспечивающей находящееся на нем здание учреждения, из общей площади 2341 кв.м.

В обоснование своих требований Сбербанк ссылался на злоупотребление ЗАО "СтройИнвест" своим правом на выкуп и нарушение статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве, Закон N 229-ФЗ), пункт 3 статьи 56 и пункт 4 статьи 68 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункт 3 статьи 56 Закона Российской Федерации "О залоге", а также считает, что постановление и договор являются ничтожными, поскольку противоречат нормам действующего законодательства и совершенны с целью, заведомо противной основам правопорядка.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив, что ЗАО "СтройИнвест" злоупотребляет своим правом на приобретение в собственность спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии закону действий и сделок, направленных на реализацию данного права, в связи с чем удовлетворил требования ОАО "Сбербанк России" в части признания недействительным Постановления Мэрии г.Ярославля от 26.03.2012 N 669 и Договора купли-продажи земельного участка N 75 от 04.04.2012.

В удовлетворении требования об обязании Мэрии г.Ярославля в лице МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" заключить с ОАО "Сбербанк России" на неопределенный срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:030607:0001, расположенного по адресу: г.Ярославль, ул. Терешковой, д.29, 29а, 29б, 29в, в площади, функционально обеспечивающей находящееся на нем здание учреждения, из общей площади 2341 кв.м., арбитражным судом отказано по обстоятельствам, непреодолимым в рамках настоящего дела. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование о понуждении к заключению договора аренды несуществующего объекта является ненадлежащим способом защиты.

В апелляционной жалобе ЗАО "СтройИнвест" оспаривает решение суда первой инстанции только в части признания недействительными постановления Мэрии г.Ярославля от 26.03.2012 N 669 и Договора купли-продажи N 75 от 04.04.2012.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Таким образом, учитывая отсутствие возражений у лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции проверяет законность обжалуемого судебного акта в указанной обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений части 1 статьи 10 ГК РФ следует, что действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, не допускаются.

В соответствии с частью 2 названной статьи в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (часть 3 статьи 10 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом (абзац 1).

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (абзац 2).

Из материалов дела следует, что на момент принятия оспариваемого постановления и заключения Договора купли-продажи N 75 от 04.04.2012 ЗАО "СтройИнвест" являлось собственником всех находящихся на спорном земельном участке зданий.

Следовательно, ЗАО "СтройИнвест" в соответствии с вышеуказанной нормой ЗК РФ имело право на приобретение спорного земельного участка в собственность по установленной законом цене.

В то же время в рассматриваемой ситуации имеют место и другие обстоятельства.

В соответствии с абзацами 2, 3 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ, Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Частью 5 статьи 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В силу части 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно части 3 статьи 56 Закона N 102-ФЗ в случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.

Статьей 68 установлено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком (часть 4).

Из пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 118-ФЗ "О судебных приставах" (далее - Закон о судебных приставах, Закон N 118-ФЗ) следует, что в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов, в том числе, арест на имущества должника, предусмотренный статьей 80 Закона N 229-ФЗ.

Из части 4 статьи 80 Закона об исполнительном производстве следует, что арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

Судом первой инстанции установлены следующие фактические обстоятельства.

Между банком и ЗАО "СтройИнвест" был заключен договор залога недвижимости (ипотеки) за N 0077/0/08057 от 13.02.2008 (т.1 л.д.110-113). Залог обеспечивал исполнение обязательств ООО "Производственное предприятие ЖелДорСтрой" перед банком по кредитному договору (договору об открытии возобновляемой кредитной линии). В залог Обществом были переданы: двухэтажное здание общей площадью 536,7 кв.м, расположенное по ул.Терешковой, 29а литера А, названное "учреждением", и право аренды земельного участка с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, площадью 2341 кв.м кадастровым номером 76:23:030607:1.

ООО "Производственное предприятие ЖелДорСтрой" свои обязательства по кредитному договору не выполнило, и определением Кировского районного суда города Ярославля от 29.07.2010 (т.1 л.д.12-16) по иску банка к заемщику, залогодателю и поручителям о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество утверждено мировое соглашение, которым предусмотрено право банка требовать обращения взыскания на заложенное имущество в случае нарушения согласованного графика погашения задолженности. Такое требование банком было заявлено, и Кировским районным судом выдан исполнительный лист на обращение взыскания на заложенное имущество.

Постановлением от 10.12.2010 о наложении ареста на имущество, подлежащее государственной регистрации, судебный пристав-исполнитель на основании данного исполнительного документа в соответствии со статьями 68, 80 Закона об исполнительном производстве объявил запрет ЗАО "СтроИнвест" на распоряжение зданием "учреждения" и правом аренды земельного участка 76:23:030607:1 с площадью, функционально обеспечивающей находящейся на нем объект недвижимости (т.1 л.д.18-19).

Постановлением от 29.06.2011 арестованное имущество и арендные права были переданы на торги. Ни первые, ни повторные торги не состоялись, и судебный пристав-исполнитель 10.04.2012 в соответствии со статьей 87 Закона об исполнительном производстве предложил банку нереализованное имущество и право аренды (т.2 л.д.27). Банк согласился, и постановлением от 11.04.2012 судебный пристав передал ему нереализованное имущество должника - здание с правом аренды земельного участка (т.2 л.д.29).

Банк на основании данных документов зарегистрировал за собой право собственности на здание, о чем внесена запись в ЕГРП 18.04.2012 (т.2 л.д.31).

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ЗАО "СтройИнвест" на момент издания Постановления от 26.03.2012 N 669 и заключения Договора купли-продажи N 75 от 04.04.2012 являлось одновременно и субъектом исключительного права на выкуп земельного участка под принадлежащими ему зданиями по ул.Терешковой, и залогодателем одного из зданий вместе с арендными правами на землю, и должником по исполнительному производству, которому объявлен запрет на распоряжение заложенным имуществом и арендным правом.

При таких обстоятельствах, ЗАО "СтройИнвест" реализовало свое право на выкуп спорного земельного участка под зданием в то время, как здание вместе с правом аренды было предметом залога, в ходе исполнительного производства на него наложен арест, а судебным решением - обращено взыскание.

Кроме того, ЗАО "СтройИнвест" реализовывало свое право в тот момент, когда были назначены повторные торги по продаже заложенного имущества, и для Общества было очевидно, что здание в ближайшее время должно выбыть из его собственности.

Таким образом, реализовав право выкупа спорного земельного участка, находящегося в государственной собственности, по цене, установленной законом, ЗАО "СтройИнвест" лишило тем самым ОАО "Сбербанк России" такого же права, желая поставить себя на место собственника, свободного в определении условий пользования своим земельным участком третьими лицами, что в соответствии со статьей 10 ГК РФ является злоупотреблением правом.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия, направленные на реализацию исключительного права выкупа спорного земельного участка, выразившиеся в издании Постановления от 26.03.2012 N 669 и заключении в дальнейшем на основании него Договора купли-продажи N 75 от 04.04.2012, не соответствуют нормам действующего законодательства и нарушают права и законные интересы ЗАО "Сбербанк России", в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные требования в части признания недействительными Постановления от 26.03.2012 N 669 и Договора купли-продажи N 75 от 04.04.2012.

Доводы заявителя жалобы о том, что принятое Мэрией г.Ярославля постановление и заключенный договор купли-продажи земельного участка соответствуют закону и не нарушают права и законные интересы заявителя, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства и оценке обстоятельств дела.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе и уточнении к ней проверены судом апелляционной инстанции, однако, они не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а сводятся к иному, чем у суда первой инстанции, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела, фактически направлены на их переоценку, данную судом надлежащим образом, в силу чего суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Ярославской области.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, а обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства, и не усматривает правовых оснований для его отмены.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы на уплату государственной пошлины по апелляционной инстанции относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2012 по делу N А82-5301/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "СтройИнвест" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в случаях и в порядке, установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Караваева

Судьи

Г.Г. Буторина М.В. Немчанинова