Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2012 г. N 15АП-15467/12

город Ростов-на-Дону

29 декабря 2012 г.

дело N А32-16917/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Задорожней Е.Ю.,

при участии:

от истца: представителя Перекрестова П.А. (доверенность от 26.07.2012, N 07-02-46/77, удостоверение N 1930),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2012 по делу N А32-16917/2012,

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148)

к обществу с ограниченной ответственностью "Санта" (ОГРН 1022302922641, ИНН 2320004375)

о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Санта" (далее ООО "Санта", общество) о сносе самовольной постройки - фундамента размерами в плане 24 м х 22 м, расположенного на земельном участке 840 кв.м. с кадастровым номером 23:49:02 04 030:137 по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 24.

Исковые требования предъявлены на основании статьи 222 ГК РФ и мотивированы тем, что общество возвело спорный объект без получения разрешения на строительство в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края 01.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что ответчиком была оформлена вся необходимая градостроительная и земельная документация для получения разрешения на реконструкцию объекта. На момент вынесения решения ответчику выдано разрешение на реконструкцию в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, у суда отсутствуют основания полагать, что спорный объект является самовольно возведенным.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2012 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы указал, что администрацией заявлено о сносе самовольного объекта - фундамента размерами в плане 24 м х 22 м, расположенного по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 24, который возведен ответчиком в отсутствие разрешения на строительство, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. По общему правилу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации данный объект подлежит сносу.

В дополнении к апелляционной жалобе администрация указала, что при выдаче ответчику разрешения на строительство спорного объекта после возведения фундамента здания предполагалось возведение ответчиком нового объекта, а не узаконение ранее возведенных частей здания. Представленные в дело доказательства не позволяют сделать вывод о соответствии возведенного обществом объекта обязательным нормам и правилам в отсутствие заключения государственной экологической экспертизы проектной документации. Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации составлено по состоянию на 2011 год и не подтверждает соответствие возведенного объекта обязательным нормам и правилам, действовавшим на момент его возведения.

В отзыве ООО "Санта" апелляционную жалобу не признало, просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ответчик указал, что обеспечил оформление всей необходимой документации для получения разрешения на строительство и неоднократно обращался к истцу за получением соответствующего разрешения. Вместе с тем, разрешение на строительство было выдано ответчику только после обжалования в судебном порядке очередного отказа в рамках дела N А32-29360/2012.

В судебном заседании представитель администрации апелляционную жалобу поддержал, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, исковые требования удовлетворить.

ООО "Санта" явку представителя не обеспечило, представило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью директора общества.

Ввиду отсутствия доказательств уважительности причин невозможности обеспечить явку представителя в судебное заседание, протокольным определением суда от 25.12.2012 в удовлетворении ходатайства общества об отложении судебного разбирательства отказано.

В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившегося ответчика, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Санта" на основании договора купли-продажи N 174 от 25.12.1992 было приобретено в собственность здание парикмахерской общей площадью 283 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 24. Право собственности общества на данный объект зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 513399 от 13.05.2009 (т.1 л.д.80).

Между Комитетом по управлению имуществом г.Сочи (арендодатель) и ООО "Санта" (арендатор) был заключен договор аренды N 603 от 19.01.1998, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 840 кв.м., занимаемый зданием парикмахерской площадью по ул. Орджоникидзе, 24 в Центральном районе г. Сочи. Срок аренды, согласно пункту 2.1 договора устанавливается с 01.01.1998 по 01.01.2047. Договор зарегистрирован Комитетам по земельным ресурсам и землеустройству 24.03.1998 за номером 338 (т.1 л.д.81-83).

Земельный участок площадью 840 кв.м., по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 24, сформирован и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0204030:137; дата внесения в государственный кадастр недвижимости 24.03.1998 (кадастровый паспорт N 2343/12/12-401402 от 03.07.2012 - т.1 л.д.86).

22 мая 2012 года специалистом Управления муниципального земельного контроля произведено обследований земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 030:: 137, расположенного по адресу: город, сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 24. При проведении обследования установлено, что на территории указанного земельного участка выполнено строительство фундамента размерами в плане 24-м х 22-м без соответствующего разрешения в нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, о чем составлен акт обследования от 22.05.2012 (т.1 л.д.14-15).

Факт возведения фундамента на арендуемом земельном участке ответчиком не оспаривается.

Полагая, что спорный объект является самовольной постройкой, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 1 и 2) самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает перечень документов, которые застройщик должен приложить к заявлению на выдачу разрешения на строительство, направляемому органу, уполномоченному на выдачу таких разрешений, в который включены: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации: положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства; разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса) и др.

Судом установлено, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204030:137 на основании договора аренды N 603 от 19.01.1998, предоставленного ответчику для размещения и объекта недвижимости (здание парикмахерской).

По заявлению ООО "Санта" Управлением архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Сочи был подготовлен и утвержден 21.06.2010 градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204030:137, расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 24 (т.1 л.д.89).

За счет общества подготовлена проектная документация на объект "Реконструкция парикмахерской. Гостиница с центром бытовых услуг по ул. Орджоникидзе, 24 в Центральном районе г.Сочи".

Положительным заключением государственной экспертизы от 27.09.2011 N 23-1-0629-11 подтверждается, что проектная документация "Реконструкция парикмахерской. Гостиница с центом бытовых услуг по ул. Орджоникидзе, 24 в Центральном районе г.Сочи" соответствует требованиям нормативной технической документации и результатам инженерных изысканий, результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям технических документов (т.1 л.д.103-159).

Постановлением главы администрации г. Сочи N 2598 от 23.12.2011 обществу изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204030:137 с "коммунально-бытового обслуживания" на "гостиница" и постановлено привести объект недвижимого имущества, расположенный на данном земельном участке в соответствии с видом разрешенного использования участка (т.2 л.д.13).

Дополнительным соглашением от 20.07.2012 в договор аренды N 603 от 19.01.1998 внесены изменения, обусловленные изменением вида разрешенного использования земельного участка постановлением главы администрации г. Сочи N 2598 от 23.12.2011.

Постановлением администрации города Сочи от 25.04.2012 N 825 ООО "Санта" предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенной реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:137 и установлен срок завершения строительства до 01.01.2013 (т.2 л.д.14-16).

На основании вышеперечисленных документов ООО "Санта" неоднократно обращалось к администрации с заявлениями о выдаче в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения на строительство, однако, в выдаче такого разрешение ответчику было отказано (т.2 л.д.19-21, 23).

После обращения ООО "Санта" в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство спорного объекта в рамках дела N А32-29360/2012, обществу было выдано разрешение N RU 23309-2484 от 15.10.2012 на строительство объекта капитального строительства - Реконструкция парикмахерской, гостиница с центром бытовых услуг, площадь застройки 484,12 кв.м., общая площадь 3524,28 кв.м., на земельном участке площадью 840 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0204030:137, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Центральный, ул. Орджоникидзе, 24. Срок действия указанного разрешения на строительство установлен до 31.12.2012 (т.1 л.д.46).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности администрацией наличия у возводимого обществом капитального объекта признаков самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), при наличии на момент рассмотрения спора действующего разрешения на строительство и градостроительной документации, позволяющей в установленном законом порядке завершить строительство спорного объекта.

Тот факт, что на момент возведения спорного объекта (фундамента) у общества отсутствовало надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, не может служить достаточным основанием для обязания ответчика произвести снос данного объекта в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства того, что возведенный обществом до получения разрешения на строительство фундамент не отвечает техническим и функциональным характеристикам, предусмотренным проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, отсутствуют.

Доводы администрации о несоответствии возведенного обществом фундамента обязательным нормам и правилам, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подтверждены документально.

Учитывая, что в настоящий момент обществу разрешено возведение объекта недвижимости, частью которой является спорный фундамент, администрация не доказала реального нарушения своих прав и законных интересов сохранением спорного объекта и продолжением обществом строительных работ на месте возведенного фундамента здания.

В данной ситуации, удовлетворение требований администрации о сносе спорного объекта приведет к нарушению баланса частных и публичных интересов, как основополагающего начала гражданских правоотношений.

Доводы администрации об отсутствии в составе разрешительной документации ответчика положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации возводимого обществом объекта капитального строительства, также не могут служить достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований.

Часть 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает необходимость проведения государственной экологической экспертизы при строительстве объектов на землях особо охраняемых природных территорий.

Указанный документ предоставляется заинтересованным лицом в уполномоченный орган в составе перечня документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство (часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что объект возводится в Центральном районе города Сочи, территория которого включается в зону округа санитарной охраны курорта Сочи (статья 95 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 31, 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статьи 1, 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, Постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 и от 02.09.1987 N 455).

Вместе с тем, органами местного самоуправления обществу выдан градостроительный план земельного участка N RU233090000-000000000003476 (утвержден начальником Управления архитектуры и градостроительства города Сочи 21.06.2010) и оформлено разрешение на строительство спорного объекта N RU 23309-2484 от 15.10.2012. Таким образом, муниципальные органы согласовали использование принадлежащего обществу земельного участка для целей строительства гостиницы с центром бытовых услуг.

Оформление разрешения на строительство спорного объекта N RU 23309-2484 от 15.10.2012 в отсутствие государственной экологической экспертизы может свидетельствовать о нарушении самой администрацией норм градостроительного законодательства (статьи 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, в действиях администрации, предъявившей к обществу иск о сносе спорного объекта, в том числе по мотиву выдачи разрешения на строительство в отсутствие положительного заключения государственной экологической экспертизы, усматривается злоупотребление истцом своими правами (статья 10 ГК РФ).

Кроме того, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2011 N 15025/10 указано, что нарушение установленной законом процедуры оформления разрешения на строительство не является достаточным основанием для сноса строящегося многоквартирного жилого дома, поскольку общество предпринимало меры для получения разрешения на строительство.

Данная правовая позиция может быть распространена и на объекты недвижимости иного функционального назначения (нежилые здания).

Требуя сноса спорного объекта со ссылкой на отсутствие у общества государственной экологической экспертизы проектной документации, администрация должна документально обосновать, что возводимое обществом здание не соответствует экологическим нормам и правилам. Однако в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, подтверждающие данное обстоятельство, истцом в дело не представлены. Отсутствуют и доказательства, свидетельствующие о том, что неполучение застройщиком названного документа (до начала строительства объекта) создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и охраняемые интересы других лиц.

Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.05.2012 по делу N А63-5578/2011.

С учетом имеющихся у ответчика (выданных уполномоченными органами, в том числе самой администрацией) документов, неполучение обществом (до начала строительства объекта) заключения государственной экологической экспертизы не является тем существенным нарушением, которое не может быть устранено в процессе строительства объекта (до ввода его в эксплуатацию).

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2012 по делу N А32-16917/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов