Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2012 г. N 19АП-5643/12

г.Воронеж

17 декабря 2012 г.

Дело N А14-9250/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 декабря 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Суховой И.Б.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сергеевой Л.А.,

при участии:

от Администрации городского округа город Воронеж: Кобяшев А.В., представитель по доверенности N 1186 от 29.11.2012,

от ООО "АСТРА-ШАРМ": 1)Боковая Е.Н., представитель по доверенности б/н от 30.12.2012, 2) Тягунова Р.С., представитель по доверенности б/н от 30.10.2012.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.08.2012 по делу N А14-9250/2012 (судья Мироненко И.В.) по иску Общества с ограниченной ответственностью "АСТРА-ШАРМ" (ОГРН 1033600027856) к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733) об урегулировании возникших между Обществом с ограниченной ответственностью "АСТРА-ШАРМ" и Администрацией городского округа город Воронеж разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения II в лит.А., поз. 4-12, 13, 14, этаж 1, площадью 119,4 кв.м; нежилого встроенного помещения II в лит.А1, позиция 7-9, подвал, площадью 81,7 кв.м., расположенного по адресу : г. Воронеж, ул. Карла Маркса, д.54 N Ц-009-12 от 01.03.2012 и считать договор заключенным на условиях о цене данного нежилого помещения в размере 6 388 400 (шесть миллионов триста восемьдесят тысяч четыреста) рублей 00 копеек без учета НДС,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АСТРА-ШАРМ" (далее - ООО "АСТРА-ШАРМ", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Администрации городского округа город Воронеж (далее - ответчик) об урегулировании возникших между ООО "АСТРА-ШАРМ" и Администрацией городского округа город Воронеж разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N Ц-009-12 от 01.03.2012 и признании договора заключенным на условиях о цене данного нежилого помещения 8 000 000 руб.; признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого встроенного помещения II в лит.А., поз. 4-12, 13, 14, этаж 1, площадью 119,4 кв.м; нежилого встроенного помещения II в лит.А1, позиция 7-9, подвал, площадью 81,7 кв.м., определенной отчетом об оценке N 16-мк/4, выполненным ИП Ковыловым О.В.

Впоследствии истец уточнил заявленные требования и просил суд урегулировать возникшие между ООО "АСТРА-ШАРМ" и Администрацией городского округа город Воронеж разногласия при заключении договора купли-продажи N Ц-009-12 от 01.03.2012 нежилого встроенного помещения II в лит.А, поз. 4-12, 13, 14, этаж 1, площадью 119,4 кв.м; нежилого встроенного помещения II в лит.А1, позиция 7-9, подвал, площадью 81,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Карла Маркса, д.54 и считать договор заключенным на условиях о цене данного нежилого помещения в размере 6 388 400 (шесть миллионов триста восемьдесят тысяч четыреста) рублей 00 копеек без учета НДС, признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого встроенного помещения II в лит.А., поз. 4-12, 13, 14, этаж 1, площадью 119,4 кв.м; нежилого встроенного помещения II в лит.А1, позиция 7-9, подвал, площадью 81,7 кв.м., определенную отчетом об оценке N 16-мк/4, выполненным ИП Ковыловым О.В.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.08.2012 по делу N А14-9250/2012 исковые требования удовлетворены. Суд решил урегулировать возникшие между ООО "АСТРА-ШАРМ" и Администрацией городского округа город Воронеж разногласия при заключении договора купли-продажи N Ц-009-12 от 01.03.2012 нежилого встроенного помещения II в лит.А, поз. 4-12, 13, 14, этаж 1, площадью 119,4 кв.м; нежилого встроенного помещения II в лит.А1, позиция 7-9, подвал, площадью 81,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Карла Маркса, д.54 и считать договор заключенным на условиях о цене данного нежилого помещения в размере 6 388 400 (шесть миллионов триста восемьдесят тысяч четыреста) рублей 00 копеек без учета НДС.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Администрация городского округа город Воронеж обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.08.2012 по делу N А14-9250/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым оставить без рассмотрения требования истца.

Впоследствии судом первой инстанции было вынесено определение от 26.10.2012 г. об исправлении описки, допущенной в решение суда от 30.08.2012 г. по настоящему делу. Указанным определением суд исправил описку, допущенную в абзаце 1 описательной части (лист 2) решения Арбитражного суда Воронежской области от 30.08.2012 по делу N А14-9250/2012, исключив из текста указанного абзаца слова "определенную отчетом об оценке N16-мк/4, выполненным ИП Ковыловым О.В.".

Кроме того, суд исправил описку, допущенную в резолютивной части решения Арбитражного суда Воронежской области от 30.08.2012 по делу N А14-9250/2012 и определил читать ее в следующей редакции: "Урегулировать возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "АСТРА-ШАРМ" и Администрацией городского округа город Воронеж разногласия при заключении договора купли-продажи N Ц-009-12 от 01.03.2012 нежилого встроенного помещения II в лит.А, поз. 4-12, 13, 14, этаж 1, площадью 119,4 кв.м; нежилого встроенного помещения II в лит.А1, позиция 7-9, подвал, площадью 81,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Карла Маркса, д.54 и считать договор заключенным на условиях о цене данного нежилого помещения в размере 8 206 300 (восемь миллионов двести шесть тысяч триста) рублей 00 копеек без учета НДС".

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось (определение Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2012 г.).

В судебном заседании апелляционного суда 11.12.2012 г. представитель Администрации городского округа город Воронеж поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просил обжалуемое решение отменить, исковые требования - оставить без рассмотрения.

Представители ООО "АСТРА-ШАРМ" в отношении доводов жалобы возражали, считая обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить указанное решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия апелляционного суда не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права муниципальному образованию - город Воронеж на праве собственности принадлежит нежилое встроенное помещение II в лит.А,А1, площадью 490,8 кв.м., этаже: подвал,1, номер на поэтажном плане: подвал:А1:II:, 1 эт.:А:1-16, кадастровый (условный) номер 36:34:06:00-00-00:00:1379:2004-31-25.

По договору аренды N 6-882-04 от 02.04.2004, заключенному между Администрацией города Воронежа (арендодатель) и ИП Тягуновым В.А. (арендатор), предпринимателю передано во временное пользование и владение нежилое встроенное помещение (строение), расположенное по адресу: г.Воронеж, ул. Карла Маркса,54, площадью 201,1 кв.м. сроком с 01.04.2004 по 31.03.2014.

Дополнительным соглашением к договору аренды N 6-882-04 от 02.04.2004 сторонами произведена замена арендатора на ООО "АСТРА-ШАРМ".

В соответствии с Федеральным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, Законом Воронежской области от 06.10.2010 N 105-ОЗ, на основании заявления ООО "АСТРА-ШАРМ" от 13.12.2011 Заместителем главы Администрации города Воронеж, директором Департамента муниципальной собственности издан приказ N 11-01-29 от 24.01.2012 о заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения II в лит.А., поз. 4-12, 13, 14, этаж 1, площадью 119,4 кв.м; нежилого встроенного помещения II в лит.А1, позиция 7-9, подвал, площадью 81,7 кв.м. с ООО "АСТРА-ШАРМ".

Пунктом 1 Приказа установлен способ отчуждения муниципального имущества - реализация преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (по договору аренды N 688204 от 02.04.2004) путем заключения договора купли-продажи выкупаемого Обществом имущества на основании отчета об оценке рыночной стоимости муниципального нежилого помещения N 16-мк/4, выполненного по состоянию на 15.12.2011 - 14 393 421 руб., подлежащих уплате в бюджет городского округа город Воронеж с рассрочкой платежа семь лет.

Направленный арендодателем проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения N Ц-009-12 от 01.03.2012 года подписан ООО "АСТРА-ШАРМ" с протоколом разногласий в части предложенной цены выкупаемого арендного помещения.

В протоколе разногласий истец предложил иную редакцию п.2.2.1 и п.2.2.2 договора, определив цену за приобретенное помещение в сумме 8 000 000 (восемь миллионов) рублей.

13.03.2012 ответчик отклонил протокол разногласий, возникших при заключении договора, ссылаясь на обязательность итоговой величины рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, проведенной ИП Ковыловым О.В.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда области о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в таких случаях предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров, а именно направление проекта договора стороне, для которой заключение договора обязательно.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, обоснованно установил, что разногласия сторон сводятся к определению цены продажи имущества, подлежащего передаче истцу по договору купли-продажи в соответствии с Федеральным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона, по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности".

В соответствии со статьей 12 этого Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено статьей 13 того же Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Из материалов дела усматривается, что в ходе рассмотрения настоящего спора, сторонами в суде первой инстанции были представлены отчеты об оценке рыночной стоимости спорного имущества.

Так, согласно отчету N 16-мк/4 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненному по заказу Департамента муниципальной собственности Администрации городского город Воронеж независимым оценщиком - ИП Ковыловым О.В., стоимость выкупаемого имущества по состоянию на дату оценки 15.12.2011 определена в размере 16 984 236 руб. с учетом НДС и 14 393 421 рублей без учета НДС.

Между тем в соответствии с отчетом N 720/12 об оценке рыночной стоимости арендуемого недвижимого имущества, выполненным по заказу ООО "АСТРА-ШАРМ" независимым оценщиком - Воронежская оценка ООО "НВС", стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 20.02.2011 составляет 8 000 000 руб. с НДС.

Учитывая, что в материалы дела представлено два отчета об оценке спорного имущества, а у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом по ходатайству истца правомерно была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости арендованного ООО "АСТРА-ШАРМ" помещения.

По результатам судебной экспертизы экспертом ГУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" в материалы дела было представлено заключение от 03.08.2012 N 3130/6-3, согласно которому рыночная стоимость нежилого встроенного помещения II в лит.А, площадью 119,4 кв.м. составляет 6 388 400 руб.( без учета НДС), рыночная стоимость нежилого встроенного помещения II в лит.А1, площадью 81,7 кв.м. равна 1 817 900 руб. (без учета НДС). Достоверность данной оценки сторонами не оспаривалась.

В силу изложенного судом первой инстанции принято обоснованное решение (с учетом определения об исправлении описки от 26.10.2012 г.) о том, что спорный договор следует считать заключенным на условиях о цене данного нежилого помещения в размере 8 206 300 (восемь миллионов двести шесть тысяч триста) рублей 00 копеек без учета НДС.

Довод ответчика о том, что стоимость выкупаемого имущества была определена без учета рыночной стоимости нежилого встроенного помещения II в лит. А1, поз. 7-9, подвал, площадью 81,7 кв.м, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул. Ул. Карла Маркса, 54, подлежит отклонению, в связи с наличием в материалах дела определения Арбитражного суда Воронежской области от 26.10.2012 г. об исправлении описки в решении от 30.08.2012 г. по настоящему делу.

Довод ответчика о необходимости оставления требований истца без рассмотрения, в связи с несоблюдением Обществом досудебного порядка урегулирования спора, также подлежит отклонению, поскольку опровергается материалами дела, которыми подтверждается, что требование истца предъявлено в суд с соблюдением установленного законом порядка по истечении тридцати дней после направления протокола разногласий ответчику (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Ссылка ответчика на то, что истцом было предложено внесение изменений в договор купли-продажи в части порядка перечисления и периодичности оплаты по договору, а не в части определения цены имущества, также опровергается материалами дела, в частности, содержанием самого протокола разногласий, направленного истцом ответчику.

Таким образом, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, полагая указанное решение законным и обоснованным.

Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Администрация городского округа город Воронеж в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобождена от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 30 августа 2012 по делу N А14-9250/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

И.Б. Сухова И.В. Ушакова