Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2012 г. N 13АП-21607/12

г. Санкт-Петербург

27 декабря 2012 г.

Дело N А56-22260/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Сизоненко М.Г.

при участии:

от истца: представитель не явился, уведомлен,

от ответчика: представители Никитина Т.В., Бирюкова А.К. (по доверенности от 25.06.2012)

от 3-го лица: представитель Решетников М.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-21607/2012, 13АП-21623/2012, 13АП-21624/2012) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга, ООО "Интерком" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2012 по делу N А56-22260/2012 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к Обществу с ограниченной ответственностью "ИнтерКом" третье лицо: Красногвардейская общественная организация Санкт-Петербурга - местное отделение Всероссийского общества автомобилистов о расторжении договора, и по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИнтерКом" к Правительству Санкт-Петербурга о признании недействительным постановления органа государственной власти,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург г., Смольный проезд, ОГРН 1027809244561) (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ИнтерКом" (195253, Санкт-Петербург Город, Энергетиков Проспект, 55, ОГРН 1057811255094) (далее - Общество) о взыскании 10 815 000 руб. пеней за период с 01.09.2011 по 31.03.2012 за нарушение условия договора о сроке сдачи законченного строительством результата инвестирования в эксплуатацию до 27.08.2011 и о расторжении договора за нарушение указанного срока, а также выселении Общества с арендуемого земельного участка (делу присвоен N А56-22260/2012).

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления Правительства Санкт-Петербурга (далее - Правительство) N 1678 от 13.12.2011 "О признании утратившим силу постановления Правительства N 332 от 24.03.2009", на основании которого был заключен договор аренды N 00/ЗК-04745 от 24.06.2009, а также обязании Правительства издать постановление о продлении сроков строительства (делу присвоен N А56-47503/2012).

Названные арбитражные дела в порядке ст. 130 АПК РФ были объединены в одно производство, делу присвоен номер А56-22260/2012.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Красногвардейская районная общественная организация Санкт-Петербурга - местное отделение Всероссийского общества автомобилистов (далее - Организация).

Решением арбитражного суда от 25.09.2012 в удовлетворении иска Комитета к Обществу отказано. Заявление Общества удовлетворено частично, суд признал недействительным постановление Правительства Санкт-Петербурга N 1678 от 13.12.2011. В удовлетворении остальной части требований Общества отказано.

Комитет, Общество и Правительство обратились с апелляционными жалобами на названное решение.

В апелляционной жалобе Комитет просит названное решение отменить, исковые требования удовлетворить, в удовлетворении заявления - отказать. По мнению подателя жалобы, Общество не представило допустимых доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, освобождающих его от ответственности за нарушение сроков по сдаче объекта в эксплуатацию. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на акт приема-передачи земельного участка по договору аренды на инвестиционных условиях от 24.06.2009, согласно которому Общество приняло земельный участок в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта. По существу спора Комитет ссылается на то, что земельный участок, являющийся предметом аренды, сформирован частично в границах земельного участка с кадастровым номером 78:6085Б:1009, снятого с кадастрового учета, который ранее был предоставлен в аренду Организации по договору от 14.01.2005, прекращенному 30.12.2009 на основании уведомления от 17.11.2009 N 4110. Поскольку п. 2 инвестиционных условий, установленных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.03.2009 N 332, а также п. 8.4. договора аренды на инвестиционных условиях предусмотрено обязательство арендатора решить имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта по проектированию и строительству многоэтажного паркинга за свой счет, Комитет полагает, что освобождение земельного участка от имущества Организации входило в обязанности арендатора. С учетом изложенного, со ссылкой на ст. 612 ГК РФ, Комитет полагает, что Общество в установленном порядке не реализовало свое право на расторжение договора аренды на инвестиционных условиях, в связи с чем в порядке ст.ст. 309, 310 ГК РФ должно нести ответственность за нарушение условия договора о сроке сдачи законченного строительством результата инвестирования в эксплуатацию, в порядке, установленном договором аренды. В отношении заявления Общества Комитет считает, что принятие оспариваемого постановления обусловлено ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по осуществлению инвестиционного проекта, в связи с чем отсутствуют предусмотренные ст.ст. 198, 201 АПК РФ основания для признания оспариваемого постановления недействительным.

В апелляционной жалобе Правительство просит названное решение в части удовлетворения заявления отменить. По мнению подателя жалобы, оспариваемое постановление было принято в соответствии с п. 5.3.1. Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813 (далее - Положение), после получения в установленном порядке заключений Комитета и Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга, по результатом которых Правительство констатировало, что объем выполненных строительных работ по объекту составляет менее 10 % и невыполнение условий об окончании срока строительства связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Общества.

В апелляционной жалобе Общество просит названное решение отменить в части отказа в удовлетворении требований об обязании Правительства издать постановление о продлении сроков строительства. По мнению подателя жалобы, арбитражный суд первой инстанции должен был в качестве восстановления нарушенного постановлением Правительства права Общества обязать Правительство продлить сроки строительства, поскольку в ином порядке Общество лишено возможности продлить сроки строительства для надлежащего исполнения обязательств по договору аренды. Податель жалобы полагает, что нарушение сроков строительства было вызвано нарушением государственным органом - Комитетом - своих обязательств из договора аренды на инвестиционных условиях, что в силу п. 2 ст. 10 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 является безусловным основаниям для продления сроков строительства.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда в обжалуемой части отменить.

Представитель Организации против удовлетворения апелляционной жалобы Общества возражал. С доводами апелляционных жалоб Комитета и Правительства согласился.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

Комитет и Правительство своих представителей в судебное заседание не направили, дело рассматривалось в их отсутствии в соответствии со ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 24.03.2009 N 332 "О проектировании и строительстве многоэтажного паркинга по адресу: Красногвардейский район, пр. Энергетиков, участок 1 (южнее дома N 53, корп. 2, литера А, по пр. Энергетиков)" (далее - постановление N 332) между Комитетом и Обществом был заключен договор аренды на инвестиционных условиях от 24.06.2009 N 00/ЗК-04745 в отношении земельного участка площадью 6 220 кв.м. с кадастровым номером 78:11:6085Б:13, расположенного по адресу: Красногвардейский район, пр. Энергетиков, участок 1 (южнее дома N 53, корп. 2, литера А, по пр. Энергетиков), для осуществления инвестиционного проекта - под проектирование и строительство многоэтажного паркинга и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта сроком на 49 лет (далее - договор аренды), государственная регистрация названного договора произведена 14.04.2010.

Срок действия договора аренды установлен сторонами в п. 3.1. названного договора до 27.08.2011 с распространением его условий на отношения, возникшие между сторонами 28.05.2009.

График осуществления инвестиционного проекта определен сторонами в разделе 5 договора аренды, в соответствии которым началом реализации инвестиционного проекта является 24.06.2009. Первый этап должен быть осуществлен до 27.04.2010, второй этап - до 27.08.2011.

Ответственность Инвестора за нарушение срока сдачи законченного строительством результата инвестирования в эксплуатацию установлена сторонами п. 9.2. договора аренды в виде пеней в размере 1,5 % от суммы, указанной в пункте 4.2. договора аренды (103 000 000 руб.), за каждый месяц просрочки.

Пунктом 10.2.5 договора аренды стороны предусмотрели, что в случае нарушения Инвестором п. 5.2. договора аренды (сроки реализации инвестиционного проекта), договор аренды может быть расторгнуть по требованию Комитета в судебном порядке.

Поскольку сроки строительства объекта были нарушены инвестором, Комитет обратился к Обществу с претензией от 18.01.2012, содержащей требования об уплате пеней по п. 9.2. договора аренды и о расторжении договора аренды.

13.12.2011 было издано постановление Правительства N 1678 "О признании утратившим силу постановления Правительства Санкт-Петербурга от 24.03.2009 N 332 "О проектировании и строительстве многоэтажного паркинга на закрепленном земельном участке расположенном на земельном участке площадью 6 220 кв.м., кадастровый номер 78:11:6085Б:13, расположенном по адресу: Красногвардейский район, пр. Энергетиков, участок 1 (южнее дома N 53, корп. 2, литера А, по пр. Энергетиков)" (далее - Постановление N 1678).

Ссылаясь на то, что инвестор не исполнил условия п. 5.2.2. договора аренды и не предоставил в срок до 27.08.2011 акт приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании пеней, расторжении договора аренды и выселении Общества с занимаемого земельного участка.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании Постановления N 1678 недействительным, ссылаясь на нарушение оспариваемым постановлением прав и законных интересов Общества с сфере экономической деятельности.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

При этом по смыслу указанных правовых норм предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, является обязанностью арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из материалов дела усматривается, что арендатор без замечаний и возражений принял спорный земельный участок, действий изложенных в пункте 1 статьи 612 ГК РФ, не предпринял, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 24.06.2009.

Вместе с тем, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что сам по себе факт подписания акта приема-передачи участка от 24.06.2009 не свидетельствует безусловно о фактическом исполнении обязанности Комитета по передаче участка в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2010 по делу N А56-94804/2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010, установлено, что между Комитетом и Организацией был заключен договор аренды N 07/ЗК-03687 от 14.01.2005 в отношении земельного участка площадью 6 657 кв.м. с кадастровым номером 78:6085Б:100, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, участок 14 (напротив дома 50, лит. А), для использования под гаражную автостоянку. Государственная регистрация прекращения аренды произведена 24.03.2010.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, арбитражным судом первой инстанции были подробно исследованы представленные в материалы дела доказательства, в том числе, письма Комитета от 29.10.2009 N 143 и от 03.02.2012, в которых Комитет признал факт нахождения на спорном участке подразделений организации.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат лицу, владеющему имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендатор, которому не передано имущество и который не вступил в права владения им, не является законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имеет право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

В этой связи довод Комитета о том, что Инвестор мог истребовать земельный участок у Организации, обоснованно не принят во внимание арбитражным судом первой инстанции.

Таким образом, руководствуясь ст. 328 ГК РФ, а также по смыслу ст. 406 ГК РФ, арбитражный суд первой инстанции правомерно не установил оснований для взыскания с Общества неустойки, поскольку в данном случае имела место просрочка кредитора.

С учетом изложенного, а также по смыслу ст.ст. 450, 622 ГК РФ, поскольку сроки проектирования и строительства подлежат исчислению после фактической передачи участка во владение Обществу, основания для расторжения договора аренды и выселения инвестора отсутствуют.

Доводы жалобы Комитета, принимая во внимание доказанность факта неисполнения Комитетом обязательства по передаче земельного участка в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта, апелляционным судом отклоняются, как основанные на ошибочным толковании правовых норм.

Разрешая спор о признании Постановления N 1678 недействительным, апелляционный суд исходит из следующего.

Из положений статей 197, 198, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных ст.ст. 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43) договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой заключаемый в соответствии с данным Законом смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий. В указанной статье также определено понятие инвестиционных условий как совокупность прав и обязанностей Санкт-Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости, которые определены в соответствии с настоящим Законом.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 282-43 решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства и реконструкции принимается Правительством Санкт-Петербурга, которое утверждает инвестиционные условия.

Таким образом, инвестиционные условия представляют собой комплекс прав и обязанностей как инвестора, так и Санкт-Петербурга.

Как следует из оспариваемого Постановления N 1678, последнее принято в связи с длительным неисполнением обязательств по строительству многоэтажного паркинга.

Применительно к разрешению настоящего спора следует учитывать специфику сложившихся между сторонами правоотношений. В данном случае субъект РФ - город Санкт-Петербург выступает в правоотношениях с Обществом в лице различных органов: в гражданских правоотношения - в лице Комитета, в публичных правоотношения - в лице Правительства Санкт-Петербурга.

Как обоснованно указал арбитражный суд первой инстанции, оспариваемое постановление по своей сути является односторонним отказом органа исполнительной власти от продолжения и исполнения смешанного по своей природе договора, который был заключен на основании признанного утратившим силу постановления Правительства N 332.

Поскольку постановление N 1678 по своему содержанию направлено на расторжение договора аренды в одностороннем порядке, и в этом отношении не отвечает требованиям ст. 450 ГК РФ, с учетом того, что материалами дела установлено ненадлежащее исполнение обязательств Комитетом, названное постановление не может быть признано законным.

С учетом специфики отношений между г. Санкт-Петербургом в лице его органов и Обществом, апелляционный суд полагает подлежащими отклонению доводы Правительства о том, что при принятии оспариваемого постановления им были соблюдены административные процедуры и согласования.

Сохранение в силе действия оспариваемого постановления является препятствием для Общества в реализации его прав и обязанностей в рамках договора аренды, в связи с чем следует констатировать нарушение оспариваемым постановлением прав и законных интересов инвестора при реализации экономической деятельности.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает установленными основания для признания оспариваемого постановления недействительным.

Вместе с тем, доводы Общества о необходимости обязания Правительства продлить сроки строительства, по мнению апелляционного суда, обоснованно признаны арбитражным судом первой инстанции несостоятельными, в отсутствие доказательств обращения в Правительство с соответствующим с заявлением. Кроме того, поскольку апелляционный суд не наделен полномочиями в части обязания Правительства издать какое-либо постановление, требование Общества в данной части не соответствуют положениям главы 24 АПК РФ.

Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина