Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2012 г. N 09АП-34916/12

г. Москва

18 декабря 2012 г.

А40-54730/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11.12.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.12.2012.

Дело N А40-54730/12-28-508

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М. С.,

судей Тихонова А. П., Кузнецовой Е. Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Макаровым П. Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

открытого акционерного общества "Квартал" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2012 г.,

принятое судьей Яниной Е.Н., по делу N А40-54730/12-28-508

по иску общества с ограниченной ответственностью "Виктория" (ИНН 7729670969, ОГРН 5107746027990) к открытому акционерному обществу "Квартал" (ИНН 7729036784, ОГРН 1027700046692) об обязании ответчика не чинить препятствия во владении и пользовании помещением; о признании договора N 1802/11ДДАНП-14С от 18.02.2011 г. действующим, об обязании восстановить запись в ЕГРП об обременении прав ОАО "Квартал" на недвижимое помещение; об изменении п. 4.3.2. договора аренды

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Иванов Г. Г. по доверенности от 30.11.2012, Дейч М. В. по доверенности от 26.03.2012, от ответчика: Алхутова М. П. по доверенности от 03.12.2012, Брашнина Е. С. по доверенности от 03.12.2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Квартал" (далее - ответчик) о признании договора аренды N 1802/11ДДАНП-14С от 18.02.2011 года действующим, обязании восстановить запись в ЕГРП об обременении прав ОАО "Квартал" на недвижимое имущество - помещение, общей площадью 1 156,4 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул.Лобачевского, д.14, о нечинении препятствий во владении и пользовании указанным помещением, об изменении пункта 4.3.2 договора аренды, а также о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., ссылаясь на статьи 328, 606, 612 Гражданского кодекса РФ.

Решением суда от 31.08.2012 года исковые требования удовлетворены частично; договор аренды N 1802/11ДДАНП-14С от 18.02.2011 года, заключенный между истцом и ответчиком признан действующим, ответчик обязан восстановить запись об обременении на недвижимое здание по адресу: г.Москва, ул.Лобачевского, д.14 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, не чинить препятствия во владении и пользовании истцом указанным недвижимым имуществом; а также с ответчика в пользу истца взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб. В части требования о внесении изменений в пункт 4.3.2 договора иск оставлен без рассмотрения на основании пункта 2 ст.148 АПК РФ.

Удовлетворяя исковое заявление частично, суд первой инстанции, оценив односторонний отказ от исполнения договора, как одностороннюю сделку, направленную на прекращение правоотношений в порядке п.3 ст.450 ГК РФ, сделал вывод о том, что реализация арендодателем такого права при наличии иного допускаемого законом способа - в виде удержания суммы обеспечительного платежа в счет погашения имеющейся задолженности в спорной ситуации в силу п.3 ст.10 ГК РФ является злоупотреблением права, не допускается и восстановил положение, существовавшее до нарушения права.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, поскольку, по мнению заявителя, воспользоваться для погашения долга обеспечительным платежом - это право, а не обязанность ответчика. В части оставления искового заявления частично без рассмотрения - возражений не имеет.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то обстоятельство, что со стороны истца имели место неоднократные и многочисленные нарушения условий договора, а именно, по состоянию на 23.01.2012 года задолженность с зачетом обеспечительного платежа составляла - 424 367.11 руб., без зачета - 1 966 233.78 руб.; оплата производилась с систематическими просрочками. Кроме того, производя по собственной инициативе перепланировку и переоборудование арендуемого помещения, истец никогда не согласовывал и не передавал для согласования и получения разрешительной документации проектную документацию на помещение ни ответчику, ни соответствующим органам и организациям Правительства Москвы.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца против доводов жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражений на судебный акт не имеет.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным ч.5 ст.268 АПК РФ, в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 18.02.2011 г. между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 180211ДДАНП-14С, во исполнение которого последнему во временное владение и пользование сроком с 18.02.2011 г. по 17.02.2021 г. было предоставлено нежилое помещение площадью 1156,4 кв.м., расположенное по адресу г. Москва, ул. Лобачевскогод.14 для организации деятельности детского реабилитационно - образовательного центра для детей с неврологическим и психологическими нарушениями, что подтверждается актом приема-передачи 01.03.2011 года.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Рсреестра по Москве 08.04.2011 г.

По условиям сделки (пункт 1.5. договора) в случае если арендатор будет производить в помещении работы, то стороны обязуются в момент передачи помещения арендодателем арендатору подписать соглашение о порядке проведения таких работ; арендатор не вправе производить работы без указанного соглашения.

01.03.2011 г. с целью сохранения и нормального функционирования инженерных систем и строительных конструкций помещения и всего здания между сторонами подписано соглашение о порядке проведения ремонтных работ, предметом которого являлось определение порядка проведения арендатором отелочных работ и/или перепланировки (переоборудования) нежилых помещений, расположенных по адресу г. Москва, ул. Лобачевского д. 14 и указанных в договоре аренды N 180211ДДАНП-14С от 18.02.2011 г.

Разделом 4 договора аренды стороны определили, за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Сумма ежемесячной арендной платы состоит из двух частей: постоянной арендной платы и переменной арендной платы. В связи с тем, что арендатор с момента приемки помещения будет нести расходы, связанные с подготовкой помещения к использованию в целях настоящего договора, сторонами был установлен следующий порядок уплаты арендной платы: с 01.03.2011 г. арендатором осуществляется оплата переменной арендной платой не позднее пяти рабочих дней с момента получения арендатором счета от арендодателя;

с 01.09.2011 г. по 31.08.2012 г. постоянная арендная плата за 1 месяц составляет 770.933,33 руб.; с 01.09.2012 г. по 31.08.2013 г. - 867.300 руб.; с 01.09.2013 - 1.088.943,33 руб. и подлежит оплате авансовым платежом до пятого числа текущего месяца.

Пунктом 4.7 договора стороны определили целевое назначение обеспечительного платежа, в размере двукратной суммы постоянной арендной платы- в целях обеспечения сохранности помещения и имущества арендодателя на все время аренды и погашение денежного обязательства арендатора в уплату любого платежа, неосуществленного арендатором в срок в рамках договора аренды.

Согласно пункту 6.2 договора аренды арендодатель в одностороннем внесудебном порядке вправе расторгнуть договор аренды, в том числе при нарушении арендатором сроков уплаты причитающихся с него по договору платежей независимо от суммы и фактической оплаты в одном или нескольких следующих вариантах: 1 раз на срок более 45 календарных дней; 2 раза на срок более 30 календарных дней; 5 раз на срок более пяти рабочих дней.

23.01.2012 г. ответчик, являясь арендодателем, заявил об одностороннем внесудебном досрочном расторжении договора на основании п.6.2 договора и п.3 ст. 450 ГК РФ, направив истцу, как арендатору уведомление за исх. N 49-(07), указав на нарушение арендатором срока уплаты, причитающихся с него по договору платежей один раз на срок более сорока пяти дней в сумме 2 113 142,12 руб.( без учета переменной арендной платы за декабрь 2011, январь 2012 г. т.1, л.д.33)

05.03.2012 г. сторонами был подписан акт об ограничении доступа истца в арендуемое помещение в связи с тем, что договор расторгнут, нежилое помещение не освобождено арендатором; 29.03.2012 г. арендатором был осуществлен вывоз личного имущества сотрудников Общества, документация Общества, оргтехника.

Досрочное расторжение действия договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения зарегистрировано в Управлении Росреестра по Москве, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имуществом и сделок с ни от 17.05.2012 г.

Поскольку при проведении ремонтных работ были выявлены скрытые дефекты предмета аренды, препятствующие использованию помещения по целевому назначению, а действиями арендодателя по одностороннему отказу от исполнения договора, по аннулированию записи об обременении права в ЕГРП, по ограничению доступа в помещение, арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, последний и обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями, направленными на восстановление положение, существовавшее до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право.

Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ; заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ ( статья 4 ).

Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.

По смыслу пунктов 2,3 ст.450, п.3 ст.619 ГК РФ по требованию одной стороны долгосрочный договор может быть расторгнут либо сторона вправе отказаться от его исполнения при существенном нарушении договора другой стороной; договор аренды может быть досрочно расторгнут другой стороной, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В совокупности и во взаимосвязи оценив правоотношения сторон, судебная коллегия считает, что заключенный между истцом и ответчиком договор аренды, вытекающая из него обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы в согласованном в сделке размере была поставлена в зависимость от надлежащего исполнения обеими сторонами обязанностей, вытекающих из Соглашения о порядке проведения ремонтных работ от 01.03.2011 года.

Между тем, срок проведения указанных работ сторонами согласован не был, однако расходы истца, связанные с подготовкой помещения к использованию были учтены при согласовании размера арендной платы в пунктах 4.3.2,4.3.1. При этом в силу пункта 3.5 договора аренды расходы арендатора по отделке, оборудованию, перестройке и переделке арендуемого помещения, а также расходы по улучшениям, составляющим принадлежность помещения и неотделимым без вреда для их конструкции и интерьера, арендатору арендодателем не возмещаются.

Согласно ст.14 ГК РФ допускается самозащиты гражданских прав; способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

При таких обстоятельствах, обращаясь к такому способу самозащиты нарушенного права, как односторонний отказ от исполнения долгосрочного договора аренды объекта недвижимости, обремененного обязанностями как арендатора, так и арендодателя по проведению его ремонта для подготовки его к использования в целях договора аренды, арендодатель должен представить доказательства, подтверждающие, что нарушение договора арендатором влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а также доказать, что отсутствовали обстоятельства, препятствующие арендатору в разумный срок осуществить действия по ремонту арендуемого объекта недвижимости.

Вопреки требованиям ст.65 АПК РФ такие доказательства ответчик в суд не представил, следовательно, не обосновал соразмерность допущенного арендатором нарушения выбранному способу самозащиты, направленному на досрочное прекращение правоотношений, на лишение возможности использовать вложенные в ремонт помещения денежные средства в своих интересах.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 ГК РФ" (пункт 3) с учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации

судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции правильно установлено, что на момент заявления ответчиком об одностороннем отказе от исполнения договора, последний не воспользовался своим правом на погашение суммы долга за счет обеспечительного платежа, находящегося у него в соответствии с п. 4.10 договора, и обоснованно расценил реализацию арендодателем своего права на односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренного пунктом 6.2 договора аренды, как злоупотребление правом.

При таких условиях действия ответчика выходят за пределы действий, необходимых для пресечения нарушения права в виде несвоевременной уплаты арендной платы по договору аренды объекта недвижимости и оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводы арбитражного суда первой инстанции, положенные в основу судебного акта.

Ссылки ответчика в жалобе на допущенные арендатором нарушения: несогласование разрешительной документации, чинение препятствий в доступе представителей арендодателя в арендуемое помещение, отсутствие контроля за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических систем, не соблюдение правил пожарной безопасности, как основание для отмены либо изменения судебного акта отклоняются судебной коллегией, поскольку в Уведомлении об отказе от договора от 213.01.2012 г. исх. N 49-(07) указанные основания не содержались и не являлись мотивами одностороннего отказа от исполнения договора аренды.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2012 г. по делу N А40-54730/12-28-508 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М. С. Кораблева

Судьи

А. П. Тихонов Е. Е. Кузнецова