Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2012 г. N 11АП-15553/12 (ключевые темы: кадастровый паспорт - договор аренды нежилого помещения - предмет договора - регистрация договора аренды - государственная регистрация договора)

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2012 г. N 11АП-15553/12

гор. Самара

27 декабря 2012 г.

Дело N А65-17768/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 20 декабря 2012 года.

В полном объеме постановление изготовлено 27 декабря 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А., при ведении протокола судебного заседания Шкуратовым А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 декабря 2012 года в зале N 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Экономстрой+" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 октября 2012 года по делу N А65-17768/2012 (судья Гаврилов М.В.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Экономстрой+", гор. Казань, (ОГРН 1121690000277, ИНН 1657113267)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-экспериментальное предприятие "Макиз", гор. Казань, (ОГРН 1021603882750, ИНН 1661000241)

об обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 12.01.2012,

и по иску Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-экспериментальное предприятие "Макиз", гор. Казань, (ОГРН 1021603882750, ИНН 1661000241)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Экономстрой+", гор. Казань, (ОГРН 1121690000277, ИНН 1657113267)

о признании договора аренды от 12 января 2012 года незаключенным и об обязании освободить занимаемые помещения,

при участии в судебном заседании:

от ООО "Экономстрой+" - не явился, извещен;

от ООО "Производственно-экспериментальное предприятие "Макиз" - представитель Биляев Ф.В. по доверенности от 26.07.2012.

Установил:

Истец - Общество с ограниченной ответственностью "Экономстрой+" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-экспериментальное предприятие "Макиз" об обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 12 января 2012 года.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 июля 2012 года N 18078/2012 принято к производству исковое заявление ООО "ПЭП "Макиз" к ООО "Экономстрой+" о признании договора аренды от 12 января 2012 года незаключенным и обязании освободить занимаемые помещения. Основанием для признания договора незаключенным указано - отсутствие государственной регистрации договора аренды.

В судебном заседании от 02 августа 2012 года ООО "ПЭП "Макиз" обратилось с заявлением об объединении данных дел в одно производство. Основанием требования ООО "Экономстрой+" по данному делу об обязании зарегистрировать договор аренды явилось уклонение арендодателя от государственной регистрации договора аренды. Следовательно, данные дела связаны между собой по основаниям возникновения заявленных требований и представленными доказательствами.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 августа 2012 года по делу N А65-17768/2012 суд объединил дела в одно производство, присвоив им единый номер N А65-17768/2012.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 сентября 2012 года привлечено третье лицо без самостоятельных требований ЗАО "Банк "ИНТЕЗА".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 октября 2012 года суд в иске Общества с ограниченной ответственностью "Экономстрой+" отказал, исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-экспериментальное предприятие "Макиз" удовлетворил. Договор аренды от 12 января 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Экономстрой+" и Обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-экспериментальное предприятие "Макиз" признал незаключенным. Суд обязал Общество с ограниченной ответственностью "Экономстрой+" освободить занимаемые помещения, расположенные по адресу: гор. Казань, ул. А.Кутуя, 185, в месячный срок после вступления решения в законную силу. Также суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Экономстрой+" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-экспериментальное предприятие "Макиз" 8 000 руб. расходов по госпошлине.

Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью "Экономстрой+", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, указывая, что решение следует отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, поскольку вынесенное решение является незаконным и необоснованным.

Представитель ООО "Производственно-экспериментальное предприятие "Макиз" в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель Общества с ограниченной ответственностью "Экономстрой+" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12 января 2012 года между ООО "ПЭП "Макиз" (арендодатель) и ООО "Экономстрой+" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений площадью 2 989,60 кв.м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. А.Кутуя, 185, и железнодорожного тупика протяженностью 650 п.м.

Границы помещения (в том числе офисные, отапливаемые и не отапливаемые) определяются в акте обмера помещений передаваемых в аренду и являющимися неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1 к договору). Приложение N 1 к договору сторонами не составлялось.

Согласно п. 1.2 договора помещения находятся в собственности арендодателя, что подтверждается записью в ЕГРП N 16-16-01/061/2007-423 от 21 марта 2007 года, Свидетельством о государственной регистрации права N 16-АЕ 503453 от 24 февраля 2011 года.

Этот же пункт устанавливал, что помещения находятся в залоге у ЗАО "Банк "ИНТЕЗА" в соответствии с договором об ипотеке N LD 1034900023 от 17 декабря 2010 года, сроком до 28 декабря 2015 года Арендодатель вправе сдавать имущество в аренду с согласия Банка.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды определен сторонами на 5 лет с момента подписания договора.

По акту приема-передачи от 21 января 2012 года арендодатель передал истцу офисные помещения площадью 272,40 кв.м, неотапливаемые помещения 2 453,70 кв.м, отапливаемые помещения площадью 263,50 кв.м, железнодорожный тупик длиной 650 п.м.

В материалах дела имеется также акт обмера помещений не устанавливающий их границы и их месторасположение.

Письмом от 03 мая 2012 года арендатор обратился с просьбой представить кадастровый паспорт помещений с указанием размеров и границ арендуемой ООО "Экономстрой+" площади.

23 мая 2012 года арендатор вновь обращается с просьбой к арендодателю представить кадастровый паспорт с указанием размера занимаемой ООО "Экономстрой+" площади, а также подписать и вернуть обратно арендатору три экземпляра акта приема-передачи помещений и акта обмера помещений (приложение N 1 к договору).

Письмом от 01 июня 2012 года арендодатель сообщил истцу, что в течении четырех месяцев после заключения договора аренды, арендатор каких-либо действий по регистрации договора не совершал, в настоящее время кадастровый паспорт находится в Банке для регистрации договора залога, после возвращения Банком паспорт будет предоставлен арендатору. Этим же письмом арендатору переданы акты приема-передачи помещений и их обмера.

В судебном заседании от 17 сентября 2012 года истец пояснил, что уклонение арендодателя от регистрации договора аренды заключается только в не представлении кадастрового паспорта с указанием конкретно арендуемых арендатором помещений.

В последующем при определении фактически занимаемых арендатором помещений и определении их границ на схеме экспликации кадастрового паспорта у сторон возник спор по некоторым частям используемых истцом помещений. Последующая, имеющаяся в материалах дела переписка, возникший между сторонами спор по предмету договора аренды не разрешила.

Исходя из доводов апелляционной жалобы, единственной причиной, по которой истец считает, что ответчик уклоняется от регистрации договора аренды, является непредставление истцом кадастрового паспорта на арендуемый объект.

Между тем, как следует из материалов дела, представление старого кадастрового паспорта было невозможно в виду следующих объективных причин.

Старый кадастровый паспорт был выдан 09 февраля 2011 года, то есть, все характеристики и границы, находящихся внутри помещений соответствовали кадастровому паспорту. В 2011 году ответчик произвел реконструкцию здания, его характеристики существенно изменились по сравнению с указанными в старом кадастровом паспорте.

Вместе с тем, договор аренды с истцом был заключен 12 января 2011 года, то есть уже после проведенной реконструкции. Таким образом, кадастровый паспорт от 09 февраля 2011 года, полученный до реконструкции, не содержит и не может содержать достоверных сведений об арендуемых после реконструкции помещениях.

Таким образом, истцом не доказан факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 26 ФЗ N -122-ФЗ, а том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Однако исходя из системного толкования п. 2 ст. 6 и п. 2 и 3 статьи 26 ФЗ N 122-ФЗ суд первой инстанции пришел к совершенно обоснованному выводу: представление кадастрового паспорта при регистрации договора аренды необходимо лишь в случае одновременной государственной регистрации ранее возникшего права.

Обосновывая жалобу, заявитель также указывает, что судом сделан необоснованный вывод о несогласовании сторонами предмета договора.

Между тем, согласно пункту 1.1 договора аренды нежилого помещения от 12 января 2012 года, границы помещения (в том числе офисные, отапливаемые и неотапливаемые помещения) отмечены в акте обмера помещений, передаваемых в аренду, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Однако, акт обмера, приложенный к договору аренды, не позволяет определить границы арендуемых помещений и место их расположения. В акте обмера, в нарушение условий договора, зафиксированы лишь площади помещении, чего явным образом недостаточно для определения предмета договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что при заключении договора аренды сторонами не был согласован объект аренды.

В обоснование своей позиции, заявитель жалобы также указывает, что более полугода существования договорных отношений ни у истца, ни у ответчика не было претензий по определению размера площадей арендуемых помещений, вплоть до рассмотрения иска.

Данный довод также опровергается находящейся в материалах дела перепиской сторон как до, так и после подачи искового заявления.

Кроме того, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в первой части настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре аренды от 12 января 2012 года отсутствует приложение N 1 к договору, определяющее место расположения подлежащих передачи помещений. При исполнении договора аренды у сторон возник спор по предмету аренды, который до настоящего времени в установленном законом порядке не разрешен.

Несуществующий договор не может порождать каких-либо обязательств для его сторон.

Данные выводы подтверждаются судебной практикой Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, а именно Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-6065/12 от 24 мая 2012 года по делу N А57-9042/2010, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-1132/11 от 25 мая 2011 года по делу N А73-2301/2010.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 октября 2012 года по делу N А65-17768/2012и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 октября 2012 года, принятое по делу N А65-17768/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Экономстрой+" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев