Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2012 г. N 15АП-10155/12

город Ростов-на-Дону

29 декабря 2012 г.

дело N А53-27322/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии:

от истца: представитель Лукьянов Сергей Юрьевич (доверенность от 17.09.2012 N 1.1.03/764),

от ответчиков: от ООО "ГАЛАКТИКА" - представитель Любимов Виктор Владимирович (доверенность от 04.12.2012 N 42);

от Комитета по управлению имуществом администрации Белокалитвинского района - председатель Лукашова Юлия Николаевна (доверенность от 26.11.2012 N 2267),

от внешнего управляющего ООО "Исток" - представитель Столярова Светлана Викторовна (доверенность от 21.11.2012 ),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Исток", апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГАЛАКТИКА",

на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Палий Ю.А.) от 13 июля 2012 г.

По делу N А53-27322/2011

по иску Администрации Белокалитвинского района

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "ГАЛАКТИКА", Комитету по управлению имуществом Администрации Белокалитвинского района, обществу с ограниченной ответственностью "Исток",

при участии третьего лица: внешнего управляющего ООО "Исток" Жукова А.О.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Белокалитвинского района обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Галактика" (далее ООО "Галактика"), Комитету по управлению имуществом Администрации Белокалитвинского района о признании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, находящегося относительно ориентира: Ростовская область, Белокалитвинский район, в 20 метрах по направлению на восток от пункта полигонометрии N 6002 от 27.07.2010, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Белокалитвинского района и обществом с ограниченной ответственностью "Галактика" ничтожным, о признании договора аренды земельного участка от 31.12.2011 N 59, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Галактика" и обществом с ограниченной ответственностью "Исток", ничтожным в части сдачи в аренду земельного участка общей площадью 212 602 кв.м. с кадастровым номером 61:04:0600010:1310, расположенного относительно ориентира: Ростовская область, Белокалитвинский район, в 20 метрах по направлению на восток от пункта полигонометрии N 6002, расположенного в границах участка; об истребовании у общества с ограниченной ответственностью "Исток" из незаконного владения земельный участок общей площадью 212 602 кв.м. с кадастровым номером 61:04:0600010:1310, расположенного относительно ориентира: Ростовская область, Белокалитвинский район, в 20 метрах по направлению на восток от пункта полигонометрии N 6002, расположенного в границах участка.

Определением суда от 14.02.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Исток".

Определением суда от 12.05.2012 общество с ограниченной ответственностью "Исток" привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2012 исковые требования удовлетворены. Суд отклонил ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Галактика" о назначении экспертизы и признал договор купли-продажи земельного участка от 27.07.2010 ничтожным. Признан ничтожным договор аренды земельного участка N 59 от 31.12.2011, заключенный между ООО "Галактика" и ООО "Исток". Указанный земельный участок площадью 212 602 кв.м. истребован из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Исток".

Судебный акт мотивирован тем, что скважины и насосная станция не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, а поэтому общество "Галактика" не имело исключительного права на получение указанного земельного участка в собственность. В нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обществу "Галактика" продан земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь земельного участка занятого объектом недвижимости и необходимую для его эксплуатации. В связи с недействительностью договора купли-продажи суд признал недействительным и последующий договор аренды в отношении спорного земельного участка.

Не согласившись с указанным решением, общество с ограниченной ответственностью "Исток" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило указанный судебный акт отменить как принятый с нарушением норм права. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что арбитражный суд не дал правовой оценки представленным обществом "Галактика" свидетельствам о праве собственности на недвижимое имущество, ошибочно посчитав скважины и насосную станцию не относящимися к объектам недвижимого имущества. В материалы дела представлены все необходимые документы, подтверждающие факт создания указанных объектов как объектов недвижимого имущества. Вывод суда о том, что площадь земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объектов недвижимого имущества, не основан на заключениях лиц, обладающих специальными знаниями. Также апеллянт полагает оспариваемые истцом договоры оспоримыми, по которым пропущен срок исковой давности.

В апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Галактика", помимо доводов, указанных в апелляционной жалобе общества "Исток", приведены следующие доводы. Суд необоснованно отказал ответчику в проведении судебной экспертизы. Поскольку истец отказался от ходатайства о проведении экспертизы, ответчику необходимо было время, чтобы сформулировать вопросы эксперту, решить иные вопросы, связанные с проведением экспертизы. Необоснованный отказ в назначении экспертизы лишил ответчиков возможности доказывать свои возражения. Спорный земельный участок был приобретен обществом на основании проведенных торгов в феврале 2008 года. Исковые требования о виндикации таких не могут быть удовлетворены, поскольку земельный участок выбыл из владения собственника - муниципального образования - по его воле и по возмездной сделке. Уже после заключения договора купли-продажи на спорном земельном участке осуществлена регистрация права собственности значительного числа объектов: павильонов, скважин, подземных резервуаров и т.п.

Апеллянты просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

От Администрации Белокалитивинского района поступил отзыв на апелляционные жалобы, в которых она просил судебный акт оставить без изменения и полагает, что суд обоснованно отклонил ходатайство о проведении судебной экспертизы. На спорном земельном участке располагались и объекты, принадлежащие муниципальном унитарному предприятию "Водоканал". Ссылка на приобретение иных объектов на торгах необоснованна, поскольку право собственности на указанные объекты за ООО "Галактика" не зарегистрировано, а торги были проведены с нарушением законодательства о банкротстве.

Определением от 8 октября 2012 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд удовлетворил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. После получения экспертного заключения производство по делу возобновлено.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители Комитета по управлению имуществом и Администрации Белокалитвинского района возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель внешнего управляющего ООО "Исток", допущенного в процесс в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, заявила ходатайство об отложении рассмотрения дела, в связи с тем, что вся документация, связанная с данным делом, еще не передана внешнему управляющему, в связи с чем управляющий не может сформировать своей правовой позиции по данному делу. Судебная коллегия отклонила указанное ходатайство как необоснованное, поскольку представитель внешнего управляющего ООО "Исток" 30.11.2012 знакомилась с материалами дела (т.6, л.л.41-43), и за указанное время до дня судебного заседания 24.12.2012 имелось достаточно времени для формирования правовой позиции внешнего управляющего по данному делу.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Галактика" поддержал доводы апелляционной жалобы.

Выслушав явившихся лиц, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционные жалобы надлежит удовлетворить, а решение арбитражного суда первой инстанции отменить по следующим основаниям.

Апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, а также ввиду существенного нарушения норм процессуального права (отказа в назначении экспертизы), что повлекло неправильное применение норм материального права (пункт 1 и 4 части 1, пункта 1 и 2 статьи 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как усматривает из материалов дела,

на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.02.2008 N 3/75 общество с ограниченной ответственностью "Галактика" приобрело у муниципального унитарного предприятия г. Белая Калитва и Белокалитвинского района Ростовской области "Водоканал" нежилое здание - Литер С3, площадью 41,6 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, Белокалитвенский район, между устьем р. Лихая и северной окраиной х. Какичев (правый берег р. Северный Донец).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.02.2008 N 3/74 общество с ограниченной ответственностью "Галактика" приобрело у муниципального унитарного предприятия г. Белая Калитва и Белокалитвинского района Ростовской области "Водоканал" нежилое здание - Литер С2, площадью 11,6 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, Белокалитвенский район, между устьем р. Лихая и северной окраиной х. Какичев (правый берег р. Северный Донец). На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.02.2008 N 3/21-22 общество с ограниченной ответственностью "Галактика" приобрело у муниципального унитарного предприятия г. Белая Калитва и Белокалитвинского района Ростовской области "Водоканал" нежилое здание - Литер Ав, площадью 193,6 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, Белокалитвенский район, между устьем р. Лихая и северной окраиной х. Какичев (правый берег р. Северный Донец). Как указано в пунктах 1.3 договоров отчуждаемое имущество принадлежит продавцу на праве хозяйственного ведения, что подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.02.2008 по делу N А53-23126/2007-С2-11. 06.02.2009 общество с ограниченной ответственностью "Галактика" обратилось в Комитет по управлению имуществом Администрации Белокалитвинского района с заявлением о приобретении в собственность земельного участка общей площадью 212602 кв.м., с кадастровым номером 61:04:0600010:1310, расположенного относительно ориентира: Ростовская область, Белокалитвенский район, в 20 метрах по направлению на восток от пункта полигонометрии N6002, как собственник здания скважины N2051 площадью 41,6 кв.м., Литер С3, здания скважины N1936, площадью 11,6 кв.м., Литер С2, здание насосной станции, площадью 193,6 кв.м., Литре Аа. К заявлению прилагалось свидетельства о государственной регистрации права от 02.07.2008. В соответствии со свидетельством серия 61 АД N048116 за обществом с ограниченной ответственностью "Галактика" зарегистрировано право собственности на здание скважины N2051 площадью 41,6 кв.м, литер СЗ, в соответствии со свидетельством серия 61 АД N048170 - на здание скважины N1936 площадью 11,6 кв.м., литер-С2г свидетельством серия 61 АД N048310 - на здание насосной станции, площадью 193,6 кв.м, литер Аа. К заявлению также прилагался кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 19.08.2009 года N61/001709-420078 на земельный участок общей площадью общей площадью 212602 кв.м. с кадастровым номером 61:04:0600010:1310, расположенного относительно ориентира: Ростовская область, Белокалитвинский район, в 20 метрах по направлению на восток от пункта полигонометрии N6002.__

Спорный земельный участок был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым N 61:04:00 00 00:0006 площадью 379008 кв.м., имевшим адресный ориентир: Ростовская область, Белокалитвинский район, между устьем р. Лихая и северной окраиной х. Какичев. Участок с кадастровым номером 61:04:0600010:1310 поставлен на кадастровый учет на основании межевого дела N139, изготовленного ООО "Землемер" в 2003 году. В соответствии с данными чертежа границ данного земельного участка от февраля 2003 года, помещенного в межевое дело, на земельном участке помимо указанных выше двух скважин и здания насосной имеются другие объекты капитального строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2011 N 06/114/2011-227 права на скважину N 1947, гараж, хлораторную, мастерские, сторожку, диспетчерскую, которые расположены по адресу: Ростовская область, Белокалитвинский район, между устьем р. Лихая и северной окраиной х. Какичев, 08.05.2008 зарегистрированы на праве хозяйственного ведения за Муниципальным унитарным предприятием г.Белая Калитва и Белокалитвинского района Ростовской области "Водоканал". Вместе с тем 07.04.2009 муниципальное унитарное предприятие "Водоканал" ликвидировано вследствие банкротства (т.1, л.д.119-124).

Кроме того, на основании договоров купли-продажи N 3/23, 3/24, 3/25, 3/72, 3/174 конкурсный управляющий муниципального унитарного предприятия "Водоканал" продал обществу с ограниченной ответственностью "Галактика" сторожевую литер Б, мастерские литер Г, гараж литер Г1, здание скважины N 1947, здание литер В. Согласно представленным актам приема-передачи владение указанными объектами передано обществу "Галактика" (т.2, л.д.140-163).

27.07.2010 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Белокалитвинского района (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Галактика" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, общей площадью 212602 кв.м. с кадастровым номером 61:04:0600010:1310, расположенного относительно ориентира: Ростовская область, Белокалитвинский район, в 20 метрах по направлению на восток от пункта полигонометрии N 6002, с разрешенным использованием: горняцкий водозабор подземных вод.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена участка составляет 850 833 рубля 20 копеек. Право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Галактика" 08.09.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 61 АЕ N 896677. 31.12.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Галактика" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Исток" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N59, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 212 602 кв.м. с кадастровым номером 61:04:0600010:1310, расположенного относительно ориентира: Ростовская область, Белокалитвинский район, в 20 метрах по направлению на восток от пункта полигонометрии N6002.

Администрация Белокалитвинского района, полагая, что договор купли-продажи от 27.07.2010, в части продажи спорного земельного участка, договор аренды 31.12.2011 в части аренды спорного земельного участка, являются ничтожными сделками, обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ответчика о проведении экспертизы. То обстоятельство, что истец отказался от ходатайства о проведении экспертизы, не могло быть основанием для отказа в удовлетворении соответствующего ходатайства ответчика. Общество "Галактика", полагаясь на добросовестное процессуальное поведение истца, заявившего о необходимости проведения экспертизы относительно необходимого размера земельного участка, не имело процессуальной возможности подготовить соответствующие вопросы и совершить действия, необходимые для назначения экспертизы, ввиду внезапного для ответчика отказа истца от заявленного ходатайства.

Вопрос же о размере земельного участка, необходимого для эксплуатации отчужденных объектов недвижимости, не является вопросом права, который может быть разрешен самим судом, а требует наличия специальных познаний, в связи с чем отклонение ходатайства о назначении экспертизы существенно нарушило права ответчиков и привело к неправильному разрешению дела.

Согласно заключению экспертов Ростовского филиала ОАО "Госземкадастсъемка - ВИСХАГИ" Теплик Н.Ю., Венедиктова Е.А. от 20.11.2012 (т.6, л.д.12-32) площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации скважины и здания скважины N 201 литер С3, скважины и здания скважины N 1936 литер С2, здания насосной станции литер Аа, составляет 95779,1 кв.м. Площадь, необходимая для эксплуатации всего Правобережного (Горняцкого) водозабора, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 61:04:0600010:1310, составляет 220 233,7 кв.м., что значительно больше чем та, которая имеется у ООО "Галактика" согласно договору купли-продажи от 27.07.2010. Данный земельный участок позволяет производить эксплуатацию производственного комплекса зданий и сооружений для работы Правобережного (Горняцкого) водозабора, с учетом действующих санитарных, градостроительных норм и правил, норм законодательства о недропользовании, границ горного отвода, нормативной зоны санитарной охраны, а также норм и правил, применяемых для осуществления добычи, очистки и поставки питьевой и технической воды с использованием объектов, построенных и находящихся на земельном участке. Таким образом, земельный участок площадью 212602 кв.м. с кадастровым номером 61:04:06000010:1310, на котором расположен комплекс зданий и сооружений, используется по единому целевому назначению, связанному с эксплуатацией всего комплекса зданий и ссоружений, а эксплуатация скважины и здания скважины N 201 литер С3, скважины и здания скважины N 1936 литер С2, здания насосной станции литер Аа вне всего комплекса невозможна. Скважина и здание скважины N 201 литер С3, скважина и здание скважины N 1936 литер С2, здание насосной станции литер Аа относятся к объектам недвижимости.

Выводы экспертов подробно раскрыты в описательной части заключения, снабжены соответствующими схемами.

Мотивированных возражений по поводу заключения экспертов, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило. Судебная коллегия считает заключение правильным, не вызывающим сомнений относительно правильности и достоверности выводов экспертов и принимает его в качестве доказательства.

При таких обстоятельствах довод истца о том, что на основании договора купли-продажи от 27.07.2010 ответчику - обществу "Галактика" - продан земельный участок большей площади, нежели он имел по закону, не может быть признан верным.

Несостоятельна ссылка Администрации Белокалитвинского района на нарушение договором положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Из текста договора не следует, что указанный договор заключен в порядке реализации статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Неразумность или недолжная распорядительность должностных лиц муниципального самоуправления сами по себе могут быть основанием для признания недействительной сделки. Апелляционный суд отклоняет ссылку представителя Администрации на несоответствие договора купли-продажи решению Комитета по управлению имуществом от 18.02.2009 N 109 (т.2, л.д.166). Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации делка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Под законом или иных правовым актов Гражданский кодекс понимает исключительно федеральные законы, указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (пункт 6 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому договор купли-продажи не может быть признан недействительным по мотиву несоответствия его распорядительному акту органа местного самоуправления.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации в имущественных отношениях от имени муниципального образования Белокалитвинский район вправе выступать в пределах своей компетенции как Администрация района, так и Комитет по управлению имуществом. Доказательств выхода Комитета за пределы его компетенции при заключении договора Администрация района не представила.

С учетом заключения экспертов относительно площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, оспариваемой сделкой купли-продажи от 27.07.2010 нормы статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не могут считаться нарушенными.

Апелляционный суд отклоняет довод Администрации и Комитета относительно нарушения нормы статьи 36 Земельного кодекса ввиду нахождения на спорном земельном участке иных объектов недвижимого имущества, не принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью "Галактика". Истец ссылается на формальную принадлежность ряда объектов на праве хозяйственного ведения муниципальному унитарному предприятию "Водоканал". Однако указанное предприятие ликвидировано еще в 2009 году ввиду банкротства.

Как было указано выше, на основании договоров купли-продажи N 3/23, 3/24, 3/25, 3/72, 3/174 конкурсный управляющий муниципального унитарного предприятия "Водоканал" продал обществу с ограниченной ответственностью "Галактика" сторожевую литер Б, мастерские литер Г, гараж литер Г1, здание скважины N 1947, здание литер В. Согласно представленным актам приема-передачи владение указанными объектами передано обществу "Галактика" (т.2, л.д.140-163).

Таким образом, несмотря на то обстоятельство, что в результате ряда технических причин переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Галактика" не зарегистрирован, указанное общество стало законным владельцем указанного имущества, поскольку получило его по воле и по праву от конкурсного управляющего муниципального предприятия "Водоконал", действующего на основании полномочий, представленных ему Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)". Формальное сохранение титула муниципальной собственности на указанные объекты после ликвидации муниципального унитарного предприятия и ссылка муниципального образования на указанное обстоятельство отвергается судебной коллегией как явное злоупотребление правом, не подлежащее судебной защите (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Содержание права собственности согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право собственности как право исключительного полного господства лица над имуществом вмещает в себя правовую способность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться одному этим имуществом, с отстранением всякого постороннего вмешательства.

Однако в отношении указанного имущества муниципальное образование лишено юридически обеспеченной возможности осуществлять указанные правомочия. Оно не владеет ни непосредственно, ни опосредовано с 2009 года. Оно лишена правомочия распоряжения, поскольку имеется законный владелец указанного имущества, пользующийся всей полнотой защиты (в том числе и против собственника) в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правомочия распоряжения и пользования утрачены ввиду процедур банкротства.

По смыслу подпункта 1 пункта 2 статьи 235, пункта 2 статьи 237, пункта 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием прекращения права собственности муниципального образования является обращение взыскания на имущество муниципального унитарного предприятия.

Таким образом, притязание муниципального образования на объекты при отсутствии юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться являются по сути злоупотреблением правом, поскольку направлены на воспрепятствование законному владельцу осуществить государственную регистрацию права собственности. Согласно пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд отказывает в защите такого права.

Более того, при заключении договора от 27.07.2010 муниципальное образование в лице Комитета по управлению имуществом не могло не осознавать, что земельный участок необходим для эксплуатации всего комплекса зданий и сооружений ( как приобретенных непосредственно у муниципального предприятия, так и приобретенных в результате конкурсного производства), поскольку в пункте 1.1 договора прямо оговорено целевое назначение земельного участка " в целях использования его под Горняцкий водозабор подземных вод".

Ссылки Администрации на недействительность договоров об отчуждении объектов в рамках конкурсного производства отклоняются судебной коллегией как надуманные. Вопреки утверждениям Администрации, конкурсный управляющий не нуждается в согласии муниципального образования как собственника предприятия-банкрота на совершение сделок по отчуждению имущества в рамках конкурсного производства. Несостоятельна ссылка на нарушение порядка продажи имущества предприятия как имущественного комплекса, ибо муниципальное образование по сути ссылается на собственное нарушение, поскольку в 2008 году был продан ряд объектов единой системы водозабора. Однако при продаже остальных объектов, находящихся на спорном земельном участке, конкурсным управляющим тому же собственнику - ООО "Галактика" опасность раздробления имущественного комплекса, не позволяющего использовать его по назначению, устранена. Кроме того, в установленном законом порядке Администрацией муниципального образования не предъявлен иск о недействительности торгов, в том числе, по мотиву нарушения процедуры отчуждения (ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации), а при отсутствии судебного решения по указанному основанию не вправе ссылаться на указанные нарушения, поскольку торги оспариваются в порядке, установленном для оспоримых сделок. Поскольку требование о признании торгов недействительными подлежит рассмотрению по правилам о признании недействительными оспоримых сделок, то и договор, юридическая сила которого зависит от итогов судебной оценки аукциона, повлекшего его заключение, также является оспоримой сделкой. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". При таких обстоятельствах без прямого иска о признании торгов недействительными по мотиву нарушения порядка проведения суд не вправе оценивать соответствующие доводы стороны.

В связи с отсутствием оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка отсутствуют и основания для признания недействительным последующего договора аренды спорного земельного участка по иску истца.

Поскольку решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене, судебная коллегия принимает новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении иска.

Судебные расходы подлежат распределению согласно правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 июля 2012 года по делу А53-27322/2011 отменить и принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска Администрации Белокалитвинского района - отказать.

Взыскать с Администрации Белокалитвинского района Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Галактика" 2 000 рублей судебных расходов по апелляционной жалобе и 75 330 рублей 06 копеек судебных расходов по оплате экспертизы, а всего 77 330 (семьдесят семь тысяч триста тридцать) рублей 06 копеек.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина Н.Н. Мисник