Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2012 г. N 18АП-12163/12

г. Челябинск

18 декабря 2012 г.

Дело N А07-11015/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Румянцева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.10.2012 по делу N А07-11015/2012 (судья Вальшина М.Х.).

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дорога-Сервис" (далее - ООО "Дорога-Сервис", ответчик) о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка в размере 239 087 руб. 43 коп. за период с 10.04.2011 по 30.05.2012, пеней в размере 27 293 руб. 48 коп. за период с 04.05.2011 по 18.05.2012.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.10.2012 исковые требования удовлетворены частично: с ООО "Дорога-Сервис" в пользу Управления взыскано 237 050 руб. 09 коп. основного долга, 27 270 руб. 05 коп. пеней.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что размер арендной платы в 2012 году изменялся только один раз, а именно с 01.04.2012 в связи с изменением ставки арендной платы в соответствии с условиями договора аренды. Изменения арендной платы с 01.01.2012 произошло ввиду изменения кадастровой стоимости земельного участка. Данное изменение не урегулировано пунктом 4.5 договора аренды.

От ООО "Дорога-Сервис" письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились. До начала судебного заседания от подателя жалобы поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании 06.12.2012 был объявлен перерыв до 13.12.2012.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании договора аренды земельного участка от 12.04.2011 N 318-11 (л. д. 11-12).

Согласно условиям договора истец (арендодатель) передал по акту приема-передачи от 12.04.2011 (л. д. 14 оборот) ответчику (арендатор) земельный участок общей площадью 4 501 кв. м с кадастровым номером 02:55:030632:3, расположенный по адресу: город Уфа, улица Загородная, дом 5, занимаемый складскими помещениями.

Пунктом 3.1 договора установлен срок аренды с 11.02.2011 на неопределённый срок, но не более чем на срок резервирования участка для муниципальных нужд.

Разделом 4 договора установлен размер арендной платы на момент заключения договора в сумме 205 562 руб. 65 коп. и определён порядок установления арендной платы на последующие периоды.

Так, согласно пункту 4.2 договора размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определенную с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью (пункт 4.3 договора).

Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 01 февраля текущего года (пункт 4.4 договора).

Размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменений ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республика Башкортостан (пункт 4.5 договора).

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.7 договора).

Изменения и (или) дополнения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случаев, предусмотренных в пунктах 4.4 и 4.5 договора (пункт 6.1 договора).

При изменении условий, предусмотренных в пункте 4.5 договора, арендодатель уведомляет о них арендатора в средствах массовой информации (пункт 6.2 договора).

В пункте 7.1 договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

К договору стороны подписали расчет арендной платы за период с 11.02.2011 по 31.12.2011 (л. д. 14), который полностью совпадает с расчетом исковых требований, представленным истцом, за указанный же период (л. д. 10).

Также истцом представлены расчеты арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.03.2012 (л. д. 15) и за период с 01.04.2012 по 31.12.2012 (л. д. 15 оборот), составленные в одностороннем порядке. Согласно указанным расчетам с 01.01.2012 увеличилась кадастровая стоимость земельного участка (с 22 103 510 руб. 80 коп. (л. д. 13, 14) до 24 447 901 руб. 66 коп.), а с 01.04.2012 увеличилась ставка арендной платы с 0,93 % до 0,98 %.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по оплате арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что факт пользования ответчиком земельным участком доказан материалами дела. Однако размер арендной платы в нарушение условий договора аренды истцом был увеличен в 2012 году дважды. Поэтому увеличение арендной платы с 01.04.2012, по мнению суда, является неправомерным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает исследуемый договор аренды заключенным, так как существенные условия договора сторонами согласованы.

Из редакции пункта 3.1 договора следует, что договор заключен на неопределенный срок, так как точная дата окончания срока действия договора сторонами не определена. Следовательно, данный договор государственной регистрации не подлежит (пункт 2 статьи 26 земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что в настоящем случае Управлением в 2012 году размер арендной платы был увеличен дважды.

Так, в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Если стороны в договоре аренды согласовали ставку арендной платы не в твердой сумме, а оговорили условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то сумма арендной платы является определяемой величиной и подлежит исчислению по каждому сроку платежа.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из изложенных выше условий пунктов 4.2-4.4 договора аренды следует, что стороны договора согласовали, что арендная плата устанавливается не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому году.

При этом одним из показателей, на основании которых исчисляется размер арендной платы на каждый год, является кадастровая стоимость земельного участка (пункт 4.2 договора).

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что кадастровая стоимость земельного участка является показателем, не зависящим от волеизъявления ни одной из сторон договора аренды.

В настоящем случае постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 N 521 с 01.01.2012 установлена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 24 447 901 руб. 66 коп. (л. д. 64, 65).

В связи с указанным фактическое изменение размера арендной платы в начале расчетного 2012 года в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2012 не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условий договора аренды об арендной плате.

На основании изложенного изменение арендодателем в одностороннем порядке с 01.04.2012 размера арендной платы в связи с изменением ставки арендной платы на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" (в редакции решения от 12.04.2012 N 3/3) (пункт 1.4 решения, приложение N 1-В) (л. д. 46, 52) является однократным изменением, соответствующим условию пункта 4.5 договора аренды.

Таким образом, сумма основного долга исчислена истцом верно в размере 239 087 руб. 43 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истцом в соответствии с пунктом 7.1 договора аренды определен размер неустойки 27 293 руб. 48 коп.

Между тем, с учетом условия пункта 6.2 договора, согласно которому при изменении условий, предусмотренных в пункте 4.5 договора, арендодатель уведомляет о них арендатора в средствах массовой информации, принимая во внимание, что указанное решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 12.04.2012 N 3/3 об изменении ставок арендной платы было опубликовано в газете "Вечерняя Уфа" от 17.04.2012 N 73, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что пени на сумму задолженности по арендной плате за апрель 2012 года должны быть начислены не с 11.04.2012, как это сделано Управлением (пункт 4.7 договора аренды), а с 17. 04.2012 - даты опубликования названного решения.

В связи с изложенным размер пеней, подлежащих взысканию с ответчика, должен составить 27 233 руб. 58 коп., а не 27 293 руб. 48 коп., как рассчитал истец.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ООО "Дорога-Сервис" было заявлено о снижении исчисленной истцом неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 42). Заявление ответчика было обосновано явной несоразмерностью заявленного к взысканию размера пеней последствиям нарушения обязательства.

В силу пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Между тем, заявляя о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, ответчик не представил суду даказательства такой несоразмерности.

При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Размер неустойки согласован сторонами в договоре аренды и равен 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению. Исковые требования Управления к ООО "Дорога-Сервис" подлежат удовлетворению частично: с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 239 087 руб. 43 коп., а также пени в размере 27 233 руб. 58 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С ООО "Дорога-Сервис" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 8325 руб. 75 коп., а также по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.10.2012 по делу N А07-11015/2012 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Дорога-Сервис" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дорога-Сервис" в пользу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан задолженность по арендной плате в размере 239 087 руб. 43 коп., а также пени в размере 27 233 руб. 58 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дорога-Сервис" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 8325 руб. 75 коп.".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дорога-Сервис" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева А.А. Румянцев