Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2012 г. N 19АП-6369/12

город Воронеж

14 декабря 2012 г.

Дело N А14-12892/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 декабря 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего	Ушаковой И.В.,
Судей	Мокроусовой Л.М.,
	Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусевой Е.В.,

при участии:

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Масловой Е.А., представителя по доверенности N 246 от 27.06.2012, паспорт гражданина РФ;

от ООО "Стройлюкс": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.10.2012 по делу N А14-12892/2012 (судья Лукавенко В.И.) по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройлюкс" (ОГРН 1053600432368, ИНН 3663056194) о взыскании задолженности в размере 442588 руб. 15 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройлюкс" (далее - ответчик, ООО "Стройлюкс") о взыскании задолженности в размере 254 433 руб. 98 коп. по договору аренды земельного участка N 5386-06-09/мз от 22.06.2006 за период с 11.01.2007 по 30.03.2012; 188 154 руб. 17 коп. пени за период с 26.03.2007 по 14.05.2012.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 04.10.2012 исковые требования частично удовлетворены: с ООО "Стройлюкс" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области взыскано 142 237 руб. 41 коп. основного долга, 24 002 руб. 30 коп. неустойки, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.10.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Аргументируя доводы апелляционной жалобы, заявитель ссылается на недоказанность судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неприменение закона, подлежащего применению, нарушение судом норм процессуального права.

В судебное заседание апелляционной инстанции ООО "Стройлюкс" явку полномочного представителя не обеспечило. Через канцелярию суда от ООО "Стройлюкс" поступил отзыв на апелляционную жалобу в котором общество доводы апелляционной жалобы отклонило, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просило оставить решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.10.2012 без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, не указав при этом на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что 13.06.2006 года Главой городского округа город Воронеж принято постановление N 926, которым Суворовой Ирине Вячеславовне и Малыгину Александру Евгеньевичу предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель поселений без реального раздела на местности, площадью 9091 кв.м., фактически занимаемый производственной базой по ул. Димитрова, 134-г.

Пунктом 4 постановления N 926 от 13.06.2006 предписано Комитету по земельным отношениям в течение полутора месяцев со дня выхода постановления заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и установить арендную плату пропорционально долям собственности на строение.

22.06.2006 на основании постановления Главы городского округа город Воронеж N 926 от 13.06.2006 между администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель), Суворовой Ириной Вячеславовной и Малыгиным Александром Евгеньевичем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N5386-06-09/мз, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 9091 кв.м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Димитрова, 134-г, под производственную базу, сроком до 13.06.2055 (пункты 1.1., 1.2., 3.1. договора).

03.10.2006 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды размер годовой арендной платы составляет 67 364 руб. 31 коп.

Пунктом 3.3. договора установлено, что размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы, централизованно устанавливающими оценочные зоны, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц со срока внесения платежа, с последующим уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.6. договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

15.12.2006 между Малыгиным А.Е. (продавец) и ООО "Стройлюкс" (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил нежилое здание литер Б площадью 427 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Димитрова, 134-г. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с неуплатой ООО "Стройлюкс" арендных платежей в установленные сроки, Департамент направил ответчику уведомление-предупреждение от 25.05.2012 N 17-5260з об уплате задолженности по арендной плате и штрафных санкций в течение пяти календарных дней с момента получения уведомления.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка N 5386-06-09/мз от 22.06.2006, Департамент являясь правопреемником ГУГИ Воронежской области в соответствии с пунктами 1.3., 3.1.4. Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365, обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о неисполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции по существу соответствующим установленным по делу обстоятельствам и нормам законодательства.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на договор аренды земельного участка N 5386-06-09/мз от 22.06.2006.

Как установлено судом области, договор аренды земельного участка N 5386-06-09/мз от 22.06.2006 заключен с арендаторами Суворовой И.В., которой принадлежат объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, общей площадью 597,1 кв.м., и Малыгиным А.Е., которому принадлежали объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, общей площадью 427 кв.м.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная

собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из пунктов 13 и 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что по договору купли-продажи от 15.12.2006 Малыгин А.Е. продал ООО "Стройлюкс" в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил нежилое здание литер Б площадью 427 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Димитрова, 134-г. 11.01.2007 зарегистрирован переход права собственности к покупателю на объект недвижимости.

В данном случае перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Следовательно, истец обоснованно, на основании положений статей 552, 614 Гражданского кодекса РФ обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

При этом, учитывая требования пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", обязательность для исполнения органами местного самоуправления нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, положения договора земельного участка N 5386-06-09/мз от 22.06.2006, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области при расчете арендной платы правомерно руководствовался постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 N 514 "О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений", постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", постановлением правительства Воронежской области от 17.12.2010 N1108 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области".

По смыслу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности в отношении заявленных требований.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку требования о взыскании основного долга за период с 11.01.2007 по 30.03.2012 предъявлены по истечении установленного законом срока, судом первой инстанции правомерно применен срок исковой давности к данным требованиям.

Учитывая предъявление иска 06.07.2012 с применением трехлетнего срока исковой давности, период взыскания суммы основного долга составляет с 07.07.2009 по 30.03.2012. Истцом при определении доли ответчика при расчете арендной платы в спорном периоде применена пропорция ? (50%).

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости расчета арендной платы, исходя из пользования земельным участком в пропорции ?, не принимается апелляционным судом, в силу следующего.

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ, каждый собственник здания имеет право на тот земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. При наличии нескольких собственников здания каждый из них вправе пользоваться лишь частью указанного земельного участка, определяемой пропорционально его доли в праве собственности на конкретное здание.

Кроме того, пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ установлено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В силу пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Таким образом, задолженность по арендной плате по спорному договору должна распределяться между арендаторами соразмерно их доле собственности на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке.

Договор аренды земельного участка N 5386-06-09/мз от 22.06.2006 не содержит условий об оплате арендных платежей арендаторами в пропорции ?. Какие-либо доказательства, подтверждающие, что стороны изменили условия договора в части порядка исполнения спорного обязательства не представлено. Между тем, пунктом 4 постановления Главы городского округа город Воронеж N 926 от 13.06.2006 предписано установить арендную плату арендаторам спорного земельного участка пропорционально долям собственности на строение.

Согласно договору аренды земельного участка N 5386-06-09/мз от 22.06.2006 спорный земельный участок площадью 9 091 кв.м. имеет разрешенный вид использования: для производственной базы.

На арендованном земельном участке ООО "Стройлюкс" принадлежит на праве собственности нежилое здание литер Б площадью 427 кв.м.

Следовательно, как правомерно указано судом первой инстанции, с ООО "Стройлюкс" подлежит взысканию задолженность по арендной плате соразмерно имеющейся доли. Данное соотношение составляет - 58,3% (Суворова И.А.), что соответствует площади земельного участка - 5300,1 кв.м.; 41,7% (ООО "Стройлюкс"), что соответствует площади земельного участка - 3790,9 кв.м.

С учетом указанной пропорции, судом области рассчитана арендная плата, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца за период с 07.07.2009 по 30.03.2012, которая составила 142 237 руб. 41 коп. Расчет данной суммы сторонами не оспаривается.

Установив факт пользования ответчиком спорным земельным участком в названный период, а также учитывая отсутствие доказательств внесения последним платы за пользование участком (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд пришел к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания с ООО "Стройлюкс" в пользу истца 142 237 руб. 41 коп.

Судом первой инстанции также частично удовлетворены исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в части взыскания с ООО "Стройлюкс" пени. При этом суд учел, что требование о взыскании неустойки в сумме 188 154 руб. 17 коп. является дополнительным и следует судьбе основного обязательства, а в силу статьи 207 Гражданского кодекса РФ, с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям.

Как следует из материалов дела истец просил взыскать с ответчика 188 154 руб. 17 коп. пени за период с 26.03.2007 по 14.05.2012 за просрочку уплаты арендных платежей, подтверждая данное требование расчетом, при этом истец применяет размер 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, предусмотренный пунктом 3.6 договора аренды.

Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствиями ненадлежащего исполнения обязательств.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными залогом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса РФ).

В данном случае, ООО "Стройлюкс" не исполнило свои обязательства по своевременному внесению арендной платы, что в силу статьи 330 Гражданского кодекса РФ является основанием для привлечения ответчика к имущественной ответственности.

Согласно статье 207 Гражданского кодекса РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Поскольку Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области пропустил срок исковой давности для взыскания суммы задолженности по арендным платежам, и ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, заявленное требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению за период с 07.07.2009 по 30.03.2012.

Учитывая доказанность факта и периода просрочки, суд первой инстанции по праву признал обоснованным начисление истцом неустойки за период с 07.07.2009 по 30.03.2012. При этом суд первой инстанции применил положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ о соразмерности мер ответственности существу обязательства и снизил размер штрафных санкций на основании заявления ответчика, исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (8 % в год), действовавшей на день вынесения решения.

Доводы жалобы о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для снижения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ отклоняется судебной коллегией в силу следующего.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

По смыслу названной нормы основанием для снижения размера взыскиваемой неустойки является несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, уменьшение неустойки является правом, а не обязанностью суда, а наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.

Кроме того, при оценке последствий для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства, а степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Следует также учитывать, что неустойка носит компенсационный характер, служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, и не может быть направлена на обогащение за счет должника.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Из материалов дела следует, что в суде первой инстанции ответчик заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства (л.д. 67) и представил соответствующие доказательства, просил уменьшить размер взыскиваемой неустойки до двукратной учетной ставки Банка России.

Суд первой инстанции правомерно принял во внимание все вышеизложенные обстоятельства и снизил неустойку до двукратной учетной ставки Центрального Банка Российской Федерации. Апелляционная инстанция соглашается с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных доказательств. Оснований для переоценки выводов суда у апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, основаны на не правильном толковании норм материального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя, однако, на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.10.2012 по делу N А14-12892/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Л.М. Мокроусова И.Б. Сухова