Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2013 г. N 14АП-9755/12

г. Вологда

11 января 2013 г.

Дело N А13-5888/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 января 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Пестеревой О.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бландовым Ю.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Глобус плюс" Третьяковой О.Л. по доверенности от 20.06.2012, от администрации города Вологды Гаврилова А.А. по доверенности от 24.09.2012 N 3-1-2-2/1681, от общества с ограниченной ответственностью "Глобус" Третьяковой О.Л. по доверенности от 27.09.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Глобус плюс" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 02 ноября 2012 года по делу N А13-5888/2012 (судья Парфенюк А.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Глобус плюс" (ОГРН 1113525009003; далее - ООО "Глобус плюс", общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Вологды (ОГРН 1033500051683; далее - администрация) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 11.04.2012 N 7-2/736/3895, а также возложения обязанности реализовать право общества на приобретение в собственность имущества, арендуемого по договору от 25.12.2002 N 22/6.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Глобус" (ОГРН 1033500064168; далее - ООО "Глобус"), Кораблев Анатолий Николаевич и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН 1043500093889; далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 02 ноября 2012 года по делу N А13-5888/2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО "Глобус плюс" с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить и принять новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых по договору от 25.12.2002 N 22/6 нежилых помещений. Считает, что общество фактически владело и пользовалось арендуемыми помещениями с 01.01.2006 на основании названного договора аренды и последующих к нему изменений.

ООО "Глобус" и Кораблев А.Н. в отзывах, а также представитель ООО "Глобус" в судебном заседании, поддержали доводы апелляционной жалобы, просят решение суда отменить.

Управление Росреестра в ходатайстве просит рассмотреть дело без своего участия, удовлетворение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Кораблев А.Н. и Управление Росреестра надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, поэтому разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Вологды (арендодатель), Комитетом жилищно-коммунального хозяйства и транспорта администрации города Вологды (балансодержатель) и предпринимателем Кораблевым А.Н. (арендатор) заключен договор от 25.12.2002 N 22/6 на аренду нежилых помещений муниципальной собственности, в соответствии с которым арендодатель при участии балансодержателя сдает арендатору во временное пользование являющиеся муниципальной собственностью города Вологды встроенные нежилые помещения, площадью 101,9 кв. метров, расположенные на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: город Вологда, улица Залинейная, 22 "д" (далее - нежилые помещения), для использования под магазин продовольственных и непродовольственных товаров. Срок аренды определен с 01.01.2003 до 01.01.2006 (пункты 1, 2 договора). Данный договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра 05.04.2004.

Изменениями от 30.11.2006 к договору аренды от 25.12.2002 N 22/6, подписанными теми же сторонами, согласовано, что арендодателем нежилых помещений является администрация, а арендатором - ООО "Глобус". Договору аренды присваивается N 25/6, срок аренды определен с 01.01.2003 до 01.01.2009. Государственная регистрация изменений от 30.11.2006 осуществлена Управлением Росреестра 19.07.2010.

Дополнительным соглашением от 26.01.2009 к договору аренды от 25.12.2002 N 25/6 срок аренды продлен до 01.07.2010. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 19.07.2010.

Дополнительным соглашением от 30.06.2010 к договору аренды от 25.12.2002 N 25/6 срок аренды продлен до 01.07.2015. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 26.07.2010.

В результате реорганизации ООО "Глобус" в форме выделения создано ООО "Глобус плюс". В соответствии с разделительным балансом от 20.05.2011 N 2 к последнему перешло и право аренды спорных нежилых помещений.

Согласно подписанному администрацией, ООО "Глобус" и ООО "Глобус плюс" дополнительному соглашению от 29.08.2011 арендатором по договору аренды N 25/6 следует считать ООО "Глобус плюс". Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 03.10.2011.

В порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений ООО "Глобус плюс" обратилось 13.03.2012 в администрацию с заявлением от 12.03.2012 N 7 о приобретении в собственность спорного имущества.

В ответе от 11.04.2012 N 7-2/736/3895 администрация отказала в преимущественном праве, указав на то, что обществом не выполнено условие о нахождении арендованного имущества во временном владении непрерывно в течение двух и более лет.

ООО "Глобус плюс" не согласилось с отказом и обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

На основании пункта 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении четырех вышеперечисленных условий.

В рассматриваемом случае первое условие не соблюдено, так как срок нахождения арендуемых спорных нежилых помещений во временном непрерывном пользовании ООО "Глобус плюс" составил менее двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ.

Из пунктов 1 и 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 134) следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение муниципального недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу названного выше Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

В пункте 4 информационного письма N 134 разъяснено, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

По смыслу Закона N 159-ФЗ нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании пункта 1 статьи 164 названного Кодекса сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку изменения к договору аренды, требующему государственной регистрации, также нуждаются в регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации, объем прав и обязанностей, передаваемых арендатору, определяется на момент заключения изменений, то есть их государственной регистрации. В отсутствие такой регистрации изменения к договору аренды не могут подтверждать наличие договорных отношений по аренде нежилых помещений.

Как было указано выше, изменения от 30.11.2006 к договору аренды от 25.12.2002 N 22/6 по передаче прав и обязанностей арендатора ООО "Глобус" зарегистрированы 19.07.2010.

Таким образом, срок нахождения нежилых помещений в аренде у ООО "Глобус" на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ (05.08.2008) составил менее двух лет.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 информационного письма N 134, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 данного Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

По утверждению ООО "Глобус плюс", по настоящему делу имеет место сингулярное правопреемство (перенаем) от предпринимателя Кораблева А.Н. к ООО "Глобус" и универсальное правопреемство (реорганизация) от ООО "Глобус" к ООО "Глобус плюс".

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Федеральный закон от 21.07.2005 N 102-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции" и о признании утратившими силу отдельных положений Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции" с 01.07.2006 запретил индивидуальным предпринимателям осуществлять торговлю алкогольной продукцией, за исключением спиртосодержащей непищевой продукции.

Данное обстоятельство послужило основанием для составления изменений от 08.12.2005 к договору аренды от 25.12.2002 N 22/6, согласно которым с 01.01.2006 произведена замена арендатора - предпринимателя Кораблева А.Н. на ООО "Глобус".

Однако эти изменения не были зарегистрированы в установленном порядке. Правомерность отказа Управления Росреестра в их государственной регистрации подтверждена вступившим в силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 15 июля 2011 года по делу N А13-228/2011.

В отсутствие такой регистрации изменения от 08.12.2005 к договору аренды не могут свидетельствовать о наличии у ООО "Глобус" на 2006 год правоустанавливающих документов на аренду спорных нежилых помещений.

Следовательно, с 01.01.2006 арендные отношения с предпринимателем Кораблевым А.Н. прекратились, а возобновление первоначального договора на неопределенный срок не осуществлялось.

Таким образом, предприниматель Кораблев А.Н. в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, с согласия арендодателя по договору аренды от 25.12.2002 N 22/6 до срока окончания его действия (01.01.2006) не передал ООО "Глобус" свои права и обязанности по этому договору, следовательно, перенаем арендованных нежилых помещений не состоялся.

Поскольку в рассматриваемом случае передача прав и обязанностей по договору аренды нежилых помещений не производилась и ООО "Глобус плюс" не является правопреемником предпринимателя Кораблева А.Н., то в данном случае отсутствует универсальное и сингулярное правопреемство (перенаем) нежилых помещений и, соответственно, отсутствуют в совокупности необходимые условия, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ для реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Данный подход соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 18149/10.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал обществу в удовлетворении требований.

Оснований для изменения или отмены решения суда, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.

Поскольку в удовлетворении жалобы отказано, расходы по госпошлине с администрации в пользу ООО "Глобус плюс" взысканию не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 02 ноября 2012 года по делу N А13-5888/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Глобус плюс" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Ю. Пестерева

Судьи

Т.В. Виноградова О.А. Тарасова