Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2012 г. N 17АП-13352/12 (ключевые темы: нежилые помещения - субъекты малого и среднего предпринимательства - муниципальная собственность - капитальный ремонт - неотделимые улучшения)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2012 г. N 17АП-13352/12

г. Пермь

21 декабря 2012 г.

Дело N А60-32944/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Паньковой Г.Л.,

судей Голубцовой Ю.А., Усцова Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,

при участии:

от истца, Индивидуального предпринимателя Салахутдиновой Ольги Александровны, - Шумихин А.А., доверенность от 02.08.2012,

от ответчиков, Комитета по управлению имуществом Волчанского городского округа, Администрации Волчанского городского округа, - не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционную жалобу истца, Индивидуального предпринимателя Салахутдиновой Ольги Александровны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 12 октября 2012 года

по делу N А60-32944/2012,

вынесенное судьей Л.Н.Черемных,

по иску Индивидуального предпринимателя Салахутдиновой Ольги Александровны (ОГРНИП 304661411100031, ИНН 661400025824)

к Комитету по управлению имуществом Волчанского городского округа, Администрации Волчанского городского округа

об обязании произвести зачет стоимости затрат,

установил:

Индивидуальный предприниматель Салахутдинова Ольга Александровна (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к Комитету по управлению имуществом Волчанского городского округа, Администрации Волчанского городского округа (далее - ответчики) с иском об обязании произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту нежилого помещения N 3, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Волчанск, ул. Кооперативная, д.5, в размере 1 048 806 руб. 42 коп. в счет оплаты выкупной стоимости указанного нежилого помещения по договору купли-продажи муниципального имущества (нежилого помещения) при отчуждении субъектами малого и среднего предпринимательства с оплатой в рассрочку 3 24/159-ФЗ/2010 от 20.09.2010.

Решением суда от 12 октября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с решением суда от 12 октября 2012 года не согласен, в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что в судебном порядке подтвержден факт выполнения капитального ремонта и реконструкции нежилого помещения, стоимость данных работ составила 1 048 806 руб. 42 коп. Ссылается на положения п.6 ст.5 Федерального закона N 159-ФЗ, которым предусмотрено право арендатора на зачет стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Отмечает, действующим законодательством не предусмотрено запрета на взыскание неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя после истечения срока действия договора аренды.

В суде апелляционной инстанции представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Ответчики в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представили в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу. В отзывах указывают на необоснованность доводов жалобы.

В суд апелляционной инстанции ответчики также направили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили, что в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 04.01.2003 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "город Волчанск" (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Салахутдиновой Ольгой Александровной (Арендатор) заключен договор аренды N 3 нежилого помещения, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения N 1-35 на первом этаже пятиэтажного здания, расположенного по адресу: Свердловская область, город Волчанск, ул. Кооперативная, д. 5, общей площадью 634,4 кв.м. для осуществления торговой деятельности (п.1.1 договора).

Срок договора с 04.01.2003 по 04.01.2008 (п.1.5 договора).

Соглашением N 1 от 29 мая 2007 года к договору аренды N3 нежилого помещения уточнено наименование и площадь объекта аренды - нежилое помещение N 131, состоящее из помещений N 1-38 общей площадью 538,4 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, город Волчанск, ул. Кооперативная, д. 5.

Срок договора аренды сторонами установлен с 04.01.2003 по 04.01.2013 (п. 1.5 договора в редакции Соглашения N 1 от 29.05.2007).

23 марта 2008 года на основании заявления собственника имущества нежилое помещение N 131, состоящее из помещений N 1-38 общей площадью 538,4 кв.м., разделено на два помещения с присвоением им N 3 (помещения N 1-17 общей площадью 343,3 кв.м.) и 4 (помещения N 18-38 общей площадью 191,5. Кв.м.).

Вышеуказанное разделение арендованного объекта на помещения N 3 и 4 утверждено постановлением Главы Волчанского городского округа N 224 от 07.04.2009 года.

20.09.2010 между Комитетом по управлению имуществом Волчанского городского округа (продавец) и индивидуальным предпринимателем индивидуальным предпринимателем Салахутдиновой Ольгой Александровной (покупатель) в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ заключен договор купли-продажи арендованного помещения N 24/159-ФЗ/2010.

Согласно п. 1.1 договора купли-продажи арендованного помещения N 24/159-ФЗ/2010 продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение N 3 общей площадью 343,3 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, город Волчанск, ул. Кооперативная, д. 5. Стороны в договоре купли-продажи арендованного помещения N 24/159-ФЗ/2010 определили стоимость приобретаемого имущества в размере 2 271 110 рублей и согласовали график расчетов по договору.

Право собственности Салахутдиновой Ольги Александровны в отношении помещения N 3 общей площадью 343,3 кв.м. по адресу: Свердловская область, город Волчанск, ул. Кооперативная, д. 5. зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.12.2010 серия 66 АД 629065.

Полагая, что имеются основания для зачета стоимости затрат по капитальному ремонту в счет оплаты выкупной стоимости указанного нежилого помещения по договору купли-продажи муниципального имущества, Индивидуальный предприниматель Салахутдинова Ольга Александровна обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу со ссылкой на положения ст.421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что оснований для зачета стоимости затрат по капитальному ремонту в счет оплаты выкупной стоимости указанного нежилого помещения по договору купли-продажи муниципального имущества не имеется, поскольку условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества в договоре купли-продажи сторонами не согласовано.

Вместе с тем, оснований для удовлетворения иска не имеется в силу следующего.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Из содержания договора аренды N 3 нежилого помещения следует, что неотделимые улучшения, в т.ч. капитальный ремонт объекта, проводятся Арендатором только по согласованию с Арендодателем. Стоимость неотделимых улучшений может быть по согласованию сторон возмещена Арендатору за счет части арендной платы (п.7.2 договора).

Стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных без согласования с Арендодателем, Арендатору не возмещается (п.7.3 договора).

В обоснование наличия согласования с Арендодателем истец ссылается на постановление Главы муниципального образования город Волчанск N 384 от 23.11.2004 и акт о приемке выполненных работ на сумму 1 048 806,42 руб.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно постановлению Главы муниципального образования город Волчанск N 384 от 23.11.2004 разрешено ИП Салахутдиновой Ольге Александровне произвести перепланировку нежилых помещений N N 14,15,16 и 17, расположенных на 1 этаже здания по адресу: ул.Кооперативная, д.5, а именно демонтаж деревянных перегородок между помещениями.

Представленная в материалы дела локальная смета на сумму 6 367,28 руб. (л.д.76) на перепланировку (демонтаж перегородок) Арендодателем не утверждена.

Имеющимся в материалах дела актом о приемке выполненных работ (л.д.42-55) предусмотрены иные виды работ в спорном помещении, а именно: раздел 1 "Разборка кирпичных перегородок на отдельные кирпичи", "Разборка покрытий полов", "Пробивка в бетонных стенах и полах отверстий" и так далее, то есть работы, относящиеся к капитальному ремонту.

Данные виды работ не согласуются с видами работ, указанными в постановлении Главы муниципального образования город Волчанск N 384 от 23.11.2004.

Кроме того, акт о приемке выполненных работ подготовлен в отсутствии согласованной и утвержденной Арендодателем в установленном законом порядке сметы, без проставления даты.

Представленные истцом в дело накладные, товарные и кассовые чеки на общую сумму 787 321,56 руб. не свидетельствуют о приобретении всех этих товаров именно истцом и об их использовании при ремонте арендованного помещения.

Так, согласно акту о приемке выполненных работ стоимость материалов составляет 223 728 руб., что значительно ниже, чем указано истцом в реестре материальных затрат (787 321,56 руб.).

Проанализировав представленные сторонами доказательства в совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств согласования с Арендодателем в установленном законом порядке стоимости неотделимых улучшений спорного арендуемого имущества.

Доказательств иного в порядке ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено.

При отсутствии в деле доказательств согласования с арендодателем объема и стоимости неотделимых улучшений, а также выполнения работ за счет истца в период действия договора аренды, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

При таких обстоятельствах, оснований для зачета стоимости затрат по капитальному ремонту в счет оплаты выкупной стоимости указанного нежилого помещения по договору купли-продажи муниципального имущества не имеется. Ссылки заявителя на положения п.6 ст.5 Федерального закона N 159-ФЗ, которым предусмотрено право арендатора на зачет стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в данной ситуации не принимаются.

Иные доводы заявителя жалобы направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств относительно наличия (отсутствия) согласования с Арендодателем в установленном законом порядке стоимости неотделимых улучшений спорного арендуемого имущества, однако суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для такой переоценки и считает, что судом первой инстанции обстоятельства по делу установлены верно, и к спорным правоотношениям применены нормы права, подлежащие применению. Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

С учетом изложенного, решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2012 по делу N А60-32944/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Л.Панькова

Судьи

Ю.А.Голубцова Л.А.Усцов