Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2012 г. N 15АП-15194/12

город Ростов-на-Дону

29 декабря 2012 г.

дело N А53-27022/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Пономаревой И.В., Барановой Ю.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Саркисяном Д.С.

при участии:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области: Прохоренко Е.Н., паспорт, по доверенности от 1 февраля 2012 года,

от общества с ограниченной ответственностью "Трейд Моторс": Потапова Ю.М., паспорт, по доверенности от 23 августа 2012 года,

от Администрации Октябрьского района Ростовской области: Киреева Н.А., паспорт, по доверенности от 16 мая 2012 года,

от общества с ограниченной ответственностью "Энерготранс": представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трейд Моторс"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 16.10.2012 по делу N А53-27022/2012

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Трейд Моторс"

о расторжении договора и взыскании задолженности,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Трейд Моторс"

к ответчикам муниципальному образованию "Октябрьский район" в лице Администрации Октябрьского района Ростовской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Энерготранс"

о расторжении договора и взыскании убытков,

принятое судьей Смольковой А.В.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трейд Моторс" (далее - общество) о взыскании арендной платы по договору N 65 от 27 апреля 2010 года за период с 20 марта 2012 года по 20 июня 2012 года в сумме 90 109 руб. и расторжении данного договора.

Общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к муниципальному образованию "Октябрьский район" в лице Администрации Октябрьского района Ростовской области (далее - администрация), комитету о расторжении договора аренды и взыскании убытков в сумме 2 176 897 руб. 88 коп.

Судом первой инстанции дела по указанным выше искам объединены в одно производство.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Энерготранс" (далее - ООО "Энерготранс", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16 октября 2012 года иск комитета удовлетворен в полном объеме; с общества в пользу комитета взыскана арендная плата по договору N 65 от 27 апреля 2010 года за период с 20 марта 2012 года по 20 июня 2012 года в размере 90 109 рублей, договор аренды N 65 от 27 апреля 2012 года расторгнут. В удовлетворении иска общества отказано.

Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, и просило судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске комитета к обществу отказать, иск общества удовлетворить в полном объеме. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не применил статью 613 ГК РФ, которая была определена обществом в качестве правового основания его иска; выраженная в данной статье норма не обусловливает применение установленной ей санкции фактом возможного или должного знания арендатора об обременении объекта аренды правами третьих лиц. Суд первой инстанции не принял во внимание, что из выданных администрацией и комитетом документов следовало отсутствие на территории являвшегося объектом аренды земельного участка объектов недвижимости, а равно прав третьих лиц, вследствие чего общество было введено в заблуждение относительно возможности использования арендованного земельного участка по назначению. Вывод суда первой инстанции об отсутствии на день передачи спорного участка в аренду обществу права ООО "Энерготранс" на данный участок не соответствует обстоятельствам дела, поскольку последнее имело исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка в части, необходимой для использования трансформаторной подстанции, приобретенной последним у ОАО "Ростовуголь" по договору купли-продажи N 21/1/7 от 2 февраля 2007 года. Вывод суда первой инстанции о недоказанности обществом невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению не соответствует обстоятельствам дела, поскольку нахождение на нем (участке) принадлежащей ООО "Энерготранс" трансформаторной подстанции лишает общество возможности осуществить строительство и эксплуатацию торгового центра, что подтверждается градостроительным планом и проектной документацией. Вывод суда первой инстанции об отсутствии причинно-следственной связи между действиями администрации и заявленными к взысканию убытками общества не соответствует обстоятельствам дела.

В отзыве на апелляционную жалобу комитет просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель общества поддержала апелляционную жалобу, просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель комитета в судебном заседании просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

Представитель администрации в судебном заседании просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

ООО "Энерготранс", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 13 часов 45 минут 27 декабря 2012 года.

После окончания перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителя общества.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27 апреля 2010 года по результатам аукциона между муниципальным образованием "Октябрьский район" (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 65, в соответствии в которым арендодатель обязался предоставить, а арендатор - принять в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 61:28:0600002:807, находящийся по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Краснокутское сельское поселение, автодорога "М-4 Шахты" 0,6 км справа по ходу километража, для строительства торгово-выставочного центра "Тойота", общей площадью 6 648 кв.м.

Пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка определен с 27 апреля 2010 года по 26 апреля 2013 года.

Размер арендной платы за арендованный земельный участок определен по результатам аукциона в сумме 365 178 в год (пункт 3.1 договора). В соответствии с пунктом 3.2 арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 10 марта, 10 июня, 10 сентября и 10 ноября текущего года. В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год, на основании федеральных и/или областных законов, федеральных и/или областных подзаконных актов, и/или решений Собраний депутатов Октябрьского района, городского и сельских поселений об изменении ставок арендной платы, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор и подлежат обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения ставок арендной платы.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 8 июня 2010 года.

Являвшийся объектом аренды по договору N 65 земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи 27 апреля 2010 года.

По своей правовой природе договор N 65 от 27 апреля 2010 года представляет собой договор аренды земельного участка, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Вывод суда первой инстанции о том, что сумма арендной платы за период с 20 марта 2012 года по 20 июня 2012 года, определенная истцом с учетом установленного федеральным законом о федеральном бюджете индекса инфляции, применение которого предусмотрено пунктом 3.4 договора, составляет 90 109 руб. обществом не оспаривается, в силу чего у апелляционного суда отсутствуют основания для переоценки данного обстоятельства.

Доказательства исполнения обязанности по уплате арендной платы за спорный период в указанной выше сумме, а равно ее прекращения иным предусмотренным законом способом на день вынесения решения суда первой инстанции, обществом не представлены.

В силу изложенного суд первой инстанции правомерно взыскал с общества в пользу комитета долг по арендной плате в сумме 90 109 руб.

Как установлено судом первой инстанции, на день вынесения решения суда просрочка уплаты арендной платы составила более 6 месяцев, что в силу пункта 4.1 спорного договора является основанием досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Статья 619 ГК РФ допускает возможность определения оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя в договоре аренды.

Вывод суда первой инстанции о соблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении спорного договора аренды обществом не оспаривается.

В силу изложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск комитета в части требования о расторжении спорного договора аренды.

Доводу апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не применил статью 613 ГК РФ, которая была определена обществом в качестве правового основания его иска, апелляционным судом дана следующая правовая оценка.

В соответствии с частью 2 статьи 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Как следует из материалов дела, на арендованном земельном участке находится трансформаторная подстанция, в отношении которой между ОАО "Ростовуголь" (продавец) и ООО "Энерготранс" (покупатель) 2 февраля 2007 года был заключен договор купли-продажи N 21/1/7.

Право собственности ОАО "Ростовуголь" было зарегистрировано в ЕГРП 6 июля 2005 года, что сторонами не оспаривается.

Переход права собственности на трансформаторную подстанцию как объект недвижимости по договору купли-продажи от 2 февраля 2007 года от ОАО "Ростовуголь" к ООО "Энерготранс" был зарегистрирован в ЕГРП 2 сентября 2011 года, что сторонами не оспаривается.

ОАО "Ростовуголь" было ликвидировано 2 сентября 2009 года.

Из указанных обстоятельств судом первой инстанции был сделан вывод о том, что на день заключения спорного договора аренды - 27 апреля 2010 года - спорный земельный участок не был обременен правами третьих лиц, поскольку на указанную дату право собственности ОАО "Ростовуголь" прекратилось, а право собственности ООО "Энерготранс" не возникло.

Общество полагает данный вывод необоснованным по причине того, что на день заключения спорного договора аренды запись о праве собственности ОАО "Ростоуголь" на расположенную на территории арендованного земельного участка трансформаторную подстанцию не была исключена из ЕГРП.

Данный довод общества подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм материального права, поскольку на день заключения спорного договора аренды право собственности ОАО "Ростовуголь" на указанный объект было прекращено на основании статьи 61 ГК РФ в силу ликвидации ОАО "Ростовуголь".

Из материалов дела следует, что на день заключения спорного договора аренды трансформаторная подстанция была передана ОАО "Ростовуголь" во владение ООО "Энерготранс" по передаточному акту на основании договора купли-продажи N 21/1/7 от 2 февраля 2007 года, однако право собственности ООО "Энерготранс" на указанный объект недвижимости было зарегистрировано 2 сентября 2011 года, то есть после заключения договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Статья 305 ГК РФ предусматривает защиту прав владельца, не являющегося собственником, но владеющего имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В силу изложенного, по смыслу пункта 60 Постановления N 10/22 покупатель объекта недвижимости в период после передачи ему объекта до дня государственной регистрации перехода права собственности является не просто фактическим, но - титульным владельцем, право которого основано на законе.

Из пункта 1 статьи 552 ГК РФ следует, что покупатель недвижимости приобретает право на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что на день заключения спорного договора аренды являющийся его объектом земельный участком не был обременен правом третьего лица - ООО "Энерготранс" - не соответствует обстоятельствам дела.

Между тем, это не привело к принятию неправильного по существу решения в силу следующего.

Частью 2 статьи 613 ГК РФ не исполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) при заключении договора аренды определено в качестве основания возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

При применении данной нормы апелляционный суд исходит из следующего.

Интерес арендатора при заключении договора аренды состоит в приобретении юридически обеспеченной возможности спокойного и ненарушаемого (ни собственником, ни иными субъектами) права пользования и владения вещью. Данная возможность опосредуется правом аренды, которое арендатор приобретает из договора аренды.

Норма части 2 статьи 613 ГК РФ направлена на защиту этого права в случаях, когда пользование и владение арендованной вещью ограничивается или исключается по причине обременения арендованной вещи правами третьих лиц. Исходя из сущности предусмотренных данной нормой способов защиты права арендатор вправе требовать расторжения договора и взыскания убытков в случае, когда права третьих лиц, обременяющие объект аренды, о которых арендодатель не предупредил арендатора, исключают для последнего возможность пользования и владения арендованной вещью.

Площадь арендованного земельного участка составляет 6 648 кв.м.

Площадь земельного участка, занятого трансформаторной подстанцией, принадлежащей ООО "Энерготранс", согласно техническому паспорт указанного здания, составляет 240,4 кв.м. (т.3, л.д. 122).

Обществом не представлены доказательства невозможности размещения торгового центра, для строительства и эксплуатации которого ему был предоставлен в аренду земельный участок, на той его части, которая не занята трансформаторной подстанцией.

Из материалов дела следует, что арендатор не исключал возможность использования указанной трансформаторной подстанции для эксплуатации торгового центра, для строительства которого был предоставлен спорный земельный участок.

В силу изложенного вывод суда первой инстанции о недоказанности обществом факта невозможности использования всего арендованного земельного участка по целевому назначению соответствует обстоятельствам дела.

В силу изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора аренды по обозначенному обществом основанию и взыскания убытков с администрации и комитета.

Требование об уменьшении арендной платы в предмет иска общества не входит. Исходя из принципа диспозитивности суд не вправе по своей инициативе рассматривать и разрешать требования, которые не заявлены истцом.

Поскольку заявленное обществом требование о расторжении договора и взыскании убытков при установленных обстоятельствах не является надлежащим способом защиты права аренды общества, постольку довод апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции об отсутствии причинно-следственной связи между действиями администрации и комитета и заявленными к взысканию убытками общества подлежит отклонению как не имеющий юридического значения.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 16 октября 2012 года по делу N А53-27022/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

И.В. Пономарева Ю.И. Баранова