Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2012 г. N 02АП-8094/12

г. Киров

20 декабря 2012 г.

Дело N А82-1739/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ольковой Т.М.,

судей Черных Л.И., Щелокаевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бородиной Н.А.,

при участии в судебном заседании представителя истца Беликова Д.В., действующего по доверенности от 12.12.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.10.2012 по делу N А82-1739/2012, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Недвижимость" (ИНН: 7719543961; ОГРН: 1057746212666)

к муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН: 7604093410; ОГРН: 1067604080884),

Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области (ИНН: 7604016214; ОГРН: 1027600691469),

Управлению земельных ресурсов Мэрии города Ярославля (ИНН: 7604092913; ОГРН: 1067604080345),

третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Торгово-складской комплекс",

о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Недвижимость" (далее - истец, ООО "Инвест-Недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - ответчик, Агентство) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 4 357 927 рублей 90 копеек, образовавшегося в связи с переплатой по арендной плате в период с 03.02.2010 по 09.12.2010.

К участию в деле привлечены: в качестве соответчиков Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, Управление земельных ресурсов Мэрии города Ярославля, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, общество с ограниченной ответственностью "Торгово-складской комплекс" (далее - соответчики и Департамент, Управление, третье лицо и ООО "ТСК").

Решением от 08.10.2012 иск удовлетворен частично, с Управления в лице Агентства взысканы в пользу ООО "Инвест-Недвижимость" неосновательное обогащение в сумме 978 114 рублей 47 копеек, расходы по государственной пошлине в сумме 10 052 рубля 80 копеек, в остальной части иска отказано.

Агентство, не согласившись с принятым судебным актом, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на то, что суд первой инстанции сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, неправильно применил нормы материального права, просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В жалобе Агентство обосновывает свою позицию положениями статей 407, 431, 552, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и 22, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, ЗК РФ), пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". При этом указывает, что истец и третье лицо одновременно с договором купли-продажи недвижимого имущества заключили договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 30.08.2011 N 1 (далее - Договор цессии). В связи с этим, по мнению Агентства, с момента перехода права собственности к покупателю договор аренды прекращает свое действие для арендатора, что означает прекращение и обязательства по оплате арендных платежей. Однако взысканная сумма переплаты, поскольку стороны Договора цессии предусмотрели передачу всех прав и обязанностей, также перешла в качестве права по договору аренды к ООО "ТСК". Соответственно, требовать ее возврата следует с третьего лица, если истец полагает, что не передавал ему право на переплату.

Истец, соответчики и третье лицо отзывы на жалобу не направили.

В силу статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие Агентства, Департамента, Управления, ООО "ТСК", извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом и не явившихся в апелляционный суд.

Представитель ООО "Инвест-Недвижимость", присутствовавший в судебном заседании, возражал против удовлетворения жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, Управление в лице Агентства (далее - Арендодатель) передало, а ООО "Инвест-Недвижимость" (далее - Арендатор) приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:061401:0341 площадью 42 144,00 кв.м., расположенный во Фрунзенском районе города Ярославля.

Участок предоставлялся с видом функционального использования - "для проектирования и строительства многофункционального торгового центра" на срок с 26.09.2006 по 25.09.2010.

Впоследствии Арендодателем стал Департамент, стороны договорились о досрочном прекращении аренды с 09.09.2010.

Данные обстоятельства явствуют из договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.07.2006 N 18841-о, акта приема-передачи земельного участка от 25.07.2006, соглашений от 30.10.2008 N 1 и от 22.11.2010, зарегистрированных, соответственно, 24.04.2009 и 12.01.2011 (далее - Договор от 25.07.2006, Соглашение N 1; л.д. 9-19, 22-26).

Построенный объект капитального строительства - многофункциональный торговый центр с инженерными коммуникациями и трансформаторной подстанцией - введен в эксплуатацию 03.02.2010, о чем имеется разрешение N RU76301000-010-2010 (л.д. 20-21).

В связи с этим Управление в лице Агентства передало, а ООО "Инвест-Недвижимость" приняло тот же земельный участок, который находился в аренде ранее, но с другим видом функционального использования - "для эксплуатации многофункционального торгового центра", на срок с 10.12.2010 до 09.12.2035.

В подтверждение представлены договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.12.2010 N 23037-и, зарегистрированный 25.03.2011, и акт приема-передачи от 27.12.2010 (далее - Договор от 27.12.2010; л.д. 27-35).

За период с 03.02.2010 по 09.12.2010 Арендатор платил арендную плату по ставке, установленной Договором от 25.07.2006 и Соглашением N 1, с учетом предыдущего вида использования - "для проектирования и строительства многофункционального торгового центра".

Между тем позднее, в приложении N 3 к Договору от 27.12.2010, стороны согласовали за указанный период расчет арендной платы, исходя из фактического использования земельного участка по виду функционального использования "для эксплуатации многофункционального торгового центра".

Соответственно, по Договору от 25.07.2006 возникла переплата в сумме 4 001 151 рубль 36 копеек, которую Департамент на основании заявления ООО "Инвест-Недвижимость" от 21.06.2011 N 14 перечислил в счет оплаты по Договору от 27.09.2010 (л.д. 83).

ООО "Инвест-Недвижимость" продало объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке, ООО "ТСК" по договору купли-продажи от 30.08.2011 и одновременно заключило с ним Договор цессии. Государственная регистрация права собственности ООО "ТСК" на нежилое помещение и Договора цессии произведена 27.09.2011 (л.д. 95-99).

В Договоре цессии ООО "Инвест-Недвижимость" (далее - Цедент) и ООО "ТСК" (далее - Цессионарий) предусмотрели, что на основании статьи 22 ЗК РФ Цедент передает, а Цессионарий принимает права и обязанности Арендатора по Договору от 27.09.2010 в полном объеме на тех же условиях, которые существуют на дату подписания Договора цессии. Цедент гарантирует Цессионарию, что на дату подписания Договора цессии задолженность по арендной плате по Договору от 27.09.2010 отсутствует, а при ее выявлении обязуется погасить Арендодателю. Условия Договора цессии применяются к отношениям Цедента и Цессионария с момента его подписания. Оплату арендной платы по Договору от 27.09.2010 за период с даты подписания Договора цессии производит Цессионарий, а если ее будет вынужден выплатить Арендодателю Цедент по не зависящим от него причинам, то Цессионарий обязуется компенсировать выплаченные денежные средства (пункты 2, 3, 8, 13).

В письме от 02.09.2011 Арендатор просил Арендодателя за период с 03.02.2010 по 09.12.2010 произвести перерасчет платы ввиду фактического использования земельного участка для эксплуатации торгового центра и направить акт сверки. В письме от 12.10.2011 Агентство отказало ООО "Инвест-Недвижимость" в предоставлении актов сверки расчетов по Договору от 27.10.2010, ссылаясь на то, что Арендатором является ООО "ТСК" (л.д. 40-41).

Истец, ссылаясь на наличие излишне уплаченной арендной платы по Договорам от 25.07.2006 и от 27.12.2010, обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском о взыскании образовавшегося на стороне ответчиков неосновательного обогащения.

Агентство возражало против требований ООО "Инвест-Недвижимость" по основаниям, изложенным в отзывах на иск. Исходя из условий Договора цессии и представленной в дело справки-расчета по Договору от 27.12.2010, Агентство полагало, что у истца на момент передачи прав и обязанностей Арендатора третьему лицу имелась переплата в сумме 978 114 рублей 47 копеек, которая перешла к последнему, и учтена в дальнейших расчетах с ним. Поэтому ООО "Инвест-Недвижимость" не вправе требовать с Арендодателя возмещения излишне уплаченной арендной платы (л.д. 65, 88-89, 115).

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался статьями 65 ЗК РФ, 606, 614, 1102, 1103 ГК РФ, пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" (далее - Информационное письмо ВАС РФ N 49). Оценив имеющиеся документы, суд признал доказанным наличие за ООО "Инвест-Недвижимость" на дату передачи прав и обязанностей Арендатора другому лицу излишне перечисленной арендной платы в сумме 978 114 рублей 47 копеек, отклонил доводы Агентства о ее переходе в счет платежей ООО "ТСК" как не соответствующие Договору цессии. Поэтому суд удовлетворил иск частично.

Исследовав имеющиеся в деле документы, проанализировав доводы жалобы, заслушав представителя истца, Второй арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Ярославской области, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

По смыслу статьи 65 и части 1 статьи 168 АПК РФ обстоятельства спора определяются по доказательствам, представленным сторонами, и с учетом подлежащих применению правовых норм влекут установление наличия либо отсутствия подлежащего судебной защите права и, соответственно, принятие решения об удовлетворении или об отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Документы дела показывают, что требования истца направлены на возврат арендных платежей, перечисленных в излишнем размере за аренду земельного участка.

В статье 8 ГК РФ закреплено, что гражданские права и обязанности возникают, среди прочего, из закона, договора, вследствие неосновательного обогащения.

Исходя из статей 1, 3, 28, 65 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Приобретение гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с неразграниченной собственностью, поскольку установлен и действует принцип платности землепользования, обуславливает возникновение обязанности по уплате земельного налога либо арендной платы.

В соответствии с положениями статей 11, 29 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, с неразграниченной собственностью осуществляют уполномоченные органы.

Таким образом, между органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком, и лицом, использующим его и не имеющим обязанности по уплате земельного налога, усматривается наличие обязательственного правоотношения, заключающегося в праве первого требовать и в обязанности последнего вносить плату за пользование земельным участком.

В силу статей 22 ЗК РФ, 309, 424, 606 ГК РФ пользование земельным участком за плату осуществляется на основании договора аренды с внесением арендных платежей. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях применяется цена, устанавливаемая уполномоченными органами.

Материалами дела подтверждено, что ООО "Инвест-Недвижимость" использовало на основании Договоров от 25.07.2006 и от 27.12.2010 и до подписания Договора цессии земельный участок с кадастровым номером 76:23:061401:0341 сначала для проектирования и строительства, а затем для эксплуатации многофункционального торгового центра.

Истец уплачивал арендную плату, определенную в договорах по действовавшим ставкам арендной платы, установленным уполномоченным органом.

Однако, из согласованных сторонами договорных условий, имеющихся документов об оплате и расчетов усматривается, что за период с 03.02.2010 по 09.12.2010 арендные платежи внесены в размере, определенном Договором от 25.07.2006, и скорректированы Договором от 27.12.2010, а потому подлежали внесению в меньшей сумме.

С учетом сказанного, является правильным вывод обжалуемого решения, что за ООО "Инвест-Недвижимость" на момент подписания Договора цессии образовалась переплата по арендным платежам в сумме 978 114 рублей 47 копеек.

Апелляционный суд не находит оснований для иного вывода, так как участвующие в деле лица приведенные выше обстоятельства не опровергли, доказательств отсутствия переплаты или ее наличия в ином размере не представили.

С позицией Агентства в жалобе, что в иске необходимо отказать, поскольку взысканная сумма переплаты перешла на основании Договора цессии к ООО "ТСК", с которого и следует требовать ее возврат, если истец полагает, что не передавал ему право на переплату, не представляется возможным согласиться.

По смыслу статей 382, 384, 450, 453 ГК РФ договорные обязательства могут быть изменены и сохраняются в измененном виде в связи с переменой стороны, переходят к другому лицу, если иное не установлено законом и договором, в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Стороны не вправе, если иное не установлено законом или соглашением сторон, требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения договора.

В соответствии со статьями 1102, 1103 ГК РФ приобретение или сбережение имущества, в том числе денежных средств, одним лицом (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований образует неосновательное обогащение, которое приобретатель обязан потерпевшему возместить. Неосновательным обогащением следует также считать то, что получено стороной в обязательстве в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.

В Информационном письме ВАС РФ N 49 также разъяснено о возможности возврата как неосновательного обогащения излишне уплаченных по договору денежных средств.

Следовательно, в договорных отношениях, в частности при их изменении, подлежит возмещению неосновательное обогащение, если имеется имущественная выгода на стороне ответчика за счет истца в виде получения денежных средств в большем размере, чем предусмотрено условиями обязательства, и возможность иного использования излишних денежных средств не согласована.

По правилам статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Апелляционный суд, проанализировав условия Договора от 27.12.2010 и Договора цессии, приходит к выводу, что для Арендатора земельного участка в договорных отношениях одним из обязательств денежного характера является уплата арендных платежей. Истец и третье лицо согласовали, что данное обязательство исполняет первый из них до даты подписания Договора цессии, а второй - с указанной даты, т.е. с 30.08.2011.

В связи с этим относительно арендных платежей, подлежащих внесению или внесенных до 30.08.2011, в том числе спорной суммы переплаты, права и обязанности остались за ООО "Инвест-Недвижимость". Мнение Агентства о переходе переплаты к ООО "ТСК" несостоятельно, поскольку подобная возможность ее использования в Договоре цессии не согласована.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ООО "Инвест-Недвижимость" перечислило арендные платежи в излишнем размере, а Агентство, действуя от имени Управления, удерживало сумму переплаты без достаточных правовых оснований, неосновательное обогащение следует считать доказанным и подлежащим возмещению.

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд находит, что суд первой инстанции правильно, с соблюдением статьи 71 АПК РФ, взыскал в пользу истца с Управления в виде Агентства 978 114 рублей 47 копеек неосновательного обогащения, 10 052 рубля 80 копеек расходов по государственной пошлине и отказал в остальной части иска.

Таким образом, обжалуемое решение содержит выводы, соответствующие обстоятельствам дела, имеющимся доказательствам, нормам материального и процессуального права, не подлежит отмене или изменению по приведенным в жалобе доводам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной инстанции, от уплаты которой ответчик освобожден, не перераспределяется.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.10.2012 по делу N А82-1739/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.М. Олькова

Судьи

Л.И. Черных Т.А. Щелокаева